三線城市商業地產發展問題及策略分析

葉 敏

河南省駐馬店市不動產登記服務中心

三線城市是我國具有戰略意義的經濟較發達中等城市，其一般位于中部和東部地區，非農業人口規模在100萬以上，居民具有一定的消費潛力。尤其是最近幾年，三線城市的消費者進行消費和消費升級的意愿，遠遠超過一二線城市，蘊含極大的商業地產發展機會，越來越多的地產商將視線轉移到三線城市，致使其商業地產仍面臨諸多挑戰，如何啟動三線城市商業，提高地產經濟發展實效成為業內關注的重點。為此，應當結合當前發展背景，明確三線城市商業地產開發的優勢，以此采取有效措施解決實際問題，助力城市經濟高質量發展。

一、三線城市商業地產發展的現實背景

相比于一二線城市而言，三線城市的商業房地產發展環境相對較落后，不過在城鎮化進程不斷推進的過程中，三線城市的房地產市場日益呈現發散性的特點，同時有關地產的調控政策不斷出臺，對發展尚未成熟的三線城市商業地產將會產生一定的影響。通常情況下，根據三線城市的特點，其商業中心偏少，商業業態較少、招商存在局限性等，在開發和投資過程中也存在一定風險。另外，商業地產的開發建設以及布局等，還需考慮居民的消費習慣、文化理念等，對于消費者認知度相對較低的商業品牌，如盲目擴大供應量或加大規模開發，將會導致商業地產投資過熱等問題。而且三線城市的人口規模相對較小，當商業地產的文化娛樂、休閑、餐飲和購物等多種業態發展過程中，將會出現不均衡的情況。在此背景下之下三線城市商業地產發展面臨較大的挑戰，為此應當針對現存的問題創新發展對策，有效啟動三線城市商業地產市場活力，激發經濟快速增長。

二、三線城市商業地產發展優勢

1.符合當地消費客戶群特點

三線城市商業地產發展在面臨挑戰的同時，也具有諸多優勢。從消費客戶群特點的角度出發，其就有消費群體廣泛的特征，相比于一線城市主力消費群體的范圍更廣，這是由于三線城市的房產價格更接近建房成本，消費客戶群的購買力更強，而且對于本地化商業地產項目具有一定要求，如高端項目的選擇面較為狹窄且不具有靈活性。所以消費客戶群除了考慮價格以外，更注重衡量其對于日常需求的滿足性。同時商業地產的適用性較高，符合三線城市居民的衣食住行、娛樂和文化等商業地產功能，可在滿足消費群體需求的基礎上，實現運營利潤的最大化。并且在城市經濟、文化和教育功能逐漸發展完善的情況下，對于商業地產的發展越來越關注其功能性對居民的適用性。除此，三線城市消費客戶群的購買行為往往缺乏理性指導，如在購房中普遍認為面積越大的房屋則越好，更能夠體現社會地位，因此大多數消費者購房時優先考慮大面積地產。而且消費客戶群對商業地產的地理位置要求較高，注重在未來階段提升投資收益。通過發展商業地產能夠順利向城市外圍拓展市場，將消費客戶群進行合理分流，進而帶動城市可持續發展。

2.城鎮化發展趨勢加強

城鎮化進程的加快為三線城市商業地產的發展提供了良好基礎條件，首先新型城鎮化建設，將會持續加大基礎設施建設，人口聚集效應顯著增強，有利于營造更為濃厚的商業氛圍，從而激活商業地產需求，提升價值。其次，三線城市中的消費人口大多為青年群體，在消費過程中更注重品質與服務，追求多樣化、個性化的消費體驗，為商業地產的發展提供驅動。在此，三線城市生活節奏較慢，居民休閑娛樂的時間較為充裕，具有更多的商業地產消費機會。最后，三線城市的中產階層數量增長較快，在基本物質需求得到滿足后，消費意愿將更加強烈，有利于加速商業市場下沉。

3.商業消費仍處于上升期

從我國整體層面上看，受電子商務的沖擊，實體商業普遍面臨一定的經營危機。但在三線城市內，實體商業的消費潛力仍處于上升階段，尤其是在節假日期間，三線城市的消費潛力甚至可超過一二線城市。這是由于三線城市居民的工作時長與通勤時間等，均大幅小于一二線城市居民，有更多的時間和精力進行線下消費，形成深體驗、后買單的主流消費模式。通過合理開發建設商業地產，能夠將巨大的消費潛力轉化為消費能力，促進城市商業經濟騰飛。

三、三線城市商業地產發展存在的問題

1.競爭壓力較大

近年來我國房地產市場發展速度較快，一二線城市市場競爭激烈程度逐漸加劇，很多知名房企逐漸將業務重點轉移到三線城市，因其具有較大的可操作性和消費引導性，在大量鄉鎮居民與農村農民構成的強大購買力群體下，消費市場相對巨大，因此大量商業地產商進入三線城市深入挖掘和激發經濟活力。同時三線城市的各項基礎設施逐漸完善，為商業地產的進入奠定良好基礎條件。當大型商業地產商進入三線城市市場后，將會對本地企業產生較大的沖擊，其能夠在資金實力、人才、管理經驗等方面，嚴重擠壓本地企業的發展。

2.受多種因素影響風險增多

地產作為一項特殊商品，其發展會受到多種因素的影響。比如國家調控政策的出臺，打壓高價房、征收房產稅，在一定程度上減緩了三線城市商業地產的發展，如出現土地供應量減少、銀行貸款減少等問題，致使商業地產的經營成本大幅增加，對地產商產生較大的壓力。另外，商業地產項目的建設設計缺乏特色將會產生一定的風險，比如對商業建筑的規劃和設計存在同質化，缺乏明顯的城市特色，將會降低項目對消費者的吸引力，導致商業功能難以有效發揮。通常情況下，商業地產項目開發需要投入大量資金，由于當前三線城市的金融體制不健全，在國家調控不斷加強、貸款審批逐漸嚴格化的形勢下，商業地產項目金融風險性有所提升。

3.缺乏專業化人才

人才流失是三線城市建設發展過程中存在的普遍問題，在一二線城市經濟高速發展的背景下，越來越多的勞動力和人才到大城市尋求工作機會，導致三線城市內各類人才匱乏。同時商業地產市場尚未完全建立，其發展前景還存在一定不確定性，導致部分專業人才更傾向于從事前景明朗、良好的行業。而且三線城市的基礎工資水平對人才的吸引力不足，進而形成較大的人才缺口。另外一方面，現有的商業地產企業對于人才的培育和培訓重視程度不足，仍是將精力集中在開發建設方面，沒有注重發揮人才的驅動創新優勢，導致商業地產項目開發實效不高、品牌建設不足等問題。

4.缺乏長遠規劃開發不合理

我國三線城市商業地產在開發建設中普遍缺乏長遠規劃，一般是以本地開發企業為主，其缺乏雄厚的資金實力，專業人才與商業理念引進和融合不足，導致其存在重復規劃、盲目建設，形成商業地產分布不合理的格局。而且三線城商業地產過多考慮短期效益，沒有建立完善的商業招商和運營方案，致使項目前期定位、商業規劃、營銷推廣以及招商運營等方面均存在缺陷和隱患。對于商業地產項目的具體開發，沒有結合實際情況，導致其與三線城市發展相脫離，不僅難以滿足居民的實用需求，還會在很大程度上阻礙城市建設，如浪費土地資源、損害當地商業整體形象等。

四、三線城市商業地產發展策略

1.強化品牌設計提升市場競爭力

為有效推動三線城市商業地產的健康發展，應當注重強化品牌設計，進一步提升市場競爭力。由此地產開發企業應當提高對品牌建設的重視程度，強化對建筑本身的設計管理，在滿足三線城市居民消費需求的基礎上，開發優質建筑產品，充分結合城市特色，建設良好品牌形象，逐步獲得市場認可，增強與大企業的競爭力，實現商業地產市場繁榮。

2.構建商業地產風險防范機制

要想應對當前多種因素對商業地產開發和發展的影響，應當建立完善的風險防范機制，結合三線城市房地產市場現狀，應加大先進技術管理手段的運用，合理控制風險，盡可能減少商業地產開發建設中存在的潛在損失。比如商業地產開發企業應當科學制定投資決策，項目實行獨立運行、獨立核算。既可以規避企業的盲目投資風險，也可以有效防范企業一處投資失敗帶來的多米諾反應。再比如優化商業地產項目的建設設計，考慮城市地域性特點和人文文化，保障建筑形象符合當地居民的審美和心理需求，增強吸引力。針對金融機制不完善的問題，可健全商業地產開發金融保障機制，通過出臺適合本地的金融政策，支持商業地產開發，保證資金充足。或者可加大招商引資力度，選出優質的商業地產企業，既能夠引進資金，又能夠激發本地小企業創新活力，保證商業地產整體質量，從而確保商業地產行業的高效益、低風險運行。其次，還應當從法律上構建一個合理有效的商業地產開發主體準入制度，并且建立信用審查機制。

3.加大優秀人才引進及培育力度

人才是一項重要資源，結合三線城市的人才缺乏現狀，應當采取有效措施加大對專業人才的吸引力和留存能力。比如地產開發企業可適當提高人才薪資水平，按照其需求提供相應的福利待遇水平，吸引本土人才回歸。同時應當注重人才培養，可通過完善就業體系，借用有經驗的人才到三線城市指導商業地產項目工作，彌補現階段的人才匱乏缺陷。除此之外，商業地產開發企業要加強人才交流，吸取有益經驗，建設有助的人才隊伍，為商業地產開發和向前發展提供驅動力。

4.做好長期規劃把握開發要點

由于三線城市商業物業總量相對較小，可變、可調的商業經營空間也較小，為此商業地產發展需要做好長期規劃，注重長遠利益，所以相關企業應當深入開展市場調查，明確商業地產項目規劃及定位，制定個性化的建筑設計方案，進而實現良好的長期效益。

（1）重視項目地段商脈。對于商業地產的運營操盤必須合理選擇地段，對于非中心商業項目，盡量避免盲目開發，通過模擬、對比、調研以及挖掘分析等方式，明確項目地段的商業價值。比如在商業地產項目開發投資階段，應嚴格按照地段理論，結合項目區域的商業現狀和格局，考慮城市經濟增長與發展規劃，仔細研判項目地段的商業現實價值和潛在價值，保證其與目標消費群體相貼合。

（2）產權商鋪合理定價。在三線城市的商業地產開發中，項目銷售價格需按照當地人口規模數量、家庭結構、收入水平、經濟狀況、發展速度以及人口增速等進行考慮。通過三線城市市場進行深入體驗式調查、嚴謹的營銷論證，保證產權商鋪定價具有合理性，防范成本投入過大而導致利潤損失。

（3）嚴格控制商業地產運用規模。三線城市的城區人口數量較少，一般在幾萬到十幾萬之間，而商業地產項目的規模相對加大，為保障人均商業面積符合國際標準，應當合理控制商業運營規模，針對項目進行科學定位和規劃，保證商業地產策劃具有可行性，符合三線城市經濟發展規律、滿足居民消費需求。

（4）先進行定位再開展商業規劃。對于商業地產的前期整體規劃，應當將商業定位作為一種全程參與的商業策劃行為，從項目設計階段進行介入，通過打造具有特色的商業主題，提升消費吸引力。

（5）基于因地制宜原則確定業態定位及比例。對于商業地產項目的業態定位和品類結構比例確定，需結合當地商業現狀和格局分布，保障各經營形態之間形成科學的組合搭配，確定購物、餐飲、娛樂等比例，杜絕盲目套用一二線城市流行和通用形式，必須保證其符合當地商業需求，體現因地制宜的基本原則。

（6）注重品牌搭配的協調性和平衡性。商業地產項目中的品牌搭配以及品類組合、招商成果等，均對項目價格具有較為明顯的影響。通過引進有實力的零售商，能夠大幅提升商業物業價值。但受三線城市區位以及開發商等影響，在招商推廣方面不存在明顯優勢，同時對于部分強勢品牌和大商家，其租期長、物業租賃回報低，也將影響項目收益。為此，對于三線城市商業地產項目的招商，需要注重平衡性。

五、未來三線城市商業地產開發趨勢

未來階段我國三線城市在商業地產領域仍具有較大的發展空間，但應明確其開發趨勢，指導商業地產開發思路，以此提升綜合建設實效。結合實際情況來看，一二線城市商場與購物中心大多追求時尚、新潮和快節奏等元素，能夠滿足年輕人的消費和體驗需求。而三線城市的經濟水平相對較低，存在年輕人外流等現象，中老年人群體比例逐漸增加，綜合考慮其消費需求和特點，要求商業地產的業態組合應當注重偏向生活、便利和物美價廉等，區別于一二線城市。同時基于人口基數有限的現狀，對商業地產的開發需要開發全品類、一站式購物中心，但應合理控制體量。因為三線城市存在消費外流等情況，城市整體商業的總購買力、市場規模也相對有限，在城市流動性較弱的條件下，購買力與市場規模的擴張彈性也有所降低，所以在今后商業地產項目開發中，應嚴格控制其體量。通常情況下，對于三線城市的核心區商業地產項目，可保障其規模在5-12 萬m2，規劃在城市較好的位置，營造便利交通條件，提高人口聚集密度。同時也可規劃社區型商業，促使體量控制在3-5萬m2，如城區周邊產業型的專業市場，常見表現形式為建材城、汽配城等。在未來三線城市商業地產發展過程中，需做好定位規劃，盡量滿足地域性和全客層、多功能和各檔次消費者的購物需求，強化多樣化的超值性消費服務。比如開發城市綜合體或大型商業地產項目時，應采用多層次、回廊式布局，通過共享空間動線規劃服務商家，形成各個業態的聚集和互動，如將零售、餐飲、旅游、文化等進行差異性組合，實現業態之間的互補互存。最后，在三線城市未來商業地產發展中，要基于功能定位進行開發建設，發展多樣化內容，增加消費者進入項目地滯留時間，以此拉動零售。

綜上所述，三線城市在目前階段發展勢頭較強，為滿足居民消費和休閑娛樂需求，可建設商業地產項目，以此提升城市商業水平，刺激消費活力。但受到多種因素的影響，商業地產在三線城市中面臨較多的發展挑戰。相關企業應當充分結合具體情況，通過強化品牌設計提升市場競爭力、構建商業地產風險防范機制、加大優秀人才引進及培育力度、做好長期規劃把握開發要點等，有助于推動三線城市商業地產市場持續發展。