京城二手房市場“上演心理較量”

《中國經濟周刊》 記者 張宇軒 | 北京報道

“認房不認貸”一定程度上激活了北京二手房市場的供需兩端，這在有著“消費晴雨表”之稱的國慶長假期間表現尤甚。

“北京二手房掛牌量再創新高”“二手房源出現明顯降價趨勢”，國慶假期尚未結束，這些消息便成為地產圈的熱點話題。

與此同時，9 月二手房網簽數據出爐，當月二手房簽約情況創造了今年以來僅次于上半年“樓市小陽春”的又一佳績，不負市場對于“金九”的預期。

進入10 月，豐富的掛牌房源在降價促銷的加持下，能否再度延續9 月，的良好形勢、締造“銀十”？

掛牌量創新高，掛牌價大幅下調，購房者依然吐槽“太貴了”

國慶假期中，關于樓市的各類消息再度出現在社交媒體的話題榜上。二手房“掛牌量創新高”“學區房價格直降”等消息屢見不鮮，“黃金周”好像是為樓市交易吹來了“天時”的東風。

“二手房掛牌量自9 月初以來持續大幅增長。”《中國經濟周刊》記者以購房者身份對北京二手房市場進行探訪時，一名二手房中介對上述消息作了佐證，“不少房主是想賣掉舊房買新房，有人想把多余的房子賣掉減輕還貸壓力，也有人想套現做點別的，各有各的想法。”

自9 月初北京推行“認房不認貸”政策以來，二手房掛牌量激增，這一現象一度被業內形容為“井噴”，國慶黃金周延續了這一勢頭。據鏈家網收錄的數據顯示，僅自10 月1 日至7 日，北京全城新增的“7 日新上”二手房數量達到3104 套，至國慶假期結束，在售的二手房數量已達到141795 套。

大量房源涌入市場，對二手房交易走勢產生一定影響，特別是在政策組合拳的驅動之下，市場給出了正向反饋。

據北京住建委公布的網簽數據顯示，在剛剛過去的9 月，北京市存量房住宅簽約套數達到14262 套，簽約面積126.84 萬平方米。這一數據為下半年以來的最高水平，遠高于7 月的9718 套和8 月的10960 套，僅次于今年2、3 月份的 “樓市小陽春”時期，與2022 年9 月的14329 套幾乎持平。

不少觀點認為，掛牌量激增一定程度上反映出賣房者急于出手的心態，尤其是其中還伴隨著不少二手房源的大幅降價。

記者查詢各類二手房中介網絡平臺發現，近期掛牌價下調并不是個別現象，不少房源的掛牌價甚至出現數十萬的下調。例如位于大望路某小區的一套三居室，2022 年10 月掛牌價超過1200 萬元，其后經歷了4 次降價調整，最近一次調價出現在國慶前夕，掛牌價已下調至850 多萬元，較之前下調了40 萬元，較歷史最高價下調了300 多萬元。

“這些天已經有人開始調低掛牌價，還有不少房主也在猶豫要不要降價。”前述中介甚至勸告記者，“您要是不著急買還可以再等等。”

就基本的商業邏輯而言，降價自然利于促成交易。但現實是，不少房源即便是降價也未必能達到預期的促銷目的。

9 月21 日，位于朝陽區北苑商圈的中國鐵建國際城154 套房產開始競價拍賣，底價總價值約10.77 億元，起拍平均單價為87357 元/平方米。由于起拍價低于該小區市場價近7000元/平方米，且標的房源均為從未居住過的毛坯房，此次拍賣一度引發大量購房者關注。

《中國經濟周刊》記者對該項目現場走訪時發現，國慶假期前后，到訪該小區看房的意向購買者眾多，不少人正是沖著“低于市場價”而來。一名負責分銷的中介告訴記者，由于形式上是競價拍賣，最終成交價格能否低于市場價還不太好說，但如果是通過中介渠道參與競拍，選房時基本上可以排除有人競拍的房源，能夠做到以低于市場價的底價購入。

從北京產權交易所公布的數據來看，中鐵國際城在國慶前后通過競價拍賣的方式售出至少20 套房源。前述中介告訴記者，已售出的房源幾乎都是“一個蘿卜一個坑”“我知道的只有兩個客戶（存在競價的情況）”。

配套成熟、地段繁華、學區優勢，且在價格上做出如此“讓步”，成為中介推銷這類二手房的一系列賣點，但這也不能讓大部分購房者下定決心。現場看房的一對母子對于拍賣底價依然給出了“太貴了”的評價。這位母親看過一套待售房屋后認為，小區戶型布局不太理想，裝修存在一定難度，樓間距過密，以及價格依然偏高。兒子則認為，價格可能還會繼續降，要等等再看。

10 月7 日，前述中介告訴記者，近期中鐵國際城的競價拍賣效果遠不及預期，未來價格可能會進行下調，“如果不著急這一時半會兒，的確可以‘等等再看’”。

賣家頻頻調價吸引買方，談判桌上考驗心理素質

并非所有二手房都在降價拋售，除核心區域房價依然堅挺外，現實交易中也不乏利用價格上調刺激購房者的賣家。

據朝陽區一家二手房中介銷售人員向記者講述，其代理的房源中有業主在一年多的時間里多次對掛牌價進行漲跌不一的調整，“他掛出的價格是高于小區均價的，可能擔心自己的房子賣便宜了，一直覺得本區的房子應該處在‘待漲’階段；也或許是想用漲價吸引看上這套房子的人下定決心去買，畢竟買方還可以砍價嘛。”或許是這種方式未能奏效，“最近他又下調了價格。”該銷售人員說。

這種試圖制造焦慮的手段不是全無效果，二手房買家秋珊向記者描述其購房經歷時用“做局”來形容這一過程。

據她講述，2022 年春節后，她花了兩個多月的時間看房，之后將目光鎖定在地鐵10 號線北段的一套40 年房齡的老式住宅。“當時手里有50 多萬元積蓄，加上公積金、家里湊錢等七七八八，這套小房子正好在預算范圍內，趁午休的時間去看了一次，挺喜歡的，就有了買房的沖動。”

整個談判買房的過程可謂“高效”。“因為沒經歷過大事，約定了談判時間后，帶了一個親戚陪我一起去，我全程基本處于懵懂狀態，由親戚幫我談判。”秋珊講述，“對方要價335 萬元，我們還價328 萬元，對方嫌低。這時候中介也說同一天還有一家在看這個房子，我內心更急切，有種搶房的心態，最終以330 萬元成交，整個談判過程15 分鐘左右搞定。”

至今年9 月，該小區不少房子紛紛掛牌出售，秋珊注意到，與她的房子差不多的二手房源掛牌價僅有300萬元出頭，就覺得自己當初買貴了，再次復盤談判過程時，覺得自己當初是被對方與中介配合“做了局”。

業主許菲則抱著“能賣多少算多少”的態度，正在考慮將自住的一套房子掛牌出售。她認為眼下是一個出手賣房的好時機，“北京的房價已經穩定在高水平很久了，而且二手房本身也在不斷貶值，現在賣掉應該能有個好價錢，未來不太可能出現大漲。”

目前許菲一家三口正住在這套“待售”的房子里，每月的房貸支出成為其最大的經濟壓力。“‘認房不認貸’施行后，買方群體擴大了，說不定有人就看上這套房買走了。”許菲表示，“房貸月供比租一套房子的租金高得多，現在先把房子賣了可以緩口氣，以后房價降下來的時候再考慮買一套。”

買家心態：“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”

性價比、保值情況、地段位置、學區優勢、配套水準、鄰里人脈、未來規劃，甚至風水講究、眼緣這類帶有玄學色彩的因素都能被賣方拿來作為二手房的賣點。在記者對二手房市場進行全面探訪的過程中，中介銷售竭盡所能說服買方接受“現在買房正是物有所值”這一說法。

但與之形成對比的是，很多購房者認為二手房市場并不缺乏房源，整體而言屬于買方市場，未來價格還有下降空間，“貨比三家”“等等再看”“擇機撿漏”成為不少人的真實心態。

“二手房市場水太深，掛牌價變動這么頻繁，想必還有不少水分。”持觀望態度的購房者詹森看房一年多，仍在等待價格下跌，“核心地段的房子可能是真的降不動，但動輒十幾萬每平方米的房價水平配上高房齡，作為首套房買家，我在心理上是無法接受的。”

詹森認為，一些非核心區域的二手房面臨同區域商品房的競爭性沖擊，且購買人群以中低收入者為主，這些人的購買力有限，如果實在買不起也就沒有了購買欲望，二手房未來在非核心區域市場上的地位會逐漸邊緣化。供過于求，價格自然也會再降一截。

“如果在現階段買房，我可能會等一個‘撿漏’的機會。我的一個朋友就曾經以低于市場價三成的價格買到了一套二手房，原房主急著出國大幅降價拋售。要是我能有幸得到這樣的機會，做夢都會笑醒。”詹森說。

秋珊對買房時遭遇的疑似“做局”耿耿于懷，高額的房貸月供致使其消費降級，“現在只敢在拼多多上購物了”。當初買房時的沖動和憧憬在更為現實的還貸壓力下早已消失殆盡，秋珊甚至一度懷疑自己是否真的有買房需求，“如果時間能倒回去，我一定會選擇不買房，租房過一輩子其實也沒什么不好”。

買賣雙方種種帶有博弈色彩的心態之下，不少交易就此僵持。“黃金周”期間，一名中介在通話中直言“這幾天成交情況不理想”“回老家休假了”。該中介稱，去年長假休了2 天，今年休了6 天。

本應也是二手房交易的“黃金周”，中介卻放假，這或許也可管窺市場的景氣程度。