房地產(chǎn)土地增值稅清算實務(wù)要略

金光曄／文

湖州中瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的關(guān)鍵稅種之一，土地增值稅清算工作質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的最終成效，給企業(yè)帶來經(jīng)濟和聲譽的雙重影響，關(guān)乎企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)以及稅務(wù)管理效益的提升，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須密切關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓撸⒓皶r進行籌劃，防止出現(xiàn)稅金損失。文章以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算活動為主要研究對象，論述土地增值稅清算工作對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要性，在此基礎(chǔ)上，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)存在的問題與不足之處，并據(jù)此有針對性地提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)管理工作提供有益的理論指導(dǎo)。

房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 問題 措施

房地產(chǎn)土地增值稅清算的重要性

準確預(yù)估項目盈利情況

土地增值稅實行“預(yù)征—清算—多退少補”的征收管理模式。因此，在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目類型分別預(yù)繳土地增值稅，此時的稅后利潤并非最后的利潤，賬目盈利虛高。做好土地增值稅清算，能夠準確計算和核實土地增值稅，從而更加準確地評估項目成本和利潤，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準確預(yù)估項目盈利情況。總體來說，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的一項稅費，直接影響企業(yè)的成本和利潤。企業(yè)如果能夠做好土地增值稅清算，對土地增值稅進行精準核算和管理，就能夠準確掌握項目成本和稅費支出情況，從而更好地進行項目盈利預(yù)估。

提升內(nèi)部管理水平

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅款之一，企業(yè)做好土地增值稅清算可以避免因稅務(wù)問題而被追究法律責(zé)任，保障企業(yè)合規(guī)運營。同時，做好土地增值稅清算可以幫助企業(yè)掌握土地成本和項目盈利情況，進一步優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理，提高財務(wù)決策的準確性和科學(xué)性。做好土地增值稅清算需要企業(yè)內(nèi)部不同部門之間進行信息共享和協(xié)調(diào)，這有助于加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的綜合管理水平。

房地產(chǎn)土地增值稅清算問題分析

管理層對土地增值稅清算的重視不足

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)存在的主要問題是，當(dāng)前許多企業(yè)管理層對土地增值稅清算的重視程度不足，忽視了土地增值稅清算對項目經(jīng)營利潤、稅務(wù)籌劃和財務(wù)管理的重要性，致使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作在流程規(guī)范性、政策適用性、內(nèi)控有效性和人員專業(yè)性上都有所欠缺。

土地增值稅清算工作流程不規(guī)范

企業(yè)財稅人員在開發(fā)項目立項籌備階段、建設(shè)施工階段等前中期環(huán)節(jié)對土地增值稅清算的重視明顯不足，未結(jié)合土地增值稅清算需求做好賬務(wù)處理，導(dǎo)致清算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。

財稅人員對土地增值稅稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分

稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要依據(jù)。企業(yè)財稅人員在土地增值稅清算實務(wù)中對相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的理解與應(yīng)用不全面、不充分。

土地增值稅清算涉稅風(fēng)險內(nèi)控體系不完善

企業(yè)財稅人員在土地增值稅清算申報環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)不當(dāng)操作，便會引發(fā)相應(yīng)的涉稅風(fēng)險，給企業(yè)帶來經(jīng)濟或信譽損失。其根本原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不完善，尤其是針對土地增值稅清算風(fēng)險沒有建立起完備的風(fēng)險管控機制，缺少對土地增值稅清算活動的監(jiān)督與審查。

清算缺乏合理性導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險

現(xiàn)階段我國部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險頻發(fā)，給企業(yè)帶來了一定損失，這主要是土地增值稅清算申報的合規(guī)性審查缺位所導(dǎo)致的。風(fēng)險管理是企業(yè)內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)，從這一角度來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理機制并不健全，主要體現(xiàn)在以下三個方面。

第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理組織機構(gòu)不完備，沒有設(shè)置涉稅風(fēng)險管理專崗。

第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身經(jīng)營活動涉稅事項的內(nèi)容、類型制定合理的稅務(wù)管理制度，財稅人員在土地增值稅清算工作中的行為缺乏制度層面的剛性約束。

第三，部分房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算環(huán)節(jié)和前期管理環(huán)節(jié)未嚴格執(zhí)行稅務(wù)風(fēng)險“識別—評估—應(yīng)對”程序，未建立起有效的風(fēng)險識別預(yù)警機制，導(dǎo)致土地增值稅清算工作中存在的涉稅風(fēng)險因素不能被全面、準確地識別出來并及時采取控制措施。

土地增值稅清算優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分

當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員在開展土地增值稅清算工作時對相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用不充分，對土地增值稅清算工作造成了負面影響。具體體現(xiàn)在對清算時點和清算單位的選擇不合理，未在項目開發(fā)前期關(guān)注土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，比如合作建房優(yōu)惠和聯(lián)營優(yōu)惠等，導(dǎo)致財稅人員在后期遇到符合條件的事項時無法在合同簽訂時將優(yōu)惠政策列入合同，在土地增值稅清算申報環(huán)節(jié)無法為稅務(wù)管理機關(guān)提供準確、完整的原始資料。

土地增值稅財務(wù)管理粗放

土地增值稅清算申報對房地產(chǎn)開發(fā)項目立項籌備、施工建設(shè)等前期工作的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)有較高要求，但是當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理較為粗放，賬務(wù)處理質(zhì)量不高，存在票據(jù)管理不完善和費用成本歸集、核算不準確的問題，這些問題都會使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算申報環(huán)節(jié)受到稅務(wù)管理機關(guān)的核查，一旦上述環(huán)節(jié)中財務(wù)原始資料的準確性和完整性存疑，將會影響土地增值稅清算申報進度。

票據(jù)管理不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的票據(jù)由于管理制度不完善會出現(xiàn)丟失、未填寫付款公司全名、發(fā)票章不合規(guī)等問題，這些票據(jù)是確定房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額的重要參考資料。

費用成本歸集、核算不準確

財務(wù)人員專業(yè)水平有限，難以準確理解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算對象的內(nèi)涵及基本分類，開發(fā)項目成本核算對象的設(shè)置隨意性強，常出現(xiàn)開發(fā)項目成本核算對象不能如實反映開發(fā)項目實際成本的問題。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目較長的建設(shè)周期決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算只能采用間接歸集的方式，對涉及多項費用分期支出的產(chǎn)品按照前期制定的分配方式歸集為間接成本，財務(wù)人員的不當(dāng)操作容易造成后期成本歸集工作和間接費用分攤工作更加復(fù)雜。

房地產(chǎn)土地增值稅清算管理優(yōu)化策略

提高對土地增值稅清算的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變土地增值稅管理理念，充分認識到土地增值稅清算對提高項目經(jīng)營利潤、降低企業(yè)綜合稅負成本與規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的積極作用，提高對土地增值稅清算工作的重視程度。

明確土地增值稅納稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員需要根據(jù)稅務(wù)管理制度對土地增值稅清算流程進行梳理，掌握土地增值稅的計稅依據(jù)和納稅范圍，尤其是要結(jié)合不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的核算與歸集情況，合理確定開發(fā)項目的土地增值稅適用稅率，認真完成開發(fā)項目土地增值稅涉稅資料的日常管理工作，按照稅務(wù)管理機關(guān)的要求完成土地增值稅涉稅資料報送并有序開展清算申報工作。

加強與稅務(wù)管理機關(guān)的合作交流

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃及清算工作對稅收優(yōu)惠政策的依賴性較強，為及時、準確地把握稅收優(yōu)惠政策內(nèi)容，企業(yè)需要與稅務(wù)管理機關(guān)建立良好的稅企合作關(guān)系，在稅收政策解讀、稅種納稅籌劃方案審定、涉稅風(fēng)險管理體系建設(shè)等多項工作上尋求稅務(wù)管理機關(guān)工作人員的支持。

加強稅務(wù)管理人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理部門在人才招聘環(huán)節(jié)需要對應(yīng)聘人員的專業(yè)背景和工作能力進行全面考察，爭取為企業(yè)引進一批精通財稅專業(yè)知識、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，并具有一定法律素養(yǎng)的復(fù)合型管理人才；在人才到崗后，人力資源管理部門要針對其專業(yè)背景、工作能力和相關(guān)資質(zhì)考取情況開展摸底調(diào)查，將工作能力強、具有財稅相關(guān)管理資質(zhì)的財稅人員安排到關(guān)鍵崗位上，提升土地增值稅清算工作質(zhì)效。

加強對土地增值稅清算合規(guī)性的審查

針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險頻發(fā)的問題，企業(yè)需要從以下幾方面著手做好土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管控工作。

優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管理組織架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強涉稅風(fēng)險控制的組織保障，企業(yè)在財務(wù)、稅務(wù)管理部門下增設(shè)涉稅風(fēng)險管理專崗，對此類崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)作出明確規(guī)定，嚴格實施不相容崗位權(quán)責(zé)分離制度和競聘上崗制度。

修訂更新稅務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營活動涉稅事項的內(nèi)容、類型制定合理的稅務(wù)管理制度，以管理制度為主要抓手，對土地增值稅清算工作的流程進行優(yōu)化。

健全風(fēng)險識別預(yù)警機制

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算工作中要落實“風(fēng)險識別—風(fēng)險評估—風(fēng)險應(yīng)對”的風(fēng)險管理工作流程，實時監(jiān)控開發(fā)項目土地增值稅清算環(huán)節(jié)及前期環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風(fēng)險因素，并遵循定量、定性相結(jié)合原則對這些風(fēng)險因素進行雙重評估，在確定風(fēng)險優(yōu)先級后及時啟動風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案以完成風(fēng)險規(guī)避。

加強對土地增值稅清算活動的內(nèi)部審計

企業(yè)內(nèi)部審計部門需要按月或按季度組織工作小組定期對土地增值稅清算活動進行審計，形成內(nèi)部審計書面報告并上報管理層。在開展工作的過程中重點對項目成本費用核算與歸集、發(fā)票單據(jù)管理完整性和土地增值稅清算申報合規(guī)性三個方面進行專項審計，記錄和總結(jié)上述環(huán)節(jié)出現(xiàn)的不當(dāng)操作，形成書面報告并上報企業(yè)董事會，待企業(yè)董事會批復(fù)后按照批復(fù)意見指導(dǎo)相關(guān)職能部門盡快完成整改工作。

充分應(yīng)用土地增值稅清算優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)要充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策完成土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算工作。

合理選擇清算時點

根據(jù)土地增值稅清算政策規(guī)定，一般當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目已售出面積達到項目開工總面積85%以上時就滿足了清算條件，此時財稅人員有兩種選擇：一是主動向稅務(wù)征收管理機關(guān)申請清算；二是選擇在房地產(chǎn)開發(fā)項目整體竣工時向稅務(wù)征收管理機關(guān)申請清算。企業(yè)財稅人員應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目工程進度和企業(yè)資金情況合理選擇清算時點：在開發(fā)項目預(yù)征稅款大于清算稅款時，應(yīng)主動向稅務(wù)征收管理機關(guān)申請項目清算，反之則應(yīng)該選擇在項目整體竣工時申請項目清算。

合理選擇清算單位

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算單位按照主管部門用地規(guī)劃項目為清算單位，用地規(guī)劃項目實施工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃分期為清算單位。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)可自行選擇以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《工程規(guī)劃許可證》作為土地增值稅的清算單位，這為房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員提供了一定的籌劃空間。財稅人員應(yīng)根據(jù)項目的實際情況，對多種組合進行測算，根據(jù)測算結(jié)果選擇對企業(yè)有利的清算單位。

充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅適用稅率分為四檔：當(dāng)項目應(yīng)稅金額的增值率（增值額與項目扣除金額之比）低于50%、高于50%并低于100%、高于100%并低于200%、高于200%時，其土地增值稅的適用稅率分別為30%、40%、50%和60%。此外，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅，在出售時如果其應(yīng)稅金額的增值率（增值額與項目扣除金額之比）低于20%，則免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員一般會通過規(guī)劃銷售定價或增加法定扣除項目金額的方式，盡可能減少開發(fā)項目的土地增值稅應(yīng)稅金額，使其適用低檔位的稅率，減少土地增值稅應(yīng)納稅額。

提升財務(wù)管理工作質(zhì)效

房地產(chǎn)企業(yè)要加快推動財務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)精細化管理，為土地增值稅清算工作開展打下堅實基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好以下兩項工作。

建立健全票據(jù)管理制度，充分保障財會票據(jù)的合規(guī)性

首先，對外開票。財稅人員必須根據(jù)真實發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)情況對外開具合規(guī)發(fā)票，在發(fā)票中完整填寫備注欄，根據(jù)合同對照發(fā)票內(nèi)容是否完整準確，尤其是在增值稅普票中必須明確客戶的名稱和識別號，確保發(fā)票公章清晰完整。其次，外部取票。業(yè)務(wù)人員根據(jù)實際發(fā)生的業(yè)務(wù)向合作方索取增值稅專用發(fā)票或普票，財稅人員則按照合同約定要求對獲取的增值稅發(fā)票進行比對，確保發(fā)票內(nèi)容、稅率等與合同約定一致，對于不合規(guī)的發(fā)票則立即將其退回開票方，要求其開具合規(guī)發(fā)票。最后，規(guī)范發(fā)票日常使用管理。財稅人員應(yīng)按照相應(yīng)的規(guī)定管理作廢發(fā)票、紅字沖銷，保管空白發(fā)票，避免發(fā)票聯(lián)次丟失。在實務(wù)中，發(fā)票的領(lǐng)取、收繳和核銷工作應(yīng)當(dāng)有使用人員和保管人員的簽字，還要保證空白發(fā)票的聯(lián)次完整、批次相同、號碼連號。同時及時做好發(fā)票驗舊領(lǐng)新，保證企業(yè)內(nèi)部的發(fā)票數(shù)量可以滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)需求。

規(guī)范開發(fā)項目成本費用歸集、核算

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中要執(zhí)行完善的成本核算流程，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的事前、事中、事后全流程控制力度。財務(wù)部門和成本部門要加強專項合同管理，加強對設(shè)計、施工合同的監(jiān)督與檢查，根據(jù)項目實際施工情況制定相應(yīng)的合同檢查考核制度，對合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的各種問題進行持續(xù)跟蹤，促進合同執(zhí)行的規(guī)范化、制度化，規(guī)范建設(shè)資金支付行為，嚴格執(zhí)行會計處理相關(guān)規(guī)定。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算實務(wù)中普遍存在一些問題，如重視程度不足、土地增值稅清算涉稅風(fēng)險頻發(fā)、土地增值稅事前管理不完善、稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分、財務(wù)管理模式粗放。針對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的管控措施，切實提升土地增值稅清算工作質(zhì)效，使土地增值稅稅務(wù)管理及納稅籌劃工作保質(zhì)保量、順利落實，助力房地產(chǎn)企業(yè)行穩(wěn)致遠、健康可持續(xù)發(fā)展。