房地產企業稅務風險分析及管理策略

徐家棟 青島魯澤置業集團有限公司

在市場經濟發展的背景下，房地產行業獲得了一定的發展，但與此同時，隨著住房消費的逐步增長，房地產作為新的經濟增長點，也逐漸得到社會各界的高度關注，政府對以稅收為例的行業監管也更加嚴格和規范。此時房地產企業若想確保自身仍能獲得健康良好的發展，對稅務風險展開全面分析并制定有效的管理策略顯得尤為重要，基于此，不僅能夠確保企業始終保持與不斷變化的市場經濟環境相適應，也能為企業立足于激烈的市場競爭以及營造更好的運營環境提供更加強有力的推動。

一、房地產企業常見的稅務風險及特征

(一)房地產企業常見的稅務風險種類

通常情況下，房地產企業的稅務風險可劃分為主觀風險和客觀風險這兩個類別，其中前者多數情況下是由企業稅務風險管理意識薄弱或者是管理不到位導致的，如未設置專門的稅務部門或人員，或者是稅務人員的專業素質與要求不符，就會致使稅務風險向企業日常運營的相關環節中滲透。而由稅務機制落實所帶來的風險，以及客戶或者是合作伙伴帶來的風險則屬于客觀稅務風險。由于缺乏對稅務風險的關注，使得企業在經營過程中稅務風險不斷累積并最終爆發，最終給企業帶來不少損失。同時，企業在運營各類項目時，并不完全執行企業內部稅務管理制度，對各類稅務指標視而不見，也沒有對稅務風險相關的材料進行整合及剖析，致使企業在未來應對稅務風險時顯得捉襟見肘。此外，部分企業對發生稅務風險后的后果沒有充分認識，使得企業沒有稅務風險處理的應急措施，一旦發生問題，甚至不能第一時間找到風險因素及原因，處理起來無從下手，不能及時地減小企業損少，嚴重影響了企業的良性健康發展。

除此之外，我們還可將房地產企業的具體規模作為根據，將稅務風險劃分為違法、涉稅核算及管理這三種風險。具體來講，一個企業從創立初期直至成熟期，各個階段易發生的稅務風險也各不相同，如企業在初始階段往往會面臨資金周轉難度大的問題，企業規模也比較小，所以直接避稅是最常見的避稅方式，但這樣很容易造成稅務違法。房地產企業在進入成長發展期后，企業各方面都更加規模化與規范化，在前期累積的稅務違法問題得以解決的情況下，涉稅核算會成為企業攻克的重點，這也會在一定程度上帶來風險。成熟期的房地產企業基本上已經處于行業前端，此時稅務處理上必然會出現新的特殊情況，企業對于此類問題處理的經驗很少甚至完全沒有，就極有可能出現稅務管理風險。

(二)房地產企業稅務風險的主要特征

首先，房地產企業的稅務風險是可控的。雖然稅務風險是房地產企業在實際經營中無法完全避免的，且有著極強的復雜性，但總體來講還是可以控制并防范的，企業可先建立起完善的稅務風險識別體系，利用大數據技術對數據進行分析后，再進行稅務風險的識別與規避，將由稅務風險導致稅務成本增加情況出現的概率在最大程度上降低。其次，稅務風險的動態性極強[2]。具體來講，未來經濟發展與稅務制度改革必然還會持續深入，且為使政策能更好地服務于經濟，新政策會隨著市場變化不斷推出，舊政策也會被適當調整，進而使企業面臨更多更大的稅務風險。最后，稅務風險的主觀性相對極強，根據相關調查研究報告顯示，對具體涉稅事項來講，稅務單位與企業在理解上并不完全相同，這也是導致企業出現稅務風險的主要因素。

二、房地產企業出現稅務管理風險的主要原因分析

(一)經營本身的復雜性與特殊性較強

房地產企業經營的內容主要包括對土地或者已有的建筑物進行建設、改造、加工和經營等，其無論是從企業經營活動的性質來看，還是從經營對象來看，和其他普通勞務生產及商品都有著本質的差別。除此之外，房地產企業在經營中通常還會涉及到土地的開發與轉讓，以及房屋所有權的租賃與買賣等，開發經營形式相對來講非常繁雜。具體來講，房地產在開發階段需要經歷從立項、招投標到開始建設，再到竣工、銷售和交付等多個環節，各個企業在此過程中的表現形式也不盡相同，再加上房地產項目需要投入大量資金，開發周期相對較長，也會大幅提高企業發生稅務風險的機率。

(二)房地產企業極易受到國家宏觀政策的影響

房地產行業作為國家經濟發展的重要支撐，政府對其稅收的重視程度極高，會不定期基于對市場發展環境的考慮，靈活調整房地產相關的稅法與稅收政策。同時由于房地產企業必須合法展開稅務籌劃工作，因此，企業需要在稅法調整后的一段時期內，將重點放在新稅法內容的深入理解與適應上，此階段稅務籌劃是很容易出現問題的。另外，在新時期文化環境、社會風氣以及稅務單位自由裁量權等因素的多重影響下，在與稅務單位的交流與合作當中，房地產企業所處的地位往往是弱勢的，很難避免由于裁量不公致使企業所面臨的違法風險。由此可見，能否合法維護自身的納稅權益，也是影響房地產企業稅務籌劃與決定其是否會承擔此類稅務風險的主要原因。

(三)缺乏完善的稅務風險管理系統

經實踐證明，即使房地產企業足夠重視國家與地方的相關政策法規，在經營中也有意識地主動降低稅務風險，但若是企業未建立科學完善的稅務風險管理系統，則不僅稅務人員在籌劃的過程中會由于缺少章程與制度支撐，加大錯誤與風險出現的機率，企業其他相關工作的效率與質量也會受到影響，對企業整體運營是非常不利的。稅務風險管理系統不健全或落實得不夠深入，還會導致企業對稅務風險的認知過于膚淺，認為只要不在稅收方面違法就能避免，這樣企業稅務風險的處理措施也會非常局限，往往只將納稅管理作為稅務風險防控的重點，這對企業發展而言無疑是不利的。同時由于缺少合理的稅務工作流程，企業采用傳統的稅務管理辦理相關業務，當涉稅業務產生后，再由財務部門進行稅務處理，缺乏一定的事前控制，納稅申報時也沒有進行再次審核。企業沒有有效的稅務流程，將無法確保企業稅務處理的準確性以及納稅申報的時效性，長此以往將會給企業帶來一定的稅務風險。同時，在涉稅業務發生時，如果財務部門不及時介入，由于業務部門缺乏對稅務法規的認識，極有可能造成業務合同中稅務條款的不利因素，進而影響企業稅負，使得企業產生一定的損失。

(四)財務人員的綜合素質有待增強

就我國大部分房地產企業稅務管理的目前情況來看，雖然設有專門的財務部門，但財務人員對房地產稅收政策不夠熟悉，或者是沒有專職稅務人員的現象卻十分普遍，難以高效展開對“金稅三期”稅務的處理。還有一些企業為節省人員成本，現有的財務人員甚至是從工業會計轉型而來的，在并未系統學習過專業房地產會計知識的情況下，對房地產開發企業的會計制度與核算要求一知半解，導致核算混亂且布滿缺陷和漏洞，賬目質量遠低于相關標準，更不用提按照“金稅三期”的要求，將房地產行業會計規范作為根據嚴格填寫會計報表。另外，在稅務籌劃中財務人員未能有效地落實相關監管制度，也是導致企業稅務風險規避水平較低的重要因素，且如果涉稅問題的處理質量較差，那么企業內部財務核算的整體水平也無法得到保證。

三、房地產企業稅務風險管理的有效策略

(一)加強對相關政策的關注與分析

房地產企業若想從根本上加強對稅務風險的管控與防范，思考如何及時高效地整合稅務政策及相應法規條款就必須放在首要位置上，在數據庫得以更新之后，將各類稅務風險的關鍵節點作為根據，制定應對措施并確保措施的針對性與完備性。就現如今的房地產市場環境來講，企業在支付賬款之前應先取得增值稅進項發票，且應根據實際情況選擇采用銀行支付或其他方式來支付采購貨物的貨款；企業還應加大成本控制的力度，結合自身經營特征與需求靈活落實全成本控制模式，在做好成本檔案資料管理工作的同時，將合理、合情、合法的原則貫徹到稅務籌劃的全過程中，使風險在最大程度上降低。

除此之外，房地產企業與地方稅務單位間良好關系的建立與保持也很必要，這能幫助企業掌握實時準確的稅務政策發展狀態，從而有效避免以往常出現的由于稅收執行者不集中于同個稅務單位，以及企業解讀政策時造成的理解偏差所導致的和政策頒布初衷相違背的現象，使企業能以政策實質本意為導向對稅務風險進行管控。另外，若房地產企業能定期展開納稅評估，滿足稅務單位納稅評估管理的要求，則其識別稅務風險的能力也會獲得提升，這對于企業進一步增強稅務籌劃的合理性，幫助企業有效地規避風險也會起到積極的作用。

(二)針對各類稅收風險制定應對措施

稅收風險評估與風險應對其實是相輔相成的，將二者有效結合才能真正做好房地產企業的稅務籌劃工作。首先，考慮到房地產企業納稅信息量大且傳輸速度快等特征，在制定風險應對與處置措施時，針對性與實效性必須有所保證，確保稅務風險能在稅務單位采取處罰措施之前被全部排除。其次，在房地產企業接受稅務單位的例行檢查時，企業應提前做好賬簿梳理工作，及時檢查會計憑證、審批及合同等資料，將可能出現的風險系數扼殺在萌芽階段。最后，如果企業即使做好準備仍被稅務單位查出問題，稅務機關對企業做出處罰，這種情況下，企業應在受到處罰文書時先對其是否與法律流程相符進行核實，查明文書適用法律恰當與否，若無誤則應積極繳納罰款；如果發現文書的法律流程有誤或其他問題，則應利用法律手段來維護自身的合法權益。

(三)使稅務風險預警機制更加完善

房地產企業領導層應首先建立起稅務風險意識，在企業文化設計與構建的初始階段，就將要稅務風險作為重點內容融入進去，充分發揮企業文化體系在風險防控方面的主觀作用。其次，在制定稅務風險預警機制的過程中，企業應將自身短期與總體發展的戰略目標作為根據，一方面加大監督與管理企業日常稅務工作的力度，另一方面也要提高對核算財務數據、應收賬以及房屋建筑存量整理的重視程度，在確保各項數據真實且明晰的同時，也要能為資金健康、穩定的流動提供保證，這樣才能從根本上規避由財務管理問題引發的稅務風險。房地產企業還可根據土地的開發規模或建筑項目的經營效益等，建立可評級的稅務風險預警制度，這樣就能采取定量計算技術來科學確定風險等級，進而制定并落實相對應的應對措施，盡可能消除不必要的稅務風險。再次，房地產企業管理人員應充分發揮自身在稅務風險梳理方面的督促作用，確保涉稅問題能按照相關法規政策嚴格處理。最后，應注重稅務風險在企業內部的宣傳，讓全體員工都能在潛移默化中真正理解并認同稅務風險防控的重要性，從而實現有效杜絕稅務風險的目的。

(四)注重培養高素質的稅收管理人員

房地產企業所涉業務的專業性和復雜性都極強，所以若想做好稅務風險管理工作，稅務人員必須要具備高素質、高水平的要求，且重要工作必須交給經驗豐富的稅務人員去做，這是避免出現嚴重稅務風險，從而使企業免遭受嚴重損失的必要舉措。具體來講，在當前市場大環境下的房地產企業，在安排涉稅管理人員時除需確保其具備基本的專業知識外，還需確保其對稅務知識的深入理解與掌握，同時能夠各地相關政策進行熟悉和解讀，一方面要能熟練運用現代信息技術來解決稅務問題，另一方面也要熟悉“金稅三期”的相關操作規程，進而不斷提高稅務風險應對能力。

除此之外，房地產企業還應加強對財務管理人員的培養，培養內容具體可分為以下兩個方面。第一，因為房地產會計核算較為特殊，其要求財務人員在賬務處理的過程中，嚴格執行房地產會計準則，在保證房地產開發日常經營事項及時準確的同時，會計報告的編制質量也要與標準相符，所以企業應著重強化財務人員的房地產會計核算水平。第二，房地產稅收有著繁多冗雜的特點，而金稅三期系統在納稅申報方面又非常嚴格，這就要求稅務人員不僅必須要掌握基本的房地產稅收知識，還要具備依照要求進行日常稅收管理工作的能力，因此，“金稅三期”也是房地產企業稅務人員培養的主要方向。

四、結語

綜上所述，房地產企業只有從內部和外部共同入手展開對稅務風險的分析與防控，才能從根本上增強企業經營的質效與安全性，從而在為企業創造更大經濟效益的基礎上，使房地產行業能實現可持續的發展，在新時期為提高國家經濟水平作出更大的貢獻。