房地產開發企業財務管理存在的問題及應對策略分析

摘要：當前，隨著我國經濟的快速發展，房地產行業作為國民經濟中的重要行業之一，其發展前景備受關注。同時，由于國家對房地產開發企業的不斷規范與調控，房地產開發企業想要在激烈的市場競爭中實現持續發展，就必須在財務管理方面不斷進行創新，通過采取有效措施不斷提高企業財務管理水平。但從目前來看，我國房地產開發企業在財務管理方面還存在著許多問題和不足之處，如缺乏完善的財務管理體系、財務管理人員素質不高、資金管理不合理等問題。因此，房地產開發企業必須采取有效措施不斷完善和優化其財務管理工作，從項目開發決策、建設、營銷多個階段，建立全過程管理措施。

關鍵詞：房地產開發企業；企業財務；財務管理；問題及應對策略

引言

隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善和現代企業制度的建立，企業在組織形式、經營方式和管理機制上都發生了變化，我國房地產開發企業財務管理也隨之出現轉變。與傳統的工業、商業企業相比，房地產開發企業財務管理具有其自身的特殊性，加強對企業財務管理的分析，具有非常重要的現實意義。

一、房地產開發企業財務管理特征

（一）產品周期長

與傳統的工業、商業企業不同，房地產開發企業所開發的產品周期較長。如，從項目的立項開始到竣工驗收為止，普通住宅項目一般需要1-2年甚至更長的時間。這就要求房地產開發企業在項目決策和設計階段就要進行大量的資金投入，并要求項目資金流與實物流相匹配。同時，房地產開發企業在產品銷售環節上也要占用較多的資金，銷售收入不僅包括在售房屋的收入，還包括在建工程、土地使用權出讓金、物業管理費、裝飾裝修費等。這就要求房地產開發企業要對產品成本進行精細化管理，以保證項目利潤空間，實現企業價值最大化。同時，要對項目資金進行有效管控和協調，以保證產品的順利銷售［1］。

（二）資金投入大

工業、商業企業一般都是獨立核算，以生產、銷售為目的。而房地產開發企業除了完成一定的工程外，還要進行規劃設計、項目管理、市場營銷、物業管理等諸多方面的工作，因此需要大量資金投入。如，房地產開發企業投資一個項目可能要投入幾年時間才能收回成本。且房地產開發項目完成后，還要進行房產銷售，實現資金回籠，對資金的占用時間較長。對此，房地產開發企業必須強化資金管理意識，建立健全財務管理制度和內部控制制度，以降低成本費用，提高經濟效益。同時，在市場經濟條件下，現金流量是企業經營成敗的關鍵。由于房地產開發企業開發周期長、資金占用大，為保證企業正常的生產經營活動，必須持有相當數量的現金以備支付。

（三）經營風險高

房地產開發項目周期長，投資大，利潤低，風險高，一般要經過立項、土地出讓、征地拆遷、規劃設計、工程施工和竣工驗收等多個階段，每個階段都存在著一定的風險。加之房地產開發企業在資金籌集方面面臨著諸多困難，籌資渠道有限，資金籌措困難，在項目開發方面也面臨著市場競爭激烈、市場風險大、前期準備時間長等問題，企業一旦資金鏈斷裂，除了會導致項目難以繼續建設，甚至會給國家和社會帶來巨大的經濟損失。因此，房地產企業要發展壯大就必須加強財務管理，最大限度地降低經營風險。

（四）投資決策復雜

與工業、商業企業投資決策相比，房地產開發企業的投資決策要復雜得多，不僅涉及國家對房地產開發的政策和法律法規的規定，還涉及項目所在區域的城市規劃、土地管理、房產管理、金融管理等方面的政策，因此其投資決策更加復雜。

二、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）缺乏完善的財務管理體系

房地產開發企業在經營過程中，為了提高自身的競爭能力，通常會制定一系列的財務管理制度，但在實際運行過程中卻并未發揮應有的作用，未能從根本上對企業的財務管理工作進行規范和完善。同時，由于房地產開發企業具有較大的資金投入量，其在資金使用方面往往存在著較大的隨意性。一些房地產開發企業往往會將大量資金投入到非生產性的項目上，對企業的正常經營活動造成嚴重影響［2］。

（二）資金管理不合理

房地產開發企業在實際發展過程中，資金短缺問題較為突出，且大多數房地產開發企業往往由于缺乏合理的資金管理機制，導致資金管理的作用不能得到有效發揮，嚴重影響了企業財務管理水平的提高。加之資金管理體制不健全、財務管理不規范等問題，使得許多房地產開發企業在發展過程中經常出現資金周轉不靈的問題。同時，許多房地產開發企業在發展過程中存在盲目追求高利潤的現象，導致許多房地產開發企業為了追求高額利潤而不斷增加投資、擴大規模，不僅會給企業帶來較大的財務風險和經營風險，還會給企業帶來巨大的經濟損失。

（三）財務風險意識較弱

對于房地產開發企業而言，在進行房地產項目的開發過程中，如果企業自身缺乏風險防范意識，就會導致項目風險增加。房地產開發企業的資金主要來源于銀行貸款，而銀行貸款具有一定的風險性，很多房地產開發企業盲目擴張，從而導致企業資金鏈斷裂，嚴重威脅到了企業的正常發展。此外，由于缺乏健全的財務管理制度，房地產開發企業在進行項目開發時缺乏必要的財務預算和控制。這就導致在項目開發過程中對財務風險認識不足，不能及時采取措施對財務風險進行控制，從而影響到了房地產企業的長期可持續發展［3］。

（四）財務管理人員素質不高

當前，房地產開發企業財務管理人員素質不高是制約其財務管理水平提高的重要因素之一。財務管理人員綜合素質不高，使得其在實際工作中缺乏責任心，同時還會出現亂收費、亂用財務杠桿等問題，影響了房地產開發企業財務管理工作的正常開展。

三、房地產開發企業財務管理策略

（一）房地產開發決策階段財務管理

房地產開發企業應當在項目立項時做好財務預算工作，即根據項目的投資總額、資金來源和建設周期，確定開發所需各項費用支出，并以此作為開發項目的投資額度，再據此安排項目的資金來源和投入比例。具體來說，可從以下內容入手：

一是編制年度預算。房地產開發企業應根據國家有關政策規定，結合自身的經營狀況和市場情況，編制年度預算。年度預算要對房地產開發項目進行全面分析和合理預測，包括開發成本、銷售收入、資金籌措方案等內容。年度預算經審批后應作為編制年度財務會計報告的依據。房地產開發企業應在年度預算的基礎上，按照《企業會計準則》及公司章程的規定，編制中期預算。中期預算是房地產開發企業對未來一定時期內各項經濟活動進行預測和決策的重要依據，其主要內容包括：房地產開發項目的成本、費用和利潤指標；現金流量預算；房地產開發項目銷售收入、費用及利潤指標；項目的投資回收期等。其中，現金流量預算是房地產開發企業根據企業現金收支計劃和資產負債經營狀況，對企業未來一定時期內現金收支進行預測和決策的重要依據，主要內容包括：房地產開發企業的經營活動所需資金情況；房地產開發企業的投資活動所需資金情況；項目建設所需資金情況等。

二是編制財務預算分析報告。財務預算分析報告是房地產開發企業根據自身經營管理狀況和財務狀況對項目經濟活動進行預測和決策的重要依據，其主要內容包括：房地產開發項目在投資活動中可能面臨的風險及對策；項目建設過程中可能出現的資金短缺及影響；項目建成后可能達到的經濟效益和社會效益；項目建設過程中應采取的技術措施和管理措施；項目建成后在市場中銷售、出租時應采取的銷售策略等。

三是建立財務分析制度。財務分析是房地產開發企業在財務活動過程中進行控制、檢查、總結和評價所采取的各項措施及效果，并提出改進建議和措施等一系列工作和活動。房地產開發企業應當定期或不定期地對本企業及其所屬單位進行財務分析，重點對其財務狀況進行分析。財務分析制度應當根據國家有關規定和企業實際情況，及時調整和完善，并報主管部門備案［4］。

（二）房地產開發建設階段財務管理

房地產開發企業應當按照《房地產開發企業財務制度》的規定，做好項目可行性研究和立項審批工作，在項目立項、可行性研究批復后，由企業財務部門負責編制項目建議書、可行性研究報告、資金籌措方案等財務報告。在整個過程中，應當嚴格執行國家有關基本建設財務管理制度，嚴格按照批準的設計方案和概算，根據市場價格和工程進度，及時編制并下達項目資金計劃。尤其應當加強工程項目成本管理，按照規定設置工程成本核算科目，及時準確地進行工程成本核算、控制和分析。財務部門應當及時與工程部門進行溝通，根據建設進度和施工方案組織合理的成本核算，保證工程質量，并按照規定做好成本核算的各項基礎工作。具體來說，企業可從以下內容入手：根據工程建設進度及相關合同約定支付工程款，嚴格按照國家有關規定和合同約定及時辦理工程款結算及竣工驗收手續。財務部門應當根據合同約定和相關結算審核程序，及時審核并撥付工程款；按照《中華人民共和國會計法》的規定，正確處理會計核算與會計監督的關系，做到會計核算真實、準確、完整［5］；按照規定編制合并報表并在報送年度報告時按國家有關規定合并報表；按照規定處理工程項目結算工作。房地產開發企業應當定期組織工程驗收和竣工決算工作，并做好與投資部門的溝通和配合工作；根據工程建設進度編制工程進度結算報告，經有關部門審核后報房地產主管部門審批；按照有關規定對商品房預售款進行管理和監督。預售款的收存、使用和管理應當符合國家有關規定，對不符合規定的預售款，要及時查明原因并報有關部門處理；建立健全各項內部控制制度，加強對財務人員的培訓和監督制約，保證會計信息資料真實、完整；按照規定設置會計賬簿和會計憑證等相關會計資料，并進行必要的經濟業務核算、反映和監督。財務部門應當按照《中華人民共和國會計法》的規定建立健全內部控制制度；按照規定設置會計機構、配備會計人員或者委托社會中介機構辦理會計事務等；按照國家有關規定以及合同約定向購房人收取或者支付購房定金、預付款等款項，房地產開發企業收取的購房定金、預付款等款項原則上不得超過項目總投資的30%。

（三）房地產開發市場營銷階段財務管理

房地產開發企業應當在銷售前編制銷售計劃，包括項目的銷售預算、營銷推廣費用預算、客戶關系維護費用預算等，并報董事會或股東會審議批準。在銷售計劃經批準后，應當根據市場需求情況及時調整銷售價格，確定銷售金額，制定相應的銷售方案。房地產開發企業應當在銷售方案確定后一個月內辦理收入發票、發票領購和發票開具等手續，并按照《商品房預售資金監督管理辦法》等有關規定辦理預售款收支有關的會計核算工作。企業還需按照項目實際銷售情況編制財務決算，包括工程結算書、結算收入、成本費用、稅金及附加的結轉等內容。同時，需按照《企業會計準則》有關規定對商品房銷售成本進行會計核算，并將相關收入和成本按合同約定進行確認，及時結清應收款項，不得以任何理由拖欠客戶的貨款，并計提各項資產減值準備［6］。還需編制財務決算報告，財務決算報告是房地產開發企業按照規定程序和要求，在會計年度終了后向上級主管部門報送并向社會公開的書面報告，其主要內容包括：房地產開發企業在投資活動中發生的各項經濟活動及其成果；投資活動執行情況；項目建設過程中資金收支情況；項目建成后預期取得的經濟效益和社會效益等。

四、結束語

綜上所述，我國經濟水平的提升，使居民收入有了較大的提升，從而促進了房地產行業的快速發展。在房地產開發行業中，財務管理工作是非常重要的一項內容，也是房地產開發企業實現良性發展的重要保障。但是由于房地產開發行業屬于資金密集型行業，其在經營發展過程中受到了多方面因素的影響和制約，使財務管理工作開展難度相對較大，這也給房地產開發企業帶來了一定的財務風險。基于此，本文首先分析了我國房地產開發企業財務管理特征，隨后指出管理現狀，并進一步對如何加強財務管理提出了相應的應對策略，以期為提高我國房地產開發企業財務管理水平提供參考和借鑒。

參考文獻：

［1］張興寧.房地產開發企業如何建造全過程財務管理“大廈”［J］.中國商界，2023（04）：171-173.

［2］周國科.房地產開發企業實施業財融合的路徑探索［J］.會計師，2022（23）：40-42.

［3］敬利.房地產開發項目動態財務管理方法探究［J］.中國市場，2022（33）：86-88.

［4］王一平.榆林市TF房地產開發公司財務風險評估與防范研究［D］.寧夏大學，2022.

［5］潘英才.基于熵權—TOPSIS模型的房地產企業財務風險評價研究［D］.北京化工大學，2022.

［6］朱愛英.房地產開發企業開展稅收籌劃存在的問題與對策［J］.投資與創業，2022，33（04）：86-88.

作者簡介：王玲，女，1982年9月生，漢族，四川隆昌人，本科，中級會計師，研究方向： 房地產財務管理。