基于風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)

范曉煥

（四川蜀道城鄉(xiāng)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司，四川 成都 610000）

0 引言

近幾年，受到全球金融危機(jī)的影響，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)前景并不好，處于低迷期，很多房地產(chǎn)舉步維艱。風(fēng)險導(dǎo)向是一種全新的管理理念，將其融入企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中，通過確定內(nèi)部審計(jì)工作目標(biāo)，加強(qiáng)風(fēng)險識別和防控，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供良好條件，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

1 基于風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的意義

從目前情況來說，房地產(chǎn)為了更好迎合市場環(huán)境變化，增強(qiáng)自身綜合競爭實(shí)力，做好風(fēng)險防控工作是非常必要的。基于風(fēng)險管理導(dǎo)向下的內(nèi)部審計(jì)，可以讓企業(yè)精準(zhǔn)識別經(jīng)營管理中常見的風(fēng)險問題，通過對風(fēng)險問題產(chǎn)生原因的調(diào)查，找到風(fēng)險根源，并制定風(fēng)險防控與處理對策，從而增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防控能力，為房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在風(fēng)險管理導(dǎo)向下，內(nèi)部審計(jì)工作開展應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理體系建設(shè)，在規(guī)范業(yè)務(wù)管理流程的同時，合理劃分管理職責(zé)，完善管理制度，在某種程度上可以提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展實(shí)力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展[1]。

在信息時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，通常會把財(cái)務(wù)軟件作為基礎(chǔ)，實(shí)施基礎(chǔ)財(cái)務(wù)審計(jì)工作，其存在的缺點(diǎn)問題比較多，具體展現(xiàn)在人員配置不規(guī)范、審計(jì)工作方式比較落后、審計(jì)工作內(nèi)容片面、審計(jì)工作范疇比較狹窄等，在這些缺點(diǎn)下，使得內(nèi)部審計(jì)無法給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，需要從風(fēng)險導(dǎo)向角度出發(fā)，確定最佳的內(nèi)部審計(jì)工作計(jì)劃，將審計(jì)工作落實(shí)到位，在提高審計(jì)工作水平的同時，也能在現(xiàn)代化工作方式下，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中潛在風(fēng)險問題進(jìn)行識別和評估，將內(nèi)部審計(jì)工作落實(shí)到位，發(fā)揮自身價值，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中常見的風(fēng)險問題

2.1 固有風(fēng)險

固有風(fēng)險也就是指在不對內(nèi)部控制綜合思考的情況下，因?yàn)槭艿絻?nèi)外因素影響，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無法順利完成。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策調(diào)控因素影響，再加上企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不斷變化和管理層盈利意識的不斷提高等，房地產(chǎn)企業(yè)固有風(fēng)險水平隨之提高，具體展現(xiàn)在以下5 個方面：①投資決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面投放的成本多，宏觀調(diào)控力度加大，投資決策制定比較謹(jǐn)慎。②招標(biāo)合約風(fēng)險。沒有按照招標(biāo)合同要求操作，使得項(xiàng)目成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算要求。③工程管理風(fēng)險。為了縮短施工成本，加快資金流動，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，為了縮短施工期限，節(jié)約成本，容易產(chǎn)生質(zhì)量、安全等問題。④銷售風(fēng)險。在房地產(chǎn)銷售過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)銷售量不斷下降，增加銷售難度；⑤財(cái)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷下降，在高負(fù)債經(jīng)營發(fā)展下，阻礙企業(yè)資金正常流動，甚至造成資金鏈斷裂[2]。

2.2 內(nèi)部控制風(fēng)險

內(nèi)部控制風(fēng)險也就是內(nèi)部控制價值沒有充分發(fā)揮而造成內(nèi)部控制失效的可能性。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合時代發(fā)展要求，在ERP 系統(tǒng)的作用下建立了比較完善的信息化內(nèi)部控制體系。如果在制定完內(nèi)部控制體系以后，沒有將其落實(shí)到位，也會影響其應(yīng)用效能發(fā)揮。例如，內(nèi)控制度建立的再好，落不到地是經(jīng)常的事情，這是內(nèi)控失效的最主要原因，落地執(zhí)行不錯的基礎(chǔ)上，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，做到錦上添花。

2.3 檢查風(fēng)險

內(nèi)部審計(jì)中檢查風(fēng)險也就是在開展審計(jì)工作時，因?yàn)閷徲?jì)資源相對比較匱乏，審計(jì)策略不規(guī)范或者審計(jì)方式不科學(xué)，使得內(nèi)部審計(jì)人員無法找到被審計(jì)單位中存在的舞弊、管理等問題。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在內(nèi)部審計(jì)工作實(shí)施中沒有結(jié)合時代發(fā)展要求進(jìn)行改革創(chuàng)新，使得內(nèi)部審計(jì)與行業(yè)發(fā)展不迎合，沒有及時準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題與風(fēng)險，及時糾錯，為企業(yè)的發(fā)展做好監(jiān)督，容易產(chǎn)生內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險[3]。

3 基于風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施

3.1 確定企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作目標(biāo)

在內(nèi)部審計(jì)工作中，審計(jì)類型通常包括財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、工程審計(jì)以及專項(xiàng)審計(jì)（如招標(biāo)管理專項(xiàng)、營銷專項(xiàng)、利潤專項(xiàng)審計(jì)）等。審計(jì)工作目標(biāo)設(shè)定通常是按照監(jiān)督管理對象實(shí)際情況科學(xué)劃分，一般從以下方面落實(shí)。

（1）以實(shí)物為根本，確定審計(jì)工作目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部中的固定資產(chǎn)、存貨、貨幣資金等在經(jīng)營活動中運(yùn)行情況進(jìn)行審計(jì)調(diào)查，如固定資產(chǎn)采購與處理審計(jì)、存貨審計(jì)、資金流動審計(jì)等。

（2）以財(cái)務(wù)為根本的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。根據(jù)財(cái)務(wù)管理要求，在新形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督職責(zé)，通過審計(jì)結(jié)果給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定管理決策提供數(shù)據(jù)參考，及時找到導(dǎo)致勞務(wù)糾紛、債務(wù)糾紛問題的產(chǎn)生原因，防控風(fēng)險，在壞賬審計(jì)、回款審計(jì)、融資審計(jì)等引導(dǎo)下，了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，給領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。

（3）把內(nèi)控體系建設(shè)與運(yùn)行作為重點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)開展的各項(xiàng)經(jīng)營活動，其活動目標(biāo)設(shè)定、任務(wù)分配、體系建設(shè)等方面都要做好審計(jì)工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好控制經(jīng)營活動中各項(xiàng)風(fēng)險問題，結(jié)合內(nèi)部控制管理情況、審批要求等，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理[4]。

（4）以責(zé)任人為根本的審計(jì)目標(biāo)。重點(diǎn)審查領(lǐng)導(dǎo)人員在任職期間所管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益的真實(shí)性、合法性，揭示其在經(jīng)營管理中存在的問題，規(guī)范權(quán)力運(yùn)行、推動反腐倡廉、完善內(nèi)部控制體系，為公司穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。

3.2 優(yōu)化基于風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)流程

在風(fēng)險導(dǎo)向下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，為了減少審計(jì)風(fēng)險問題出現(xiàn)，需要優(yōu)化審計(jì)管理流程。在審計(jì)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況和發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，采用“頭腦風(fēng)暴”等相關(guān)管理方式，展現(xiàn)出當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中可能存在的風(fēng)險問題，加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，完善風(fēng)險識別與評估機(jī)制，把各種風(fēng)險根據(jù)等級進(jìn)行排列。如果是風(fēng)險等級高的活動，結(jié)合活動實(shí)施情況，整理活動產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)信息，通過對數(shù)據(jù)的科學(xué)配置，編制審計(jì)報(bào)表，加強(qiáng)風(fēng)險防御，降低風(fēng)險發(fā)生率。在審計(jì)實(shí)施環(huán)節(jié)中，結(jié)合風(fēng)險等級，做好相應(yīng)的防范和控制工作，加強(qiáng)風(fēng)險測試，并在審計(jì)報(bào)告編制過程中，對于審計(jì)控制后的剩余風(fēng)險，實(shí)施再測試，把編制好的審計(jì)報(bào)告和審計(jì)意見反饋給管理部門，具體標(biāo)注風(fēng)險等級、風(fēng)險類型、處理建議等，并對審計(jì)發(fā)現(xiàn)問題的整改過程實(shí)施跟蹤，強(qiáng)調(diào)審計(jì)結(jié)果的運(yùn)用，提高房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險管理水平。

3.3 選擇適宜的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)方法

從目前情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，采用的審計(jì)工作方式有以下要點(diǎn)：①分析法。通過整合各項(xiàng)審計(jì)工作信息，對經(jīng)營活動中存在的風(fēng)險問題及時預(yù)警，引導(dǎo)各部門結(jié)合分析結(jié)果確定管理方案，從而起到規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的審計(jì)效果。②審閱法。也就是把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的歷史數(shù)據(jù)作為根本，通過找到企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動優(yōu)勢和不足，將內(nèi)部審計(jì)工作職責(zé)全面發(fā)揮，給企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)優(yōu)化調(diào)整提供數(shù)據(jù)參考，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展實(shí)力，推動企業(yè)健康發(fā)展。③抽樣法。為了保證內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，減少審計(jì)風(fēng)險問題發(fā)生，在實(shí)際工作中，結(jié)合PPS 抽樣、隨機(jī)抽樣、等距抽樣等方式，參考審計(jì)結(jié)果中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，找到企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中存在的漏洞和不足，及時識別和防控風(fēng)險。為了提高審計(jì)工作水平，可以把不同審計(jì)方式進(jìn)行結(jié)合，適當(dāng)擴(kuò)充審計(jì)監(jiān)管范疇，對某個業(yè)務(wù)環(huán)境重點(diǎn)調(diào)查，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作水平和效率全面提升。④逆查法。也就是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行反向推理的方式完成會計(jì)報(bào)表的審計(jì)調(diào)查，從中了解企業(yè)經(jīng)營情況，找到經(jīng)濟(jì)活動中出現(xiàn)的問題，根據(jù)相關(guān)問題，對會計(jì)憑證、財(cái)務(wù)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等數(shù)據(jù)全面調(diào)查，讓內(nèi)部審計(jì)工作落實(shí)到位，充分發(fā)揮自身價值，在減少審計(jì)時間成本的同時，保證審計(jì)工作質(zhì)量[5]。隨著信息時代的來臨，在“互聯(lián)網(wǎng)+內(nèi)部審計(jì)”工作方式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)完成各項(xiàng)信息統(tǒng)計(jì)、整理與分析，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和發(fā)展要求，客觀評估各項(xiàng)風(fēng)險因素，建立數(shù)據(jù)模型，通過把審計(jì)數(shù)據(jù)導(dǎo)入模型中，在計(jì)算機(jī)技術(shù)作用下實(shí)現(xiàn)科學(xué)處理，在互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)下將處理結(jié)果反饋給相關(guān)部門，引導(dǎo)各部門以風(fēng)險管理為導(dǎo)向加強(qiáng)經(jīng)營控制與管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作水平全面提高，增強(qiáng)風(fēng)險防控能力。

3.4 完善內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則

在開展以風(fēng)險為導(dǎo)向的審計(jì)工作時，應(yīng)嚴(yán)格按照審計(jì)部門下發(fā)的有關(guān)審計(jì)工作要求和法律規(guī)章制度，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和發(fā)展需求，確定滿足自身管理要求的內(nèi)部審計(jì)工作制度，賦予其相應(yīng)的權(quán)限。并且，以提高風(fēng)險管理水平為根本，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作要求，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的高效性和規(guī)范性。在責(zé)任機(jī)制的引導(dǎo)下，了解準(zhǔn)則要求和界線，防止職責(zé)交叉，保證內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行，優(yōu)化風(fēng)險管理體系，快速完成風(fēng)險管理目標(biāo)。并且，房地產(chǎn)企業(yè)制定的內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則需要和國際準(zhǔn)則相迎合，把新的內(nèi)部審計(jì)工作理念、工作方式、工作技術(shù)等應(yīng)用其中，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合內(nèi)部審計(jì)實(shí)施情況，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則制度，保證國家法律政策要求與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展高度融合，提高內(nèi)部審計(jì)可行性。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則過程中，可以從以下4 個方面落實(shí)：①選擇專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，待審批通過以后立項(xiàng)。②結(jié)合立項(xiàng)內(nèi)容制定方案，交由專業(yè)部門精細(xì)審核和修訂。③在征求各部門工作意見以后，對內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容適當(dāng)調(diào)整。④結(jié)合修改意見，確定最終的審計(jì)準(zhǔn)則方案，將審計(jì)工作落實(shí)到位，快速完成審計(jì)工作目標(biāo)，防控審計(jì)風(fēng)險。

3.5 優(yōu)化風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)對策

一方面，提高各級人員內(nèi)部審計(jì)意識，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)組織建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層工作人員應(yīng)樹立正確的內(nèi)部審計(jì)思想理念，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和咨詢價值，為企業(yè)各項(xiàng)管理工作的有序進(jìn)行提供支持。在內(nèi)部審計(jì)管理中，除了要對財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)審計(jì)調(diào)查之外，還要對各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動進(jìn)行追蹤調(diào)查，及時識別其中存在的風(fēng)險問題，給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供依據(jù)。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立獨(dú)立的審計(jì)部門，分配專業(yè)的審計(jì)工作人員，定期組織開展相關(guān)培訓(xùn)活動，保證審計(jì)工作人員充足，夯實(shí)內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)力量。并且，適當(dāng)擴(kuò)充內(nèi)部審計(jì)工作范疇，在現(xiàn)有內(nèi)部審計(jì)工作職責(zé)下，將“增加企業(yè)價值”滲透到內(nèi)部審計(jì)活動中，鑒于內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行發(fā)展中發(fā)揮的價值，例如在材料采購和房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)中的審計(jì)監(jiān)督，可以幫助企業(yè)控制成本，對工程項(xiàng)目整體質(zhì)量進(jìn)行管控，減少不必要施工問題出現(xiàn)而發(fā)生返工狀況，增加工程施工成本。

另一方面，構(gòu)建完善的評價考核機(jī)制，提高內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，為了減少風(fēng)險問題發(fā)生，應(yīng)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)工作情況加強(qiáng)考核與評估，防止內(nèi)部審計(jì)過于形式化，充分發(fā)揮審計(jì)工作職責(zé)。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)可以把平衡計(jì)分卡應(yīng)用其中，對內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程進(jìn)行審計(jì)調(diào)查，加強(qiáng)評估考核[6]。通過重點(diǎn)思考內(nèi)部審計(jì)投入產(chǎn)出比和內(nèi)部審計(jì)問題，確保不會出現(xiàn)資源浪費(fèi)狀況，根據(jù)內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，提出改進(jìn)對策，從定性和定量角度出發(fā)，綜合思考績效考核指標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部找到適宜的數(shù)值，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制水平提高。在客戶維度上，展現(xiàn)出內(nèi)部審計(jì)報(bào)告的使用者，也就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和各個層級內(nèi)部人員，管理層人員應(yīng)從管理角度出發(fā)考量內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行中存在的問題，加強(qiáng)監(jiān)督管理。基層人員應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告內(nèi)容提出改進(jìn)建議，實(shí)施追蹤審計(jì)，從根源上減少審計(jì)風(fēng)險出現(xiàn)，保證審計(jì)工作質(zhì)量。

4 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行發(fā)展中，各個項(xiàng)目展現(xiàn)出周期性、跨區(qū)域性等特點(diǎn)，資金投放量大、建設(shè)周期長。為了維護(hù)企業(yè)自身利益，減少風(fēng)險問題出現(xiàn)，在實(shí)施內(nèi)部審計(jì)工作時，應(yīng)從風(fēng)險管理導(dǎo)向角度出發(fā)，確定內(nèi)部審計(jì)工作計(jì)劃，加強(qiáng)以風(fēng)險管理導(dǎo)向下內(nèi)部審計(jì)工作體系建設(shè)，從審計(jì)準(zhǔn)備、審計(jì)實(shí)施、審計(jì)報(bào)告、審計(jì)結(jié)果運(yùn)用等環(huán)節(jié)入手，強(qiáng)化各級人員內(nèi)部審計(jì)工作意識，把風(fēng)險管理理念滲透到內(nèi)部審計(jì)活動中，完善績效評價工作機(jī)制，全面提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作水平，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)工作效果，幫助企業(yè)防控各種風(fēng)險，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。