我國《民法典》居住權制度相關法律條款的完善研究

劉 炯

安徽藝術職業學院馬克思主義學院，安徽 合肥 230001

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）引入居住權制度，具有重要的理論和現實意義，其在性質上具有用益物權的屬性，能夠充分發揮它的社會作用去維護和保障社會上某些特定群體的居住利益，讓他們“住有所居”。但與此同時，我們也應當認識到當前我國《民法典》居住權制度存在的不足之處，需要進一步完善其制度設計。

一、居住權的設立方式

（一）居住權的意定取得

1.通過合同方式設立居住權

《民法典》第三百六十七條規定，居住權需要通過訂立居住權合同的方式設立。居住權的合同內容一般應當包括：合同雙方的姓名或名稱及住所、住宅的地理位置、居住的條件和要求、居住權期限、糾紛解決辦法等。從該條文規定可以得出，居住權合同屬于要式合同，也就是居住權合同應當采用書面形式。若居住權設立沒有采用訂立合同的形式，一般認為此居住權合同不成立。但出現以下兩種情況除外：第一，根據《民法典》第四百九十條規定，如果當事人簽訂了書面合同，那么當事人簽名或蓋章的時間就是合同成立的時間。但如果在簽名或者蓋章之前，一方當事人已經將合同主要義務履行完畢，另一方當事人認可并接受該合同的，此合同也被視為成立；此外，對于涉及要式合同的，即需要訂立書面合同的情況下，如果當事人沒有訂立書面合同但一方當事人已經履行了合同主要義務，另一方當事人也接受了合同的先履行，則認為合同也是成立的。此種情況是因合同義務的先履行而使得合同成立，可見居住權同樣也可以因《民法典》第四百九十條的規定，即要式合同成立的例外情形而設立。因此，采用合同形式設立居住權時，若出現第四百九十條規定的情形時，居住權合同是成立的。第二，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2022 年修訂）第九十二條第一款、第二款和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，當事人在訴訟前或訴訟過程中對合同成立以及成立的相關條件予以明確、主動地承認，可以有效彌補合同欠缺形式要件的缺陷，即合同欠缺形式要件也可以成立。當事人可以通過多種方式進行自認，例如書面承認、口頭承認、庭上答辯、作證等形式。所以，居住權合同雖然未具備合同成立的形式要件，但如果出現當事人自認的情形，該居住權合同是成立的。

2.通過遺囑設立居住權

《民法典》第三百七十一條規定，可以通過遺囑的方式設立居住權，這與通過合同設立居住權一樣是當事人意思自治的體現。同時，根據該法條規定，通過遺囑方式設立居住權的，參照適用通過合同設立居住權的規定，我們可以認為通過此種方式設立的居住權的適用問題，可以參照以合同方式設立的居住權的有關規定，同時鑒于遺囑的自身屬性也存在不適合參照適用的規定。遺囑生效的時間是遺囑人死亡時，這個時候被繼承人是否就能取得遺囑人基于遺囑為其設立的居住權？而《民法典》第三百六十八條規定了居住權自登記時設立，這是否同樣適用于以遺囑的方式設立居住權？根據相關學者觀點，在物權法上基于法律行為產生的物權變動，實踐中采用的是登記生效主義或者登記對抗主義。而遺囑作為一種法律行為，其生效的原因是遺囑人死亡，也就是遺囑人死亡是物權變動的原因［1］。因此以遺囑方式設立居住權的，參照《民法典》第二百三十條規定，通過繼承方式獲得物權的，從繼承開始時發生物權變動的效力，居住權自遺囑生效（被繼承人死亡）時即繼承開始時設立，這時繼承人便取得居住權，無需辦理設立登記。但是為了避免發生權屬爭議，繼承人應當及時去不動產登記部門辦理登記，這里需要明確的是此登記并不是居住權的設立條件，而是起到一種登記對抗的作用。

關于通過遺贈方式設立居住權，是否需要另做論述，根據有關學者的觀點，遺囑和遺贈二者不是并列關系，而是包含關系，遺贈設立在本質上可以認為是遺囑設立，原因在于遺贈就是遺囑人通過遺囑的方式對其財產進行處分，所以遺贈設立居住權最后仍需要通過遺囑的方式來實現。我國《民法典》規定了遺囑繼承人必須屬于法定繼承人的范疇，這表明立遺囑人與法定繼承人之間具有因婚姻、血緣而產生的親屬關系，而受遺贈人的主體是國家、集體或者法定繼承人以外的人，如果遺囑人設立居住權，那么設立的對象必然與自己具有某種特定關系。故不管是遺囑設立居住權還是遺贈設立居住權，居住權人都是與立遺囑人（遺贈人）具有特定關系的自然人或者組織。

（二）居住權的法定取得

我國《民法典》僅對居住權的意定取得作了規定，未規定其他方式取得居住權，居住權的設立方式單一化，與居住權設立的初衷不符，也不利于設立居住權目的的實現。所以，居住權的取得方式不應僅局限于《民法典》規定的兩種方式，除了通過合同和遺囑設立居住權之外，即居住權的意定取得，還應增加規定其法定取得，例如法院裁判取得、法律規定等。

1.法院裁判設立居住權

法院裁判設立居住權，主要是指人民法院以判決的形式，通常表現為法律文書，設立的居住權。這種方式設立居住權，此前我國法律未對其作出過明確規定。我國《民法典》尚未出臺之前，居住權的取得僅在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止，以下簡稱《婚姻法司法解釋（一）》）中有明確規定，即第二十七條第三款規定了離婚時生活困難的一方需要幫助的，而另一方提供幫助的，若提供的是住房幫助，可以是為困難的一方設立居住權或者直接轉移房屋所有權。這是司法解釋中的離婚救濟，目的是保護離婚關系中處于弱勢一方的權利。我國現行《民法典》引入了原《婚姻司法解釋（一）》居住權的規定，《民法典》第一千零九十條明確規定了“離婚時，如果一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成的，由人民法院判決”［2］。該條規定了離婚時對生活困難一方的具體幫助形式由離婚雙方協商，協商不成就由法院通過判決確定，也明確了法官可以直接在判決書中為需要幫助的一方設立居住權。此種方式設立的居住權不是根據《民法典》規定的通過合同或遺囑的方式設立，也并非法律直接規定的居住權，而是法院根據《民法典》的相關條文由判決書設立。

2.法定居住權

所謂法定居住權，是指居住權人不需要經過房屋所有人同意，就能直接根據法律條文規定取得居住權。這種類型的居住權更能體現居住權的社會作用，有利于幫助社會上的弱勢群體，滿足社會特定群體的居住需要。法定居住權通常表現為居住權的經典類型，一般情況下，房屋所有人與居住權人之間存在某種特定關系，房屋所有權人因特定關系而負有法定義務，這種法定義務通常源自房屋所有人與居住權人之間的婚姻或血緣關系，法律可直接規定相關人員取得居住權，實現對弱者的保護。

二、居住權的主體與客體

關于居住權的主體與客體的適用范圍問題，我國《民法典》目前尚無明確規定，本文認為有必要對居住權的主客體范圍進行明確界定，以便解決實踐中存在的居住權適用難題。

（一）居住權的主體

《民法典》第三百六十六條規定了居住權的定義，從其定義可知《民法典》引入居住權制度是為了解決社會上的居住問題，所以居住權的主體一般為自然人，這樣更符合常理。自然人作為居住權的主體，需要對其范圍進行界定，居住權人享有居住權毫無疑問。由于居住權在性質上屬于人役權，具有很強的人身依附性，將其與居住權人的家庭成員及近親屬清楚地分開是很困難的，居住權人取得的居住權，一般情況下權利人的配偶、子女以及其他近親屬或與權利人具有特定法律關系的人也能享有。同時，羅馬法明確地規定了居住權主體范圍，居住權一般情況下都是為了解決家庭成員的居住需求，而由家長（家主）設立的物權。對于我國《民法典》規定的居住權不應有同樣限制，民事法律要體現意思自治原則，所以房屋所有權人有權為任何一個人設立居住權，法律不應對此加以限制。因此，居住權人之外的相關利益主體也可以作為居住權的主體，例如與居住權人生活在一起的家庭成員、為居住權人或為其家庭日常生活提供服務的人員。

居住權主體除自然人之外，其范圍能否擴大至法人或非法人組織等主體？《民法典》第三百六十七條規定了居住權合同的具體內容，合同中要有合同雙方的姓名或者名稱、住所，從該條規定可以看出，居住權主體可以是法人或其他組織。原因在于，隨著我國經濟社會的發展，居住權的類型除了社會性居住權（通常認為該類型居住權的主體應為自然人）之外，還應當有投資性居住權的存在，既然是為了投資而設立居住權，主體當然可以是法人或其他組織，這樣能夠滿足社會需求的變化；在司法實踐中也存在關于公司企業居住權糾紛的案例；法人或其他組織若享有居住權，在行使權利上也并沒有不妥的地方，法人或其他組織在享有居住權之后，可以將居住權轉交給特定的自然人，讓其作為行使居住權的主體，例如單位對住宅享有居住權，就可以讓其員工居住該住宅。

（二）居住權的客體

我國《民法典》在第三百六十六條對居住權的客體進行了規定，將他人的“住宅”作為居住權客體，這里沒有用“房屋”，而用的是“住宅”，因此不能將“住宅”做擴大解釋，所以像不是用于生活居住的商鋪、廠房、辦公樓等房屋或建筑物等，就不在居住權的客體范圍之內，這與居住權設立的目的和功能定位“滿足生活居住的需要”是相一致的。

同時，對于居住權的客體是一整套住宅還是可以只是住宅的一部分，需要解釋。根據《民法典》第三百六十六條的規定，居住權一般情況下是通過合同的方式設立的，既然居住權合同的內容雙方可以約定，合同也是當事人意識自治的體現，所以如果居住權合同約定了只在住宅的一個房間或者幾個房間或者某部分設立居住權是有效的。此外，《民法典》還規定了居住權設立需要登記，以獲得公示公信力，但前提是不違反物權客體特定原則，不違背公序良俗。退一步而言，即使由于居住權合同的內容違反了物權客體特定原則，致使作為物權的居住權未得到設立，其合同法上的行為效果仍然存在，除非合同無效［3］。由此可以看出，住宅的一部分可以作為居住權的客體，這樣有助于居住權的作用得到充分發揮。

居住權人的權利能否給予住宅的附屬設施，也即居住權的客體是否包含住宅的附屬設施，這里需要考慮到附屬設施的功能定位。如果附屬設施是居住權人行使居住權不可或缺的，例如衛生間，不能使用這些設施就無法滿足正常生活居住需要，就無法實現居住權設立的目的。相反，如果居住權人行使居住權不需要及于附屬設施，例如車位，居住權客體是否及于該附屬設施取決于居住權合同約定。所以，對于非行使居住權所必需的附屬設施是否屬于居住權客體，主要在于當事人的約定。

《民法典》將居住權的客體范圍限制在“他人的住宅”，那么我們需要探討住宅所有權人能否在其住宅上為自己設立居住權？一般情況下認為，住宅所有權人完全沒有必要為自己設立居住權，原因在于所有權是完全的物權。但是如果是出于某種特殊需要，當然這種需要不是現時的，而是將來的需要，住宅所有權人就有必要為自己設立居住權，《民法典·物權編》起草時有學者提到的“以房養老”的問題，即賣方通過轉讓住宅所有權獲得房款作為養老資金，同時買方在自己購買的住宅上為賣方設立居住權讓賣方住有所居，并且同時辦理住宅所有權變更登記和居住權設立登記。這種情況下，似乎違背了我國《民法典》的規定，實際上與第三百六十六條關于“他人的住宅”規則并不矛盾，仍可以將居住權視為在“他人的住宅”之上設立，只不過買賣合同的雙方當事人在住宅買賣的同時附加了一個前置性條件，即購買該住宅的一方當事人須為出賣住宅的一方設立居住權［3］。

三、結語

我國《民法典》用6 個法條規定了居住權制度，而整個社會對居住權的需求是多樣化的，所以需要對居住權的有關條文進行解釋和完善，為此在有些學者觀點的基礎上，本文對居住權的具體制度設計提出一些淺顯見解。希望居住權制度能夠在我們的日常生活中發揮它的價值，真正實現“住有所居”。