城市商業銀行房產管理存在的問題及對策建議
——以某城市商業銀行為例

秦 剛

一、前言

房產是銀行經營活動中不可或缺的基礎性資源，高效利用房產資源對提升國有資產使用效益和預防廉政風險具有重要意義。隨著金融體制改革的不斷深入，加強房產管理對銀行的健康持續發展至關重要。為有針對性地指導城市商業銀行進一步提升房產管理的規范性、有效性和科學性，推進房產管理工作優化升級，提高房產使用質效，確保安全運營，本文以某城市商業銀行自有房產管理為基礎，就房產管理現狀進行深入研究，分析當前房產管理中存在的問題，并就如何進一步管好用好房產提出對策建議。

二、存在的主要困難及問題

（一）歷史遺留問題難辦，制約房產合理合規處置

盡管瑕疵房產確權工作取得明顯成效，但目前除新購房產及正常辦理產權的房產之外，仍有部分房產因歷史遺留問題而無法確權。

1.多處房產存在“歷史問題”。全行136 處房產中，已辦好權證104 處、未辦證的有23 處、房屋實際已拆除且無證的3 處。在未辦理權證的23 處中，除7 處可正常取得后續權證外，其余16 處均存在辦證困難。主要原因有：一是因原銷售房地產開發公司跑路，開具不了銷售發票，導致無法辦證。二是購買房屋所處大樓消防驗收不過關，無法辦證。三是聯合建房存在糾紛或訴訟，無法辦證。四是購買房屋所處樓盤容積超規，住建不予辦理。

2.部分房產不能“物歸原主”。一是三處權證辦理在個人名下，系原城市信用社1994 年12月記入固定資產系統。二是一處房產被他人長期占用，系1998 年法院判決給銀行抵債所得，因當時某區信用社沒有妥善處理，被抵債業主兒子實際侵占至今，分行多次維權該占有人均實施暴力抗爭。三是一處房產存在爭議，被他人占用，被原某信用社法人韓某武主張產權并實際占用，權屬問題一直無法解決。

3.部分房產實物“不復存在”。一是某分行三處房產在2018 年以前已被拆除且后兩處已在系統內銷賬。經分行積極努力，3 處房產擬還房進行置換，但至本文截稿時還房事宜尚未落實。二是某分行營業房已被拆遷多年，現已找不到原拆遷房地產開發公司，補償問題難以解決。

（二）閑置房產面積較大，資產利用率低且有監管風險

經統計，全行自有閑置房產共49 處，閑置面積66280.63m2，閑置率為18.2%。其中總行閑置2 處、遵義分行16 處、六盤水11處、安順18 處、畢節1處。

1.閑置房產處置不力。一是以資抵債而來的房產可能存在眾多歷史問題，導致無法辦理產權，不能有效與合規處置。二是部分房產土地性質為劃撥，當地政策暫不支持劃撥土地房屋辦理產權，導致無法及時合規處置。三是部分閑置房產評估值過高，扣除相應稅費和凈值后出現負收益，若出售將導致國有資產流失。

2.房產處置意愿不強。一是由于房產管理并非銀行主責主業，且分行條線管理人員身兼數職，主要精力并未放在房產管理上。二是缺乏相應的明確的監督管理措施，閑置房產處置工作未與績效考核掛鉤，導致條線管理人員重視程度不足。三是缺乏相應的閑置房產處置獎勵措施，導致房產處置積極性不強。

3.容易引發各類風險。一是閑置面積過大，不僅對經營效益造成一定影響，還有一定的外部審計、巡視等監管風險。二是閑置房產較多可能會導致相關人員利用職權進行違規操作、濫用職權謀取不當利益等廉政風險。三是長期閑置的房屋由于未經常得到巡查，可能會出現房屋老化、地基下沉、門頭門楣銹蝕、水電管網老化等安全風險。

（三）管理機制有待完善，各類隱患糾紛不容忽視

1.管理意識有待增強。分、支行偏向于緊盯經營主責主業，將主要人員和精力都投放在主營業務上，房產管理人員往往身兼數職，房產管理意識和責任還不夠強。對總行下發的《房產管理辦法》等制度不夠熟悉、落實不到位，日常出現管理臺賬統計不規范、入賬不及時、登記不準確等問題。一是固定資產系統內房屋面積登記錯誤，或系統內登記面積與產權證上面積不符。二是房產信息、使用狀態未及時更新等。三是未按制度要求，定期對自有閑置房產進行巡檢，存在安全隱患等[1]。

2.歷史問題解決困難。由于部分問題房產“年代已久”，歷史問題持續發酵，加之其間管理人員的頻繁更迭，導致后續問題溯源工作越發困難，很多房產確權問題成為管理上的“疑難雜癥”。這些問題主要集中在：房屋被惡意侵占、房屋確權不及時、問題無法溯源等情況，導致權屬糾紛久而不決，使得銀行合理利益受損，甚至有可能引起國有資產流失風險或引發廉政風險。

3.安全隱患不容忽視。部分分支行由于房產管理制度落實不嚴、管理人員更替頻繁、房產安全意識薄弱，加之房屋年久失修，導致房產管理上存在各類隱患。一是消防安全隱患。一方面，部分房屋建成時間較早，初期未完成相關消防設施建設及消防驗收，后期加裝或改造難度較大；另一方面，部分房產建筑年限較長，消防設施設備未按標準開展維護保養，導致消防設施設備出現老化情況普遍。二是房屋結構安全隱患。由于部分房屋建成時間較長，若未定期檢查維護，房屋容易出現結構老化、開裂下沉、墻磚脫落、水電管網老化、消防設施缺失或失效、門窗門頭嚴重銹蝕等安全隱患。三是個別房產房齡較長。銀行固定資產管理系統中并未記錄房屋實際建成使用時間，而是以總行成立后統一入賬時間作為計量起點。實際上，部分房產在總行成立之前就早已建成或投入使用，故實際房齡這一重要因素有所缺失。

4.物業管理重視不足。物業管理最主要的職能就是讓房屋保值增值并為業主提供便捷服務，但在銀行經營活動中普遍得不到重視。大部分自有房產存在物業管理不專業、不規范，僅能提供基本的清潔、秩序值班服務等共性問題[2]。

三、對策及建議

（一）聚焦責任落實，在房產確權上發力

各分支行要積極應對、勇挑重擔、主動作為，堅持一戶一策、壓茬推進，接續解決遺留問題。要進一步強化屬地管理和分級管理責任，成立“一把手”掛帥的房產處置領導小組，提升解決房產權屬等各類“疑難雜癥”的決心。一是對于房產拆遷補償未到位、產權存在糾紛、權證未轉移登記、不具備辦證條件等情況，分支行要實施“一房一策”動態管理，按照臺賬逐個擊破。二是對權屬不清但銀行實際占有的房產，分支行要深入調查，理順歷史脈絡，力爭做到追本溯源，盡快確權。三是對權屬為銀行所有但被他人長期侵占的房產，分支行要積極協調各方資源、使用法律武器，多措并舉尋求解決辦法。四是對于辦理在個人名下的房產，分支行要做好事實調查、挖掘證明依據、理清歷史沿革，力保問題房產“物歸原主”。五是對于已購但尚未按合同約定進行網簽、備案和辦理權證的，要專人跟蹤弄清阻礙所在，積極對接屬地管理部門，完善手續，力爭快速辦理產權。

（二）聚焦效益提升，在盤活處置上發力

盤活閑置資產基礎在“盤”、核心在“用”、關鍵在“活”，規范處置是重點，優化配置、強化使用是預防“新閑置”的關鍵。要打通房產管理全生命周期的各個環節，明晰各主體責任，讓“死”資產變成“活”資源，變“包袱”為財富。分支行要積極、主動與總行溝通，堅持向固定資產要效益的原則，共同在盤活、處置上發力。重點聚焦銀行資產的舊閑置處置和新閑置防治兩方面，采用訪談、數據分析、案例研究和統計分析相結合的方式認真開展研究。

（三）聚焦動態管理，在制度落實上發力

各分支行要切實抓好《房產管理辦法》落實，一是各分行條線管理人員要加強《房產管理辦法》學習，增強房產管理意識及合規能力。二是做好房產臺賬的動態更新，定期報總行實物管理部門。三是定期對轄區自有閑置房產進行巡檢，切實開展隱患排查工作，發現安全風險要及時上報處理。四是對于擬購和擬出售的房產，要嚴格按照內外部規章制度結合授權組織實施，務必確保流程合規和關鍵環節管理，防范操作風險。

（四）聚焦資產保值，在物業管理上發力

物業管理最重要職能是使房產保值增值，為業主提供舒適、便捷、安全的工作生活環境。2021年，中國指數研究院通過對全國86 城，12 萬小區，9088萬戶的微觀數據進行研究，確認了品牌物業企業能夠讓房產在同地理區域同類型中房價增值14%。所以，在有條件的情況下選聘優質物業管理企業，以實現房產保值增值的目的。一是對具備自主招標條件的自有獨棟房產，優先選聘全國綜合排名前100 的優質物業公司，以科學、規范、專業的物業服務實現房屋增值保值。二是對不具備招標條件的，房產條線管理人員應提高物業管理重要性認識，掌握物業管理基本常識，加大在管物業管理過程的監督、考核，多提要求。在設施設備和房屋的修繕保養上多加關注，確保延長房屋及配套設施設備使用壽命，力爭房屋增值保值。三是對無物業企業管理的房產，房產條線管理人員要定期檢查房屋的結構、水電氣管網、消防等重點配套設施，針對消防安全、結構毀損、水電氣管網損壞、地基下沉等較大問題，要及時進行專業修繕，建立“一房一檔”，做好巡檢、維修記錄，以便日后對房產修繕情況進行精準溯源[3]。

（五）聚焦智慧創新，在信息建設上發力

平臺搭建是推動銀行完成房產管理“數字化轉型”的關鍵，也是數字化轉型的基礎，對于房產基礎數據的聯通共用和智慧管理具有重要意義。一是加強房產信息化管理建設，創新平臺開發，把房產管理和財務管理結合起來，運用智慧化手段實現房產管理真動態。二是聯通共用要求打造全行房產管理數據“一張網”，現用房產管理系統只能由計財部專人提供數據信息，條線管理人員無法快速、準確地厘清房屋屬性和歷史問題。新平臺將從現有管理模式進行數字化轉變，能實現房產全生命周期各個環節的動態管理，是實現資產統籌管理的利器。

四、城市商業銀行房產管理未來發展趨勢

（一）數字化和智能化

城市商業銀行可以利用大數據分析技術來更好地理解房地產市場的趨勢和客戶行為。通過分析大規模數據集，銀行可以識別市場中的機會和威脅，預測房地產價格變動，優化貸款審批過程，以及更好地了解客戶的需求和偏好。AI 技術可以用于改進客戶服務和自動化流程。例如，AI聊天機器人可以提供實時客戶支持，AI 算法可以自動評估貸款申請，提高審批的效率。AI 還可以用于個性化的市場推廣和客戶關系管理。區塊鏈在不動產交易和產權管理方面具有巨大潛力。它可以確保房地產交易的透明性和可追溯性，減少欺詐和糾紛。通過將房產信息和交易記錄存儲在區塊鏈上，可以提高交易的安全性和效率。虛擬和增強現實技術可以用于改進房地產展示和勘測。客戶可以通過虛擬現實環境參觀房產，減少實地考察的需求。AR 應用可以在實地考察時提供有關房產的實時信息。數字化和智能化技術可以幫助城市商業銀行自動化許多流程，包括貸款批準、文件管理和報告生成，這不僅提高了效率，還降低了人為錯誤的風險。數字化技術可以提高客戶體驗?？蛻艨梢栽诰€提交貸款申請、查看房產信息、獲得實時反饋和支持。這種便捷性有助于吸引更多的客戶并提高滿意度。

（二）在線房產交易平臺

在線房產交易平臺可以整合房產市場的各個環節，包括房屋搜索、購買協議、貸款申請、文件處理和房屋交割等。這種一站式服務使購房和銷售過程更加順暢，減少了繁瑣的流程和中介環節。通過在線平臺，購房者可以輕松地提交貸款申請，并迅速獲得批準。銀行可以利用數字化數據收集和自動化審批流程，快速決策貸款申請，提高了貸款的可獲得性和速度。在線房產交易平臺有助于提高市場流動性，因為它降低了交易的摩擦成本和時間。賣方和買方可以更容易地找到對方，完成交易并實現資金流動，這有助于促進市場活躍度。在線平臺可以支持數字化合同和文件處理，減少了紙質文件和繁瑣的文書工作。這不僅提高了效率，還降低了錯誤發生的概率。在線平臺可以提供實時的市場信息和洞察，幫助購房者做出明智的決策。這包括房價走勢、區域信息、房產歷史記錄等。這種信息的透明性有助于購房者做出更明智的投資。在線房產交易平臺需要嚴格的安全措施和合規性，以保護客戶的隱私和金融信息。它也需要遵守相關法規和規定，確保交易的合法性和可靠性。在線平臺將推動城市商業銀行和其他相關機構的數字化轉型。這意味著銀行需要投資于技術基礎設施和人才培養，以適應新的交易方式和市場需求。

（三）客戶體驗優化

城市商業銀行可以利用客戶數據和分析來了解客戶的需求和偏好。基于這些信息，銀行可以提供個性化的房產融資方案，滿足不同客戶的獨特需求。這種定制化的服務可以增加客戶忠誠度和滿意度。銀行可以通過數字化渠道提供更便捷的客戶接觸點?？蛻艨梢栽诰€提交貸款申請、查看貸款狀態、獲得實時反饋，并與銀行進行在線互動。這消除了繁瑣的紙質流程和長時間等待，提高了客戶體驗。客戶通常期望在購房過程中能夠快速獲得貸款批準。城市商業銀行可以利用數字化和自動化技術來加速貸款申請和批準流程。這有助于提高客戶滿意度，并吸引那些尋求快速解決方案的客戶。

五、結語

城市商業銀行在房產管理方面需聚焦多個關鍵領域，以應對未來發展趨勢。首先，數字化和智能化將是關鍵，通過大數據分析、人工智能、區塊鏈和虛擬現實等技術，銀行可以提高房產管理的效率和客戶體驗。其次，在線房產交易平臺的建設將加速市場流動性，降低交易成本，提高市場透明度，需要加強安全和合規性。最后，客戶體驗的優化將成為競爭的關鍵，銀行可以通過個性化服務和數字化渠道滿足客戶需求，提高滿意度，吸引更多客戶。因此，城市商業銀行需要積極適應這些趨勢，投資于技術和人才培養，以保持競爭力并實現可持續增長。