從“好房子”到“好城區”：房地產業助力“四好”建設的演進路徑研究

文 李奇會 山東建筑大學管理工程學院副教授

孫 莉 山東省住房和城鄉建設發展研究院

井 坤 山東省房地產業協會

張 青 山東省東營市墾利區城管局

在“房住不炒”和城鄉居民人均住房面積超過40平方米的背景下，我國房地產領域的發展路徑正在發生根本性轉變，正處于從“舊發展模式”向“新發展模式”轉變的關鍵期，其核心是要持續提高居住品質，《質量強國建設綱要》提出要打造中國建造升級版，推動精品建造和精細管理，建設品質工程；2023年全國住房城鄉建設工作會議要求大力提高住房品質，為人民群眾建設“好房子”，住建部倪虹部長進一步提出：“要牢牢抓住讓人民群眾‘安居’這個基點，以讓人民群眾住上更好的房子為目標，從‘好房子’到‘好小區’，從‘好小區’到‘好社區’，從‘好社區’到‘好城區’，努力為人民群眾創造高品質生活空間。”[1][2]，可以看出，住房正從“有沒有”向“好不好”轉變，如何建設高品質的“好房子”成為住建領域下一步工作的重點。

但是，如何定義好房子、好小區、好社區、好城區？這四者之間的遞進路徑又是什么？目前在實踐領域多個省市開始了積極探索，例如，北京發布了《關于規范高品質商品住宅項目建設管理的通知》《北京高品質住宅綜合評價標準》等文件，提出了高標準商品住宅建設和評價要求；重慶市出臺了《重慶市中心城區高品質生活居住區行動指引》；南京市發布了《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》，山東省淄博市發布了《關于新建商品住宅品質提升若干規定的通知》等。理論界也開始圍繞“好房子”開展調研、問卷調查和論文寫作，例如，住房城鄉建設部標準定額司在河南開展“好住宅”標準調研和調查問卷活動，《城鄉建設》雜志從2022年開始圍繞“好房子”發表了一系列論文；[3]但總體上看各方尚沒有形成較為統一的認識，也基本沒有探討“四好”之間的遞進關系。

本文從“好房子”內涵出發，對“四好”之間的遞進邏輯進行研究，探討房地產業助力“四好”建設的實現機制，進而為如何提升廣大人民群眾居住水平提供有益參考。

一、“好房子”的內涵

（一）“好房子”成為房地產新發展模式的內在要求

在以“高負債、高杠桿、高周轉”為特征的舊發展模式下，在供應端追求“好房子”的開發商沒有得到應有的市場地位，甚至出現了經營危機，例如，綠城地產就曾經因為追求高品質慢節奏經歷了瀕臨破產的危機；在需求端，消費者對住房質量等問題的投訴居高不下，面臨的居住痛點難點等問題一直沒有得到根本性解決；在政府端，對“好房子”的監管較為零散，沒有形成完整的閉環監管，相關的支持政策也沒有形成體系。

新發展模式下，由于消費者買方市場的出現，各方利益主體力量發生了根本性變化（李奇會等，2023），[4]為廣大群眾提供“好房子”日益成為各方共識。

首先在需求端，在住房總量基本平衡后，租購并舉成為滿足居住需求的新方式，租、購群體都需要“好房子”。一方面，疫情之后，被疫情壓制的剛需和改善客戶在政策刺激下開始釋放，2023年一季度全國住宅新房市場銷售面積（同比增長1.4%）和銷售額（同比增長7.4%）均實現了正增長，帶動房地產市場進入溫和復蘇期；綜合全國各地情況看，銷售量價齊升的主要是各地購房者認可的優質房企開發的“好房子”，無論是剛需盤還是改善盤，只要是被當地購房者認可為高品質或者“好房子”，都取得了較好的銷售業績。以濟南為例，濟南銀豐地產開發的產品是濟南“好房子”的代表，在市場上供不應求；但同時其周邊也有一些不被消費者認可的樓盤銷售較為困難。另一方面，對“好房子”的租賃需求也成為主流，萬科泊寓和龍湖冠寓等企業提供的高品質租賃住房出租率居高不下，但同時其周邊一些成套住宅尤其是老破小住宅反而不受租賃市場歡迎，出租較為困難。

其次在供應端，隨著房地產市場進入新發展階段，總量平衡、結構性短缺成為新常態，一方面在增量市場中，房企無法再通過高周轉取得持續發展，企業回歸“產品力”、以產品取勝成為業內共識；優質開發商開發的“好房子”經受了本輪調控的考驗，成為行業新標桿，其中杭州濱江地產的表現尤為突出，依靠產品力在新發展階段脫穎而出，品牌價值進一步提升；另一方面，在租賃市場中，為滿足年輕人和新市民階段性居住需要，在租賃市場建設高品質的長租房（保障性租賃住房和市場化長租房等）成為房地產市場新的熱點。

最后在政府端，政府的調控思路也開始調整，以讓人民群眾住上或租上更好的房子成為新的目標，相應的支持政策也開始出臺。在土地出讓環節，競品質開始成為土地一級市場主流做法；在金融支持方面，綠色金融等新型金融開始針對“好房子”發力；在預售環節，“好房子”也可以提前拿到預售許可等等；在使用環節，住建部《住房租賃條例》已經完成意見征求等。雖然相關規定還沒有形成完整體系，但導向已經非常明顯。

因此，“好房子”已經成為新發展階段行業持續健康發展的基石，開發“好房子”、出租“好房子”的優質企業會成為市場競爭的勝利者。

（二）“好房子”的內涵

雖然“好房子”已成為業內共識，但目前對“好房子”的認定也是因城而異，如何界定其內涵仍然存在較大爭議，其中重要的原因之一是“好房子”的內涵是隨著時代、城市、消費群體等各種影響因素的變化而變化，具有較大的彈性和擴展性。

本文認為“好房子”應該從消費者角度來定義，只有被廣大群眾普遍認可的房子才是“好房子”。“好房子”不能簡單理解為高端豪宅，也不能簡單理解為依靠大量使用昂貴材料建造的房子，用普通建筑材料、綠色建材加上先進建造技術同樣能打造出“好房子”，無論是住還是租，無論是普通住宅還是高檔住宅，只要符合“好房子”的內涵，都應該被認定為為“好房子”。

綜合各方意見，從消費者角度理解的“好房子”主要包括五個層面：產權要明晰、質量要優良、功能要可變、維修要方便、價值要持續。因此，如何在房子開發建設運營全壽命過程中全面融入消費者對這五個層面的意見就成為“好房子”的關鍵。

由于購房者普遍缺乏專業知識，對建筑內在的品質、性能指標等理解不深，對綠色建筑、超低能耗建筑等專業概念缺乏了解，因此，從消費者角度理解“好房子”必須加入政府和社會組織力量，才能真正引導開發商建設消費者需要的“好房子”。

1.產權明晰。明晰產權的要求來自業主或租戶在居住期間因為產權或使用權爭議引起的糾紛，政府相關機構應主動作為，在學習借鑒國內外先進理論和經驗的基礎上，創新完善產權和出租權相關規定。首先是在設計階段要確保住房專有部分所有權的明晰，例如衛生間要做到同層排水，避免對樓下住戶專有部分造成侵犯；對所有入戶管線的計量部位要放在專有部分之外；對相鄰戶之間共有墻體內避免開孔和管線；對空調、外掛太陽能等室外機部位要統一布局等等，目前對這些涉及產權方面的設計要求還沒有形成硬性規定，未來要推動這些要求進入設計規范，開發項目如果不能落實這些要求則不能進行竣工驗收；其次在使用階段，要制定相關使用規范，確保建筑的設計用途和使用用途保持一致，規范居住人、出租人正確行使使用權，避免對鄰居和承租方造成干擾，例如不能隨意變更長租房的租期和隨意提高租金、不能違規群租、不能隨意改變居住用途、不能隨意侵占公共空間、明確由于房屋引發的糾紛（例如高空拋物、外墻脫落等）涉及的權利人如何承擔責任等等。

2.質量可靠。質量問題是“好房子”的根本問題，要保證住房質量可靠耐久，除了嚴格政府監管外，還需要在開發運營全過程中引入消費者監督、第三方監督及保險機制。首先要強化消費者購房信息知情權和施工質量監督權，推動購房者對建筑過程進行監控，推動改變竣工驗收（法律規定）和交房驗收（合同約定）兩次驗收的現狀，推行“竣工即驗收，驗收即交付，交房即交證”，進一步擴大工地開放日、先驗房后收房、先驗房后竣工驗收、業主參與承接查驗、延長保修期限等強化購房者監督做法的應用范圍，倒逼開發商重視房屋的質量，否則房屋無法順利交付；其次是以居民急難愁盼的房屋質量問題為導向，標本兼治，在設計、施工、驗收等階段編制質量問題專篇，建立數字化平臺實時更新工程狀態，實時問題預警、實時協同處置，加強滲漏、裂縫、空鼓、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質量常見問題的整治，對易發常見問題主要防控措施的關鍵工序、關鍵部位的隱蔽工程，實行“舉牌驗收”并留存影像資料；最后是引入保險機制和房屋養老機制，全面推行房屋定期體檢和房屋質量保險制度，建立住房養老金制度，創新房屋公共維修資金歸集、使用方式，及時消除使用階段安全隱患，確保業主和承租方利益。

3.功能彈性可變。功能包括居住體驗和空間安排兩個方面，它來自市場供求兩方面的匹配，是市場競爭的結果。

“好房子”的居住體驗越來越側重于綠色低碳、健康智能、安全舒適等方面，對層高、聲、光、熱、濕、空氣環境、水質標準、綠色建材、智能設施設備等的要求一直在提高，尤其是對隔聲性能的要求尤為急切，在安全方面，要提供面對各類突發事件（自然災害、衛生防疫等）情況下的安全居住環境，例如，高層住宅陽臺、客廳等開窗較大空間應提高安全防護標準，可提高防護欄桿高度或安裝隱形防護網，在入戶處增設玄關，兼顧消毒衛生功能等。

“好房子”的空間安排越來越側重于功能復合和彈性可變。功能復合要求同時滿足社交和獨處功能、實現LDKB一體化設計、滿足休憩、娛樂、辦公、健身、交流等混合功能使用；彈性可變要求空間能夠滿足家庭人口數量和年齡（適老適幼）等變化、家庭對新增需求的變化等，例如，可以采用大開間結構體系保證分隔方式的多樣化，非承重墻采用便于安裝和拆卸的輕質材料等。

目前在預售制下，開發商只有在拿到預售許可證后，才能收取購房者費用，也就是說購房者參與開發活動是在房屋建設達到預售條件獲取預售許可證后，因此消費者只能通過用腳投票的方式表達自己對住房功能的意見（通過買不買現有戶型進行選擇），仍然無法主動參與戶型和功能創新（無法在設計階段參與，也就是定制化難以實現），但由于住房試錯成本太高（由于功能不符合市場需求難以吸引消費者造成爛尾或因為功能不全難以出租等），因此需要政府出臺相應的指導文件、向社會推出示范工程等，尤其是要強制推動綠色建材使用，鼓勵科研院所、行業協會、開發企業組建租購所需“好房子”研究實驗室或研究生產基地，探索研究“好房子”建筑使用技術，引導企業合理改進并提升相關標準，降低企業在功能提升方面可能出現的試錯成本，更好滿足消費者租購需求。

4.維修方便。由于房屋支撐體和填充體壽命不同，“好房子”需要改變填充體暗伏在墻體內導致后期難以維修的做法，實現支撐體和填充體部分分離或者全部分離，同時輔以數字化手段，實現部件部品、設備管線出現問題提前預警和及時發出維修更新信息等功能；同時完善開發商質量保修資金、住房年檢資金、住房保險資金、住房維修基金等配套支持制度。鼓勵開發商在施工階段提高工業化水平，將主體結構、建筑飾面、機電系統、裝飾裝修、家電家具辦公設施、標準化設備設施等集成到模塊化單元，構建模塊化建筑產品生產及建造技術體系，提高集成部品部件、集成廚房、集成衛生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻等成熟適用的裝配式模塊化技術應用比重，鼓勵開發商實現按需研發、按需組項、菜單購買，采用“大規模定制化家裝”模塊化精裝交付模式；施工、裝修采用可更換的模塊化組件可以極大地提高租購后期維修的便利程度。

5.價值持續。在房住不炒的主基調下，基于房子具有梯度消費的特征，房子需要具備長期價值屬性。住房的價值是住房本身加配套的綜合體現，很多房子質量很好，但屬于收縮性城市范圍，價值可能會接近于零。因此要實現房屋價值可持續，就需要房屋保持一定的流通性，目前很多城市推出了帶押過戶的政策，支持住房的合理置換，二手房交易、一手房和二手房之間的聯動交易等成為存量市場住房流通的常態，住建部也提出要建立房屋的體檢和保險等制度，致力于提升住房的存續時間和存續價值。要保持住房流通性，就需要形成產業、人、住房需求的良性循環，需要在人口流入城市和區域加大存量“好房子”和增量“好房子”供應，滿足租購需求；而在人口收縮區域應減少新增供應，同時加大對存量房的改造力度。通過以上做法，實現住房供求基本平衡，促進住房保持合理流通性，延長住宅使用壽命、穩定住房存續價值，促進房屋價值可持續。

因此，“好房子”需要以消費者急難愁盼問題為出發點，在嚴格落實現有規范要求的基礎上，填補現有規范的空白點，適當提高某些條款的標準，在成本和品質、當前需求和未來需求之間進行平衡，真正實現作為家庭重要資產的房子能夠可持續使用和資產價值可持續存在。

二、從“好房子”到“好小區”

好小區是人們對好房子需求的自然延伸，其本質是完善小區居民的生活配套設施和服務，實現鄰里和諧。隨著人們生活內容的豐富化，按地理位置進行封閉的小區越來越難以滿足人們的現實需要，和諧、彈性、參與共享成為新的趨勢。

和諧是小區存在的根本，好小區在滿足成立條件的情況下，需要100%同意成立小區業主委員會，小區內部居民較多，公共空間、公共設施、公共服務需要每位居民共同守護，業主委員會需要發揮更大作用：不僅要督促物業服務企業保質保量完成合同要求，還要積極配合社區紅色黨建要求，化解居民內部矛盾、居民和物業之間矛盾、居民和城市管理部門之間的矛盾等，組織小區居民參與公共活動，不斷增加小區社會資本，建設和諧小區。

彈性要求小區在滿足規劃要求的必備配套設施和服務的基礎上，根據小區人群的特點及建成時間，以數字化、綠色健康、便利舒適為底色，動態調整建設配套設施和服務重點。對老舊小區來講，關鍵是補短板，例如，加裝電梯、配置停車位、充電樁、完善一老一小服務設施等等；對于年輕小區來講，關鍵是完善公共交流空間、健身設施和智能化設施、提高綠地占比等；對于新建小區來講，要做好前期策劃，配套適當超前、適當留白，例如，增設住宅本體用作結構外景觀平臺、增設公共空間使用的架空層、增設風雨連廊、地下車庫全部預留充電設施、集中配置垃圾收集點、寵物糞便收集點等；對于長租為主的社區，要根據年輕人的需要集中配建公共交流區域、健身區域、智能化配套設施等，滿足年輕人對社交、智能等方面的需要；最后要建立針對所有小區建筑的體檢、養老和保險制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

參與共享要求小區改變封閉現狀，適度對外開放，封閉小區在疫情期間起到了非常大的作用，對控制疫情蔓延做出了較大貢獻，但并不代表封閉小區是未來的趨勢，打破封閉、參與共享成為新時代的新要求。首先，小區要融入城市，小區與城市界面的接觸點越來越多，例如，小區會出現預留落客空間、預留訪客車位、快遞車位、快遞存放區域、增設停車場等新的空間需求，這些空間不可避免地要和城市進行交叉，例如，未來的適老化、無障礙設置，也會更多地和醫院等醫療機構進行對接；例如，目前的城市靜態停車系統，允許小區車輛在一定時間內停放于公共道路，實現城市基礎設施和小區內部需求之間的共享等。同時，社會對小區內部配套開放共享的要求也在提升，例如，小區建設面向社會公眾開放的小型開放綠地（口袋公園），并設置垃圾箱、休閑座椅和燈光照明等設施，并不得以圍墻封閉（試點城市取得了較好的效果）等；社區、商場、廠家等也希望進小區利用小區內部資源開展宣傳、推介產品等。

三、從“好小區”到“好社區”

社區是由多個小區構成的居民自治區域，是我國基層自治制度的代表，好社區的核心是要實現好小區1+1＞2的效應，建設滿足居民生活需求為核心的五分鐘、十分鐘生活圈，打造完整社區，建立整合小區之間資源和小區內部資源為主的綜合治理體系，提升社區居民的滿意度。

首先，要推動社區和小區信息共享，實施黨建引領，推動物業服務企業和業主委員會積極融入街道社區，提高物業服務的協商性。促進物業管理和城市基層民生服務的有序銜接，推動共管共治、共建共享；在智慧城市建設中留有與小區對接接口，推動小區建設智慧化物業服務平臺，支持小區業主委員會、物業服務機構將小區基礎數據、安全報警信息、社區輿情等數據及時上報，把由物業問題引發的各類矛盾盡量在小區內部化解，不能化解的由社區聯合有關部門聯動解決，共同創造社區和諧鄰里環境。

其次，以市民生活需求為導向，落實完整社區和五分鐘生活圈要求，一方面要整合小區間綜合配套資源，充分挖掘社區內外存量資源為重點，補齊或提升教育、養老、醫療、公共服務、商業等配套設施，在老舊小區改造或城市更新中要推動房地產開發商在有條件的社區集中布局、集中建設社區綜合服務中心，提供文化活動站(含青少年、老年活動站)、老年人日間照料中心(托老所)、社區衛生服務站等公共配套設施；集中建設社區商業中心，集中滿足社區居民購物娛樂餐飲等需求。另一方面要推動小區內部資源跨小區互助互享，例如，推動小區內部幼兒園、健身設施、公共交流空間等，實現跨小區共用。

四、從“好社區”到“好城區”

從好社區到好城區，就是要把城市建設納入考慮范圍，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，實現安居基礎上的樂業，這和房地產開發企業積極轉型為城市建設與服務供應商的戰略不謀而合，要通過稅收減免、財政補貼、用地支持、金融支持、價格調控等方式鼓勵房地產企業參與城市社區建設和更新改造，發展長租房、辦公、商業、養老、教育、醫療、新型產業地產等城市建設配套領域，引導房地產企業向城鄉建設服務商轉型，把房地產短期開發機制變成促進城市發展的長期服務機制。

首先，在城市增量領域，要圍繞都市圈和城市群一小時交通圈、生活圈和產業圈建設，踐行人房地錢企掛鉤機制，科學測算租購用地需求規模，合理布局生產和生活區，以產帶人、以人定需、以需定供（社區建設），以供帶城，以城促產，實現城市建設和社區建設良性循環。在生活區集中建設完整居住社區、未來社區滿足剛性需求和改善型需求、因地制宜發展保障性住房（含公租房、保障房、共有產權房、人才房等）社區滿足中低收入群體和各類人才居住需要；在生產區集中建設配套齊全的居住類長租房社區滿足租賃需求；持續推進開發項目全生命周期應用BIM集成技術，探索數字城市孿生共建新模式。

其次，在城市存量更新領域，一是要完善城市體檢機制。一方面要在城市建筑、市政基礎設施、城市部件、綜合管廊、綠地公園、交通道路、公共設施中統籌安裝各類智能感知設施，為數字城市建設奠定基礎；另一方面要積極推進現有城區內既有建筑使用階段的節能減排，在對建筑外圍護結構進行節能改造基礎上，開展建筑物供暖空調、給水排水、電氣和智能控制系統、可再生能源系統的綜合能效調適，不斷提高能效管理水平。二是要創新地建立多個社區聯合運作的片區綜合更新開發機制，在充分論證和合理劃定片區綜合開發邊界的基礎上，推動突破土地權屬和用途界限，實現片區內多個社區資源配置和產出效益統籌，實現社區更新和城區更新建設一體化設計、一體化開發，融合規劃設計、開發建設、產業策劃、土地儲備、運營管理全過程，在片區內部建立產業開發、物業運營、公共項目投入的協同發展機制，提升改善基礎設施和公共服務投資產生的效能，助力城市高質量發展。

要推動建立生產區和生活區之間的職住動態平衡機制，根據城市或地區產業發展帶動的租購需求變化，允許社區內部或社區之間不同功能用途的土地進行合理的功能轉換：可以在租賃需求旺盛地區允許社區存量非住宅建筑合規合法轉為租賃住房，也可以在住房需求旺盛地區允許社區租賃住房合規合法轉為住宅用房，引導租購住房價格保持在合理區間，保持社區居住成本和產業生產成本之間的動態平衡，以各類好社區建設促進好城區建設，推動產城融合發展。

要推動實現各類租購社區人群在城市公共服務方面享有同等權利，通過推進按照身份證和常住人口數量確定公共服務需求，逐步取消教育、醫療、基礎設施等公共服務供給和戶籍制度掛鉤的做法，逐步補齊社區及城區公共服務短板，提高城市綜合承載和資源優化配置能力。

五、結語

隨著我國經濟發展進入新階段，人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，通過研究從“好房子”到“好城區”的演進路徑，為房地產業新發展模式提供可行路徑，推動房地產業深入參與城市建設，助推安居基礎上的樂業，實現城市高質量發展。

同時也要看到，“四好”建設的實現路徑并不是簡單的線性遞進關系，在城市發展的不同階段其建設重點也有所不同，例如對城市老城區而言，由于基礎設施比較齊全，“好房子”“好小區”建設及更新改造顯得更為重要；而對于新城區而言，“好房子”和“好小區”可以在規劃設計源頭進行發力，但“好社區”“好城區”建設需要的時間比較長，是“四好”建設的短板，因此顯得更為重要。

說明：本文系山東省住建廳課題（項目編號SDZJ21000120221127）的階段性研究成果。