基于樣點平均地價測算和級差模型驗證的浦城縣耕地基準地價評估

吳偉鵬

摘要 開展基準地價評估工作有利于貫徹科學的發展觀念，遵循保護耕地的基本政策要求，也是兼顧土地資源開發和保護，依法、科學管理耕地的具體表現。以浦城縣的基準地價評估工作為例，在耕地質量定級的基礎上，充分利用外業樣點調查的數據，以收益還原法測算樣點地價，利用指數模型法構建耕地綜合質量指數與其地價之間的關系模型，測算不同等級耕地的基準地價，并討論農用地基準地價評估的實際合理應用，旨在為今后的宗地價格評估奠定基礎。

關鍵詞 樣點地價；級差模型；基準地價

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：B 文章編號：2095–3305（2023）09–0-04

土地是人類生產生活不可或缺的基礎性物質。我國作為農業大國，耕地問題卻十分突出，面臨著耕地資源儲備不足、人均耕地占有量少、耕地質量較低的困境?；鶞实貎r評估工作對加強土地管理具有深遠意義，有助于優化農村土地使用制度，推動建設用地征用補償合理化、耕地占補平衡、土地利用規劃修編等工作的科學、有序發展[1]。立足于福建省南平市浦城縣土地資源特點和社會經濟條件，在耕地質量定級的基礎上，調查樣點，構建浦城縣耕地級別—基準地價模型，輔以樣點平均地價修正，對浦城縣耕地基準地價進行評估工作。

1 浦城縣概況

浦城縣地處福建省的北部，隸屬南平市，與浙江省、江西省及福建省交界。浦城縣現轄2個街道、9個鎮和8個鄉，總人口43萬人，土地總面積為3 375.78 km2。浦城縣多山地，境內群山環抱、森林茂密、溪流縱橫交錯、河網密度大，整個土地結構呈現出“八山半水半分田”的特點。根據2020年浦城縣國民經濟和社會發展統計公報，2020年浦城縣生產總值（GDP）175.55億元，按可比價格計算，增長4.2%。其中，第一產業增加值39.72億萬元，增長7.0%；第二產業增加值58.49億元，增長2.8%；第三產業增加值77.32億元，增長3.7%。第一產業增加值占地區生產總值的比重約為22.6%，第二產業增加值占地區生產總值的比重約為33.3%，第三產業增加值占地區生產總值的比重約為44.0%。

近年來，浦城縣以“西拓、東控、北進”為主要用地發展方向，向西部的“夢筆組團”擴展，加快老城區的功能轉移；控制東部片區用地；向北部發展工業，以榮華山產業園為依托。全年農作物播種面積429.87 km2，糧食作物播種面積317.49 km2，其中，水稻播種面積283.06 km2。糧食總產量210 282 t，增長2.16%，其中，水稻產量198 260 t，增長1.56%。

2 基準地價評估對象和技術路線

2.1 評估對象

結合浦城縣耕地級別已劃分結果，此次耕地基準地價評估的對象為浦城縣范圍內的耕地。

2.2 技術路線

根據《農用地估價規程》（GB/T 28406—2012）中的技術規范，耕地基準地價評估主要有以下方法：樣點地價平均法以耕地質量定級成果為前提，利用樣點地的相關資料，求取平均值，以此作為耕地基準地價的參考標準；定級指數模型法基于耕地分等定級，按照定級指數和樣點地的資料，分析定級指數與地價之間的聯系，構建模型對基準地價進行評估；基準地塊評估法以耕地質量為標準，確定耕地均質地域，然后選取基準地塊，以有關的投入產出情況和買賣資料為依據評估其價格，計算出的基準地塊價格的平均值即為均質地域的基準地價[2]。

基于浦城縣實際情況并比較耕地基準地價評估方法，決定選擇樣點地價平均法和定級指數模型法對浦城縣耕地基準地價進行評估?？傮w技術路線為：在耕地質量定級的基礎上，計算樣點地價并構建定級指數與樣點地價關系模型，使用該模型計算全部單元的單元地價，運用單元面積完成加權平均計算，最終得出不同等級耕地的基準地價。

3 樣點地價平均法

3.1 樣點數量與分布情況

浦城縣耕地基準地價評估是基于浦城縣自然資源局收集的浦城縣耕地質量定級結果進行的，各個級別在各鄉鎮的分布情況有所差異。根據統計，一級樣點共計17個，絕大部分分布在石陂鎮、仙陽鎮及蓮塘鎮；二級樣點共計43個，多數分布在富嶺鎮、蓮塘鎮、臨江鎮、石陂鎮、仙陽鎮及忠信鎮；三級樣點共計148個，主要分布在富嶺鎮、官路鄉、九牧鎮、臨江鎮、水北街道、盤亭鄉及忠信鎮等；四級樣點共計172個，主要分布在富嶺鎮、官路鄉、管厝鄉及忠信鎮等；五級樣點共計149個，主要分布在永興鎮、盤亭鄉、九牧鎮及富嶺鎮；六級和七級耕地較少，因此樣點數量較少，六級39個樣點，七級10個樣點，主要分布在忠信鎮和山下鄉。

3.2 樣點地價測算

3.2.1 樣點地價初算 樣點地價估算運用收益還原法，本質上是用還原率將待評估耕地未來每年預計能獲得的純收益還原為估價時點的總收益。無限年期耕地價格計算公式為：

（1）

有限年期30年耕地價格計算公式為：

（2）

式（1）、（2）中，P表示耕地價格，a表示土地純收益，r表示土地還原率，n表示年期（有限年期30年）。

3.2.2 樣點地價修正 鑒于之前測算樣點地價的收益、成本等基礎數據已進行種植經濟作物產值修正、耕作制度修正、年期修正與期日修正等相關方面的修正，符合基準地價內容要求，無需修正樣點地價。

3.2.3 樣點地價檢驗 確定樣點地價總體分布類型是剔除數據異常、進行數據處理的前提。應用SPSS 16.0軟件專業統計分析，選用柯爾莫哥洛夫檢驗法（K-S）進行單個樣點K-S檢驗，檢查樣點地價總體是否符合正態分布。對于服從正態分布的總體，選用均值—方差法檢驗樣點地價，除去異常數值，約束條件設置為-2≤X≤2（X代表樣點地價，代表樣點所在級別的平均地價），符合條件的留下，不符合的去除。數據經過檢驗后仍達不到要求的，可以按需要增添數據，然后依照上述方法再次檢驗。經過均值—方差檢驗，最終保留578個估價樣點。

4 定級指數與單元地價模型的建立

耕地的價格和整體質量具有關聯性，這是建立地價模型的根本原理。耕地的自然和社會經濟條件會影響其整體質量，條件好的耕地能夠產出高效益，即耕地的整體質量以地價的方式表現。

在構建地價模型時，需要在耕地分等定級的基礎上，利用自然和社會經濟要素進行量化分析，評價耕地質量。在評價完成后，評估樣點地價和測算單元地價，完成地價模型的構建。研究分析耕地價格和質量之間的聯系，確立最終模型評估耕地基準地價。

4.1 基本模型的確定

將以上的闡述分析作為前提，采用數學方程式表示定級指數與定級單元地價關系（表1）。

4.2 地價模型的確定

4.2.1 測算樣點地價定級單元的平均地價 運用平均法測算的條件是：定級單元中存在樣點地價，且有可以表示一般定級單元的多于3個的樣點[3]。若樣點數少于3個或者樣點數足夠但沒有典型性，就先運用比較法進行修正，然后采用市場比較法計算定級單元地價。此次采用樣點較多且比較典型，所以運用平均法測算。

浦城縣耕地質量定級時，運用地塊法確定定級單元，即定級單元以土地利用現狀圖中的圖斑為準。此次浦城縣耕地基準地價評估采用耕地質量定級單元作為評估單元，即一個定級單元對應一個樣點地價。

4.2.2 建立地價模型 模型的基礎數據選擇以定級單元的指數圖和表格作為參考，對象為樣點地價的定級單元及其指數[4]。通過繪制評估單元地價與定級指數的二維散點圖，依據地類的差異，通過上述假設的5種基本模型對樣點單元地價和定級指數擬合，得到定級指數與定級單元地價的關系模型。

4.2.3 模型的檢驗與選擇

為了檢驗樣點回歸直線與樣點觀察值直接擬合度，先要對地價模型進行擬合優度檢驗（R2檢驗），R2與1越靠近，則擬合度越高，越接近浦城縣實際情況。

F檢驗基于方差分析，假設檢驗回歸群體是否顯著相關。設立顯著性水平（0.05或0.01），臨界值Fα由F分布表可得?；貧w總體若有顯著相關性，則表現為F＞Fα，反之則說明回歸總體沒有顯著相關性。對比之后，選取比較適合的地價模型，要求檢驗通過。

通過對建立有限年期定級指數與樣點地價關系模型進行擬合優度檢驗（R2檢驗）、F檢驗，最終確定有限年期定級指數與樣點地價間的模型曲線圖為多項式方程：

Y=-0.000092 7X2+2.252786X

+4375.327 984（R2=0.966）（3）

式（3）中，X表示定級指數，Y表示基準地價。

在F檢驗中計算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說明樣點地價與經過模型計算出的單元地價無明顯差異。由此可證實浦城縣有限年期的地價模型是可靠的。

通過對建立無限年期定級指數與樣點地價關系模型進行擬合優度檢驗（R2檢驗）、F檢驗，最終確定無限年期定級指數與樣點地價間的模型曲線圖為多項式方程：

Y=﹣0.0001340X2+3.256971X+

6325.641196（R2=0.966）（4）

式（4）中，X表示定級指數，Y表示基準地價。

在F檢驗中計算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說明樣點地價與經過模型計算出的單元地價無明顯差異。由此可證實浦城縣無限年期的地價模型是可靠的。

4.3 計算各個級別基準地價

應用構建的地價模型計算得出全部定級單元的單元地價，然后運用簡單算術平均值、面積加權算術平均值、中位數、眾數，獲得不同等級和利用方式耕地的基準地價[5]。

浦城縣耕地基準地價評估是在所有定級單元地價測算的基礎上，采用面積加權算術平均法求取各個級別耕地基準地價。計算公式為：

Pj=Pji Sji /Sjki（5）

式（5）中，Pjk表示第j級別k類型耕地的基準地價，Pjki表示第j級別k類型耕地i定級單元價格，M表示第j級別k類型耕地的定級單元個數，Sjki表示第j級別k類型耕地i定級單元面積。

4.4 基準地價的校驗與復核

為了檢驗定級指數模型法的可靠性，應用樣點地價平均法對浦城縣耕地基準地價進行評估，若2種方法測算的耕地價格相差幅度在15%以內，則認為確定的模型估價結果是可接受的；若相差＞15%，則認為不可接受，需要從樣點調查和模型構建2個方面查找原因。

樣點地價平均法指的是利用耕地質量定級成果，結合樣點的相關數據資料對基準地價進行評估，各級別耕地樣點平均價格的計算公式為：

Pj′= Pji′/ z（6）

式（6）中，Pj′表示第j級別k類型耕地的平均地價，Pji′表示第j級別k類型耕地第i樣點所在定級單元的價格，z表示第j級別k類型耕地樣點所在定級單元個數。

通過表2可知，2種方法計算的結果相近，各個級別耕地價格相差幅度均在5%以內，根據當地的實際情況分析說明此次耕地估價模型比較可靠。

5 浦城縣耕地基準地價評估結果分析

5.1 各鄉鎮各級別耕地基準地價分布狀況分析

一級30年期的基準地價為22.69萬元/hm2，共1 614.69 hm2，占浦城縣耕地總面積的4.51%，主要分布在富嶺鎮、石陂鎮和仙陽鎮，分別占一級耕地總面積的10.84%、17.32%和55.29%。一級耕地所在地區灌溉便利、排水通暢，水利條件良好。

二級耕地30年期的基準地價為20.84萬元/hm2，共2 619.14 hm2，為浦城縣耕地總面積的7.32%，主要分布在仙陽鎮、富嶺鎮和石陂鎮，分別占二級耕地總面積的36.81%、10.14%和12.07%。

三級耕地30年期的基準地價為18.76萬元/hm2，共8 622.67 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.08%，主要分布在富嶺鎮、石陂鎮和仙陽鎮，分別占三級耕地總面積的14.80%、14.96%和11.85%。

四級耕地30年期的基準地價為16.67萬元/hm2，共10 691.77 hm2，為浦城縣耕地總面積的29.86%，主要分布在富嶺鎮、管厝鄉、蓮塘鎮、石陂鎮、永興鎮和忠信鎮，分別為四級耕地總面積的9.64%、7.46%、7.92%、9.48%、9.64%和9.19%。

五級耕地30年期的基準地價為14.22萬元/hm2，共8 616.16 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.06%，主要分布在蓮塘鎮、石陂鎮、水北街鎮和永興鎮，分別占五級耕地總面積的8.75%、10.54%、9.62%和8.62%。

六級耕地30年期的基準地價為11.76萬元/hm2，共3 531.81 hm2，占浦城縣耕地總面積的9.86%，主要分布在石陂鎮、水北街道和永興鎮，分別占六級耕地總面積的13.62%、11.69%和15.68%。

七級耕地30年期的基準地價為9.51萬元/hm2，共107.87 hm2，占浦城縣耕地總面積的0.30%，主要分布在山下鄉、石陂鎮、永興鎮與濠村鄉，但分布面積較小、分布較為零散。

5.2 耕地基準地價的變化規律分析

土地的自然狀況和區位條件是影響耕地價格的2個重要因素，在郊區和交通不便的地區，區位成為主導要素；在離城市近和交通便利的地區，自然狀況成為主導要素。例如：富嶺鎮和石陂鎮一級耕地的自然狀況和二級耕地相似，但它們之間的純收益和基準地價有所差別，原因就在于其離城鎮的距離、規模大小、交通便利程度不同[6]。對于耕地而言，區位條件對其價格的形成起關鍵作用。

空間遞減規律也適用于耕地的基準地價分布，以海拔和地貌類型為準，整個區域沿等級高的公路向兩側呈遞減趨勢；形成中心為城鎮的圈層逐級遞減趨勢；形成以公路、河流為中心線的條帶狀逐級遞減趨勢。

土地的開發利用強度也影響著基準地價的分布情況。交通發達、距城鎮近的地區，具備低農業生產成本的優勢，市場交易頻繁，農民種植糧食和經濟作物，在土地增值的基礎上帶動基準地價。

6 結束語

依據耕地質量定級成果對浦城縣耕地質量的7個級別耕地進行地價測算，得出以下結論：一至七級耕地30年期的基準地價依次為22.69萬、20.84萬、18.76萬、16.67萬、14.22萬、11.76萬、9.51萬元/hm2。以浦城縣的基準地價評估工作為例，利用耕地質量定級成果，通過收益還原法測算樣點地價，利用指數模型法構建耕地綜合質量指數與其地價之間的關系模型，測算不同級別耕地的基準地價，對基準地價有了一個深入的理解，能為今后宗地價格評估奠定基礎。

參考文獻

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[2] 許志偉.農用地基準地價體系構建與評估方法思路探討[J].農村經濟與科技，2021，32（22）：14-16.

[3] 鄧雯婧.國有農用地基準地價評估研究：以廣東省云浮市云城區為例[J].國土資源科技管理，2020，37（2）：116-124.

[4] 石維斌.論建立城鄉基準地價體系的目的及意義[J].農村實用技術，2021，24（11）：14-15.

[5] 解曉昕.龍口市集體農用地定級與基準地價評估及其影響因素研究[D].泰安：山東農業大學，2022.

[6] 杜婉婷.長春市九臺區國有農用地定級及基準地價評估研究[D].長春：吉林大學，2020.

Evaluation of Farmland Benchmark Land Price in Pucheng County Based on Sample Point Average Land Price Calculation and Differential Model Validation

Wu Wei-peng （Nanping Natural Resources Bureau Real Estate Registration Center， Nanping， Fujian 353000）

Abstract Conducting benchmark land price evaluation work is conducive to implementing the scientific concept of development， following the basic policy requirements of protecting arable land， and also taking into account the development and protection of land resources， as well as the specific manifestation of managing arable land in accordance with the law and science. Taking the benchmark land price evaluation work in Pucheng County as an example， based on the grading of farmland quality， the data from field sample surveys were fully utilized to calculate the land price of the sample points using the income restoration method. The relationship model between the comprehensive quality index of farmland and its land price was constructed using the index model method， and the benchmark land prices of different grades of farmland are measured. The practical and reasonable application of agricultural land benchmark land price evaluation was discussed， laying the foundation for future land price evaluation.

Key words Sample site land price; Differential model; Base land price