新常態下房地產企業資金管理困境及優化措施

童芳群

杭州市港聯置業有限公司

房地產企業在國民經濟中占有較為重要的地位，對我國的民生產生了較大的影響。大多數房地產企業都是開發銷售模式，而企業的項目開發和建設的周期較長，企業需要在收回應收賬款之后再繼續進行項目開發，但是房地產企業的自有資金較少，銷售資金回籠速度較慢，企業則主要依靠外部融資來維持企業的正常經營活動，企業要想提高資金使用率，則應當強化資金管理，對企業的資金做出統一的安排調配，這樣才可以避免資金浪費。而房地產企業在資金管理時，應當健全資金使用與監管制度，對資金實行集中管理，同時還應當加強應收賬款管理，解決資金大量占用的問題，對企業的資金使用制定規劃，合理應用資金，確保企業資金可以發揮最大效用。

一、房地產企業資金管理重要性和必要性

第一，確保房地產企業項目順利建成。房地產開發建設項目的實施階段是各項管理工作的重點內容，也是企業資金消耗最多的一個階段，房地產企業項目開發和建設離不開資金的支持。只有加強資金管理，合理使用資金，對項目開發建設的各個階段的施工進度進行規劃，并且對各個環節開展項目全生命周期的預算管理，按照施工情況安排資金，這樣就可以使企業運用充足的資金解決項目建設過程中的各種問題，保證項目順利建成。而且隨著央行加息政策的實施，對房地產企業的融資方式和渠道也產生了一定的影響，企業只有加強資金管理，才可以有效應對國家的房地產調控政策，才可以始終保持盈余狀態，為企業的項目建設提供更好的資金支持。

第二，實時掌握資金情況，協調部門工作。房地產企業加強資金管理，定期對資金的分布情況以及資金的流入與流出情況進行分析，掌握資金的使用數額和流向等內容，可以對資金的余缺情況進行了解，并根據不同的狀況制定解決措施。如企業在資金足夠的情況下，則應當做好資金使用規劃，根據各個項目的建設情況，及時調度資金，將資金分配到各個環節中，確保企業的項目不會因為資金短缺而停工。同時房地產企業加強資金管理，可以有效協調各個部門的工作，如企業在對資金的分布狀況進行分析和評估后，了解到應收賬款所占用的比例較多，影響房地產企業的正常運行，因此，房地產企業就應當緊抓銷售部門與財務管理的應收賬款管理工作，定期組織和召開應收賬款分析會議，對項目的應收賬款的未回款情況進行匯報和總結，并針對不同的項目制定對應的應收賬款催要手段和措施，確保企業可以及時收回應收賬款。而企業在制定具體的催要措施之前應當梳理未回籠房款，分析各套房源未回籠原因。未回籠大致三種情況：一是定金交了未簽合同，銷售需要積極與客戶溝通，根據定金協議約定約束客戶簽訂合同；二是合同簽了分期付款，客戶沒有及時繳納分期房款，銷售應當積極催款，并向客戶說明違約的嚴重性，督促客戶按時繳納房款；三是首付交了，按揭手續未辦理，銷售應當積極催促客戶辦理，如果按揭手續已辦理，銀行未放款，銷售需要聯合財務部門積極跟銀行溝通，補充資料，及時放款。而房地產企業針對長期未回籠的房源，應當聯合法務部門發律師函，律師函到達的情況下，收回房源重新銷售。

二、新常態下房地產企業資金管理存在的問題

(一)資金管理體系不健全

資金管理體系是房地產企業加強資金管理的基礎條件，也是企業必須要遵守的流程，因此房地產企業應當根據企業的資金管理特點制定資金管理體系，對企業的資金使用與監管等環節進行規范。但是目前房地產企業的資金管理體系還存在以下幾點問題：第一，很多房地產企業領導注重對外擴張，在此過程中企業對資金的使用較為隨意，而且企業在資金管理中未開展精細化管理，對資金也缺乏統一的規劃，使資金管理較為混亂。而有些領導的資金管理意識不強，缺乏時間價值觀念，部分領導只注重健全資金循環機制，卻忽略了對外投資與融資的管理，導致企業的資金管理體系的覆蓋面不全；第二，很多企業為了更好地規避風險，都制定了資金管理制度，但是一些企業的制度是借鑒其他企業的，并未根據房地產企業的經營特點對其進行調整和改動，導致企業的資金管理體系難以適應企業的實際發展需求；第三，房地產企業資金監管機制缺失，企業不僅要對資金的使用進行規范，還應當加強資金監控，對資金的使用進行全過程的管控，使企業可以強化對資金的掌控。但是有些企業的資金監控不利，違規拆借資金，造成企業經濟損失。

(二)籌資渠道單一，投資活動缺乏科學性

房地產企業自有資金有限，籌資則成為房地產企業增加運營資金的有效途徑。一方面，我國房地產企業的融資模式一般是以間接融資為主，直接融資為輔，房地產企業在融資過程中通過銀行貸款主要的融資途徑，房地產企業一旦發生危機就必然會引發銀行的危機。而隨著資本市場融資渠道逐步收緊，監管力度也不斷加強，資本市場直接融資的收緊增加了房地產企業融資難度；另一方面，房地產企業的融資模式較為單一，房地產企業一般做項目開發貸，形式是土地抵押，整個項目建設開發為貸款模式。銀行會設銷售監管戶，銷售資金嚴格監管，用來保障歸還貸款的來源資金。項目建設中期，一般銀行會要求追加在建工程抵押，來保障銀行的利益。有些房地產企業則將短期的銀行貸款用以長期的項目開發建設環節，致使企業資金短缺的現象仍舊存在。

房地產企業在投資活動中，也存在一些問題和不足，例如房地產企業決策者對于行業市場的發展前景等情況不了解，對市場未做好分析和調研工作，同時企業領導層對房地產企業的未來發展路徑和方向較為迷茫，難以站在宏觀的角度對房地產企業的投資活動進行統一的部署和安排。而且房地產企業在投資時，對具體的投資項目的調查活動也較少，只注重眼前的經濟利益，卻忽視了項目投資的長遠利益，導致房地產企業的投資缺乏合理性。而房地產企業在投資環節中，只熱衷于一些熱門的行業的項目，一頭扎進項目投資運營中，對相關項目的具體情況也不甚了解，影響企業投資收益。

(三)資金賬戶較多，資金運營能力較弱

第一，房地產企業所承建的項目一般都分布在各個區域，有些甚至距離房地產企業較遠，房地產企業為了方便項目管理，提高工作效率，就會在項目所在地根據需要成立專門的項目組，同時也會應相關方的要求開設銀行賬戶，便于企業項目的建設實施。而各項目小組需要向房地產企業提交銀行開戶申請表，在通過企業全體審批通過之后方可開設賬戶。房地產企業同時在建項目有很多，有些房地產企業在項目完工之后也不能及時注銷相關的賬戶，導致企業的資金賬戶較多，資金較為分散，增加了房地產企業資金管理的難度；第二，房地產企業的資金運營能力較弱。房地產在經營管理中的風險是較大的，同樣其收益也較為可觀，房地產企業應當健全資金風險管控體系，對風險加以管控。但是由于房地產行業的特殊性，企業面臨的市場競爭較為激烈，投資的周期也較長，賬款的回收難度也較大，致使企業資金運營能力較差，嚴重影響房地產企業對外擴張的速度，甚至會導致企業的資金鏈斷裂。

三、房地產企業強化資金管理的優化措施

(一)健全資金管理制度

首先，房地產企業應當健全資金管理體系，對資金的流入與流出流程進行規定，明確資金管理部門以及各業務部門的資金管理職責，確保其在資金管理中各司其職，嚴格約束自身的資金使用行為。房地產企業還應當加強精細化管理，制定《資金結算中心管理辦法》，明確企業資金結算中心的職責，企業還應當完善相應的資金管理措施，如《流動資金管理辦法》、《成本費用控制管理辦法》等，對企業的資金使用流程加以嚴格的管理。更重要的是，房地產企業還應當做好資金預算管理，將編制年度資金計劃作為企業一項重要的工作內容。房地產企業每年年末年初匯集各個部門制定資金計劃，銷售部制定銷售計劃，工程部制定工程按交付時間節點的倒排工作計劃以及各個節點的工程款支付計劃，財務部根據各部門的節點制定融資計劃。財務部門還應當加強對各部門預算執行過程的監督和管理，每月對預算執行情況做比對，找差異及時調整計劃，保障房地產建設項目按計劃實施；其次，房地產企業不僅要引進先進的資金管理制度和相關辦法，還應當結合自身的實際發展需求對其進行改進，如房地產企業相比于其他企業而言，其項目的分布不均，有些項目甚至還不在同一個國家，導致房地產企業的資金較為分散，房地產企業也需要對銀行賬戶的開立和撤銷等管理內容進行規定，降低企業的財務風險；最后，房地產企業應當健全資金監管機制，加強內部監督和控制，健全風險預警機制，并且采用財務管理信息化平臺對資金使用的相關數據進行實時監督和分析，加強全過程的風險管控，對企業的資金變動情況進行動態控制。

(二)拓寬籌資渠道，加強投資可行性分析

首先，房地產企業應當注重投融資活動的風險管理，建立健全投融資管理制度，對企業的投融資活動加以約束和管控，合理規避投融資環節中的風險。房地產企業應當拓寬融資渠道，加強對政策宏觀調控制度的解讀，最大限度地尋求政府的支持。同時企業還應當加強與同行業企業的溝通和聯系，通過戰略合作協議等形式合作開發房地產項目，也可以通過供應鏈形式，借助供應鏈核心企業的綜合實力增強自身的綜合實力；其次，房地產企業要想改變融資難的現象，就應當拓寬融資方式，開展多元化融資，根據行業經營特點、業務模式和自身的資金需求合理設計融資計劃，對于當前企業的融資問題進行分析，全面、綜合衡量所有的融資方案，并選擇最優的融資方式；最后，房地產企業應當做好項目的投資分析工作，在房地產項目立項決策之前，就應當對該項目的市場環境和實際情況進行調查，做好項目的可行性分析，對項目的成本投入以及盈利狀況進行預測，并且分析企業內部的可利用資金是否充足，并且還要制定完善的融資計劃，確保企業的投資計劃可以順利實施。

(三)加強資金監管，提升資金運營能力

首先，房地產企業應當做好總資金的預算，制定科學的資金計劃，對資金的使用進行全程監管，財務部門還應當定期對各個項目的資金收支情況進行匯報，對于超出預算的項目小組進行內部審計，對項目小組的資金使用情況是否符合相關標準進行監測，保證資金可以按照計劃收支。同時各項目小組在遇到一些特殊情況時，需要及時上報企業總部，對資金計劃進行調整和改進；其次，企業應當加強資金監管，項目小組需要定期向企業總部提交項目的實際收支狀況表格，企業通過對數據進行分析，并且對所有的數據加以審計，對資金使用的有效性進行專業的評估，并且針對企業在資金使用中存在的問題進行分析，了解到問題所在，及時采取相應的措施，提高企業資金運營能力；最后，企業還應當加強資金風險管理，建立健全資金運營風險預警機制，根據企業的實際情況對異常的財務指標和數據進行評估，及時止損。同時還應當加強風險培訓，提高企業全體人員的風險防范意識，加強資金的收支管理，對資金進行全方位的調控，避免資金運營風險。

四、結束語

綜上所述，房地產企業的資金占用情況相比于其他行業較為嚴重，企業在項目建設的全過程中都需要先行墊付一定數額的資金，而這一部分資金高達數億，企業應當采取有效的手段加速資金的流轉，減少資金的占用，增加企業的運營資金。房地產企業應當提高每一位員工的資金管理意識，合理規劃企業資金的使用活動，各部門也應當全力配合預算管理部門的工作，嚴格按照企業的預算編制開展房地產開發項目建設工作，同時企業還應當重視投融資活動的風險管理，把控好杠桿，以確保企業正常運營為出發點和落腳點。房地產企業還可以加強應收賬款管理，通過科學的催要手段及時收回賬款，并且將資金用以企業的對外擴張和項目建設中，推動房地產企業的高速發展。