“金九銀十”弱勢復蘇背后

劉彥華

樓市是個“政策市”，但又不單單是個“政策市”。如果說將政策取向從“防過熱”轉變為“防過冷”是適應樓市供求關系變化的應時舉措，那么，構建房地產業新發展模式才是長遠之計。

樓市素有“金九銀十”之說。今年以來，面對樓市復蘇放緩這一新形勢，從中央到地方，陸續出臺了一系列樓市新政，尤其是自7月末住建部明確樓市政策優化三大方向之后，8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發文，推動落實首套房貸款“認房不認貸”，并將其納入“一城一策”工具箱。廣州、深圳、北京和上海四大一線城市緊隨其后積極響應，武漢、中山、惠州、寧德、韶關、清遠等20多個二三線城市紛紛跟進。諸多政策在8月和9月集中出臺，全力爭取“金九銀十”之意不言而喻。

然而，現實總是太骨感。

“雙節期間，帶看了幾十套，成交了僅兩套。早就沒有什么‘金九銀十’了！”正在考慮轉行的房產中介張強如是說。

“‘金九銀十’成色稍顯不足，市場尚未出現明顯恢復。”國金證券給出了這樣的判斷。

“除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般。”中國指數研究院的分析結果同樣不容樂觀。

漲了20多年的中國樓市，真的變了！

形勢不樂觀，落袋方為安

“我家那套大平層，2016年買的時候一平方米3000多元，最高的時候一平方米7000多元，最近80多萬賣了，合6100多元一平方米。”?近日，因為賣房成功，郭霞終于可以喘口氣。

郭霞，家住河北的一個小縣城，在當地共有三套房，除了已經賣掉的大平層，還有一套三居室和一套大躍層。為什么這么著急賣房？面對《小康》雜志、中國小康網記者的這一疑問，郭霞詳細介紹了她的分析：第一，近些年當地經濟發展處于轉型陣痛期，目前沒有特別亮眼的產業，人口處于凈流出，市場需求有限；第二，目前當地房地產項目開發明顯放緩，很多樓盤一再延期交房，市場不穩；第三，距離首次發布售房消息已經過去了5個多月時間，不僅房價一降再降，看房的人也是寥寥無幾。“這次好不容易有人相中了，雖然相比高點，我們少賺了十幾萬，但是畢竟還是賺了。”

郭霞的經歷并非個例。中國指數研究院報告顯示，根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調查數據，2023年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16184元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.05%。其中三四線代表城市環比下跌0.01%，同比下跌0.69%。全國?100?個城市二手住宅平均價格為?15556?元/平方米，環比下跌?0.44%，同比下跌?2.59%。其中三四線代表城市環比下跌?0.49%，同比下跌?3.11%。

小城市房價走低，一二線城市房價表現同樣不容樂觀。中國指數研究院報告顯示，2023年9月，一線城市新建住宅價格環比上漲0.06%，同比上漲0.21%；一線城市二手住宅價格環比下跌?0.13%，同比下跌?0.08%。二線城市新建住宅價格環比上漲0.08%，同比上漲0.01%；二線城市二手住宅價格環比下跌?0.50%，同比下跌?3.02%。

而據國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，住宅價格創年內新低。9月份，全國商品房住宅平均銷售價格是10484元/平方米，這一價格是今年以來月度最低價，與今年4月份頂峰時12469元/平方米相比，每平方米下降1985元，下降16%。并且9月份是近4個月以來上漲城市數量最少的月份。70個大中城市中，9月份新建住宅價格與8月份相比，上漲和下降城市數量分別是15個和54個。其中41個城市的新建住宅連續3個月環比下降。今年6月、7月和8月，新建住宅價格環比上漲的城市分別有31個、20個和17個。今年2月，價格環比上漲的城市數量曾達64個。

國家統計局公布的最新數據還顯示，二手房價格上漲的城市數量更少。9月份二手房價格環比上漲的城市只有4個：北京、天津、石家莊和上海，分別上漲0.7%、0.6%、0.1%和0.1%。深圳二手房價格與8月份相比，價格持平。65個城市的二手房價格在下降，其中57個城市連續3個月下降。

“形勢不樂觀，落袋方為安。”郭霞一語道出了許多降價賣房者的心聲。

乍暖還寒，成都一枝獨秀

樓市地域性特征明顯，城市之間分化嚴重。據國家統計局公布的最新數據，9月份，新建住宅價格環比降幅居前的省會城市是南京和昆明，分別下降0.8%和0.7%，并且從5月份至9月份，南京和昆明新建住宅價格已經連續下降5個月；新建住宅價格同比降幅居于前列的是牡丹江、長春和大連，降幅分別是4.8%、4.4%和4.3%。

房價，有的城市在降，也有的城市在漲。在一片房價“趨于穩定”和“小幅下調”中，成都樓市的表現可謂異常亮眼。據國家統計局公布的最新數據，9月，二線城市成都的新房價格環比上漲了0.2%，已經連續上漲了20個月；同比增長5.8%，漲幅居其監測的70個大中城市首位。

繼9月初正式宣布“認房不認貸”后，趕在中秋國慶長假前期，9月26日，成都再次出臺樓市調控政策，其中提出，調整住房限購區域，購買144平方米以上住房不再審核購房資格。同時，調整限價政策，取消二手房指導價。個人轉讓住房增值稅征免年限調整為2年。另外，落實信貸支持政策。中國人民銀行四川省分行指導四川省市場利率定價自律機制研究并決議通過，調整成都市差別化住房信貸政策，優化家庭住房套數認定標準，生育多子女家庭商業貸款購買第三套住房認定為二套住房。

中指研究院成都分院對于成都此次樓市新政的出臺予以高度肯定，直言成都此次從需求側、供給側對房地產政策進行優化，涉及加大住房保障力度、優化土地供應方式、調整住房限購措施、調整住房限價措施、落實信貸支持政策、調整住房稅收政策、強化市場秩序監管7個維度14條措施。本次新政涉及范圍廣、力度大，在“房住不炒”的基本原則下對多類市場主體進行了通盤考量，有利于激發合理需求，發揮市場自主調節機制，保證成都房地產市場健康平穩運行。其中，創新性的限購措施更是充分體現了成都堅守“保護剛需”的底線以及“因區施策”的邏輯，主城五區+天府和高新南區以外取消限購，主城五區+天府和高新南區以內針對144（不含）平方米以上住房取消限購，而購買144平方米以下住房仍需滿足戶籍、社保及套數要求。

“政策的全面性和力度空前”，市場的反應又如何呢？據成都市住建蓉e辦網站消息，節前的最后一天即9月28日，成都有20個住宅項目取證，創下近幾年國慶假期取證項目數量新高。而安居客小程序數據同樣顯示了市場對政策的積極回應：成都新政后平臺活躍度持續上升，瀏覽量4日增長46.1%，小程序訪問量4日增長92.9%。并且據記者多方了解，受近期政策利好及市場反應影響，成都部分項目已在準備收回此前的優惠政策。

樓市的發展，長期看人口和產業。成都樓市的表現有其原因。從人口角度看，成都是全國第一個常住人口突破2100萬人的副省級城市。在過去的10年里，成都人口增長迅速，經四川省統計局審定，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，躍居全國第四個常住人口超過2000萬的超大城市。與2011年相比，成都常住人口暴增712萬，超過了深圳和廣州，增量位居全國第一。大量的人口流入為成都樓市走勢奠定了基礎。而從產業角度看，成都的表現同樣讓人驚艷。近些年，成都從區域中心城市變成國家中心城市、由西部內陸腹地到國際門戶樞紐，發展前景良好、勢頭迅猛，在汽車、電子、航空航天等多個重點產業上具有強勁競爭力。“成渝經濟圈”也成為繼長三角、珠三角、京津冀之后最有活力的都市圈。值得一提的是，2022年，成都更是一躍成為全國第三個GDP突破2萬億元的副省級城市。

在北上廣深等一線城市卷累了，來成都“躺平”；成都的房價相比一線城市仍有較大優勢；成都獨特的美食、美景和休閑氣質對全國人民都有一定的吸引力……購房者各有各的需求、喜好與選擇，但成都一定是那個被偏愛的城市。

樓市，不單單是個“政策市”

房地產市場的持續低迷以及行業風險的積聚對整個宏觀經濟、金融系統的穩定均帶來了不利影響，穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟大盤至關重要。

今年初，全國房地產市場出現一定修復態勢，但二季度明顯降溫，7—8月市場低迷態勢未改，調整壓力不斷加大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道。7·24中央政治局會議為房地產定調，明確指出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，從發展階段來看，當前我國居民基本住房需求已得到滿足，新房銷售總量進入見頂回落階段，部分區域和城市已出現供過于求現象，因此過去供不應求階段出臺的調控政策也需要適時調整優化。同時，本次會議通稿雖然未提“房住不炒”，但在房地產市場調整壓力不斷加大的背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。

緊接著，多個部委從優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設、推進城中村改造等方面頻繁表態，釋放積極信號。

8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發布通知，推動首套房“認房不認貸”政策落地，明確指出將政策納入“一城一策”工具箱。同日，財政部、稅務總局、住建部發布公告，延長換房個稅退稅優惠時間至2025年底。

8月31日，央行、金融監管總局先后發布通知，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套30%，調整二套住房商貸利率下限為不低于相應期限貸款市場報價利率+20基點。明確降低存量首套住房貸款利率，新發放貸款的利率或協商變更合同約定的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

9月7日，工、農、中、建等多家銀行相繼發布關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。

9月20日，國務院政策例行吹風會明確“大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率，2022年5月以后的將降至報價利率減20個基點，直接下調至政策下限”。

隨后，一二線城市加入放松限購限貸政策行列，全面落實首套住房“認房不認貸”。

……

自8月底開始，需求端相關舉措實質性落地，房地產行業真正迎來政策底。根據中國指數研究院監測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺政策超400條，7月以來，各地優化政策頻次整體呈上升態勢，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平。

然而，面對市場的弱勢復蘇，談及樓市，人們說得最多的還是“期待更多政策出臺”。

中國指數研究院報告直言：“整體來看，7·24政治局會議以來，監管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優化行列，對修復市場預期和提振市場信心產生積極帶動。短期來看，預計在房地產市場供求關系已發生重大變化的當下，不合理的限制性政策均有望逐漸優化調整，以更好地支持合理住房需求釋放。”

國信證券報告則稱，在利好政策頻頻出臺的背景下，9月房地產銷售環比提升，但基本面同比表現較為一般，“金九”成色不足。但考慮到當前高層扶持房地產的決心毋庸置疑，仍可繼續期待類似限購解除、房貸利率下調、稅費減免、普宅認定標準上調等“組合拳”出臺。

值得注意的是，近日，《吉林市進一步促進房地產消費若干措施》掛網公布，其中有關“依法重點打擊房地產經紀人通過自媒體發布抹黑、唱衰房地產市場的不當言論行為”的表述引起輿論關注。

樓市是個“政策市”，但又不單單是個“政策市”。如果說將政策取向從“防過熱”轉變為“防過冷”是適應樓市供求關系變化的應時舉措，那么，構建房地產業新發展模式才是長遠之計。