房地產開發企業資金管理存在的問題及解決策略探析

賈召林 成都長虹置業有限公司

房地產開發企業作為重要的經濟主體，在資金管理方面面臨著諸多挑戰。為了解決這些問題，企業需要從制定健全的資金計劃、合理制定銷售計劃、積極拓展融資渠道、集中采購大宗材料和加強對資金使用和保管的關注等方面入手。只有通過這些措施，才能夠有效提升企業的資金管理水平，從而更好地推進企業的可持續發展。

一、房地產開發企業資金管理概述

(一)房地產開發企業資金管理的含義

房地產開發企業資金管理是指在房地產開發過程中，對企業資金的籌措、分配、使用、監督和控制等各方面的管理。它是企業運營和發展的基礎，也是企業實現經濟效益和社會效益的關鍵[1]。具體來說，房地產開發企業資金管理包括對企業資金的籌措和配置、資金的使用和監督、資金風險的控制和管理等多個方面。在資金管理過程中，企業需要制定科學、合理的資金計劃，根據實際情況進行資金配置，及時回籠銷售資金，積極拓展融資渠道，保持良好的資金流動性，并加強對資金使用和保管的關注。只有通過有效的資金管理，企業才能夠實現經濟效益最大化和社會效益最大化的目標，從而推動企業的持續發展。

(二)房地產開發企業開展資金管理的重要性

房地產開發企業開展資金管理具有重要性的原因主要有以下幾點：首先，良好的資金管理有助于確保企業的正常運轉。房地產開發企業需要投入大量的資金進行開發項目，而在項目的不同階段中，資金的使用情況也各不相同。如果沒有一個科學合理的資金管理計劃，企業就難以實現資金的優化配置和有效使用，這將影響企業的正常運轉和發展。其次，合理的資金管理能夠幫助企業規避財務風險。房地產開發項目的周期通常較長，資金需求量大，且資金的來源也較為復雜，如自有資金、銀行貸款、發債等[2]。若企業沒有一個科學合理的資金管理方案，資金流動性難以保障，就會產生一定的財務風險，嚴重時甚至可能導致企業破產。此外，科學的資金管理可以增強企業的競爭優勢。資金管理不僅僅是對企業的運營效率和財務風險進行管理，還需要深入分析市場環境、制定合理的銷售計劃和融資計劃等，以更好地把握市場機遇。如果企業能夠在資金管理方面做到優秀，就能夠更好地占據市場份額，提高企業的競爭力和盈利水平。

二、房地產開發企業資金管理中存在的問題

(一)缺乏健全、完善的資金計劃

房地產開發企業在資金管理中最常見的問題之一是缺乏健全、完善的資金計劃。資金計劃是指企業在項目開發過程中，對資金需求、使用和回收等方面進行全面規劃和管理的計劃。缺乏健全、完善的資金計劃會導致以下問題：首先，企業在資金使用方面沒有明確的規劃。資金計劃能夠幫助企業制定科學合理的資金使用方案，明確不同階段資金的需求量和使用方式，使企業更加高效地使用資金，提高資金的利用效率。其次，缺乏健全、完善的資金計劃會導致企業難以及時調整項目開發計劃。房地產開發項目的周期較長，如果資金計劃不合理，導致資金缺口或者資金流動性不足，企業將難以按照原計劃完成項目開發任務，甚至可能影響整個項目的進度。此外，缺乏健全、完善的資金計劃還會影響企業的融資能力。金融機構在考慮向企業提供融資時，通常會對企業的資金計劃進行評估。如果企業沒有健全、完善的資金計劃，會影響融資的成功率，進而影響企業的項目開發和發展[3]。

(二)銷售資金無法及時回籠

首先，企業缺乏銷售管理的規范和有效性。如果企業在銷售管理方面存在問題，如銷售渠道不暢、銷售代理缺乏有效監管、售后服務不到位等，就會導致銷售資金難以及時回籠。其次，企業自身的財務管理問題也可能導致銷售資金無法及時回籠。例如，企業未及時向銀行申請貸款或者未做好財務預算管理，會導致企業資金流動性不足，無法滿足項目開發需求，從而導致銷售資金無法及時回籠。最后，一些外部因素，如宏觀經濟環境、政策法規、市場變化等也可能影響銷售資金的回籠。

(三)融資不及時造成資金缺口

融資是房地產開發企業獲取資金的主要途徑之一，但是如果融資渠道選擇不當或者融資計劃不合理，就會導致融資不及時，從而造成資金缺口。在融資方面，房地產開發企業通常會選擇銀行貸款或債券發行等方式，但是這些方式都需要經過一定的審批流程和時間，而且利率和成本也會對企業的資金狀況產生影響。如果企業在融資方面沒有做好充分的準備，就有可能因為資金缺口而影響項目的進展。

(四)大宗材料采購價格受到政策變化的影響巨大

房地產開發企業在進行項目開發時需要大量采購建筑材料，如鋼材、水泥、玻璃等。然而，這些建筑材料的價格往往受到政策變化的影響巨大。政策的調整可能會導致原材料價格的劇烈波動，從而影響到企業的采購成本和項目開發進度。尤其是在當前國內房地產市場政策持續收緊的情況下，企業面臨的價格波動風險更為明顯。

(五)未設置專人對資金使用情況進行監督

未設置專人對資金使用情況進行監督，可能會導致一系列問題。例如，資金使用可能存在濫用、浪費、挪用等情況，而沒有專人對這些情況進行監督和核查，就很難及時發現問題。此外，資金使用也可能存在重復支付、虛開發票等問題，這些問題可能需要專業的財務人員進行監督和核查，否則可能會造成財務風險。另外，未設置專人對資金使用情況進行監督，可能會導致資金使用不規范，無法達到預期效果。

三、房地產開發企業資金管理水平提升的具體對策

(一)制定健全的資金計劃，提高資金計劃的可操作性

對于房地產開發企業而言，制定健全的資金計劃是非常重要的。一方面，資金計劃可以幫助企業合理規劃資金使用，避免因為資金不足而導致項目無法順利進行[4]。另一方面，資金計劃也能夠幫助企業提前發現可能存在的資金缺口，并且及時采取措施進行調整和解決。

要制定健全的資金計劃，需要考慮到多方面因素，例如項目的規模和復雜程度、市場情況、政策環境、資金來源等等。同時，資金計劃也需要具備可操作性，即能夠根據實際情況進行動態調整和實施。具體來說，企業可以采取以下措施來制定健全的資金計劃并提高可操作性：首先，制定清晰的資金使用規劃。企業需要根據項目的實際需求，對資金使用進行明確規劃，包括資金的用途、金額、使用期限等方面的內容。同時，資金使用規劃需要與項目進展情況相匹配，避免資金的浪費和閑置。其次，建立完善的資金預算制度。資金預算制度需要針對不同的項目和部門制定具體的預算方案，明確每項支出的預算金額和時間節點。預算制度也需要考慮到不同情況下的風險因素，以及緊急情況下的應對措施，確保預算的有效性和可靠性。再次，加強對資金流向的監控和分析。企業需要建立完善的資金流程和審批制度，對資金的流向進行嚴格控制和管理。同時，企業也需要通過數據分析等方式，對資金的使用情況進行監控和分析，及時發現問題并采取措施加以解決。最后，制定科學的資金調控策略。資金調控策略需要結合企業實際情況和市場變化進行動態調整，根據資金缺口、風險因素等因素進行科學分配和調配，以達到最優化的資金利用效益。

(二)合理制定銷售計劃，推動企業資金回款

合理制定銷售計劃是房地產開發企業資金管理的重要環節。合理的銷售計劃能夠預測市場需求和銷售情況，幫助企業合理控制資金的流動。當房地產市場進入低迷期時，企業的銷售收入也會受到影響，因此需要制定相應的應對策略。一方面，企業可以采取降價、優惠等方式刺激市場需求，加快銷售進度，提高回款速度。另一方面，企業可以加強市場調研，精準把握市場需求，制定差異化的銷售策略，提高產品的市場競爭力[5]。此外，企業還應該注意收集客戶意見和反饋，根據客戶需求優化產品和服務，提高客戶滿意度，促進客戶回購和口碑傳播。

為了推動企業資金回款，還需在銷售合同中設定回款時間和方式，明確回款責任和義務。同時，加強對回款情況的監控和跟蹤，及時跟進拖欠款項，維護企業的資金安全。此外，可以采取一些措施來促進回款，如提前催款、開展預售、合理安排銷售收入的使用等。同時，企業還可以通過合作伙伴和金融機構等渠道獲得融資支持，減輕資金壓力，提高資金周轉效率。

(三)積極拓展全新的融資渠道

在當前市場競爭日益激烈的情況下，房地產開發企業需要不斷拓展新的融資渠道，以保證資金的充足性和企業的可持續發展。除了傳統的融資方式如銀行貸款和債券發行之外，還可以嘗試以下幾種全新的融資渠道。首先，房地產開發企業可以嘗試通過股權融資來獲取資金。股權融資是指企業將股份出售給投資者，以獲得投資者的資金支持。與傳統的債權融資相比，股權融資具有資金成本低、融資額度大等優點，同時還可以為企業帶來外部資源和管理經驗。房地產開發企業可以通過股權融資來吸引資金，同時與投資者建立長期的戰略合作關系。其次，房地產開發企業可以考慮借助互聯網金融平臺來實現融資。互聯網金融平臺是指基于互聯網技術和信息傳播能力，為中小微企業提供融資服務的平臺。相比傳統的融資方式，互聯網金融平臺具有流程簡便、效率高、資金成本低等優勢。房地產開發企業可以通過在互聯網金融平臺上發布融資需求，吸引廣大投資者的關注，并獲得資金支持。第三，房地產開發企業還可以嘗試通過ABS(資產證券化)等金融工具來實現融資。ABS是指將一些類似房地產開發企業的債權資產打包，形成資產支持證券，由投資者購買并獲得收益。通過ABS融資，房地產開發企業可以將債權轉化為證券，降低了融資成本，并且可以將風險分散到投資者中去。

(四)集中采購大宗材料，實現貨款集中支付

房地產開發企業在建設過程中需要采購大量的建筑材料，如水泥、鋼筋、沙子、磚頭等，這些材料的采購需要大量資金投入，而且價格常常受到市場行情和政策變化的影響。因此，房地產開發企業在采購大宗材料時需要注意合理規劃采購計劃，以減少采購成本和風險。同時，對于供應商的選擇也需要慎重考慮，選擇質量可靠、價格合理的供應商可以為企業節省不少資金。另外，房地產開發企業可以考慮采取集中采購的方式，實現貨款集中支付，以獲得更好的價格和采購服務。這不僅可以降低采購成本，還可以提高采購效率和管理水平，從而更好地保障企業的資金安全和穩定性。總之，通過合理的采購計劃和采購方式，房地產開發企業可以有效降低采購成本，優化資金結構，提高資金利用效率，實現可持續發展。

(五)加強對資金使用和保管的關注

加強對資金使用和保管的關注，是房地產開發企業資金管理中至關重要的一環。如果對資金的使用和保管不加以關注和管理，就會容易產生資金浪費、貪污等問題，嚴重影響企業的經營和發展。首先，房地產開發企業應該建立健全的內部控制體系，包括制度、流程、崗位職責、內部審計等方面。明確每個崗位的職責和權限，規范工作流程和制度，防止資金的濫用和損失。其次，要嚴格執行財務制度，加強內部審核和監督，確保企業的財務狀況真實、準確、完整。及時發現和糾正財務風險，保障企業的經濟效益和財務穩健。最后，建立資金監管機制，設立專門的財務監管部門或委員會，對資金使用情況進行監督和審計。加強對資金流向和使用情況的跟蹤和分析，及時發現和解決問題，提高企業資金管理的水平和效率。

四、結語

綜上所述，房地產開發企業在資金管理方面面臨著一系列的問題和挑戰，但是只要采取有效的措施和策略，就可以提升資金管理水平，有效解決問題，實現企業可持續發展。因此，房地產開發企業應該認真對待資金管理，加強對資金管理的重視和監督，不斷完善和優化資金管理機制，不斷提高資金管理水平，為企業的發展打下堅實的基礎。