強二線城市樓市呈“翻紅”跡象　房企備戰年底銷售沖刺

劉增祿　秦佳麗

有置業顧問向本刊反饋，受益于系列提振政策，武漢等核心城市樓市在11 月份“淡季不淡”，出于回款需求，項目營銷層面普遍積極鋪排，備戰年底銷售沖刺。從房企布局看，二線城市“央國企+城投平臺+區域龍頭房企”的頭部格局正在延續，央國企主力地位凸顯。另外，年底房企營銷回款力度或有利于核心城市活躍度的進一步提升。

房地產市場深度調整之際，以武漢為代表的核心二線城市走出了獨立行情，當地新房、二手房成交量雙雙大增。

武漢江岸區濱江商務區某頭部房企項目置業顧問郭琦（化名）向本刊表示，其所在樓盤11 月份開盤，兩周時間內已去化八成。“最近項目到訪量4000 組左右，成交接近400 套，大概賣出了85%?！庇捎?1 月份系傳統銷售淡季，對于這一銷售業績，郭琦已然滿意，“開發商有促銷回款需求，后續12 月往往會是全年銷量最高的月份，個人認為這輪回暖勢頭至少會持續至今年年底?！?/p>

一貫銷售相對滯緩的高端樓盤近期也有所抬頭。位于武漢江漢區某改善性項目置業顧問張佩（化名）向本刊表示，所在項目于10 月29 日開盤，半個月內已售出80 余套?！坝捎陧椖慷ㄎ恢懈叨烁纳票P，均價3.6 萬元/平米，并且大中戶型居多，不論是單價還是總價在武漢市場都偏高，所以目前銷量還算不錯”，張佩介紹，出于營銷需要，所在項目鋪排了大量的推廣活動，“該用的推廣渠道我們全部用上了，比如安居客、房天下等渠道平臺，還有電梯、地鐵廣告投放，都為了年底沖刺?！?/p>

武漢樓市回暖，離不開一系列提振政策的催化。9 月份以來，武漢密集出爐“漢十條”等樓市政策，涵蓋全面取消限購、優化家庭住房貸款套數認定標準、支持居民換購住房、調整住房公積金貸款額度等。10 月31 日，武漢將原本為期一個月的房交會延長至今年12 月底，其間各項契稅補貼額度和優惠政策同步延長。

得益于全面解除限購，武漢二環內項目受益較大，主城區熱度提升明顯。據郭琦介紹，其項目接待的客戶中，接近10% 為外地客，除了襄陽、黃岡、十堰等湖北省內地級市，不乏在深圳等城市上班的客群回武漢返鄉置業。與此同時，目前武漢樓市產品分化依然明顯，具備區位優勢的產品更受購房者青睞。郭琦表示，其所在的樓盤銷售順暢便和項目本身的稀缺性有關，包括開發商自帶的品牌效應和客戶認可度，位于濱江商務區以及臨近雙地鐵的區位配套優勢。

與新房同樣迎來升溫的還有二手房市場。武漢某本地中介機構經紀人顏超（化名）既銷售新房也銷售二手房。據其向本刊介紹，受全面放開限購、房貸利率下調等因素影響，疊加房交會等各項政策，近期武漢樓市比年中有明顯改善。

顏超日常緊盯當地樓市成交數據，在他看來，此前武漢新房市場相對景氣，不過11 月份以后二手房成交量提升更加明顯?！熬拓悮ふ曳匡@示數據來說，最近武漢二手房日均成交量在90 套左右，周末的日成交量可以達到110 多套。對比之前，平臺顯示二手房的日均成交量僅僅在60-80 套上下。”他補充道，“貝殼找房在武漢的市占率達到20%-30%，類似數據可以大致反映市場成交行情。”

二手房市場景氣度上升背后，武漢市場也催生了不少“賣一買一”的置換需求?！翱蛻魪男》孔訐Q到大房子、從偏遠地區換到市中心，所以最近二手房掛牌量激增。這種回暖趨勢能否長期延續下去不好推斷，不過應該有望持續到今年年底?！鳖伋榻B，“趁著該輪政策窗口期，最近武漢很多中介門店都在擴店，我們公司也有擴店計劃。”

樓市成交活躍的背后，武漢新房月度成交量已經“破萬”。武漢市住房保障和房屋管理局發布的數據顯示，10 月份武漢新建住房銷售12099 套，環比增長73.44%，同比增長59.96%；二手房方面，10 月武漢成交7687 套，同比增長58.43%，環比增長1.13%。

二線城市樓市新政見效 房企頭部新格局延續

武漢樓市升溫僅是樓市新政在二線城市見效的一道縮影。在系列政策組合拳下，近期南京、成都、重慶等城市的樓市成交量皆有“翻紅”跡象。

本刊查詢中指院云數據了解到，今年10月，武漢、成都、重慶、南京新建商品住宅成交面積依次為144.04 萬平方米、128.91 萬平方米、69.66 萬平方米、35.24 萬平方米，環比9 月增長86.88%、22.13%、12.65%、12.89%；同比增長66.08%、29.18%、28.40%、6.14%。成交價格依次為18386 元/平方米、20170 元/平方米、15559 元/平方米、32914 元/平方米；環比變化17.72%、1.19%、2.44%、-5.63%。

強二線城市樓市量價齊升并非偶然，近期“一攬子”政策提振交易活躍度。比如，作為首個以官方發文形式明確調整土拍規則的省會城市，成都于9 月下旬出臺了“樓市新政十四條”，圍繞優化土地供應方式、住房限購及限價措施等廣泛調整，推進地價及房價重歸市場化。而直到10 月16日方就主城區以外取消限購的杭州，雖然政策出爐較晚，但市場效果立竿見影。

搖號難度增加反映出這類二線城市新房市場活躍度。在杭州，興耀房產集團旗下興耀望闕軒項目于10月20 日公布登記結果，該項目此次共有148 套房源購房意向登記，入圍公證搖號的家庭共2412 戶，總體搖號中簽率僅6.14%。杭州樓市新政前后的二手房交易量對比同樣明顯。我愛我家數據顯示，10 月份杭州全市二手房共成交5967 套，環比增長28.49%、同比增長44.87%，創下近3 年來同期成交量最高紀錄。

從核心二線城市房企銷售陣營來看，“央國企+城投平臺+區域龍頭房企”的房企頭部新格局正在延續，央國企主力地位越發凸顯。據克而瑞披露今年1—10 月重點城市房企銷售規模榜單，在武漢，武漢城建集團以194.84 億元全口徑銷售額蟬聯當地銷冠，另有華潤置地、中建壹品兩家央企取代萬科地產、中建三局入圍榜單TOP3。在南京，保利發展以184.73 億元全口徑銷售額穩居區域銷冠，招商蛇口、萬科企業則取代頤居建設與金地集團入圍TOP3。在杭州，濱江集團、綠城中國延續龍頭地位，其間濱江集團以1030.81 億元的區域銷售額穩居“杭州一哥”，區域銷售額較去年同期大增60%。

中指研究院市場研究總監陳文靜向本刊表示，10 月份成都、武漢、鄭州等二線城市新建商品住宅成交環比有所增長。究其原因，一方面受前期政策優化影響，購房需求逐漸釋放；另一方面，低基數效應、部分城市開展房交會以及部分項目集中網簽等也是帶動銷售規模提升的重要原因。

“從11 月以來市場行情看，前兩周廈門、成都、杭州等城市周均成交較10 月周均有所提升，相較去年同期亦有所增長；而部分城市政策效果持續性顯現不足，新房周度成交面積連續下行。短期來看，此前政策優化力度較大的城市，如成都、杭州等城市有望保持一定活躍度，另外近期廈門放開島內限購亦有望促進島內購房需求釋放。”陳文靜談道。

除了對需求端限購限售等政策集體調整，二線樓市供給端的政策也在持續優化。本刊了解到，截至11 月17 日，原本22 個采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已有合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、鄭州等17 個城市取消土拍最高限價。

近日部分城市已經實施回歸自由競價后首輪土拍，在房企投資整體謹慎的背景下，核心熱門板塊的熱度相對攀升，具備高溢價奪地實力的，多為資金實力較強的企業。其中，成都于11 月15 日迎來取消“雙限”后首拍，7 宗地塊總成交金額約57 億元，其間青羊區外光華地塊歷經46 輪競價后由華潤置地斬獲，溢價率達30%。合肥11 月初也以“價高者得”方式出讓5宗地塊吸金約77 億元，當中競爭最為激烈的濱湖區BK202305 號地塊溢價率達44.89%，最終由安徽高速競得。

從核心城市拿地金額來看，全國性龍頭房企是重點城市的拓儲主力。據中指研究院榜單，中海地產、保利發展不僅以897 億元、712 億元拿地金額位居今年1-10 月全國房企新增拿地金額“頭兩把交椅”。在成都、南京等強二線城市，前述兩家央企同樣居于當地拿地金額榜單第一。

具體而言，在杭州，濱江集團、綠城中國、建發房產位居拿地金額TOP3陣營，今年1-10 月于杭州拿地金額均超百億元；在成都，保利發展、建發房產、華發股份入圍區域拿地金額榜單TOP3，今年前10 月拿地金額均超50 億元；南京則以中海地產、綠城中國、保利發展居前，前10 月拿地金額均超60 億元。

“頭部企業拿地策略是‘以銷定投、以銷定產’，目前這些企業85% 以上的拿地金額集中在一、二線城市。”中指研究院企業研究總監劉水就此向本刊表示，核心二線城市的熱度回升前提下，可以重點關注兩類房企布局，一類是頭部央國企，如中海地產、招商蛇口等，多聚焦核心城市布局；另一類是穩健性民企如龍湖集團、濱江集團等，這些企業也在重點布局一、二線熱點城市。

至于未來二線城市是否具備更大的政策釋放空間和市場反彈空間，中國城市房地產研究院院長謝逸楓向本刊表示：“就11 月份中上旬的銷售成交數據來看，部分二線城市有所回落，說明政策效應的持續性還不夠強。二線城市想要出現年底翹尾行情，有賴住房消費政策的持續出臺。”

在陳文靜看來，相比一線城市，多數二線城市調控政策已較為寬松，除個別城市外，限購政策、限貸政策已基本放開，政策可優化空間其實有限。不過，未來核心二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。她補充道：“對于大多數城市來說，市場調整壓力仍較大。不過臨近年底，房企營銷回款力度通常會加大，有利于核心城市活躍度進一步修復?！?（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）