新形勢下我國房地產金融風險與防范措施探究

陳 鑫 趙 凱

（中央財經大學 北京 100098）

隨著我國經濟的快速發展，房地產行業逐漸成為推動經濟增長的重要引擎，一直受到廣泛關注。面對當前新形勢下的經濟環境，我國房地產市場所面臨的金融風險不容忽視。首先，房地產作為我國經濟的支柱產業，其在促進經濟增長、帶動消費、吸納就業等方面發揮著不可替代的作用。隨著城市化進程的加速，住房成為人們生活的基本需求，對于保障居民的居住權益具有重要意義。同時，房地產行業還與國民經濟相互關聯，貢獻了大量的經濟收入和稅收。因此，房地產市場的穩定和健康發展，對于經濟持續增長和社會穩定具有重要意義。

然而，隨著經濟結構調整和市場變化，房地產金融風險已經成為一個備受關注的話題。從房地產市場本身來看，泡沫化風險、杠桿化風險和市場風險逐漸凸顯。泡沫化風險主要表現為過度投資和價格波動，使得市場出現了較大的不穩定性和不確定性。而杠桿化風險則由于高比例貸款和信貸風險等因素引起，增加了金融體系的脆弱性。此外，市場風險也在一定程度上制約著房地產市場的發展，需求的下降和庫存的過剩導致市場供求失衡，進一步加劇了金融風險的可能。為了防范房地產金融風險，必須采取一系列措施，推動經濟結構的優化與轉型，實現經濟的可持續穩定發展。

一、房地產金融與房地產業

（一）內在邏輯

房地產金融是指通過信貸和資本市場，為房地產開發和投資提供資金支持的金融活動。房地產業則是指土地開發、建筑施工、房地產交易等一系列與房地產相關的產業。兩者密不可分，相輔相成，共同推動著經濟發展。其中，房地產金融以金融手段為房地產業提供資金支持和風險管理，在實現經濟增長和優化資源配置方面發揮著重要作用。房地產金融通過提供各類金融產品，如房屋貸款、抵押債券等，滿足了房地產企業和購房者的資金需求。這種金融供給直接影響著房地產市場的穩定發展，進而對整體經濟增長產生著深遠的影響。

房地產金融與房地產業之間的聯系不僅局限于資金的輸送，它還在風險管理方面發揮著重要作用。隨著房地產市場的快速發展，房地產金融不僅需要適應市場需求，同時也需有效防范金融風險。涉及諸如信貸風險、流動性風險及宏觀經濟波動，對房地產金融系統的沖擊等方面。因此，房地產金融機構需要通過合理的風險管理措施，包括風險評估、監管政策和風險防范措施等，以確保金融系統的穩定運行。

（二）現狀審視

隨著我國經濟的快速發展和城市化進程的加速，房地產業作為重要的經濟支柱，對于促進經濟增長和社會穩定具有舉足輕重的作用。近年來，為確保房地產業的穩定發展，全球各國均競相調低貸款利率，既能刺激經濟增長，又能引導貸款消費。盡管此舉有助于推動國內生產總值的增長，但也暴露出明顯的副作用，尤其在個體和小微企業貸款領域，很多針對實體經濟的支持貸款轉向房地產市場，助長了房地產市場投機行為，無形中推高了房價，導致房地產泡沫化，往往容易產生系統性金融風險，幸而政府及時介入，才趨于穩定發展。我國提出了“房住不炒”的戰略，通過限購、限貸等調控手段抑制投資投機需求，保障房地產市場穩定和居民財富安全。然而，由于綜合因素影響，同時也面臨著一些挑戰，房地產金融領域仍面臨著多重風險。房地產金融與房地產業之間存在著深層次的聯動關系，這種關系構成了一個復雜的關系鏈，一個環節出現問題很可能引發整個系統性風險。因此，對房地產金融與房地產業的審視應更加深入、系統地進行研究，以制定有效的防范措施，從而確保金融體系的穩定運行和經濟的可持續發展。

二、房地產金融風險的主要類型

（一）系統性風險

系統性風險是指當房地產市場出現大規模波動或崩盤時，可能會對整個金融系統產生連鎖反應和不可預測的負面影響的風險。首先，房地產市場本身的系統性風險源于其作為金融市場重要組成部分的地位。由于房地產交易的特殊性，當市場價格波動較大或發生劇烈變化時，將產生連鎖反應，進而影響國內外其他金融市場的穩定。其次，金融機構與房地產市場之間緊密的聯系，增加了系統性風險的傳導和擴大概率。最后，宏觀經濟環境的變化對房地產金融系統的穩定性產生重要影響。宏觀經濟因素如通貨膨脹、利率上升、經濟衰退等，以及政府政策的調整，都會對房地產市場產生重要影響。

（二）信用風險

信用風險是指借款人在償還債務過程中出現付款能力不足的風險。在我國房地產市場中，信用風險主要表現為開發商無力償還債務，導致貸款違約和壞賬率的上升。當前，部分房地產開發企業的高杠桿運營、資金鏈緊張及市場調控政策的變化，都增加了信用風險的暴露性。特別是在經濟下行壓力加大、市場競爭加劇的背景下，房地產企業面臨融資困難，使得信用風險進一步加劇。

（三）市場風險

市場風險是指由于市場價格波動引起的投資價值損失的風險。在我國房地產市場中，市場風險主要來源于房屋價格的劇烈波動。當前，我國房地產市場存在著價格過高的隱患，一些城市的房價連年上漲，容易形成泡沫風險。隨著政策引導和樓市調控政策的加強，房價增速有所放緩。這種房價波動會直接影響購房者和投資者的預期和決策，從而對市場形成推動作用。如果價格過快上漲或出現大幅度下降，將引發市場短期供需波動，增加市場風險的產生。

（四）流動性風險

流動性風險是指資產在市場中難以快速變現，或者借款人無法及時獲得資金的風險。在房地產市場中，流動性風險是由多種因素導致的。當前，我國經濟增速回落、金融去杠桿進程不斷推進，會對房地產行業的流動性造成壓力。經濟下行導致購房需求減少，房地產市場銷售不暢，從而影響房地產企業的現金流。當市場信心受挫或市場調控政策收緊時，投資者可能會紛紛撤離房地產市場，導致市場流動性緊張。

三、房地產金融風險的主要影響因素

（一）基層銀行發放房地產貸款操作風險

基層銀行是我國金融體系與非金融企業和個人直接接觸的機構，其信貸投放對于房地產市場具有重要影響。首先，基層銀行在發放房地產貸款時存在信息不對稱和信息不完整問題，難以準確評估借款人的還款能力和抵押物價值，容易出現對不良信貸進行追加擴張的情況，從而增加了金融風險的發生概率。其次，基層銀行的內部風控機制和流程管理可能存在不足，忽視監管要求和內部控制規范，容易導致信貸投放規模過大、風險集中度過高等問題。最后，一些基層銀行面臨較大的利益誘惑，從而投放貸款過度或不合理，可能對銀行自身和整個金融系統帶來潛在的金融風險。

（二）房地產開發企業高負債經營

由于房地產行業的特點，房地產開發企業往往需要大量的資金用于購買土地、項目開發和建設等環節。然而，一些企業過度借債、過度擴張及高風險運營模式，增加了金融風險的發生概率。首先，部分房地產開發企業存在較高的負債率，增加了還款壓力，甚至可能無法按時償還本金和利息，從而導致企業破產風險和金融機構的信貸風險放大。其次，房地產開發企業過度依賴借款的盲目擴張和投資決策，忽視市場風險的存在。最后，房地產開發企業忽視盈利模式和現金流管理問題，在市場供應超過需求或政策調控導致銷售放緩的情況下，企業現金流緊張，增加金融風險的發生概率。

（三）部分房地產市場過熱

雖然政府采取了一系列調控舉措，如限購、限貸和調控土地供應等，但一些城市的房地產市場仍存在價格上漲過快、投機炒房等現象，從而導致金融風險的產生。首先，市場價格過快上漲，會導致開發商過度投資和購房者負債過重。其次，部分房地產市場存在多頭融資和杠桿效應而放大風險。最后，部分市場參與者追逐短期收益，進行投機性操作，可能導致金融風險的擴大。

四、新形勢下房地產金融風險有效防范措施

（一）制定科學合理的房地產發展戰略

制定科學合理的房地產發展戰略，需要通過多方合力，采取一系列創新而富有前瞻性的措施確保房地產市場的可持續發展。

首先，制定科學合理的房地產發展戰略的核心是回歸市場本質和合理引導市場行為。通過建立健全的市場機制，強化房地產市場的自律性和穩定性，引導合理的投資和供需平衡。同時，要注重推動房地產市場的結構調整，逐步實現房地產行業由以“量”的增長為主導轉向以“質”的提升為主導。

其次，制定科學合理的房地產發展戰略需要充分考慮金融因素。包括加強金融管控，規范房地產金融市場的運作，防范金融風險。重點是加強對房地產金融機構的監管，增強金融機構的風險防范意識和風險管理能力。

最后，制定科學合理的房地產發展戰略要與宏觀經濟政策緊密結合。要與國家發展戰略銜接，從宏觀層面上優化調整房地產政策，綜合考慮國內外經濟形勢和需求變化，靈活應對宏觀經濟波動，確保房地產市場穩定和經濟持續增長。

（二）構建完善的金融風險監測體系

第一，強化數據采集和分析能力。包括建立健全的金融風險監測指標體系，及時收集、匯總和分析與房地產金融相關的數據。通過有效利用大數據技術和人工智能等先進技術手段，可以深入了解市場動態，發現風險信號，并及時采取有效措施。

第二，加強對房地產金融機構的監管和評估。監管機構應設立專門的部門或機構，負責監測和評估房地產金融機構的風險狀況。包括對房地產金融機構的資金流動、借貸行為、風險暴露以及涉及的金融產品等進行綜合評估，提前發現可能存在的風險隱患，并及時采取監管措施加以處置。

第三，促進信息共享和溝通合作。監管機構、金融機構和相關市場參與者之間應建立信息共享平臺，加強溝通和合作，共同參與金融風險監測和預警工作。通過加強信息披露和透明度，有助于消除不確定性和不對稱信息，增強市場參與者的風險意識和風險管理能力。

（三）建立企業與個人信用制度

首先，建立完善的企業信用制度對于防范房地產金融風險具有重要意義。一方面，應加強對房地產開發企業的信用評價和監管。對于信用不良的企業，應采取相應的監管措施，限制其房地產開發和金融活動，以減少不良影響對整個市場的擴散。另一方面，還應加強對購房者的信用評估和管理，嚴格審核購房者的信用記錄和還款能力，并建立黑名單制度，限制失信購房者的房地產交易和金融活動。

其次，建立個人信用制度是防范房地產金融風險的重要方向。個人在購房和房地產融資中的行為和還款情況也直接關系金融風險的發生。因此，應建立健全個人信用評估和管理制度，加強對個人信用記錄的采集和管理，提高個人信用信息的共享和使用效率。同時，借助技術手段如大數據和人工智能，對個人信用進行預測和風險分析，提前識別潛在的風險。

最后，建立企業與個人信用制度還需要法律法規的支持和監管的配套舉措。相關部門應及時發布和修訂相關規定，明確信用制度的原則、操作細則和責任分工，確保信用制度的公正性和可靠性。

（四）創新金融渠道

首先，創新金融渠道包括引入金融科技企業，推動互聯網金融的發展，推進房地產投資信托基金等創新金融產品的發行，支持房地產信托貸款等金融工具的創設。通過這些新的金融渠道，可以增加融資來源的多元化，降低對傳統銀行貸款的依賴性，使房地產行業在融資方面更加靈活。

其次，創新金融渠道包括積極探索房地產投融資模式的創新。例如，引入房地產眾籌平臺，通過廣泛的社會參與，實現房地產融資的分散化；推動房地產產業鏈金融服務發展，為房地產開發企業提供全方位的金融支持；促進房地產資產證券化，將房地產資產轉化為可交易的金融產品。

再次，創新金融渠道需要加強監管和風險防范。相關監管機構應加強對創新金融渠道的監管和評估，確保其合規經營和風險可控。同時，應加強對新型金融業務的風險評估和監測，及時發現和處置潛在的風險隱患。

最后，創新金融渠道還需要與實體經濟的發展相結合。通過金融支持和創新，促進房地產企業和相關產業鏈上下游的協同發展。例如，金融機構可為房地產供應鏈提供融資支持，促進房地產企業與建筑材料、家居裝飾等產業的深度合作，推動整個產業鏈的優化和提升。

五、結語

在當前新形勢下，隨著我國經濟結構轉型和金融改革的推進，房地產金融與房地產業之間的關系面臨著新的挑戰與機遇。本文針對新形勢下我國房地產金融風險與防范問題，從多方面對防范策略進行探究。

首先，房地產金融風險對于國家經濟產生重大影響。作為我國經濟的支柱產業，房地產行業的穩定發展直接關系到經濟的持續增長和社會穩定。加強對房地產金融風險的研究和防范具有重要的現實意義。其次，健全的風險防范措施對于保障房地產市場穩定發展至關重要。為了有效應對房地產金融風險，需要加強宏觀調控和金融監管，進一步深化改革。同時，健全金融體系、規范金融業務，可以加強金融系統的穩定性和抗風險能力，提高銀行業對房地產金融風險的應對能力。再次，房地產市場穩定發展需要走一條多元化的道路。通過采用區域差異化的調控手段和政策適應性的措施，可以有效解決不同地區所面臨的房地產金融風險問題。最后，重視經濟結構的再平衡也是關鍵。鼓勵消費升級、促進居民收入增長等措施，推動經濟結構的優化與轉型，減少房地產市場波動性對經濟的負面影響，實現經濟的可持續發展。

總之，新形勢下我國房地產金融風險與防范探究具有重要的學術和實踐意義。要解決房地產金融風險問題，政府、金融機構和市場主體需共同努力，加強合作，形成全社會共識，共同應對房地產金融風險，推動我國房地產市場的健康穩定發展。未來，應繼續加強對房地產金融風險的研究和防范，并在政策制定和監管層面做出相應的調整和改進，確保我國房地產市場的穩定和健康發展。