關于房地產企業稅務與會計核算問題的對策

李蘆波

摘?要：自21世紀以來，我國房地產行業不斷發展壯大，是我國國民經濟的重要支柱產業，對中下游相關企業的發展有著顯著的帶動效應。而由于其規模大、涉及范圍廣，房地產企業稅務和會計核算問題日益凸顯并亟待解決。科學而準確的稅務和會計核算對房地產行業的長期經營規劃和重大決策有著關鍵的影響，在提升企業社會效益和經濟效益，以及促進企業長遠發展等方面發揮著重要的作用，推動整個房地產行業的健康、可持續發展?；诖耍恼率紫冉榻B了房地產企業稅務與會計核算問題處理的意義，其次分析了稅務和會計核算存在的問題，在此基礎上分別提出優化策略，為房地產企業核算和稅務工作的優化提供參照。

關鍵詞：房地產企業稅務；會計核算；信息披露

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2023）35-0171-04?

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2023.35.171

1?引言

房地產行業是我國的支柱行業，不僅是調節地方經濟的重要保障，并與國家的經濟增長密切相關，自1999年后，我國房地產行業逐漸走出低谷，進入了新的發展周期，成為我國強有力的經濟增長點?，F如今，由于社會經濟發展和變化速度不斷加快，對房地產企業的發展不僅帶來了沖擊也帶來了機遇。在這樣的社會環境下，科學處理房地產企業稅務和會計核算問題是實現房地產行業長遠發展的基礎，形成企業向前發展的強大動力。房地產企業的牽涉范圍廣、規模大、周期長，幾近每一環節都存在稅務和會計核算問題，因此工作開展的難度和復雜程度相對較高。為了進一步鞏固和提升房地產企業經濟效益，避免出現稅務和會計核算處理問題，需要明確其中存在的主要問題并采取相應政策加以解決。

2?房地產企業稅務與會計核算的意義

房地產行業隨著社會經濟的迅速發展而快速壯大，但同時也存在著較大的風險，風險構成和原因不僅有經營風險，還包括較大的投資金額和過長的投資周期。因此，房地產項目企業應當在經營過程中合理運用會計核算手段，利用此方式精準分析企業現狀，從而在最大限度上實現企業的效益。房地產企業牽涉的金額數目極大，涉及經營范圍復雜，一旦在經營過程中出現任何問題，很可能導致經濟損失過大，損害企業的綜合利益。鑒于此，房地產企業必須重視會計核算的重要性，通過與各個部門的協調合作降低投資風險。另外，對稅務進行合法科學的處理也是降低房地產企業經營風險、保障其健康發展的必經之路。只有遵循國家發展政策規劃，做好企業的統籌規劃，才能做到既降低稅務壓力，又減少房地產企業的經營成本和生產成本。

3?房地產企業稅務與會計核算中存在的問題

3.1??核算數據缺乏準確性

房地產企業的經營活動和投資經營項目相較其他類型的企業更為復雜，具備顯著的業務類型多樣化、核算周期長的特征，這也對會計核算提出了更高的要求。但是經過調查發現，現如今大部分房地產企業在開展會計核算的過程中都有數據準確性低的問題，核算結果顯示的支出費用與原有預期存在明顯差距。該問題的出現主要是因為會計核算工作缺乏規范性，導致收集和處理數據信息的環節較為片面，無法根據信息得出不同經濟活動的實際成果和經濟效益。除會計核算不規范問題以外，系統性風險管理環節的缺失也是一個重要原因，數據信息如果出現風險問題必然會嚴重影響房地產企業的經營發展。

3.2?信息披露機制不健全

完善的信息披露制度更有利于房地產企業的工作接受社會大眾和相關部門的監督，在較大程度上避免工程質量風險和資本運作風險以及項目開發風險?，F如今，我國眾多房地產企業已經建立起會計信息披露機制，但其作用未能在真正意義上得到有效發揮，只是流于形式，部分房地產企業提供的數據信息也較為片面和狹隘，甚至缺乏真實性，往往是為了滿足企業利益故意造假制成的，嚴重影響了房地產企業會計信息披露的有效性和真實性。

3.3?成本對象和成本預算確認不清

房地產開發的內容及項目業態眾多，進行會計核算工作的過程中，容易出現對不同成本對象劃分錯誤的情況，而成本對象劃分不清，就會導致企業的經營獲利情況和負債情況無法真實有效地反映出來，使得會計核算工作對企業經營失去了指導價值和參考價值，經營風險概率增大。房地產開發項目大多數情況下是以預售模式進行售賣的，在預售階段，受人工成本、建筑材料成本等影響，成本測算金額可能與后期結算金額存在較大誤差，致使企業年度預算與季度預算存在較大差異。

同時，受房地產項目開發周期長、合同金額較大等原因，在總承包公司和房地產開發公司進行工程結算過程中往往會存在很多爭議，并且處理這些爭議有著較大難度，還需要一定時間，影響項目公司最終核算的進度，加大了會計核算工作的難度。

3.4?稅收體制不完善

房地產行業所涉及上下游產業眾多，產業鏈延伸范圍較廣，在發展過程中會出現多種不同類型的稅務問題，對這些稅務問題的處理方法和態度直接關系房地產企業的長遠發展?，F如今，主要有兩個關鍵問題。

首先，在房地產稅收政策這一方面，我國的企業所得稅法、房地產稅條例以及土地增值稅條例等作為房地產企業的參考依據，但是眾多企業在處理事務的過程中容易受到外部因素的限制，無法切實根據規定開展工作，使得法律規定只存在于表面，難以落到實處。

其次，我國房地產企業存在稅收制度不合理的現象。房地產價格是影響我國居民生活幸福指數和我國經濟健康發展的重要因素，房地產稅是控制和調節房價的關鍵手段，但是我國稅種的設置以及征收范圍等都存在一定的問題，流轉環節和保有環節中出現的稅收差異現象也使得稅收過程中存在疏漏，導致部分企業漏稅情況的出現。

3.5?稅務內部管理工作效率低下

有一定比例的房地產企業存在稅務工作內部管理不到位的現象，由于管理工作的缺失，導致稅收處理工作的效率和質量明顯下降，不利于企業經濟效益的保障和提高。這一問題的出現原因不僅包括稅收監管工作員工的專業能力、個人素質和責任意識，同時也包括稅收處理部門制度的欠缺。部分稅收監管人員受到個人專業能力的限制，無法高效、高質開展相應工作，甚至有個別人員存在違法亂紀的現象。而稅務處理部門的制度缺失則無法有效約束工作人員的行為，提高監督人員的質量，導致稅務處理工作較為隨意和低效。

3.6?稅務處理工作體系和方法不成熟

稅務處理與房地產企業的發展有著密切的關聯，稅務籌劃不僅對后續工作的開展有著顯著的影響，還會影響房地產企業經濟利益的獲得。然而，眾多房地產企業在稅務處理工作方面都有所忽視，未能針對工作重點和問題制定科學的稅務處理工作體系。

因此，房地產企業在制定重大稅務處理方案和相關設計時，很難對企業的發展狀況和未來發展方向進行統籌考量，最終形成的處理方案也有著明顯的片面性和局限性，導致后續工作人員在稅務處理過程中受制約。

除此之外，大部分房地產企業缺少成熟的稅務處理方法，在實際工作過程中很多會計人員并沒有較強的業務能力，因此在稅務處理過程中難以發揮出應有的義務和職責。

4?房地產企業會計核算工作的優化策略

4.1?完善會計核算工作制度

會計核算工作的強化依賴于科學完善的會計核算工作制度的建立，從而進一步增強制度的執行力和約束力，為企業的長遠發展打下堅實的基礎。房地產企業應當深入了解并掌握國家有關政策制度，根據要求妥善安排對應的崗位和職責，結合企業未來的發展方向設計制度的具體內容，將會計制度落到實處，全方位提高會計崗位職工的綜合素質及水平能力，發揮會計崗位該有的職能作用。

在建立制度的同時，也要強化會計核算制度，將會計核算人員的素質培養作為企業工作的重要內容，通過制度的約束和企業的重視建立更高水準的會計核算經營隊伍，保障會計核算工作的精準性和全面性。

4.2?確認會計核算信息風險評估

會計信息準確性的缺失必然會對企業的持續發展帶來嚴重的安全風險問題，不利于企業經濟利益的獲得。因此，精準全面的會計信息對房地產企業意義重大，準確的會計信息不僅能夠降低房地產投資中的經濟風險，還可以保障產品銷售的有序進行。

對房地產企業的風險把控來說，會計信息的風險評估勢在必行，只有在項目運行前和運行中都做好管控和評估工作，才能夠推動項目的持續推進，實現房地產企業的發展。作為企業的財務人員，會計團隊必須要在項目前期就做好項目風險評估以及管理工作，并且自覺對會計核算工作進行控制和監督，根據實際情況對其進行完善和優化，為企業提供精準的會計核算信息，降低房地產企業的經營風險。

4.3?解決成本對象確認問題

房地產項目企業想要落實企業內部溝通協調機制，在項目開始階段，就應當按照相關部門規定取得總規劃圖、建設用地規劃許可證等資料，準確劃分成本核算對象，劃分商鋪、住宅以及公共建設用地等不同業態。對特殊成本對象，要積極溝通綜合管理部門和投資方，核實項目具體情況，防止錯將不能銷售、沒有產權的物業作為單獨成本對象進行會計核算。在簽訂轉讓合同時，將建筑配建的保障房和廉價房等的產權辦理都統一交給政府，當成公建配套成本來進行會計核算。在進行會計核算時，要結合建設規劃和成本對象合理劃分，對提高會計核算的精準性有著極為重要的作用。

4.4?解決成本核算方法問題

針對成本核算的問題，房地產企業要重視會計核算人員綜合素質和專業能力的提升，針對員工普遍存在的顯著問題開展相應的培訓工作，從而達到提升員工工作質量和水平的目的。

房地產企業需要針對不同的房地產開發項目以及開發項目的業態，科學選擇成本分攤辦法，例如建筑面積法、占地面積法等。占地面積法和建筑面積法適用于土地面積要求分攤以及分期開發的項目。建筑面積法廣泛地運用于業態單一的開發項目，包括單一商業和單一住宅，層數和設計面積大致相同；占地面積法則與建筑面積法相對，在業態差異較大的項目中應用范圍更廣。不論采取的是哪一種成本方法，一經確認都不可隨意更改，并且需要與項目公司進行有效對接，各個部門之間都要合理協調溝通，準確核實土地面積和建筑面積。

不同項目甚至同一項目不同時期的開發進度都有一定的區別，針對資本化的利息要根據不同成本對象的開發實現精準分攤，在不同分期所承擔的資本化利息要實行區別分攤，構建和完善成本支付臺賬、銷售收入臺賬、成本歸集以及合同登記臺賬，在核算過程中會計人員要合理運用財務核算軟件，按照事先預定的成本分攤方法計提及支付成本，提高工作的精準度，降低出錯的概率。房地產企業要和項目公司的預決算部門共同參與，按照成本合同臺賬以及項目進度計提項目成本。

另外，2016年5月1日我國正式實施營業稅改為增值稅，因此，有關部門需要仔細保存進項發票，從而有效認證。

4.5?提高會計核算人員的綜合素質

房地產企業所涉及的產業鏈較多且規模較為龐大，導致財務工作有著不可忽視的關鍵作用，會計核算要體現在房地產企業的各個環節和投資過程中，而這對會計人員的專業能力和綜合素質有著較高的要求，如果會計人員自身的能力無法滿足企業的需要，就會對企業進步和發展產生極為突出的消極作用。因此，房地產企業要始終堅持把控會計核算人員的綜合能力，在招聘和組建專業團隊時，必須重視對組成人員和整體團隊的質量的把控，堅持寧缺毋濫的理念，對招聘的要求進一步細化和提高，從而挑選出高質量和高素質的高水平人才，構建優秀的專業團隊。

另外，為了進一步提高全體會計核算人員的質量，房地產企業要開展定期或不定期的職業培訓教育活動，并通過獎懲制度提高員工的工作熱情，從而提高員工整體的素質和水平，減少會計核算工作中的問題。

4.6?優化投資性房產的計量

房地產企業在發展過程中會出現多次的投資活動，而針對這些投資性的房產，企業要做好項目的計量工作。房地產企業首要應當確認房產是否符合投資性房地產的特性和定義，從而進一步實現真實準確地計量。

針對投資性房產的計量，需要依照我國的企業會計準則選擇計量方法，其中包括眾多相關投資性房地產的規范和內容。投資性房產的計量通常包括初始和后續計量，但是需要注意的是，投資性房產項目存在外購和自建這兩類情況。房地產企業需要以國家的有關規定為依據，對投資性房產進行總結，選擇合適的計量方法。

5?房地產企業稅務處理工作的優化策略

5.1?健全企業內部稅務處理機制

為保障企業稅務的規范性和合法性，在改善企業的稅務體制過程中，房地產行業必須結合國家的相關法律法規及稅務制度來進行。伴隨著我國近年來“營改增”的推行，房地產行業也迎來新的發展機遇，對于現在的房地產企業而言，想要順應發展機遇，優化企業的稅務體制，強化企業內部稅務管理以及降低企業繳納稅務，可以從流通階段稅收征收額度和開發階段稅收征收額度兩方面入手。

房地產在開發前期所需資金極大，因此流轉資金可能相對有限，因此就需要設法降低開發成本，留足資金為后續項目發展做好鋪墊，并且減少房產流通階段的稅收費用，可以更好地提高房地產行業的適當調節能力，便于房地產企業各項資源調配，從而達到降低房價、滿足居民居住需求的目的。

5.2?構建稅收內部管理監督體制

在過去幾十年，我國稅務監管部門一直存在空缺，這也致使很多房地產企業對于稅務稅收管理的重視度不高，甚至存在偷稅漏稅的情況，嚴重阻礙了稅務工作正常進行，同時阻礙了房地產行業的健康發展。因此，各大房地產企業需要逐步認識到稅務監管工作的重要性，并且打造適合企業發展的稅務監督管理體系，增強對企業內部稅務工作的監管力度，確保合法合規的開展稅務工作。對于相關稅務工作的人員培訓也要加強，培養其責任意識。

此外，作為高稅收企業，房地產企業應當將稅務工作公開透明化，并且加強對行政人員的監管，要求政務工作也公開化處理，接受廣大人民群眾的監督，確保順利開展稅務工作。

5.3?明確房地產企業稅務處理崗位

房地產企業稅務處理對相關工作人員的專業能力和知識儲備有著較高的要求，不僅要掌握自身工作的有關知識，同時也要充分了解國家和不同地區的稅收政策，如此才能進一步協助房地產企業完善稅務處理工作，避免企業涉稅問題的發生。

房地產企業要根據稅務處理崗位的要求選擇合適的崗位人員，要求崗位人員具有相應崗位的能力和水平，能夠以國家法律法規和政策為參照管理稅務。房地產企業可以將高素質優秀人才集中配置，組建一支具備專業性和全面性的高水平稅務處理團隊，更加高效地完成企業交予的各項工作。

5.4??完善內部激勵機制

為了進一步調動企業稅務人員的熱情和積極性，企業必須建立和完善內部激勵機制，通過獎勵和鼓勵等方式，為員工帶來更豐富和優質的福利。由于房地產行業存在周期長、產業鏈長的特點，因此在發展中會將資金集中投入各類經濟活動中，短期內經濟利潤難以獲取，員工的福利無法得到保障，甚至薪酬也有所減少，最終降低員工的工作積極性和激情。

因此，可以從企業特點入手，豐富福利內容，給予優秀員工自由居住閑置房屋的權利，對有購房需求的員工給予購房優惠，不僅有效調動員工工作積極性，還能有效貼合企業的特點和利益。

5.5?重視房地產稅務處理對比分析

房地產企業在實際工作過程中會面臨多種不同的稅收問題，這也要求企業提高對稅務處理對比分析工作的重視程度，經過深入研究在保證質量的基礎上制定成本更低的納稅方案，進一步保障房地產企業的經濟利益。

在這一過程中，房地產企業需要重點關注以下兩個問題。其一，充分考慮房地產企業的發展趨勢和經營特點，提前設計具有準確性、針對性的對比分析方案，同時設定對比指標；其二，對比結束后需要給予傾向性結論和針對性的建議，實現具有規律性和明確的定性分析，為房地產稅務處理工作奠定良好的理論基礎。

6?結語

我國房地產行業的迅猛發展對企業稅務和會計核算問題帶來了更大的挑戰，我國對企業稅收政策的轉變也進一步推動房地產企業對稅務問題的完善和優化，只有及時解決企業稅務和會計核算方面的問題，并采取相應的解決措施，才能夠保障房地產企業后續工作的科學性和規范性。

在行業持續改革的環境下，房地產行業只有改善和解決稅收監管不到位、稅務體系不完善以及核算工作體系和方法落后等問題，才能夠抓住市場需求的變化趨勢，不斷提高核心競爭力，在激烈的市場競爭中占據一席之地，實現我國房地產經濟的持續攀升。

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