房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之否定

張小余

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人與承租人所簽訂的房屋租賃合同合法有效的前提下，出租人在房屋租賃合同有效期內(nèi)出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)對承租人履行必要的通知義務(wù)，承租人在接到通知后，依法享有以同等條件獲得優(yōu)先于第三人購得租賃房屋的權(quán)利。①雖然房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生有其歷史必然性，但隨著時(shí)代的發(fā)展，這一制度的存續(xù)已違背其設(shè)置初衷，并無法顯現(xiàn)其現(xiàn)代應(yīng)用價(jià)值。從理論和實(shí)踐層面思考房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存廢之爭，體現(xiàn)了權(quán)利內(nèi)涵與外延的博弈，為權(quán)利制度的未來發(fā)展方向提供了路徑指引。

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之價(jià)值反思

法律制度的設(shè)計(jì)有其存在的立法價(jià)值，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法價(jià)值主要體現(xiàn)為其所實(shí)現(xiàn)的公平、效率和秩序價(jià)值。而現(xiàn)今，面臨市場經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)存續(xù)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值應(yīng)重新整合分析，從而明辨其價(jià)值應(yīng)然。

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之價(jià)值功能

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的價(jià)值功能主要體現(xiàn)在三方面，即確保實(shí)質(zhì)公平實(shí)現(xiàn)的公平價(jià)值、保障最高效率發(fā)揮的效率價(jià)值以及維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的秩序價(jià)值。這三方面系統(tǒng)體現(xiàn)了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)從微觀層面到宏觀層面對促進(jìn)個(gè)人權(quán)益保護(hù)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整個(gè)社會和諧所產(chǎn)生的意義。

1.公平價(jià)值：確保實(shí)質(zhì)公平的實(shí)現(xiàn)

新中國建立前并未有對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的明確立法規(guī)定，古代先買權(quán)制度更多強(qiáng)調(diào)的是親鄰先買權(quán)，以體現(xiàn)對家族倫理道德的重視。新中國成立后，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度伴隨社會的發(fā)展逐漸由政策上升為法律。②早期立法對這一制度的承認(rèn)更多考量的是對社會弱者的關(guān)愛和救濟(jì)。制度確認(rèn)之時(shí)的房屋資源較為緊缺，對房屋信息也無法及時(shí)把握，房屋承租人因有限的經(jīng)濟(jì)能力無法購得個(gè)人房屋，只能通過房屋租住解決基本的居住需要。為維護(hù)這類弱勢群體的生存權(quán)益，保障他們擁有穩(wěn)定的居所，防止無家可歸而引發(fā)社會動蕩，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在這樣的歷史條件下應(yīng)運(yùn)而生。③這一制度的確立，通過對房屋出租人出賣行為的法定限制以實(shí)現(xiàn)社會整體利益的平衡與協(xié)調(diào)，體現(xiàn)了國家立法所倡導(dǎo)的實(shí)質(zhì)公平價(jià)值。

2.效率價(jià)值：保障最高效率的發(fā)揮

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效率價(jià)值主要體現(xiàn)為對租賃房屋利用效率和對市場交易效率的提高兩方面。其一，從對租賃房屋利用效率的提高角度來看，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在使承租人具有獲得其所租賃房屋所有權(quán)的可能性。在這一前提下，承租人在使用房屋的過程中便更愿意投入人力、物力和財(cái)力進(jìn)行裝飾改造，提高房屋的使用價(jià)值，并能合理、謹(jǐn)慎地使用租賃房屋；其二，從對市場交易效率的提高角度來看，一旦房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，那么承租房屋的使用人便可轉(zhuǎn)化為所有人。使用人與所有人的合二為一不僅可以簡化交易程序，還能降低交易成本，承租人不必再花費(fèi)精力與體力找房、租房或買房、搬家等，效率價(jià)值得到最大程度的體現(xiàn)。④

3.秩序價(jià)值：維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的秩序價(jià)值主要表現(xiàn)為其對穩(wěn)定社會秩序的積極意義。首先，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在有利于避免利益沖突。當(dāng)承租人實(shí)現(xiàn)了其對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，便屏蔽了第三人加入房屋銷售關(guān)系，凈化了出租人與承租人之間的法定買賣關(guān)系，防止了多層次、多樣態(tài)法律關(guān)系的存在所導(dǎo)致利益和權(quán)利沖突的增多，穩(wěn)定了社會生活秩序。⑤其次，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在，讓最需要繼續(xù)使用租賃房屋的承租人取得了房屋所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)了物盡其用。⑥在不損害出租人經(jīng)濟(jì)利益的情形下，提供了相對公平的交易環(huán)境，使原本對租賃房屋的狀況、價(jià)值等已經(jīng)比較熟悉的承租人可不間斷地充分利用租賃房屋，達(dá)到房產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，平衡了出租人與承租人之間的利益關(guān)系，維護(hù)了社會秩序的有序健康發(fā)展。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之價(jià)值分析

時(shí)代的發(fā)展演變使得房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存續(xù)不僅不再發(fā)揮應(yīng)有的公平、效率及秩序價(jià)值，反而違背了公平價(jià)值之制度初衷、阻礙了效率價(jià)值之制度功用、擾亂了秩序價(jià)值之制度目的。法律本身具有穩(wěn)定性及滯后性，有時(shí)無法及時(shí)調(diào)整變化了的社會關(guān)系，在現(xiàn)今時(shí)代背景下，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置之初的價(jià)值考量已呈現(xiàn)功能錯位，應(yīng)予以逐一闡釋剖析。

1.違背公平價(jià)值之制度初衷

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是以對弱者利益特殊保護(hù)的人性理念為存在根基，而在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，對“弱者”的概念應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確房屋承租人是否為真正的弱者。弱者是通過比較，相對于強(qiáng)者而存在。其既可指身體素質(zhì)較差者，也可指意志薄弱的人，還可指經(jīng)濟(jì)水平較低的群體等。對房屋承租人的特別保護(hù)正是因?yàn)檫@一群體相對于有房一族而言為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的人群，需要立法的偏重關(guān)懷和照拂。在過去房屋資源匱乏、人民普遍貧窮的時(shí)代，賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)確實(shí)能在一定程度上維護(hù)承租人“居者有其屋”的理想愿景。而在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代社會，房產(chǎn)資源愈加豐富，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)體系的搭建以及人工智能技術(shù)的廣泛應(yīng)用為房屋承租人提供了更多滿足其居住需求的路徑，即便承租人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，其也可利用現(xiàn)代信息化技術(shù)手段快速尋求其他可供租住或可負(fù)擔(dān)購買的房屋。

另外，租住房屋人并非全部均為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足者，租住目的現(xiàn)已呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，承租人租賃房屋的用途主要包括居住使用以及商務(wù)利用。在居住使用的情形下，確實(shí)存在經(jīng)濟(jì)水平較低的勞動務(wù)工者租住房屋以滿足其居住需要，但也存在為方便個(gè)人工作、子女讀書、享受別樣生活環(huán)境等目的而租住房屋，這類人群并非經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，實(shí)際上其租住房屋僅為滿足其特殊的生活、工作需求而已；在商務(wù)利用的情形下，既然是商務(wù)利用，綜合多樣經(jīng)營成本的考量，對利益最大化的追求便是此類房屋租賃的最終目的。一般而言，商務(wù)經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不等，有些確實(shí)處于創(chuàng)業(yè)階段或者經(jīng)營困難階段經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，而有些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)營者是本著成本與收益之間的比重而選擇商務(wù)租賃。由此，時(shí)代背景不同，對弱者的認(rèn)定也存在差異，現(xiàn)代社會背景下的承租人與弱者之間并無必然聯(lián)系。⑦

再者，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置最初是為了保障對承租人個(gè)人生存權(quán)益的維護(hù)，滿足其基本的居住需求。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，租賃房屋從事商業(yè)利用的情況越來越多，原本為體現(xiàn)對特殊弱勢群體的人道關(guān)懷與商業(yè)上對利益最大化的追求目的大相徑庭，明顯違背了這一制度的立法目的，并未體現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平的法律要求。

2.阻礙效率價(jià)值之制度功用

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在實(shí)則并未實(shí)現(xiàn)最高效率的發(fā)揮。其一，從對租賃房屋的利用效率方面來看，房屋承租人在租賃房屋時(shí)，并未以未來有購買該房屋的可能性而承租，而是因?yàn)槠鋵Ψ课荽嬖诂F(xiàn)實(shí)使用需求。承租人對租賃房屋的投資也是按照個(gè)人對房屋的利用需要而實(shí)施的，并不是以未來所有人的角色而裝飾改造，也無所謂談及因承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在而合理、謹(jǐn)慎使用房屋從而提高對租賃房屋的利用效率。其二，從對市場交易效率的影響方面來看，承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在不僅無法體現(xiàn)最大效益價(jià)值，反而有悖于正常交易效率的實(shí)現(xiàn)。為確保這一權(quán)利的有效行使，國家通過立法規(guī)范強(qiáng)制增加了出租人出賣租賃房屋的交易環(huán)節(jié)，限制其對交易伙伴自由選擇的意思自治，剝奪其締結(jié)出賣合同的自由。出租人在決定出賣租賃房屋后需要對承租人履行必要的通知義務(wù)，還需要等候承租人權(quán)利行使的反饋，如若出租人侵害承租人這一權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，便要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動房地產(chǎn)交易環(huán)境云譎波詭，只有把握住交易時(shí)機(jī)，才有可能以最小的交易成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，而承租人優(yōu)先購買權(quán)就是阻擋房屋銷售速度的障礙之一，這一制度不僅延緩了市場交易過程，而且也影響了出租人對機(jī)會利益的追求。

3.擾亂秩序價(jià)值之制度目的

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的秩序價(jià)值在理論層面確實(shí)具有一定的積極意義，但在實(shí)際操作中，由于該權(quán)利的制度構(gòu)造和實(shí)施程序本就較為復(fù)雜，而相應(yīng)的立法規(guī)范卻并不健全，存在諸多的規(guī)制缺漏與實(shí)施阻礙，所以原本通過該制度希冀簡化法律關(guān)系的目的不僅未能實(shí)現(xiàn)，還使現(xiàn)有的法律關(guān)系更加復(fù)雜，無法有效避免利益沖突，導(dǎo)致出租人與承租人和第三人之間的矛盾糾紛不斷，三者合法權(quán)益的保障均未能體現(xiàn)制度誕生之初的理想目的。以對出租人與第三人締約自由的限制以及對出租人法定出賣義務(wù)的增加來維護(hù)所謂的社會弱勢群體承租人的優(yōu)先購買權(quán)，不僅有違社會公平的實(shí)現(xiàn)，還會進(jìn)一步增加社會不穩(wěn)定因素，產(chǎn)生諸多矛盾糾紛，擾亂社會正常的生活和經(jīng)營秩序。從出租人角度來看，其完全可待租賃合同到期后再出賣從而避免承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，其也可以與第三人惡意串通，以較高的購房條件使承租人無法達(dá)到這一權(quán)利行使所需具備的同等條件從而阻礙權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，使這一權(quán)利形同虛設(shè)。從承租人角度來看，承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在本就是對市場競爭秩序的擾亂，影響了出租人與第三人的交易自由與交易安全，損害了第三人的締約利益，并且的確也存在惡意承租人行使這一權(quán)利后又不購買租賃房屋，或者出租人因承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使拒絕出賣等情形的存在，由此影響了市場交易秩序的穩(wěn)定有序發(fā)展。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之應(yīng)用困境

目前生效法律規(guī)范對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)制主要體現(xiàn)為《民法典》第726 條至第728 條和《商品房屋租賃管理辦法》第13 條的規(guī)定。從現(xiàn)有規(guī)范內(nèi)容來看，立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使方式、行使期限、排除適用等規(guī)定過于簡略、概括、抽象，無法妥善解決司法實(shí)踐中出現(xiàn)的多類型、多樣態(tài)的相關(guān)糾紛，出租人、承租人、第三人之間的利益關(guān)系也無法有效協(xié)調(diào)，不僅使出租人遭受權(quán)利限制的困境，也使承租人經(jīng)歷權(quán)利行使的困境，還使第三人陷入權(quán)利維護(hù)的困境。應(yīng)用困境的普遍呈現(xiàn)也讓這一權(quán)利的可操作性較低，面臨重重阻礙，無法帶來實(shí)踐適用的積極效果，對其立法存續(xù)應(yīng)理性審視。

（一）出租人權(quán)利限制的困境

承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置對出租人的權(quán)利影響最大，其限制了出租人對自有房屋自由交易的權(quán)利，尤其是對交易對象的選擇權(quán)。依照《民法典》第726 條規(guī)定，出租人如若出賣租賃房屋，應(yīng)履行必要的通知義務(wù)，即“在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。顯然，這一規(guī)定對出租人權(quán)利限制的要求并不具體，對“出賣”涵蓋范疇的規(guī)制較為模糊，通知義務(wù)履行的表述也過于籠統(tǒng)，缺乏現(xiàn)實(shí)可操作性。

1.“出賣”涵蓋范疇的規(guī)制模糊

現(xiàn)有立法規(guī)范對出租人出賣租賃房屋中“出賣”的具體情形并未明確。從法律特征角度來看，出賣行為應(yīng)屬于等價(jià)有償?shù)碾p務(wù)法律行為，因此贈與、繼承等無對價(jià)法律關(guān)系中無法行使這一權(quán)利，而針對具備部分或全部出賣特征的房屋互易、作價(jià)入股、因公共利益而實(shí)施的征收和征用、拍賣、變賣、抵押以及以房抵債等情形是否能適用該權(quán)利，立法并未細(xì)化規(guī)制。⑧

2.通知義務(wù)履行的表述籠統(tǒng)

已有法律規(guī)范對出租人履行通知義務(wù)的具體要求并未明確。只有出租人通知義務(wù)的恰當(dāng)履行，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使才有可能，而現(xiàn)有立法對出租人履行通知義務(wù)的規(guī)范主要存在五方面的規(guī)制疏漏：其一，通知的起算時(shí)間并未規(guī)定。出租人對承租人通知義務(wù)的履行，是要在出租人存在出賣意向即需通知承租人？在出租人與第三人已經(jīng)確定購房條件但尚未簽訂買賣合同之時(shí)通知承租人？還是在出租人與第三人已經(jīng)簽訂了買賣合同但尚未進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記或者已經(jīng)完成了房屋過戶登記后再行通知？目前的法律規(guī)范對此只字未提。⑨其二，通知的合理期限長度并未明晰。出租人履行通知義務(wù)的合理期限究竟為幾天，還是幾個(gè)月？如果這一時(shí)間段模糊不清，出租人便無法選定通知時(shí)間，影響交易效率。其三，通知的方式并未詳細(xì)規(guī)定。出租人是否必須采取書面形式通知？口頭通知或者伴隨信息技術(shù)發(fā)展所進(jìn)行的電子通知，如微信、QQ 留言等方式告知是否也行？通知方式的明確是出租人通知義務(wù)履行的證據(jù)形式，何種通知方式才具有法律約束力尚未有切實(shí)依據(jù)。其四，通知的內(nèi)容并未細(xì)化。房屋即將出賣的消息、出賣房屋的價(jià)款、出賣房屋的時(shí)間、價(jià)款的支付方式、價(jià)款的支付時(shí)間、準(zhǔn)備出賣的對象等信息是否均為出租人在通知中需要告知承租人的必要信息？倘若并非均需告知，那么哪些才是必要告知事項(xiàng)，立法也未有規(guī)定。其五，通知的次數(shù)并未明確規(guī)定。對于出租人的多次出賣行為，其是否應(yīng)當(dāng)履行多次通知的義務(wù)，從而讓承租人知曉每次出賣的具體信息，也未見規(guī)范體現(xiàn)。⑩立法規(guī)制的疏漏使得出租人無法有效依法履行通知義務(wù)，影響了承租人對出賣租賃房屋信息知曉的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和全面性，妨礙了承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。

（二）承租人權(quán)利行使的困境

即便國家對承租人購得其所租賃房屋的優(yōu)先權(quán)予以特殊保障，但在這一權(quán)利行使中卻普遍存在權(quán)利主張同等條件的認(rèn)定混亂、權(quán)利行使具體期限的規(guī)定不明、次承租人權(quán)利享有的規(guī)制闕如、優(yōu)先權(quán)利沖突順位的立法矛盾、“部分承租，整體出售”的裁判困難以及權(quán)利受損賠償范圍的內(nèi)容難定等阻礙。

1.權(quán)利主張同等條件的認(rèn)定混亂

為協(xié)調(diào)出租人與承租人之間的利益關(guān)系，法律在偏重保護(hù)承租人的同時(shí)，要求在不損害出租人銷售租賃房屋經(jīng)濟(jì)利益的前提下，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)必須達(dá)到與第三人購房所提出的條件是相同的標(biāo)準(zhǔn)。然而，理論上對同等條件的認(rèn)定存在“絕對同等說”、“相對同等說”、“價(jià)格同一說”以及“折中同等說”等不同觀點(diǎn)，多樣學(xué)說觀點(diǎn)對同等條件的認(rèn)定各有側(cè)重?！敖^對同等說”要求的是購房條件的絕對相等，不容許一絲差異；“相對同等說”對購房條件的同等認(rèn)定彈性較大，主張與第三人的購房條件大體一致即可；“價(jià)格同等說”僅強(qiáng)調(diào)價(jià)格這一客觀標(biāo)準(zhǔn)的相同，付款時(shí)間、付款方式等因素并不被納入判斷標(biāo)準(zhǔn)；“折中同等說”更多的是考慮人情因素對同等條件認(rèn)定的影響，將人情因素的價(jià)格折算納入購房價(jià)格的確認(rèn)中。?不同的學(xué)說各有其優(yōu)劣之處，理論上的差異認(rèn)定也反應(yīng)在司法實(shí)踐中，人民法院針對此類糾紛在案件審理中也未有統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。這不僅無法有效維護(hù)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)也降低了人民法院的裁判公信力。

2.權(quán)利行使具體期限的規(guī)定不明

為減弱對出租人經(jīng)濟(jì)利益的損害，立法對承租人獲得優(yōu)先購買其所租賃房屋權(quán)利的保護(hù)也存在一定的約束，即要求承租人必須在法定期限內(nèi)行使這一權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?26 條第2 款規(guī)定，“在收到出租人出賣租賃房屋通知后的15 日內(nèi)，承租人應(yīng)作出是否購買租賃房屋的明確表示，如果承租人超越法定期限才表示其購買意愿或者在法定期限內(nèi)未作表示，甚至直接作出拒絕購買的表示，那么承租人便無法行使優(yōu)先購買權(quán)以獲得房屋的所有權(quán)”?？此坪侠淼囊?guī)定卻明顯存在前提認(rèn)定條件的考慮不周，承租人15 日權(quán)利行使期間的產(chǎn)生前提為接到出租人的通知，如若出租人未合法履行通知義務(wù)，那么承租人行使權(quán)利的期限起點(diǎn)又應(yīng)如何確定？具體的期限長度又是多久？這些疑問在現(xiàn)有規(guī)范中均無立法依據(jù)。承租人未知曉、未及時(shí)知曉其所承租房屋的出賣狀態(tài)，都可能妨礙優(yōu)先購買權(quán)的行使。

3.次承租人權(quán)利享有的規(guī)制闕如

次承租人的地位是基于轉(zhuǎn)租合同的存在而確立。未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的行為被法律界定為非法轉(zhuǎn)租，出租人可根據(jù)承租人的根本違約行為解除租賃合同，一旦租賃合同被解除，不管是承租人還是次承租人，他們的法律地位均不復(fù)存在，因此也就無需探討非法轉(zhuǎn)租下房屋次承租人優(yōu)先購買權(quán)的享有問題。承租人的合法轉(zhuǎn)租主要包含兩種情形：其一，承租人經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租；其二，承租人雖未經(jīng)出租人同意，但出租人已知承租人非法轉(zhuǎn)租超過6 個(gè)月且未提出異議，即可轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄞD(zhuǎn)租。只有在合法轉(zhuǎn)租的情形下才會有次承租人的存在，也才有必要進(jìn)行次承租人優(yōu)先購買權(quán)享有與否的探討。

立法規(guī)制的闕如使次承租人在主張其優(yōu)先購買權(quán)時(shí)障礙重重。既有觀點(diǎn)認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在需基于承租人與出租人之間的房屋租賃合同，次承租人雖與承租人簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同，但確與出租人毫無瓜葛，因此次承租人無權(quán)對出租人出賣房屋的自由予以限制，并不享有優(yōu)先購買權(quán)，基于合同相對性，只有承租人享有這一權(quán)利。?另有觀點(diǎn)從立法價(jià)值角度出發(fā)，認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立是為了保護(hù)對租賃房屋真正有需要的使用者，相較于次承租人，承租人實(shí)施了轉(zhuǎn)租行為即表明其并無利用房屋的迫切性，對租賃房屋的使用率較低、依賴性較弱，因此承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)，但次承租人卻可享有。?還有觀點(diǎn)綜合分析了立法原理與價(jià)值，提出承租人與次承租人對他們所承租的房屋均享有優(yōu)先購買權(quán)，只不過需考慮兩方主體的權(quán)利行使順位：若是優(yōu)先考慮合同相對性立法原理則承租人順位在前；若是優(yōu)先考慮對房屋的有效利用立法價(jià)值則次承租人順位在前。?對次承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)制闕如，也引發(fā)了諸多司法糾紛的產(chǎn)生，即便充分發(fā)揮司法的主觀能動性，讓法官行使自由裁量權(quán)，但由于不同法官的法律素養(yǎng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不同，對同類案件也易產(chǎn)生差異裁判，如此不僅無法有效保護(hù)承租人、次承租人的利益，也影響了出租人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的處分。

4.優(yōu)先權(quán)利沖突順位的立法矛盾

在出租人出賣租賃房屋的情形下，如果既存在承租人對其所承租的房屋行使優(yōu)先購買權(quán)，又存在該房屋的按份共有人依《民法典》第306 條規(guī)定主張按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，兩項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，《民法典》第726 條第1 款提供了解決路徑，認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。作出這一界定主要存在的原因：一是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法一般規(guī)則，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于對共有房屋享有所有權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于房屋租賃合同這一債權(quán)。由此，二者相較而言，按份共有人的權(quán)利應(yīng)得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。?二是從立法目的來看，兩項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置均有簡化法律關(guān)系的目的。若是承租人的權(quán)利得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，那么承租人將替代原所有人與其他共有人繼續(xù)按份共有該房屋；若是按份共有人的權(quán)利得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，那么原共有部分的權(quán)利將轉(zhuǎn)歸按份共有人所有。通過這樣的假設(shè)對比便可明晰，按份共有人的權(quán)利得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)更能體現(xiàn)法律關(guān)系的簡化目的。三是從替代保護(hù)來看，即便承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，但其仍可通過“買賣不破租賃”規(guī)則繼續(xù)按照租賃合同期限承租房屋，房屋所有權(quán)的變動并不影響租賃合同的法律效力，承租人的租賃權(quán)仍能獲得保護(hù)。但如果按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，立法規(guī)范中并未規(guī)定其他替代性保護(hù)措施。?由此而言，按份共有人確實(shí)應(yīng)優(yōu)先于承租人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)。但是，這兩項(xiàng)權(quán)利的行使沖突實(shí)則并不會發(fā)生。這是因?yàn)椤睹穹ǖ洹返?06 條規(guī)定的是按份共有人對出賣的共有份額的優(yōu)先購買權(quán)，并非是對整個(gè)按份共有房屋出賣的優(yōu)先購買權(quán)。而承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的對象卻是按份共有房屋，在共有物整體不轉(zhuǎn)讓，僅轉(zhuǎn)讓共有份額的情形下，承租人是無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)的。?綜上可知，法律規(guī)范對這兩項(xiàng)優(yōu)先權(quán)利沖突順位的立法規(guī)制實(shí)為多此一舉，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)針對的是共有物份額，而承租人優(yōu)先購買權(quán)針對的是共有物整體，二者并不存在現(xiàn)實(shí)矛盾，也就無所謂權(quán)利行使的沖突。?

5.“部分承租，整體出售”的裁判困難

司法實(shí)踐中針對“部分承租，整體出售”情形下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使也時(shí)常發(fā)生糾紛。針對此類糾紛的產(chǎn)生，有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于承租人租賃的客體僅為出租人整體出售房屋中的部分，故承租人僅針對其所承租部分享有優(yōu)先購買權(quán)，而對于超出部分的范圍，不應(yīng)限制出租人自由交易的權(quán)利。?另有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)從平衡出租人與承租人利益的角度，綜合考慮承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置目的，應(yīng)有條件地準(zhǔn)許這一權(quán)利的行使。這一觀點(diǎn)在司法裁判中獲得了實(shí)踐層面的聲援，人民法院在審理此類糾紛時(shí)一般依據(jù)2005 年最高院的復(fù)函?從兩個(gè)角度綜合判斷，一是從租賃房屋功能角度分析承租人租賃房屋的獨(dú)立性及可分性，二是從租賃房屋所占整體出賣房屋的比例范圍的多寡判斷承租人是否可行使優(yōu)先購買權(quán)。在“部分承租、整體出售”的情形中，若承租空間獨(dú)立性及可分性較弱，與整體房屋聯(lián)系密切，則承租人對整體出售的租賃房屋便更有可能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，反之權(quán)利的實(shí)現(xiàn)可能性便較低；若承租空間范圍超過整體出售房屋的一半以上，則承租人便可針對整體出售房屋行使優(yōu)先購買權(quán)，反之則不可。理論上的分析雖較為明確，但司法實(shí)踐糾紛往往并非如此容易裁判。例如，若是承租人承租部分的比例超過了整體出售房屋的一半以上，但是其所承租部分具有獨(dú)立性、可分性，此種情形承租人是否可針對整體出售的房屋行使優(yōu)先購買權(quán)；又如，假若承租人承租部分的比例尚未達(dá)到整體出售房屋的一半以上，但其所承租部分與整體密切相關(guān)，不具有獨(dú)立性、可分性，這一情形承租人又是否可針對整體出售的房屋行使優(yōu)先購買權(quán)；再如，如果針對一房的兩個(gè)甚至多個(gè)承租人，當(dāng)他們部分租賃的房屋面積大致相同時(shí)，在諸多承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)又該如何解決。“部分承租、整體出售”情形下裁判困難的呈現(xiàn)不僅難為了司法審理，也進(jìn)一步激發(fā)了制度存廢的審視。承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置是否真為必要，若是在同一案件中存在諸多的承租人，到底誰是弱者，誰對房屋的使用最為迫切，如何進(jìn)行最終的司法裁決都是尚待解決的問題。

6.權(quán)利受損賠償范圍的內(nèi)容難定

當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)受損時(shí)，其有權(quán)向法院訴請賠償，但就賠償范圍的確定，立法并未詳述。而對賠償范圍明確的前提是需清晰界定這一權(quán)利的法律性質(zhì)，進(jìn)而再根據(jù)侵權(quán)情形確定賠償范圍。然而，有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，既有期待權(quán)與既得權(quán)之爭，又有形成權(quán)與請求權(quán)之辯，還有物權(quán)性權(quán)利與債權(quán)性權(quán)利之議，不同性質(zhì)界定對應(yīng)的權(quán)利行使及侵權(quán)賠償范圍的確定存在很大差異。?有觀點(diǎn)認(rèn)為，“承租人優(yōu)先購買權(quán)的損失既包括承租人期待利益的損失，也包括額外支出費(fèi)用的損失。期待利益的損失是指對市場差價(jià)的賠償，額外支出費(fèi)用的損失是指承租人因其優(yōu)先購買權(quán)未能實(shí)現(xiàn)所支付的另行尋房、搬家等費(fèi)用”。?另有觀點(diǎn)認(rèn)為，“不應(yīng)支持承租人期待利益的損失。一方面，因市場差價(jià)的計(jì)算方式無法明確；另一方面，房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動幅度較大，若是房屋貶值則較難確定差價(jià)金額。”?觀點(diǎn)上的爭議同樣在司法裁判中予以顯現(xiàn)，承租人權(quán)利受損的賠償數(shù)額關(guān)系到其權(quán)利保障的力度和救濟(jì)范圍的廣度，賠償范圍的規(guī)制不明讓司法作用的發(fā)揮受到了限制，未能有效表達(dá)其權(quán)威、公正的司法立場。

（三）第三人權(quán)利維護(hù)的困境

依據(jù)《民法典》第728 條規(guī)定，人民法院并不支持承租人因其優(yōu)先購買權(quán)未能實(shí)現(xiàn)而提出的出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的主張。第三人本享有與房屋出賣人自由交易的權(quán)利，但由于房屋租賃狀態(tài)的存在，不得不有更多顧慮，而且承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件之一為滿足“同等條件”的要求，這里的條件指向的是第三人為購買承租人承租房屋所提出的條件。若是第三人與出租人已進(jìn)行充分的房屋交易溝通，在確定購房條件后卻因承租人的插入而未能實(shí)現(xiàn)自己的購房目的，此時(shí)不僅妨礙了第三人的房屋購買，也損害了第三人的締約利益，前期為購房而實(shí)施的協(xié)商、溝通過程都是為他人作嫁衣裳，嚴(yán)重影響了第三人合法利益的實(shí)現(xiàn)，不利于第三人自身的權(quán)利維護(hù)。

在實(shí)踐應(yīng)用中，由于已有法律規(guī)范并未細(xì)化承租人優(yōu)先購買權(quán)這一制度的法律屬性、行使方式、侵權(quán)救濟(jì)、賠償范圍等內(nèi)容，所以在權(quán)利行使過程中不僅無法有效發(fā)揮其應(yīng)有效能，難以平衡承租人、出租人、第三人的利益關(guān)系，反而使三者之間呈現(xiàn)更加緊張的狀態(tài)。原本依法進(jìn)行的自由市場交易秩序也將呈現(xiàn)混亂樣態(tài)，影響了出租人和第三人正當(dāng)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。立法規(guī)制的疏漏導(dǎo)致司法裁決的作出耗費(fèi)龐大的司法成本，降低司法審判效率，而且即便作出具有國家強(qiáng)制力的最終判決，也不一定會得到人們的普遍認(rèn)同。承租人優(yōu)先購買權(quán)的應(yīng)用困境并非是通過一時(shí)的立法完善能夠彌補(bǔ)的，而是需綜合這一權(quán)利的實(shí)踐應(yīng)用現(xiàn)狀，在理論與實(shí)踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，明確這一權(quán)利的未來走向。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)否定之可行性

通過對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法價(jià)值反思和實(shí)踐困境分析，現(xiàn)已明確這一制度的理論價(jià)值偏離了原有的權(quán)利設(shè)置目的，司法實(shí)踐中的應(yīng)用難題也使得這一權(quán)利的行使和實(shí)現(xiàn)舉步維艱。從現(xiàn)有立法體系來看，建議在法律規(guī)范中廢止對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的強(qiáng)制規(guī)定，主要原因有兩個(gè)方面：其一，對房屋承租人居住利益的保護(hù)完全可適用“買賣不破租賃”原則，確保承租人基于租賃合同所享有的租賃權(quán)不受房屋買賣的影響；其二，若是承租人對其所承租的房屋確有購買意向，其完全可以與出租人在簽訂租賃合同時(shí)約定優(yōu)先購買的條款。由此，既確保了對社會公平、效率和秩序的追求，又滿足了承租人的現(xiàn)實(shí)利益要求。

（一）“買賣不破租賃”原則的適用保障

從立法目的來看，不管是“買賣不破租賃”原則的適用，還是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，二者均有維護(hù)法律關(guān)系穩(wěn)定的立法目的，在功能上具有重合之處。對承租人優(yōu)先購買權(quán)的否定并不會影響出租人與承租人的契約利益，而且相比于承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置，“買賣不破租賃”原則具有明顯優(yōu)勢，這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

其一，“買賣不破租賃”原則的適用切合締約的目的。我國《民法典》第725 條規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，即在租賃期間的租賃物如果發(fā)生所有權(quán)變動，租賃合同的效力并不因此而受到影響。這也就意味著，即便房屋所有權(quán)人發(fā)生了轉(zhuǎn)變，房屋承租人也可通過這一條款繼續(xù)按照原租賃合同的約定內(nèi)容使用房屋。?一般認(rèn)為，承租人與出租人簽訂房屋租賃合同的目的便是對承租房屋的使用，而非是成為租賃房屋的所有人。因承租人的經(jīng)濟(jì)能力差異較大，如果真的是經(jīng)濟(jì)能力較弱的承租人，他們也許并不存在較強(qiáng)的房屋購買能力，也不會考慮行使其優(yōu)先購買權(quán)，這類群體更多關(guān)注的是在房屋已經(jīng)出賣的情形下能否繼續(xù)按照合同約定使用房屋以及盡快尋求其他適宜租住房屋。故當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，只要依“買賣不破租賃”原則保證承租人可繼續(xù)按照原租賃合同的約定內(nèi)容使用房屋即可滿足承租人締結(jié)租賃合同的目的。

其二，“買賣不破租賃”原則的適用領(lǐng)域更加廣泛。就承租人優(yōu)先購買權(quán)與“買賣不破租賃”原則適用范圍的對比來看，前者僅適用于房屋這一不動產(chǎn)租賃，而后者對于動產(chǎn)或不動產(chǎn)租賃均可，并不局限于房屋；前者僅適用于買賣租賃房屋的情形，而后者在理論上雖被稱為“買賣不破租賃”原則，但《民法典》第725 條不僅能適用于買賣情形，同樣也可適用于繼承、贈與等其他在租賃期間導(dǎo)致租賃物所有權(quán)變動的情形；前者在房屋共有人和出租人近親屬購買租賃房屋以及承租人超過法定期限未表明購買意向的情形下無法主張，但后者并無這類無法主張的情形束縛。?故通過兩者適用領(lǐng)域的對比，“買賣不破租賃”原則的可操作性、可適用性、自由性更強(qiáng)。

其三，“買賣不破租賃”原則的適用方式更加簡潔。承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度構(gòu)造和法律適用較為復(fù)雜，既要有出租人與第三人提前協(xié)商溝通從而確定購房條件，也要有出租人對承租人履行法定的通知義務(wù)，告知承租人租賃房屋的出賣事實(shí)及條件等事項(xiàng)，還要有承租人在法定期限內(nèi)表達(dá)其行使權(quán)利的意愿，最后還需根據(jù)承租人的意愿決定房屋的出賣對象。司法實(shí)務(wù)中，正因承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用較為復(fù)雜而立法規(guī)制又較為粗略，故在不同適用階段會產(chǎn)生不同類型的難以解決的矛盾糾紛。而“買賣不破租賃”原則的適用較為簡潔，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動不影響原租賃合同的法律效力，僅為新的出租人代替了舊的出租人，租賃合同仍需繼續(xù)履行。實(shí)務(wù)中圍繞“買賣不破租賃”原則的糾紛較少呈現(xiàn)，即便存在也因立法的全面規(guī)制較易處理，實(shí)施成本相對較低。

綜上而言，“買賣不破租賃”原則在適用目的、適用范圍和適用方式上均顯現(xiàn)出其優(yōu)勢。立法對“買賣不破租賃”原則的適用并無過多的限制，尤其是沒有限制出租人與第三人的交易自由，未影響交易安全、交易秩序，有效做到了租賃關(guān)系與買賣關(guān)系的和諧，實(shí)現(xiàn)了此種情形下房屋交易所涉及利益關(guān)系的平衡。這一原則的適用已足以保護(hù)房屋承租人對租賃房屋的使用利益，故無需再增設(shè)超越合同締結(jié)目的的承租人優(yōu)先購買權(quán)。

（二）預(yù)先約定優(yōu)先購買權(quán)的意志自由

承租人優(yōu)先購買權(quán)本為法定權(quán)利，即便租賃合同中并無此項(xiàng)規(guī)定，承租人也可依法享有。當(dāng)這一權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，原本的房屋承租人即轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)人，簡化了法律關(guān)系，確實(shí)具有一定的積極意義，但卻并不必要。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代社會更強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)的所有與使用的分離，從而提高物的利用效率，滿足個(gè)人生活、生產(chǎn)經(jīng)營的需要。一般而言，承租人期待成為其所承租房屋的所有人的意愿并不大，這一現(xiàn)象也并不普遍，僅為個(gè)別情況。因此，法律規(guī)范無需將承租人優(yōu)先購買權(quán)納入法定權(quán)利。但權(quán)利的廢除并不禁止約定條款的存在，在契約自由的時(shí)代背景下，當(dāng)事人只要不違反法律的規(guī)定和公序良俗，即便有的承租人確實(shí)存在購買意向，想要成為其所租賃房屋的所有人，也可通過與出租人預(yù)先約定優(yōu)先購買權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)個(gè)性情形的個(gè)別處理。?假若承租人與出租人在締結(jié)租賃合同時(shí)預(yù)先約定了優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容，即在出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，那么這一約定便具有債權(quán)效力，一旦出租人違背約定內(nèi)容，便需承擔(dān)違約責(zé)任。另外，因是預(yù)先約定的優(yōu)先購買權(quán)，僅在承租人與出租人之間發(fā)生法律效力，故對于出租人違約與第三人締結(jié)房屋買賣合同的行為不具有對抗效力，不能因這一約定的存在而判定上述買賣合同無效。預(yù)先約定優(yōu)先購買權(quán)體現(xiàn)了承租人針對其特殊需求與出租人達(dá)成的共同合意，既滿足了承租人的個(gè)性化要求，體現(xiàn)了對承租人的特殊關(guān)照，也表達(dá)了在無特殊約定的情形下對市場交易自由與秩序的尊重。

四、結(jié)語

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生和發(fā)展有其特定的時(shí)代背景，在我國私法調(diào)整領(lǐng)域中曾發(fā)揮了重要作用。當(dāng)然，并非每一項(xiàng)制度的存續(xù)與演變都是永久性的，需綜合考量其現(xiàn)實(shí)理論價(jià)值與實(shí)踐應(yīng)用效能。而今，立足于時(shí)代發(fā)展要求、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀以及法律規(guī)制現(xiàn)實(shí)，對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)廢止的必要性和可行性日益凸顯。在未來的立法完善中，應(yīng)重新思考這一制度的存在價(jià)值及運(yùn)行功效，建議在法律規(guī)范中予以否定。通過充分利用已有的法律規(guī)制內(nèi)容，以更好地平衡出租人、承租人和第三人之間的利益關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)法律體系的優(yōu)化整合，迎合法律制度的發(fā)展趨勢，充分體現(xiàn)法律的公平、效率和秩序價(jià)值。