法律背景下房地產交易存在的問題與防范對策研究

陳 明

浙江海貿律師事務所，浙江 臺州 318000

近年來，房地產市場仍舊火爆，房地產的整體價值水平也處于逐年上升狀態，發展前景很是廣闊，對于廣大購房者而言，房地產交易無疑是購房的核心環節，但他們普遍不熟悉相關法律細則，在實際交易過程中往往面臨諸多風險。如此，在購房后期很容易出現這樣那樣的糾紛，要想更好地防范房地產交易風險，便要求購房者多多了解相關法律，明確交易的一應流程，以有效手段保障自身權益。

一、房地產交易中存在的法律問題

（一）房屋交易合同的無效性風險

作為確保房地產交易活動循序推進的重要前提和有力保障，房屋交易合同的重要性彰明昭著，唯有強化對合同有效性、合法性的嚴格監督，方能更好地保障交易雙方的切身權益。無效合同的后果與原因之間關聯密切，對于無效的房屋交易合同，《中華人民共和國民法典》給出了確切規定，無民事行為能力人在參與房地產交易活動時，交易合同的簽訂必須交由專門的法定代理人來負責；限制民事行為能力人在簽訂房屋交易合同時，必須交由法定代理人來負責或者征得其同意，在此條件下簽訂的合同才是有效的，不然便是無效合同。此外，在房地產交易中，還存在諸多合同無效情形，在此著重就幾種常見情形加以概述：一方當事人通過杜撰事實、歪曲真相等欺詐方式誤導另一方當事人，使其形成錯誤認知，由此簽訂的有違其實際意愿的合同；一方當事人以不良手段脅迫對方，導致其生命、財產、精神等受到威脅，在心生恐懼、惶恐不安的情況下簽訂的合同；當事人之間惡意勾結，使得國家、集體、他人利益受損的情況下簽訂的房屋交易合同或當事人并非簽訂書面性質的合同且查無實據的，也是無效合同［1］。

（二）銀行貸款審批未能通過風險

在房地產交易期間，如果買方在申請貸款時沒有獲得審批，賣方便會存在不過戶問題，一旦在交易中顯露此類情形，便要依據雙方當事人事先簽署的合同做出正確決斷，再圍繞合法權益實施其他有效對策。就常規而言，此類事件的合同約定通常可分為三種：一是如果買方存在貸款未獲得審批的情況，其可以在合同約定期限內選擇以現金形式加以補缺，此方法在保障賣方權益方面具有較好的效力；二是如果貸款未能獲得審批，雙方皆有將合同解除的正當權利，買方也可以再行向其他銀行提請貸款，此方法在保障買方權益方面具有較好的效力；三是沒有對貸款審批不通過或者貸款不足方作出該約定，面對此情形，應參照其他法律就雙方交易者的違約責任加以辨別。在應對上述風險的過程中，買方在交易中發揮主要影響，其有責任就一應貸款事宜進行緊密追蹤和關注，以期及早察覺到可能存在的風險并以有效對策將余款填補上，以防在交易期間出現類似情況。此舉也正是進行風險防范的有力手段，對于在交易合同細則內沒有明確標注貸款審批不通過約定的，買賣雙方可以自行加以協商，增設賣方有權協助買方申請貸款的事項。

（三）交付定金后賣方不履行合同

就整個房地產交易的過程而言，買方在支付全部購房金額之前可以先行支付一部分的擔保定金，在其將剩余金額一一補齊之后，此前支付的定金一般回收或者直接充當購房金額的一部分。倘若買方在支付完定金之后，在規定期限內沒有按照合同約定履約，則其沒有權利強制賣方將定金退回給自己，倘若賣方在收取定金之后，做出有違合同約定的行為，則要按照原有定金的雙倍返還給買方。在實際交易中，此類狀況屢見不鮮，當買方依循定金規定支付給賣方時，兩者于此期間沒有簽署相應合同或制定相關協議，存在此類狀況時很容易出現一方違約不想繼續簽署合同的問題。加上缺乏有關的條款、材料充當定金支付的有效憑據，此時，認真守約的一方很難保障自身權益，對于這一風險的防范，買賣雙方于定金交付期間便應簽署相應合同，留下憑證。并將房屋資料、定金數額等一應信息加以確切標示，購房時間也要一起標注在合同細則內，此外，還要嚴格區分好定金與訂金，兩者雖然只有一字之差，然而其法律效力和后果卻迥然相異［2］。

（四）房屋在出租期間出售的風險

依據相關法律規定，如果在房屋出租過程中對外售賣，則承租者理應享有一定的購房優先權，所以，出租者在售賣房屋時，需要將承租者所享有的這一權利加以明確告知。還要強調的一點是，就算出租者沒有將購房優先權告知給承租者，其所享有的權利依舊是有效的，最高人民法院曾就這一問題提出過確切規定——出租者在租房過程中沒有在限定時間內告知承租者其所享有的購房優先權或承租者在購買權上遭受他人的侵害時，承租者可以向出租者申請相應的賠償。因而，為規避后續可能出現的紛爭問題，買方在交易期間可以向賣方提出相應要求，督促其及時同承租者做好溝通，確定承租者放棄購房優先權之后再商討合同的簽訂事宜，此舉也正是防范后續紛爭問題、減少不必要麻煩的有力手段，需引起相應人員的重視［3］。

（五）房屋產權關系不明確的風險

作為判斷房地產交易是否合法的要點環節，標的物的權屬法律關系務必要給出明確清晰的界定，買賣雙方需要給出相應憑證作為證實其所簽訂的交易合同存在法律效力的依據，簽訂合同者同樣應享有一定權利，例如，賣方是不是真實的產權人，還有沒有共有人，共有人有沒有同意并委托代其行使權利等等。非產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中的權限內容是什么？諸如委托簽訂合同、確定交易價格、房款的收取、房屋的交割等等，在交易合同的簽訂過程中，若是存在委托事項不夠細致、價格不夠合理等問題，很容易給買賣雙方帶來諸多紛爭與難題。除此之外，同樣存有諸多詐騙行為，例如有人打著收購的名義將房屋買斷，等獲得相關房產鑰匙及其法律文件原件之后通過各種借口拖延、不辦理手續，而后假冒產權人通過一房多賣、多租等方式實施詐騙等違法行為，嚴重侵害產權人的切身利益。

二、房地產交易中的風險防范要點

（一）規避房地產交易中的合同風險

現階段，國內房地產市場尚未配備起一整套足夠完善的運行機制，且與之相關的法律條文也有待優化，因而在實際交易中時常出現一些合同糾紛問題，作為買方的購房者承擔的風險往往更大。在此背景下，防范交易過程中潛在的合同風險便成為重心所在，應當綜合考量房地產性質、交易雙方類型等因素有針對性地應對，諸如在購置預售商品房時，一定要了解基本的房源信息，仔細查閱一應證書文件；對于二手房的交易，一定要耐心核查賣方的真實信息，尤其要核查是否存在抵押、出租等不完整產權問題，確保交易主體的合理性、轉讓的合法性，維護購房者的購房權等等，充分彰顯合同所擁有的法律效力［4］。在合同簽訂過程中，務必要將交易雙方的權利與義務、違約所需承擔的職責等逐一劃分到位，諸如對未能按規定時間交房、房屋質量同合同規定的要求不相符合等情況的處理，以免后續出現一些額外的合同紛爭。

（二）優化房地產安全信息工作體系

信息技術的普及與革新為房地產市場提供了更為有利的發展環境，為了更輕松、高效地拓展房地產市場的發展范疇與規模，必須配備同房地產交易活動相匹配的信息安全體系。依托于前沿信息技術手段，致力于對龐雜交易信息的整合，促進信息資源的共享共用，若是在交易過程中察覺到有違法律規定的行為，則要立即進行整改，提高房地產交易的安全系數。在日常交易中，相關部門及管理人員必須將自身職責與義務逐一踐行到位，及時公示有關的政策條文及信息數據，確保廣大基層購房者可以了解到最新的房地產交易資訊，以防受到欺詐與蒙蔽。開發商、銷售商還需同購房者簽署必要的誠信協議，提高交易信息的可靠性和安全性，保證房地產品質，一絲不茍地打擊交易中存在的違規欺詐行為，在適應購房者的購房需求的同時也讓他們少一些后顧之憂。

（三）建立健全房地產配套法律制度

同其他發展歷史長遠的產業相比，房地產依然屬于新興的年輕產業，在配套法律制度的設置方面尚有待完善，對此，相關政府部門必須充分彰顯自身引導效力，做好一應監管、引導工作。深化同市場、企業等多方主體的交流與協作，立足于對當前市場行情、實際需求、現存問題的分析之上，依托于聽證會、網絡建言、媒體監督等多元方式，致力于房地產法律制度的循序完善。在制度的實際執行中，各部門及人員要秉持“有法必依，執法必嚴，違法必究”等原則，一旦發現那些存在違規行為的開發商、中介商等，務必要給予嚴厲懲處，盡可能地凸顯相關制度的最大效力。縱觀房地產交易現狀，很多人對于相關法律的了解有限，法律意識不足，且還存有投機、僥幸、取巧等不良心理動機，實際上，這些人中的很大一部分由于自身法律常識的缺乏，往往未能意識到潛在于暗處的風險［5］。因而，必須強化法制宣傳教育，做好相關法律常識的科普，確保越來越多的人可以知法、懂法、守法，唯有如此，各交易主體才能更為積極主動地規避風險，防患于未然。

（四）強化誠信理念和風險防范意識

強化以誠信為主題的道德引導工作，貫徹誠信這一基本的交易準則，依托于多元高效的新舊媒介做好宣傳、監督、教育工作，相關部門及管理人員必須明確自身職責，協同做好組織和引導。組織好房地產開發商、房地產中介公司的日常培訓工作，特別要強化思想品德、誠信理念方面的培訓，使得相關人員可以提高思想認識，在房地產交易中真正將誠信放在首位，使得各項交易工作可以按部就班推進。若是開發商、銷售商、中介方在日常經營中出現有違誠信原則的行為，監管部門一定要及時給予懲治，督促其進行整改，日后再發現此類問題，則要限制其從事同房地產交易相關的工作。風險防范意識的強化同樣是關鍵所在，唯有具備強烈的風險防范意識，才能更好地規避、抑制潛在于交易各環節的大小風險，為房地產業的長效進步、未來發展打好必要的基礎。房地產企業管理人員可以參考過往的風險案例，就其中問題加以深層次剖析，協同各部門、員工學習、交流，并多多了解同行在風險防范、問題處理方面的經驗，構建風險防范體系［6］。

（五）房地產交易中買方的風險防范

在選購房屋的過程中，買方需提前做好必要的準備工作，例如可以采取查詢互聯網、傳媒信息，咨詢其他購房者的評價，尋求房地產部門的幫助等途徑就當前的房地產咨詢、政策加以了解。切記不要在不知情的情況下盲目購買，在交易之前，最好親自到樓盤進行參觀和核查，針對那些靠自己難以把握的問題，諸如房屋品質、未來政策、未來行情等，可以向專業人員尋求建議。此外，買方在交易過程中，一定不要出現隨意交付定金的情況，而應在仔細瀏覽合同條文、要求細節，全面把握各相關信息的基礎上再做決定，對于合同中那些自己不熟悉的部分要仔細問清楚，以免受到中介、銷售等人員的誘導。對于合同中提及的國家政策相關內容，可以咨詢房地產部門人員的專業意見，等到合同順利簽訂完畢之后，再依循有關條文交付定金，如此，才能更好地保障自身利益，免去不必要的麻煩。總而言之，對于廣大購房者來說，房屋購置是一件關乎自身利益的大事，熟悉相關法律條文、強化風險防范意識、全面了解相關信息是購房的必要準備，必須引起足夠重視，以免受到誤導和欺騙。

三、結語

近年來，房地產交易的規范化、市場化進程不斷推進，但在實際執行過程中依舊顯露出諸多法律方面的問題，這便要求相關部門及人員提高警惕，加強風險防范，以有效手段將各類糾紛出現的可能性降至最低。在日常交易中，必須再接再厲、提高警惕、強化監管，正視現存問題，做好針對性防范，將一應要點逐一踐行到實處，以期創設安全性更高、執行性更強的房地產交易環境。