基于樣點(diǎn)平均地價(jià)測(cè)算和級(jí)差模型驗(yàn)證的浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

吳偉鵬

摘要 開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作有利于貫徹科學(xué)的發(fā)展觀念，遵循保護(hù)耕地的基本政策要求，也是兼顧土地資源開(kāi)發(fā)和保護(hù)，依法、科學(xué)管理耕地的具體表現(xiàn)。以浦城縣的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作為例，在耕地質(zhì)量定級(jí)的基礎(chǔ)上，充分利用外業(yè)樣點(diǎn)調(diào)查的數(shù)據(jù)，以收益還原法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，利用指數(shù)模型法構(gòu)建耕地綜合質(zhì)量指數(shù)與其地價(jià)之間的關(guān)系模型，測(cè)算不同等級(jí)耕地的基準(zhǔn)地價(jià)，并討論農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的實(shí)際合理應(yīng)用，旨在為今后的宗地價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 樣點(diǎn)地價(jià)；級(jí)差模型；基準(zhǔn)地價(jià)

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：2095–3305（2023）09–0-04

土地是人類生產(chǎn)生活不可或缺的基礎(chǔ)性物質(zhì)。我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，耕地問(wèn)題卻十分突出，面臨著耕地資源儲(chǔ)備不足、人均耕地占有量少、耕地質(zhì)量較低的困境。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作對(duì)加強(qiáng)土地管理具有深遠(yuǎn)意義，有助于優(yōu)化農(nóng)村土地使用制度，推動(dòng)建設(shè)用地征用補(bǔ)償合理化、耕地占補(bǔ)平衡、土地利用規(guī)劃修編等工作的科學(xué)、有序發(fā)展[1]。立足于福建省南平市浦城縣土地資源特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，在耕地質(zhì)量定級(jí)的基礎(chǔ)上，調(diào)查樣點(diǎn)，構(gòu)建浦城縣耕地級(jí)別—基準(zhǔn)地價(jià)模型，輔以樣點(diǎn)平均地價(jià)修正，對(duì)浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估工作。

1 浦城縣概況

浦城縣地處福建省的北部，隸屬南平市，與浙江省、江西省及福建省交界。浦城縣現(xiàn)轄2個(gè)街道、9個(gè)鎮(zhèn)和8個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?3萬(wàn)人，土地總面積為3 375.78 km2。浦城縣多山地，境內(nèi)群山環(huán)抱、森林茂密、溪流縱橫交錯(cuò)、河網(wǎng)密度大，整個(gè)土地結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“八山半水半分田”的特點(diǎn)。根據(jù)2020年浦城縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2020年浦城縣生產(chǎn)總值（GDP）175.55億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)4.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值39.72億萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值58.49億元，增長(zhǎng)2.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值77.32億元，增長(zhǎng)3.7%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為22.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為44.0%。

近年來(lái)，浦城縣以“西拓、東控、北進(jìn)”為主要用地發(fā)展方向，向西部的“夢(mèng)筆組團(tuán)”擴(kuò)展，加快老城區(qū)的功能轉(zhuǎn)移；控制東部片區(qū)用地；向北部發(fā)展工業(yè)，以榮華山產(chǎn)業(yè)園為依托。全年農(nóng)作物播種面積429.87 km2，糧食作物播種面積317.49 km2，其中，水稻播種面積283.06 km2。糧食總產(chǎn)量210 282 t，增長(zhǎng)2.16%，其中，水稻產(chǎn)量198 260 t，增長(zhǎng)1.56%。

2 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象和技術(shù)路線

2.1 評(píng)估對(duì)象

結(jié)合浦城縣耕地級(jí)別已劃分結(jié)果，此次耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的對(duì)象為浦城縣范圍內(nèi)的耕地。

2.2 技術(shù)路線

根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406—2012）中的技術(shù)規(guī)范，耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要有以下方法：樣點(diǎn)地價(jià)平均法以耕地質(zhì)量定級(jí)成果為前提，利用樣點(diǎn)地的相關(guān)資料，求取平均值，以此作為耕地基準(zhǔn)地價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)；定級(jí)指數(shù)模型法基于耕地分等定級(jí)，按照定級(jí)指數(shù)和樣點(diǎn)地的資料，分析定級(jí)指數(shù)與地價(jià)之間的聯(lián)系，構(gòu)建模型對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估；基準(zhǔn)地塊評(píng)估法以耕地質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，確定耕地均質(zhì)地域，然后選取基準(zhǔn)地塊，以有關(guān)的投入產(chǎn)出情況和買賣資料為依據(jù)評(píng)估其價(jià)格，計(jì)算出的基準(zhǔn)地塊價(jià)格的平均值即為均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)[2]。

基于浦城縣實(shí)際情況并比較耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，決定選擇樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級(jí)指數(shù)模型法對(duì)浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。總體技術(shù)路線為：在耕地質(zhì)量定級(jí)的基礎(chǔ)上，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)并構(gòu)建定級(jí)指數(shù)與樣點(diǎn)地價(jià)關(guān)系模型，使用該模型計(jì)算全部單元的單元地價(jià)，運(yùn)用單元面積完成加權(quán)平均計(jì)算，最終得出不同等級(jí)耕地的基準(zhǔn)地價(jià)。

3 樣點(diǎn)地價(jià)平均法

3.1 樣點(diǎn)數(shù)量與分布情況

浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是基于浦城縣自然資源局收集的浦城縣耕地質(zhì)量定級(jí)結(jié)果進(jìn)行的，各個(gè)級(jí)別在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分布情況有所差異。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一級(jí)樣點(diǎn)共計(jì)17個(gè)，絕大部分分布在石陂鎮(zhèn)、仙陽(yáng)鎮(zhèn)及蓮塘鎮(zhèn)；二級(jí)樣點(diǎn)共計(jì)43個(gè)，多數(shù)分布在富嶺鎮(zhèn)、蓮塘鎮(zhèn)、臨江鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、仙陽(yáng)鎮(zhèn)及忠信鎮(zhèn)；三級(jí)樣點(diǎn)共計(jì)148個(gè)，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、官路鄉(xiāng)、九牧鎮(zhèn)、臨江鎮(zhèn)、水北街道、盤(pán)亭鄉(xiāng)及忠信鎮(zhèn)等；四級(jí)樣點(diǎn)共計(jì)172個(gè)，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、官路鄉(xiāng)、管厝鄉(xiāng)及忠信鎮(zhèn)等；五級(jí)樣點(diǎn)共計(jì)149個(gè)，主要分布在永興鎮(zhèn)、盤(pán)亭鄉(xiāng)、九牧鎮(zhèn)及富嶺鎮(zhèn)；六級(jí)和七級(jí)耕地較少，因此樣點(diǎn)數(shù)量較少，六級(jí)39個(gè)樣點(diǎn)，七級(jí)10個(gè)樣點(diǎn)，主要分布在忠信鎮(zhèn)和山下鄉(xiāng)。

3.2 樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算

3.2.1 樣點(diǎn)地價(jià)初算 樣點(diǎn)地價(jià)估算運(yùn)用收益還原法，本質(zhì)上是用還原率將待評(píng)估耕地未來(lái)每年預(yù)計(jì)能獲得的純收益還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的總收益。無(wú)限年期耕地價(jià)格計(jì)算公式為：

（1）

有限年期30年耕地價(jià)格計(jì)算公式為：

（2）

式（1）、（2）中，P表示耕地價(jià)格，a表示土地純收益，r表示土地還原率，n表示年期（有限年期30年）。

3.2.2 樣點(diǎn)地價(jià)修正 鑒于之前測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)的收益、成本等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已進(jìn)行種植經(jīng)濟(jì)作物產(chǎn)值修正、耕作制度修正、年期修正與期日修正等相關(guān)方面的修正，符合基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)容要求，無(wú)需修正樣點(diǎn)地價(jià)。

3.2.3 樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn) 確定樣點(diǎn)地價(jià)總體分布類型是剔除數(shù)據(jù)異常、進(jìn)行數(shù)據(jù)處理的前提。應(yīng)用SPSS 16.0軟件專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，選用柯?tīng)柲缏宸驒z驗(yàn)法（K-S）進(jìn)行單個(gè)樣點(diǎn)K-S檢驗(yàn)，檢查樣點(diǎn)地價(jià)總體是否符合正態(tài)分布。對(duì)于服從正態(tài)分布的總體，選用均值—方差法檢驗(yàn)樣點(diǎn)地價(jià)，除去異常數(shù)值，約束條件設(shè)置為-2≤X≤2（X代表樣點(diǎn)地價(jià)，代表樣點(diǎn)所在級(jí)別的平均地價(jià)），符合條件的留下，不符合的去除。數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)后仍達(dá)不到要求的，可以按需要增添數(shù)據(jù)，然后依照上述方法再次檢驗(yàn)。經(jīng)過(guò)均值—方差檢驗(yàn)，最終保留578個(gè)估價(jià)樣點(diǎn)。

4 定級(jí)指數(shù)與單元地價(jià)模型的建立

耕地的價(jià)格和整體質(zhì)量具有關(guān)聯(lián)性，這是建立地價(jià)模型的根本原理。耕地的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件會(huì)影響其整體質(zhì)量，條件好的耕地能夠產(chǎn)出高效益，即耕地的整體質(zhì)量以地價(jià)的方式表現(xiàn)。

在構(gòu)建地價(jià)模型時(shí)，需要在耕地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)行量化分析，評(píng)價(jià)耕地質(zhì)量。在評(píng)價(jià)完成后，評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)和測(cè)算單元地價(jià)，完成地價(jià)模型的構(gòu)建。研究分析耕地價(jià)格和質(zhì)量之間的聯(lián)系，確立最終模型評(píng)估耕地基準(zhǔn)地價(jià)。

4.1 基本模型的確定

將以上的闡述分析作為前提，采用數(shù)學(xué)方程式表示定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系（表1）。

4.2 地價(jià)模型的確定

4.2.1 測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià) 運(yùn)用平均法測(cè)算的條件是：定級(jí)單元中存在樣點(diǎn)地價(jià)，且有可以表示一般定級(jí)單元的多于3個(gè)的樣點(diǎn)[3]。若樣點(diǎn)數(shù)少于3個(gè)或者樣點(diǎn)數(shù)足夠但沒(méi)有典型性，就先運(yùn)用比較法進(jìn)行修正，然后采用市場(chǎng)比較法計(jì)算定級(jí)單元地價(jià)。此次采用樣點(diǎn)較多且比較典型，所以運(yùn)用平均法測(cè)算。

浦城縣耕地質(zhì)量定級(jí)時(shí)，運(yùn)用地塊法確定定級(jí)單元，即定級(jí)單元以土地利用現(xiàn)狀圖中的圖斑為準(zhǔn)。此次浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用耕地質(zhì)量定級(jí)單元作為評(píng)估單元，即一個(gè)定級(jí)單元對(duì)應(yīng)一個(gè)樣點(diǎn)地價(jià)。

4.2.2 建立地價(jià)模型 模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇以定級(jí)單元的指數(shù)圖和表格作為參考，對(duì)象為樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元及其指數(shù)[4]。通過(guò)繪制評(píng)估單元地價(jià)與定級(jí)指數(shù)的二維散點(diǎn)圖，依據(jù)地類的差異，通過(guò)上述假設(shè)的5種基本模型對(duì)樣點(diǎn)單元地價(jià)和定級(jí)指數(shù)擬合，得到定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)的關(guān)系模型。

4.2.3 模型的檢驗(yàn)與選擇

為了檢驗(yàn)樣點(diǎn)回歸直線與樣點(diǎn)觀察值直接擬合度，先要對(duì)地價(jià)模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)（R2檢驗(yàn)），R2與1越靠近，則擬合度越高，越接近浦城縣實(shí)際情況。

F檢驗(yàn)基于方差分析，假設(shè)檢驗(yàn)回歸群體是否顯著相關(guān)。設(shè)立顯著性水平（0.05或0.01），臨界值Fα由F分布表可得。回歸總體若有顯著相關(guān)性，則表現(xiàn)為F＞Fα，反之則說(shuō)明回歸總體沒(méi)有顯著相關(guān)性。對(duì)比之后，選取比較適合的地價(jià)模型，要求檢驗(yàn)通過(guò)。

通過(guò)對(duì)建立有限年期定級(jí)指數(shù)與樣點(diǎn)地價(jià)關(guān)系模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)（R2檢驗(yàn)）、F檢驗(yàn)，最終確定有限年期定級(jí)指數(shù)與樣點(diǎn)地價(jià)間的模型曲線圖為多項(xiàng)式方程：

Y=-0.000092 7X2+2.252786X

+4375.327 984（R2=0.966）（3）

式（3）中，X表示定級(jí)指數(shù)，Y表示基準(zhǔn)地價(jià)。

在F檢驗(yàn)中計(jì)算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說(shuō)明樣點(diǎn)地價(jià)與經(jīng)過(guò)模型計(jì)算出的單元地價(jià)無(wú)明顯差異。由此可證實(shí)浦城縣有限年期的地價(jià)模型是可靠的。

通過(guò)對(duì)建立無(wú)限年期定級(jí)指數(shù)與樣點(diǎn)地價(jià)關(guān)系模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)（R2檢驗(yàn)）、F檢驗(yàn)，最終確定無(wú)限年期定級(jí)指數(shù)與樣點(diǎn)地價(jià)間的模型曲線圖為多項(xiàng)式方程：

Y=﹣0.0001340X2+3.256971X+

6325.641196（R2=0.966）（4）

式（4）中，X表示定級(jí)指數(shù)，Y表示基準(zhǔn)地價(jià)。

在F檢驗(yàn)中計(jì)算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說(shuō)明樣點(diǎn)地價(jià)與經(jīng)過(guò)模型計(jì)算出的單元地價(jià)無(wú)明顯差異。由此可證實(shí)浦城縣無(wú)限年期的地價(jià)模型是可靠的。

4.3 計(jì)算各個(gè)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

應(yīng)用構(gòu)建的地價(jià)模型計(jì)算得出全部定級(jí)單元的單元地價(jià)，然后運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、面積加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)，獲得不同等級(jí)和利用方式耕地的基準(zhǔn)地價(jià)[5]。

浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是在所有定級(jí)單元地價(jià)測(cè)算的基礎(chǔ)上，采用面積加權(quán)算術(shù)平均法求取各個(gè)級(jí)別耕地基準(zhǔn)地價(jià)。計(jì)算公式為：

Pj=Pji Sji /Sjki（5）

式（5）中，Pjk表示第j級(jí)別k類型耕地的基準(zhǔn)地價(jià)，Pjki表示第j級(jí)別k類型耕地i定級(jí)單元價(jià)格，M表示第j級(jí)別k類型耕地的定級(jí)單元個(gè)數(shù)，Sjki表示第j級(jí)別k類型耕地i定級(jí)單元面積。

4.4 基準(zhǔn)地價(jià)的校驗(yàn)與復(fù)核

為了檢驗(yàn)定級(jí)指數(shù)模型法的可靠性，應(yīng)用樣點(diǎn)地價(jià)平均法對(duì)浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，若2種方法測(cè)算的耕地價(jià)格相差幅度在15%以內(nèi)，則認(rèn)為確定的模型估價(jià)結(jié)果是可接受的；若相差＞15%，則認(rèn)為不可接受，需要從樣點(diǎn)調(diào)查和模型構(gòu)建2個(gè)方面查找原因。

樣點(diǎn)地價(jià)平均法指的是利用耕地質(zhì)量定級(jí)成果，結(jié)合樣點(diǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，各級(jí)別耕地樣點(diǎn)平均價(jià)格的計(jì)算公式為：

Pj′= Pji′/ z（6）

式（6）中，Pj′表示第j級(jí)別k類型耕地的平均地價(jià)，Pji′表示第j級(jí)別k類型耕地第i樣點(diǎn)所在定級(jí)單元的價(jià)格，z表示第j級(jí)別k類型耕地樣點(diǎn)所在定級(jí)單元個(gè)數(shù)。

通過(guò)表2可知，2種方法計(jì)算的結(jié)果相近，各個(gè)級(jí)別耕地價(jià)格相差幅度均在5%以內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況分析說(shuō)明此次耕地估價(jià)模型比較可靠。

5 浦城縣耕地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果分析

5.1 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)別耕地基準(zhǔn)地價(jià)分布狀況分析

一級(jí)30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為22.69萬(wàn)元/hm2，共1 614.69 hm2，占浦城縣耕地總面積的4.51%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)和仙陽(yáng)鎮(zhèn)，分別占一級(jí)耕地總面積的10.84%、17.32%和55.29%。一級(jí)耕地所在地區(qū)灌溉便利、排水通暢，水利條件良好。

二級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為20.84萬(wàn)元/hm2，共2 619.14 hm2，為浦城縣耕地總面積的7.32%，主要分布在仙陽(yáng)鎮(zhèn)、富嶺鎮(zhèn)和石陂鎮(zhèn)，分別占二級(jí)耕地總面積的36.81%、10.14%和12.07%。

三級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為18.76萬(wàn)元/hm2，共8 622.67 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.08%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)和仙陽(yáng)鎮(zhèn)，分別占三級(jí)耕地總面積的14.80%、14.96%和11.85%。

四級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為16.67萬(wàn)元/hm2，共10 691.77 hm2，為浦城縣耕地總面積的29.86%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、管厝鄉(xiāng)、蓮塘鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)和忠信鎮(zhèn)，分別為四級(jí)耕地總面積的9.64%、7.46%、7.92%、9.48%、9.64%和9.19%。

五級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為14.22萬(wàn)元/hm2，共8 616.16 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.06%，主要分布在蓮塘鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、水北街鎮(zhèn)和永興鎮(zhèn)，分別占五級(jí)耕地總面積的8.75%、10.54%、9.62%和8.62%。

六級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為11.76萬(wàn)元/hm2，共3 531.81 hm2，占浦城縣耕地總面積的9.86%，主要分布在石陂鎮(zhèn)、水北街道和永興鎮(zhèn)，分別占六級(jí)耕地總面積的13.62%、11.69%和15.68%。

七級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為9.51萬(wàn)元/hm2，共107.87 hm2，占浦城縣耕地總面積的0.30%，主要分布在山下鄉(xiāng)、石陂鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)與濠村鄉(xiāng)，但分布面積較小、分布較為零散。

5.2 耕地基準(zhǔn)地價(jià)的變化規(guī)律分析

土地的自然狀況和區(qū)位條件是影響耕地價(jià)格的2個(gè)重要因素，在郊區(qū)和交通不便的地區(qū)，區(qū)位成為主導(dǎo)要素；在離城市近和交通便利的地區(qū)，自然狀況成為主導(dǎo)要素。例如：富嶺鎮(zhèn)和石陂鎮(zhèn)一級(jí)耕地的自然狀況和二級(jí)耕地相似，但它們之間的純收益和基準(zhǔn)地價(jià)有所差別，原因就在于其離城鎮(zhèn)的距離、規(guī)模大小、交通便利程度不同[6]。對(duì)于耕地而言，區(qū)位條件對(duì)其價(jià)格的形成起關(guān)鍵作用。

空間遞減規(guī)律也適用于耕地的基準(zhǔn)地價(jià)分布，以海拔和地貌類型為準(zhǔn)，整個(gè)區(qū)域沿等級(jí)高的公路向兩側(cè)呈遞減趨勢(shì)；形成中心為城鎮(zhèn)的圈層逐級(jí)遞減趨勢(shì)；形成以公路、河流為中心線的條帶狀逐級(jí)遞減趨勢(shì)。

土地的開(kāi)發(fā)利用強(qiáng)度也影響著基準(zhǔn)地價(jià)的分布情況。交通發(fā)達(dá)、距城鎮(zhèn)近的地區(qū)，具備低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)交易頻繁，農(nóng)民種植糧食和經(jīng)濟(jì)作物，在土地增值的基礎(chǔ)上帶動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)。

6 結(jié)束語(yǔ)

依據(jù)耕地質(zhì)量定級(jí)成果對(duì)浦城縣耕地質(zhì)量的7個(gè)級(jí)別耕地進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，得出以下結(jié)論：一至七級(jí)耕地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)依次為22.69萬(wàn)、20.84萬(wàn)、18.76萬(wàn)、16.67萬(wàn)、14.22萬(wàn)、11.76萬(wàn)、9.51萬(wàn)元/hm2。以浦城縣的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作為例，利用耕地質(zhì)量定級(jí)成果，通過(guò)收益還原法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，利用指數(shù)模型法構(gòu)建耕地綜合質(zhì)量指數(shù)與其地價(jià)之間的關(guān)系模型，測(cè)算不同級(jí)別耕地的基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)有了一個(gè)深入的理解，能為今后宗地價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)。

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Evaluation of Farmland Benchmark Land Price in Pucheng County Based on Sample Point Average Land Price Calculation and Differential Model Validation

Wu Wei-peng （Nanping Natural Resources Bureau Real Estate Registration Center， Nanping， Fujian 353000）

Abstract Conducting benchmark land price evaluation work is conducive to implementing the scientific concept of development， following the basic policy requirements of protecting arable land， and also taking into account the development and protection of land resources， as well as the specific manifestation of managing arable land in accordance with the law and science. Taking the benchmark land price evaluation work in Pucheng County as an example， based on the grading of farmland quality， the data from field sample surveys were fully utilized to calculate the land price of the sample points using the income restoration method. The relationship model between the comprehensive quality index of farmland and its land price was constructed using the index model method， and the benchmark land prices of different grades of farmland are measured. The practical and reasonable application of agricultural land benchmark land price evaluation was discussed， laying the foundation for future land price evaluation.

Key words Sample site land price; Differential model; Base land price