國有企業房產租賃內部控制管理的不足及改善

陳小妹

國有企業將自有及受托管理的房產進行租賃獲取收益，是當前國有企業加強資產管理、盤活現有房產的有效方式。然而，國有企業房產整個租賃過程會受企業內、外部因素的影響，因而產生了房產租賃風險。基于此，本文對國有企業房產租賃內部控制的內涵和作用進行論述，分析當前國有企業房產租賃內部控制過程中存在的問題，提出改善內部控制管理的建議，以期為我國國有企業房產租賃的內部控制改善提供參考。

目前，房產租賃行業的競爭越來越激烈。國有企業為了保證自身在房產租賃行業的競爭優勢，就要不斷加強內部控制管理，提高國有企業資源利用效率。

一、房產租賃內部控制的內涵和作用

（一）房產租賃內部控制的內涵

房產租賃是指在約定時間內將房產的使用權轉讓給承租人，承租人必須按照協議規定的時間準時支付租金，房產所有權仍歸屬于出租人。

國有企業在進行房產租賃過程中所涉及事項較多，因此更需要經營者重視內部控制，以便更好地保證房產租賃的收益。我國《企業內部控制基本規范》將內部控制定義為：內部控制是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的，目標是保證企業經營管理合法合規，促進企業經營和生產目標的完成，保證信息數據真實可靠，保障企業資金資產安全，最大限度杜絕經營風險的發生，最終促進企業發展，提升經濟效益。

（二）房產租賃內部控制的作用

1.為企業資產安全提供保障

在租賃合同生效后，國有企業需要將房產轉交給承租人，這一過程中會涉及承租人對資源使用的問題。企業在進行內部控制與管理工作時，以簽訂的合同來約束承租人的行為，為企業房產資源及財產的完整安全提供保障作用。

2.提高企業財務管理水平

企業在開展內部控制與管理工作時，通常會要求財務部門要把視野放在企業經營管理全局上。財務部門通過收集房產租賃的財務信息，進行數據整理與匯總、評價與分析，也因此更有效地約束和規范財務管理工作，使其能夠真實地反映租賃情況，為企業管理者的決策活動提供真實的信息與數據。內部控制在對房產租賃風險進行評估時，也能夠及時發現財務風險，這可讓財務部門及時采取有效的措施規避風險，以提高企業財務管理水平。

3.推進國家政策的落實

有效的內部控制能夠使企業的經營決策在國家政策方針要求下實施，保證了企業生產經營的合規合法性。房產租賃方面，在出臺的《福州市市屬國有企業資產租賃管理辦法》（榕政辦[2022]77號）等文件中，明確規定了房產租賃的具體要求。所以，企業在開展內部控制與管理工作時，要依據國家政策方針來監督管理租賃過程，從而落實國家政策。

4.為企業的長遠發展提供保障

內部控制能對企業內部工作形成有效的監管，促進企業管理水平的提升。在這一過程中，企業各部門也能夠在企業戰略目標指導下開展各項工作，更好地推進企業的長效發展。

二、當前國企房產租賃內部控制中存在的問題

（一）內部控制管理體系有待完善

國有企業的房屋租賃收益需要通過有效的內控來獲得保障，而內部控制管理需要相應的管理體系來提供管控依據。目前，國有企業在對房產租賃進行內部控制與管理時，缺乏一個全面、系統的控制體系，進而無法達到預期的內部控制效果，同時企業租賃信息的獲取也受到了一定的影響。而小部分企業在內部控制管理中，建立了相對完善的內控體系，但在執行的過程中，缺乏對相關制度的關注和重視，管控結果仍然欠佳。

（二）缺乏信息化管理

隨著信息技術的發展，各大企業已逐漸將信息技術應用于內部管理工作中，國有企業在業務管理中也應用了信息化管理技術。但在房產租賃過程中，仍然存在信息化管理薄弱的問題。例如，國有企業在房產租賃的合同管理、資產管理、租金收繳等過程中，仍然用人工來操作，房產租賃的業務流程中，缺乏對信息化管理模式的優化。因此，內部控制管理的效率較低，執行力度不足。

（三）缺乏健全的風險評估機制

國有企業在房產租賃過程中，存在較多的風險為合同風險與欠租風險，這些風險的發生會讓企業蒙受經濟損失，因此需要進行有效的風險評估。然而，部分國有企業更加關注如何能夠更快地將房產進行租賃，往往對可能出現的風險評估不充分或未對承租方進行背景調查。一旦承租方違約，企業就會蒙受損失，即使企業可以通過法律進行維權，但仍然會對企業正常的經營及發展造成影響。

三、改善國企房產租賃內部控制的有效策略

（一）加強租賃合同管理與把控

合同的簽訂能夠對合同雙方的行為進行約束和規范，能夠發揮一定的規避風險的作用，但是合同也容易造成一些矛盾糾紛，引發風險。因此，有必要采取如下措施加強合同管理。

第一，加強合同條款管理。國企在進行房產租賃內部控制時，需要對合同條款內容進行把控，嚴格控制合同內的租金、付租方式、違約賠償條款，并對租賃押金、免租期、裝修期、租金增長、租賃期限等內容做出統一明確約定，保證合同能明確體現企業經營要求。

第二，完善合同會簽管理。完善資產部、財務部、法務部等多個部門合同會簽制度，形成有效的風險防控機制。在合同簽訂過程中，制定統一的合同審批表，在經手人填寫后由相關部門領導進行審核，簽字確認后才能夠審批蓋章。

第三，建立合同信息數據庫。國企通過信息化管理，將合同簽訂全過程的具體內容記錄在合同信息庫中，能夠實時了解房屋出租狀態、合同信息及履行情況、承租人盡職調查情況、承租人信用評級等，促進信息共享，便于財務部門和房產租賃管理部門對合同信息及合同履行情況的把握，加強合同管理過程中部門的信息流通，促進合同管理效率的提升。

（二）不斷完善內部控制體系

企業完善內部控制體系工作，可采取如下措施：1.建立崗位責任制度。在體系中明確不同崗位的職責，使其能夠在內部控制工作中做到各司其職，以便更好地指導員工完成工作，提升工作效率。2.建立健全內部審計制度。國有企業建立專門的內部控制部門，對企業內部業務進行審計，以實現對房屋租賃過程的監督與管理。3.建立長效管理制度。國有企業內部控制對于房屋租賃業務具有重要的作用，因此應將內部控制落實于整個工作過程，需要保證其長效性，以推進內部控制的有效落實，進而提升企業的經濟收益。4.注重業財融合，構建相應制度。業務與財務的融合能夠提升業務工作有效性，實現業務信息的有效分析，提升財務信息數據的可靠性。

（三）加大監督管控力度

在企業進行房產租賃內部控制過程中，需要嚴格落實監督管理工作，通過內部成立專業的業務部門或者是在財務部門與業務部門之間構建相互約束的部門機制，并以房屋出租業務全過程管理作為主要的業務職責。在具體監督中，首先，企業可借助內部控制工具進行監督控制管理，發揮工作人員之間相互約束相互監督的作用，提升監管力度；其次，需要租金收繳部門依據合同內容開展監管工作，及時收租，并對收入進行確認，并對租金的收繳進行管理，結合實際租賃情況，編制報表和臺賬，匯總數據并報送至財務部門；再者，企業對于承租方的欠租行為，需要結合違約情況，計算違約金、滯納金等，做好追繳工作，必要時采取相應法律措施；最后，加強部門間聯系與合作，監督部門與業務部門、財務部門需要聯合對租賃情況進行排查，有效預防一些違約行為，提升監督效果。

（四）積極應用現代化信息管理技術

在互聯網、大數據背景下，信息化管理已是當前各企業發展的必然趨勢，國有企業在進行內部控制工作中，需要注重信息化建設，應用現代化管理技術，實現高效的內部管理工作。一是可為承租方建立電子化檔案，將承租方的征信等情況記錄進檔案中，并實時更新。在這一過程中，企業可借助檔案信息了解承租方的具體信譽情況，為風險評估提供依據；二是應用現代化的管理軟件，建立租賃信息數據庫，將相應的租賃信息、合同等納入數據庫內，便于數據的調取與利用，提升工作效率；三是實現租金收繳自動化，應用自動化技術進行房產租金的收繳工作，建立企業內的租賃ERP系統，對租賃合同臺賬、租金收入臺賬、出租房產明細實現信息化管理，從租賃前定價、免租期管理到欠租、收租自動預警等整個租賃過程都實現信息化管理。

結語：

目前，房屋租賃市場競爭激烈，國企要想在租賃市場占據優勢地位，做好內部控制工作是關鍵。基于此，國企可通過加強租賃合同管理與把控、不斷完善內部控制體系、加大監督管控力度、積極應用現代化信息管理技術等措施提升內部控制管理的效果，助力國企租賃業務的可持續發展。