房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對策略分析

摘要：當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)之一，其發(fā)展前景備受關(guān)注。同時，由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷規(guī)范與調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須在財務(wù)管理方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新，通過采取有效措施不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。但從目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)管理方面還存在著許多問題和不足之處，如缺乏完善的財務(wù)管理體系、財務(wù)管理人員素質(zhì)不高、資金管理不合理等問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效措施不斷完善和優(yōu)化其財務(wù)管理工作，從項目開發(fā)決策、建設(shè)、營銷多個階段，建立全過程管理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)財務(wù)；財務(wù)管理；問題及應(yīng)對策略

引言

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)在組織形式、經(jīng)營方式和管理機(jī)制上都發(fā)生了變化，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理也隨之出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。與傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理具有其自身的特殊性，加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)管理的分析，具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理特征

（一）產(chǎn)品周期長

與傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品周期較長。如，從項目的立項開始到竣工驗收為止，普通住宅項目一般需要1-2年甚至更長的時間。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目決策和設(shè)計階段就要進(jìn)行大量的資金投入，并要求項目資金流與實物流相匹配。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)上也要占用較多的資金，銷售收入不僅包括在售房屋的收入，還包括在建工程、土地使用權(quán)出讓金、物業(yè)管理費、裝飾裝修費等。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對產(chǎn)品成本進(jìn)行精細(xì)化管理，以保證項目利潤空間，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。同時，要對項目資金進(jìn)行有效管控和協(xié)調(diào)，以保證產(chǎn)品的順利銷售［1］。

（二）資金投入大

工業(yè)、商業(yè)企業(yè)一般都是獨立核算，以生產(chǎn)、銷售為目的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了完成一定的工程外，還要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、項目管理、市場營銷、物業(yè)管理等諸多方面的工作，因此需要大量資金投入。如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資一個項目可能要投入幾年時間才能收回成本。且房地產(chǎn)開發(fā)項目完成后，還要進(jìn)行房產(chǎn)銷售，實現(xiàn)資金回籠，對資金的占用時間較長。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化資金管理意識，建立健全財務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度，以降低成本費用，提高經(jīng)濟(jì)效益。同時，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)金流量是企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長、資金占用大，為保證企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，必須持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金以備支付。

（三）經(jīng)營風(fēng)險高

房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，投資大，利潤低，風(fēng)險高，一般要經(jīng)過立項、土地出讓、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、工程施工和竣工驗收等多個階段，每個階段都存在著一定的風(fēng)險。加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌集方面面臨著諸多困難，籌資渠道有限，資金籌措困難，在項目開發(fā)方面也面臨著市場競爭激烈、市場風(fēng)險大、前期準(zhǔn)備時間長等問題，企業(yè)一旦資金鏈斷裂，除了會導(dǎo)致項目難以繼續(xù)建設(shè)，甚至?xí)o國家和社會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展壯大就必須加強(qiáng)財務(wù)管理，最大限度地降低經(jīng)營風(fēng)險。

（四）投資決策復(fù)雜

與工業(yè)、商業(yè)企業(yè)投資決策相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策要復(fù)雜得多，不僅涉及國家對房地產(chǎn)開發(fā)的政策和法律法規(guī)的規(guī)定，還涉及項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、土地管理、房產(chǎn)管理、金融管理等方面的政策，因此其投資決策更加復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，為了提高自身的競爭能力，通常會制定一系列的財務(wù)管理制度，但在實際運行過程中卻并未發(fā)揮應(yīng)有的作用，未能從根本上對企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行規(guī)范和完善。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的資金投入量，其在資金使用方面往往存在著較大的隨意性。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會將大量資金投入到非生產(chǎn)性的項目上，對企業(yè)的正常經(jīng)營活動造成嚴(yán)重影響［2］。

（二）資金管理不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，資金短缺問題較為突出，且大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往由于缺乏合理的資金管理機(jī)制，導(dǎo)致資金管理的作用不能得到有效發(fā)揮，嚴(yán)重影響了企業(yè)財務(wù)管理水平的提高。加之資金管理體制不健全、財務(wù)管理不規(guī)范等問題，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中存在盲目追求高利潤的現(xiàn)象，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤而不斷增加投資、擴(kuò)大規(guī)模，不僅會給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，還會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）財務(wù)風(fēng)險意識較弱

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如果企業(yè)自身缺乏風(fēng)險防范意識，就會導(dǎo)致項目風(fēng)險增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，而銀行貸款具有一定的風(fēng)險性，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張，從而導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重威脅到了企業(yè)的正常發(fā)展。此外，由于缺乏健全的財務(wù)管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時缺乏必要的財務(wù)預(yù)算和控制。這就導(dǎo)致在項目開發(fā)過程中對財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足，不能及時采取措施對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制，從而影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展［3］。

（四）財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)不高是制約其財務(wù)管理水平提高的重要因素之一。財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不高，使得其在實際工作中缺乏責(zé)任心，同時還會出現(xiàn)亂收費、亂用財務(wù)杠桿等問題，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的正常開展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理策略

（一）房地產(chǎn)開發(fā)決策階段財務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目立項時做好財務(wù)預(yù)算工作，即根據(jù)項目的投資總額、資金來源和建設(shè)周期，確定開發(fā)所需各項費用支出，并以此作為開發(fā)項目的投資額度，再據(jù)此安排項目的資金來源和投入比例。具體來說，可從以下內(nèi)容入手：

一是編制年度預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況和市場情況，編制年度預(yù)算。年度預(yù)算要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面分析和合理預(yù)測，包括開發(fā)成本、銷售收入、資金籌措方案等內(nèi)容。年度預(yù)算經(jīng)審批后應(yīng)作為編制年度財務(wù)會計報告的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在年度預(yù)算的基礎(chǔ)上，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及公司章程的規(guī)定，編制中期預(yù)算。中期預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來一定時期內(nèi)各項經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行預(yù)測和決策的重要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、費用和利潤指標(biāo)；現(xiàn)金流量預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入、費用及利潤指標(biāo)；項目的投資回收期等。其中，現(xiàn)金流量預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金收支計劃和資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營狀況，對企業(yè)未來一定時期內(nèi)現(xiàn)金收支進(jìn)行預(yù)測和決策的重要依據(jù)，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動所需資金情況；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資活動所需資金情況；項目建設(shè)所需資金情況等。

二是編制財務(wù)預(yù)算分析報告。財務(wù)預(yù)算分析報告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營管理狀況和財務(wù)狀況對項目經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行預(yù)測和決策的重要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資活動中可能面臨的風(fēng)險及對策；項目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的資金短缺及影響；項目建成后可能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；項目建設(shè)過程中應(yīng)采取的技術(shù)措施和管理措施；項目建成后在市場中銷售、出租時應(yīng)采取的銷售策略等。

三是建立財務(wù)分析制度。財務(wù)分析是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)活動過程中進(jìn)行控制、檢查、總結(jié)和評價所采取的各項措施及效果，并提出改進(jìn)建議和措施等一系列工作和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期或不定期地對本企業(yè)及其所屬單位進(jìn)行財務(wù)分析，重點對其財務(wù)狀況進(jìn)行分析。財務(wù)分析制度應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和企業(yè)實際情況，及時調(diào)整和完善，并報主管部門備案［4］。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段財務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，做好項目可行性研究和立項審批工作，在項目立項、可行性研究批復(fù)后，由企業(yè)財務(wù)部門負(fù)責(zé)編制項目建議書、可行性研究報告、資金籌措方案等財務(wù)報告。在整個過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案和概算，根據(jù)市場價格和工程進(jìn)度，及時編制并下達(dá)項目資金計劃。尤其應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程項目成本管理，按照規(guī)定設(shè)置工程成本核算科目，及時準(zhǔn)確地進(jìn)行工程成本核算、控制和分析。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)及時與工程部門進(jìn)行溝通，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度和施工方案組織合理的成本核算，保證工程質(zhì)量，并按照規(guī)定做好成本核算的各項基礎(chǔ)工作。具體來說，企業(yè)可從以下內(nèi)容入手：根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度及相關(guān)合同約定支付工程款，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定及時辦理工程款結(jié)算及竣工驗收手續(xù)。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定和相關(guān)結(jié)算審核程序，及時審核并撥付工程款；按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定，正確處理會計核算與會計監(jiān)督的關(guān)系，做到會計核算真實、準(zhǔn)確、完整［5］；按照規(guī)定編制合并報表并在報送年度報告時按國家有關(guān)規(guī)定合并報表；按照規(guī)定處理工程項目結(jié)算工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織工程驗收和竣工決算工作，并做好與投資部門的溝通和配合工作；根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度編制工程進(jìn)度結(jié)算報告，經(jīng)有關(guān)部門審核后報房地產(chǎn)主管部門審批；按照有關(guān)規(guī)定對商品房預(yù)售款進(jìn)行管理和監(jiān)督。預(yù)售款的收存、使用和管理應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，對不符合規(guī)定的預(yù)售款，要及時查明原因并報有關(guān)部門處理；建立健全各項內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)督制約，保證會計信息資料真實、完整；按照規(guī)定設(shè)置會計賬簿和會計憑證等相關(guān)會計資料，并進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算、反映和監(jiān)督。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定建立健全內(nèi)部控制制度；按照規(guī)定設(shè)置會計機(jī)構(gòu)、配備會計人員或者委托社會中介機(jī)構(gòu)辦理會計事務(wù)等；按照國家有關(guān)規(guī)定以及合同約定向購房人收取或者支付購房定金、預(yù)付款等款項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的購房定金、預(yù)付款等款項原則上不得超過項目總投資的30%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段財務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售前編制銷售計劃，包括項目的銷售預(yù)算、營銷推廣費用預(yù)算、客戶關(guān)系維護(hù)費用預(yù)算等，并報董事會或股東會審議批準(zhǔn)。在銷售計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場需求情況及時調(diào)整銷售價格，確定銷售金額，制定相應(yīng)的銷售方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售方案確定后一個月內(nèi)辦理收入發(fā)票、發(fā)票領(lǐng)購和發(fā)票開具等手續(xù)，并按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售款收支有關(guān)的會計核算工作。企業(yè)還需按照項目實際銷售情況編制財務(wù)決算，包括工程結(jié)算書、結(jié)算收入、成本費用、稅金及附加的結(jié)轉(zhuǎn)等內(nèi)容。同時，需按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定對商品房銷售成本進(jìn)行會計核算，并將相關(guān)收入和成本按合同約定進(jìn)行確認(rèn)，及時結(jié)清應(yīng)收款項，不得以任何理由拖欠客戶的貨款，并計提各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備［6］。還需編制財務(wù)決算報告，財務(wù)決算報告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定程序和要求，在會計年度終了后向上級主管部門報送并向社會公開的書面報告，其主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資活動中發(fā)生的各項經(jīng)濟(jì)活動及其成果；投資活動執(zhí)行情況；項目建設(shè)過程中資金收支情況；項目建成后預(yù)期取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，使居民收入有了較大的提升，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，財務(wù)管理工作是非常重要的一項內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的重要保障。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其在經(jīng)營發(fā)展過程中受到了多方面因素的影響和制約，使財務(wù)管理工作開展難度相對較大，這也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了一定的財務(wù)風(fēng)險。基于此，本文首先分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理特征，隨后指出管理現(xiàn)狀，并進(jìn)一步對如何加強(qiáng)財務(wù)管理提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略，以期為提高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考和借鑒。

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作者簡介：王玲，女，1982年9月生，漢族，四川隆昌人，本科，中級會計師，研究方向： 房地產(chǎn)財務(wù)管理。