房企爆雷潮下如何自救？

劉建華

隨著房產政策的寬松，房地產業迎來微亮曙光，但面對過去十幾年欠下的歷史賬單，房地產要恢復銳氣，仍屬艱難。

2023年，房地產業遭遇了一場暴風雨。多家知名房企接連出現資金危機，無法償還債務，甚至面臨破產重組。近兩年，房企爆雷的情況可是愈演愈烈，從恒大到碧桂園再到融創，無論是龍頭房企還是中小房企，似乎都逃不過爆雷的命運。而一旦有房企爆雷，其負債金額簡直駭人聽聞，比如恒大負債2.4萬億元、碧桂園負債1.4萬億元、融創負債1萬億元……風光十幾二十年的房地產企業現在卻可能唯有破產才能續命。

在加強樓市調控、地產去杠桿的背景下，很多房企沒有逃過這一劫，很多百強房企頻繁爆雷，房企如何自救，成為房地產行業的關鍵詞。

近兩個月來，隨著房產政策的寬松，房地產業迎來微亮曙光，但面對過去十幾年欠下的歷史賬單，房地產要恢復銳氣，仍屬艱難。

房產企業內憂外患

“前兩年就說是因為疫情，我們裝修行業不景氣，沒想到今年比去年更慘，曾經金九銀十，現在工人都失業了。”在廣州一家大型裝修連鎖企業擔任項目經理的徐工在接受《小康》、中國小康網記者采訪時說，“我都不用看數據，看自己今年的業務量就知道了。集團在半年內關停了23家分店，每天逼著各個項目經理出去找客戶，但是沒有人買房，哪里會有客戶？”徐工認為，根本原因就是大家都沒有錢了。

來自官方以及自媒體的各種“房企崩盤”的信息充斥于網絡，大家都失去了購房消費的信心。政策收緊、融資困難、市場競爭、經營失誤是房企爆雷的主要原因。

2016年底，中央經濟工作會議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。當時的背景是，房地產行業的總量跨上了新的臺階，彼時房價狂飆，炒房亂象叢生。2017年3月，史上最嚴格的“限購令”在全國鋪開。“隨著‘房住不炒’的精神貫徹深入，炒房時代已結束。”輾轉于各省各大城市的專業炒房人陳成如是對《小康》雜志、中國小康網記者說，“2017年之后就再也沒有倒騰房子了，能賣的都賣了。”

買賣率極速下降后的房地產業迅速進入寒冬，國家從2020年開始實施了一系列嚴格的調控措施，限制了房企的借貸、拿地、銷售等活動。這使得房企的收入和利潤大幅下降，同時也增加了房企的融資難度和成本。在政策的雙重打擊下，房企的資金鏈出現了危機，在政策收緊和融資困難的背景下，房地產市場也出現了明顯的分化和競爭。一方面，由于政策限制和購房者觀望，市場需求出現了萎縮和下滑，尤其是在三四線城市和部分熱點城市。另一方面，由于央國企和部分穩健性民企的強勢表現，市場競爭也變得更加激烈和殘酷。這些房企不僅在銷售方面占據了優勢，在土地市場上也表現得更加積極。在市場需求和供給兩端受到擠壓和沖擊的情況下，一些實力不足、經營不善、風險較高的房企難以生存和發展，從而導致了市場份額和品牌影響力的喪失。

而經營失誤是房企爆雷的主要原因。盲目擴張、過度杠桿，一些房企為了追求規模和市場份額，在過去幾年里大舉拿地、建設、銷售，導致了高負債、高庫存、高周轉等問題。這些問題在市場好時可以被掩蓋，但在市場轉差時就暴露出來，導致了資金鏈的緊張和斷裂。

跨界投資、盲目多元化，一些房企為了尋求新的增長點和利潤空間，在過去幾年里涉足了金融、文化、旅游、教育、醫療等領域，導致了資金的分散和浪費，也增加了經營的復雜度和風險。

一些房企在快速發展的過程中，忽視了內部管理的建設和完善，導致了權責不明、制度不健全、監督不到位等問題，也滋生了貪污、挪用、欺詐等腐敗行為。這些經營失誤不僅損害了房企的信譽和形象，也削弱了房企的競爭力和抗風險能力。

在內因方面，恒大表現得淋淋盡致。恒大購買一塊地，花費了1000萬，并向銀行抵押這塊地獲得了1000萬的貸款。通過預售房屋，恒大又收到了2000萬的款項。此時，如果恒大將銀行的貸款用于蓋房并按計劃回款，恐怕會賺取500萬的利潤。然而，恒大并沒有這樣做，他們將銀行的1000萬貸款和預售的2000萬用于投資其他城市。在這個過程中，恒大繼續重復相同的操作，購買更多地皮，總共達到了九座城市，憑借這些操作，累計獲得了9000萬。恒大并沒有按照計劃蓋房，反而將部分資金用于擴展其他行業，如汽車、礦泉水、足球和影視等。房屋建設需要資金，但恒大不愿意出資。為了解決這一問題，他們只能讓工頭墊資。隨著建房項目的增多，工頭的資金逐漸不夠，銀行開始催債。恒大發現余額已經變為負數，那么這些錢究竟去了哪里呢？原本購買的地皮回款不足以彌補虧損。

恒大爆雷已成事實，后面十幾家頭部地產企業因為巨額負債，情況也不容樂觀。爆雷潮的到來在所難免，房企將如何自救？

崩盤浪下如何自救？

盡管恒大在內憂外患的情境下陷入深不見底的泥潭，可恒大并不是唯一的，曾被網民稱為“宇宙第一大房企”的碧桂園也不例外。

碧桂園控股有限公司，是中國一家以房地產開發為主要業務的大型綜合民營企業。碧桂園以高周轉見稱，開創了業內知名的“345”模式（即拿到土地后3個月內開盤、4個月內資金回正、5個月內資金再利用），其項目廣泛布局于中國三四線城市，2017年至2022年銷售額為全國乃至全球房企之首，高峰期年均銷售額在7000億人民幣以上。

2023年8月7日，在互聯網流傳著一封佛山自然資源局向碧桂園發出的《關于盡快繳納第一期土地出讓價款的提醒函》，這是一封地方政府向房地產巨頭催債13.7億元的紅頭文件，同日碧桂園公告其未能在8月7日順利償還兩筆價值2250萬美元的債券利息。作為一年僅房子銷售額就可以達到三四千億人民幣的中國頭部房地產企業卻還不起區區1億多人民幣的利息，接下來還將面對9、10月份大量美債到期，這大大出乎市場的意料。

隨后，2023年8月10日，碧桂園公告了盈利預警：上半年估算虧損將在450億到550億元之間。這意味著碧桂園從去年首次虧損60.5億元至今年僅半年時間就預虧損約500億元。2023年8月14日，碧桂園境內存續的11只公司債進入停牌，總計規模157億元。隨后的一天，另一家由中國人壽作為最大股東的遠洋集團宣布2094萬美元利息未支付，遠洋集團盡管2022年營收只有碧桂園的四分之一，但其國企的背景相當特殊。過去，國企往往被投資者認為是相對優質的投資標的，因此遠洋集團面臨債券違約風險進一步引發了市場的震撼和恐慌。

遺憾的是，我們大多數房產企業的操作模式與此大同小異，因此，在接下來的一年內，接二連三的房企崩盤也不會是意外。根據中指研究院數據，截至2023年8月31日，僅就幾家頭部房企——恒大、碧桂園、華潤、中海、萬科來看，其海外債券余額分別為823.71?億元、779.22億元、215.16億元、376.93億元、231.61億元。5家房企信用債到期余額分別為473.63億元、207.67億元、731.98億元、438.00億元、581.37億元。

房企爆雷潮的影響是深遠的，涉及房地產市場的穩定、金融體系的風險、社會信心的恢復等。房地產行業是國民經濟的重要支柱，也是社會穩定的重要基礎。房企爆雷潮的出路是艱難的，需要房企自救、政府救助、市場調整等多方面的努力。首先，房企需要自救。一方面，房企需要加強內部管理，優化財務結構，降低成本費用，提高效率效益；另一方面，房企需要調整經營策略，回歸主業本源，專注核心競爭力，提升品牌形象。其次，政府需要救助。加強監管和指導，防止系統性風險的發生和擴散。

2023年7月24日，政治局會議針對地方債務問題提出“有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案”。這暗示了解決債務危機是中國經濟政策未來的重心之一。據多家媒體報道，地方政府將發行1.5萬億地方債用于置換債券和特殊再融資債券，主要針對化解包括城投債在內的地方隱性債務。為了縮小地方政府城投債暴露的風險敞口，財政部在去年末已經禁止地方政府通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。以政府信用背書的城投公司作為托底單位，只拿地不開發，然后通過“左手倒右手”的游戲將土地重新出讓的時代成為歷史。2023年第三季度以來，中國住建部、央行、金融監管局聯合推出了一系列政策，表明了救房市的決心，例如降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策都在最近開始在各地推行。

房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產關系中國60多個行業、幾千萬人就業，因此穩房市就是穩就業、穩經濟。中國地產行業正在等待重生的機會。

7月底至今，中央多部委密集發聲“大力支持剛性和改善性住房需求”。近期，調整存量個人住房貸款利率、“認房不用認貸”、改善性住房換購稅費減免等政策導向成為市場關注焦點。在相關部門的鼓勵和引導下，已有部分地方和機構積極響應。

北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發聲，將結合自身房地產實際情況支持居民剛性和改善性住房需求。河南鄭州、廣西梧州等地優化住房套數認定標準，江蘇的鎮江、揚州、蘇州等多個城市出臺購房稅收優惠政策……此外，中央政治局會議指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。國務院常務會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

“盡管各種利好政策陸續出來，但市場反應并不明顯。”徐工說，現在大家賺錢難，都在觀望。對于裝修業的未來，徐工比較悲觀，在房地產行業大變局的背景下，“活下去”，不再是凡爾賽式的口號，而是許多房地產企業現如今的真實寫照。

有地產專家認為，盡管地產業不可能一夜回暖至春天，但從中央到地方的政策趨勢來看，已經比過去幾年要友善。“房企一定得借著這股東風，盡快資金回血。”

該專家建議，進行債務展期，以時間換空間。目前金融機構對債務展期的審批相對寬松，通過展期，緩解資金壓力。也可以出售股權，快速補充現金流。很多爆雷房企在出售項目股權，出售項目股權往往是解“燃眉之急”最迅速的辦法。通過積極入市銷售，加快回款，越來越多的房企加大了銷售回款的力度，“造血”能力是關鍵。

“資產變現，輕裝上陣。很多房企有大量的沉淀資產未銷售，如商場、寫字樓、物業、股權等，盡量變現。”他說，這是資金“補血”最可行的辦法。

當下，全國各地無論是調整優化房地產政策，還是發展房地產行業新模式，都是為了提振內需，也是為了促進房地產市場平穩健康發展。