房地產企業土地增值稅稅務風險及防控措施

沈達／文

隨著我國城市化進程的加快和經濟的快速發展，房地產行業已經成為推動經濟增長的重要力量。然而，隨著市場環境和政策的變化，房地產企業面臨著越來越多的土地增值稅稅務風險。為應對不斷變化的市場環境，有效防控風險，房地產企業須采取相應的措施，積極關注市場動態和政策變化，及時調整經營策略和財務規劃。通過這些措施，房地產企業可以更好地管理稅務風險，增強穩健性和競爭力。基于此，文章針對房地產企業土地增值稅稅務風險及其防控策略展開探討。

我國高密度的人口和有限的土地資源，以及市場對剛需住宅的大量需求，加劇了房地產行業的競爭。為規范市場交易秩序，防范房地產泡沫經濟風險，國家出臺了多項政策，如“房住不炒”“三條紅線”等，進一步壓縮了房地產企業的利潤空間。行業報告顯示，自2021年下半年起，我國房地產市場持續“降溫”，房產成交量同比與環比均呈下降趨勢，庫存消化已成為房地產企業當前面臨的主要問題。由于存量房占用了企業大量資金，因此房地產企業必須從成本入手，關注稅務成本，采取有效的方式清算和籌劃土地增值稅，規避納稅義務履行風險，為庫存周轉和資金回流奠定基礎。

房地產企業土地增值稅征收現狀及稅務風險管理的作用

征收現狀

房地產企業土地增值稅征收現狀較為復雜。一方面，隨著國家對房地產市場的調控和稅收政策的不斷更新，土地增值稅的征收標準和方式也在不斷變化。另一方面，由于房地產企業的經營特點和涉稅業務的復雜性，因此征收土地增值稅的過程中存在一些難點，如土地增值稅的征收標準不夠明確，不同地區、不同項目的征收標準存在差異，導致企業難以準確計算應納稅額。同時，涉稅項目的核算難度較大，特別是一些大型房地產項目，開發周期長、涉及面廣，給涉稅項目的核算帶來了很大的困難。此外，隨著房地產市場的波動和政策的調整，土地增值稅的征收政策也經常發生變化，給企業的稅務管理帶來了挑戰。為解決這些問題，房地產企業要加強與稅務部門的溝通與合作，及時了解最新的稅收政策，并做好稅務籌劃工作。同時，要加強對涉稅業務的內部控制和管理，提升核算的準確性和及時性。

稅務風險管理的作用

首先，有效的稅務風險管理可以幫助企業嚴格遵守稅務法規，避免因違規行為而導致的罰款和聲譽受損問題，主要通過加強內部控制、合規培訓、定期自查等方式實現。其次，通過合理的稅務籌劃，企業可以優化稅務結構，降低稅負，提高經濟效益。例如，企業可以通過合理利用稅收優惠政策、優化資產配置、合理安排開發進度等方式降低土地增值稅的支出，提升企業的盈利能力。最后，有效的稅務風險管理可以提升企業的信譽和聲譽，為企業的長期發展奠定良好的基礎。

房地產企業土地增值稅稅務風險

缺乏對稅收政策的了解

缺乏對稅收政策的了解表現在以下幾個方面：第一，企業對土地增值稅的征收范圍、稅率、扣除項目等規定存在誤解，導致計稅依據不準確，甚至可能因漏報或少報稅款而引發稅務風險。第二，企業對國家稅收政策的變化和調整不了解，從而在稅務處理上出現問題。第三，不同地區、不同項目的土地增值稅征收政策可能存在差異，企業如果缺乏對當地稅收政策的了解，就可能面臨稅務風險。

銷售收入確認不準確

由于房地產項目的開發周期長、交易金額大，且銷售收入確認受到諸多因素影響，如合同簽訂、收付款方式、房地產過戶等，因此銷售收入確認的準確性對企業稅務風險具有重要影響。具體而言，銷售收入確認不準確表現在以下幾個方面：第一，企業未按照合同約定及時確認銷售收入，導致延遲納稅或漏稅。第二，企業對銷售收入的計量不準確，導致應納稅額計算錯誤。第三，在房地產交易過程中，企業通過陰陽合同、虛假合同等不正當手段規避稅收，導致銷售收入確認不真實。

票據憑證不規范

第一，企業在土地增值稅申報中使用的票據憑證往往缺乏統一的標準和規范，憑證的格式、內容和保存方式存在差異。這種不規范性可能導致混淆和錯誤，使稅務部門難以準確核查和審計企業的納稅情況。第二，企業的土地增值稅憑證缺乏必要的明細信息，包括相關交易的具體日期、金額、參與方等信息，難以明確追蹤和核查涉及土地增值稅的交易，增加了潛在的稅務風險。第三，在一些情況下，企業未能提供完整的憑證，或者出現憑證遺失的情況，可能導致稅務部門的質疑和審查，也可能使自身在稅務申報中存在遺漏或錯誤。

項目扣除不符合規定

一些房地產企業錯誤地將不符合規定的支出項目列入土地增值稅的扣除范圍，從而導致不合規的稅收優惠或減免，如不合理的裝修費用等。一些房地產企業的項目扣除憑證和申報往往缺乏準確性，包括未提供足夠的相關文件和信息，或存在模糊的項目描述等，從而導致稅務部門對企業的項目扣除進行審查，增加了稅務風險。一些企業濫用土地增值稅稅收政策，試圖將不符合規定的支出合法化，從而減少應繳的稅款，這種不當獲益的行為違反了稅法規定。一些房地產企業通過不符合規定的合同安排來規避土地增值稅，如虛構或操縱合同的金額和條件，這勢必引發稅務部門的調查和法律訴訟，對企業的聲譽和財務狀況造成不利影響。

清算報告審核標準不一致

清算報告審核標準不一致是引發房地產企業土地增值稅稅務風險的一個重要因素。由于土地增值稅的清算涉及復雜的計算和扣除項目，以及對涉稅事項的審核和判斷，因此清算報告的審核標準不一致可能導致稅務風險增加。具體來說，清算報告審核標準不一致主要表現在以下幾個方面：第一，企業可能對清算報告中的計稅依據、扣除項目、優惠政策等的審核標準不一致，導致稅務處理出現偏差。第二，企業可能對涉稅事項審核和判斷的標準不一致，如對房地產轉讓收入的確認、成本的分攤等審核標準不一致。第三，不同地區、不同項目的土地增值稅清算政策可能存在差異，企業如果對不同項目的清算報告審核標準不一致，那么也可能導致稅務風險增加。

房地產企業土地增值稅稅務風險成因

增值稅制度存在缺陷

第一，土地增值稅稅率較高，且采用累進稅率制度，導致企業應納稅額的計算較為復雜。高稅率使企業在土地增值稅清算過程中面臨更大的壓力，同時提升了企業的稅務處理難度和成本。此外，累進稅率制度使企業在不同開發階段和不同地區面臨的稅負存在差異，進一步增加了企業的稅務風險。第二，土地增值稅的扣除項目規定較為煩瑣，且不同地區、不同項目的扣除標準可能存在差異，給企業的稅務處理帶來較大的困難。企業在計算土地增值稅時要詳細核算開發成本、費用等，并按照規定扣除。如果企業對扣除項目的規定不了解或核算不準確，就可能導致扣除金額不準確，增加稅務風險。第三，土地增值稅的稅收優惠政策相對較少，且不同地區、不同項目的優惠政策可能存在差異，導致企業難以充分利用稅收優惠政策降低稅負。盡管國家對房地產行業制定了一系列稅收優惠政策，如對普通住宅免征土地增值稅等，但這些政策并不能完全滿足企業的實際需求。

增值稅征管不合理

在實踐中，一些稅務部門對土地增值稅的征收管理存在一些不合理的問題，這給企業帶來了額外的負擔和風險。第一，增值稅征管中存在“一刀切”現象，即不分地區、不分項目的實際情況，采用統一的征管標準。一些項目在開發前期已經實現較高的增值額，但由于缺乏相應的扣除項目，因此應納稅額較高；而另一些項目在后期開發階段實現了較高的增值額，但由于前期已經享受較多的扣除項目，因此應納稅額較低。這種不合理的征管方式會給企業帶來稅務風險。第二，稅務部門對土地增值稅的征收管理缺乏專業性和透明度。一些稅務部門對土地增值稅的計算和審核標準存在不明確、不透明的情況，導致企業在計算應納稅額時存在不確定性和風險。第三，稅務部門對土地增值稅的征收管理缺乏有效的協調機制。土地增值稅是一種地方稅種，但一些地方稅務部門之間缺乏有效的協調機制，導致企業在不同地區的稅務處理存在差異和不公平的現象。這種問題不僅會提升企業的稅務處理難度和成本，還會增加企業的稅務風險。

房地產企業內部問題

房地產企業內部問題是引發土地增值稅稅務風險一個重要的原因，包括財務管理不規范、員工缺乏稅務合規意識、憑證管理不當、內部控制機制不完善等，這些內部問題可能導致企業在稅務申報中出現不合規操作，增加納稅風險。例如，某房地產企業因內部財務管理不規范，未能及時核對和記錄相關交易憑證，在土地增值稅申報中出現了嚴重的憑證不一致和遺漏問題。稅務部門在審查時發現，該企業未按照法律規定申報所有應納稅款，導致其面臨重大稅務風險和罰款。這個案例說明了房地產企業內部問題是引發土地增值稅風險的一個重要因素，強調了加強內部財務管理和增強稅務合規意識的重要性。

房地產企業防控土地增值稅稅務風險的措施

政府層面

政府應采取以下措施防控房地產企業土地增值稅稅務風險：第一，調整預征率。政府可以通過調整土地增值稅的預征率來控制房地產企業的稅務風險。根據房地產市場的變化和政策的調整，政府可以適時提高或降低預征率，以保證企業健康發展。第二，確定合理的清算時間。清算時間對房地產企業的稅務風險具有重要影響，政府應結合項目開發周期和相關政策規定，確定合理的清算時間，讓企業有足夠的時間進行稅務籌劃和核算，以降低稅務風險。第三，完善項目認定流程。政府應建立健全土地增值稅項目認定流程，確保企業符合相關稅收政策和法規。通過嚴格的審核和認定，可以避免企業因項目認定錯誤而產生稅務風險。第四，加大征管力度。政府應加大對房地產企業土地增值稅的征管力度，嚴格打擊各種偷稅、漏稅行為。同時，加強對企業的指導和培訓，增強企業的納稅意識，提高企業的風險管理水平。綜上所述，政府應從預征率、清算時間、項目認定、征管等方面采取措施，以降低房地產企業的土地增值稅稅務風險。

行業層面

在應對房地產企業土地增值稅稅務風險方面，行業協會和中介機構的參與，發揮著至關重要的作用。第一，行業協會可以發揮其專業性優勢，制定土地增值稅申報合規指南，提供企業明晰的憑證管理和稅務申報標準，這樣有助于避免常見的稅務風險。此外，協會還能組織培訓和研討會，提高企業員工對稅務合規的認識，提供寶貴的教育資源。第二，會計師事務所和稅務顧問等第三方，能夠為企業提供專業的稅務合規咨詢和審計服務。通過定期的稅務審計和合規檢查，能夠幫助企業發現和糾正潛在問題，從而降低稅務風險。此外，行業協會和中介機構也可以促進信息共享和合作，確保最佳實踐在整個行業內傳播。通過案例研究和成功經驗的分享，企業可以學習如何更好地管理土地增值稅稅務風險，避免不必要的問題。第三，行業協會在與政府、稅務部門溝通中起著橋梁作用，能夠幫助政府更好地理解房地產企業面臨的具體稅務問題，有助于制定更合理的稅收政策。

企業層面

房地產企業可以采取以下措施防控土地增值稅稅務風險：第一，發票管理。企業應建立嚴格的發票管理制度，確保發票的申請、使用、存檔等環節規范和準確。特別是在與供應商、客戶的交易中，應索取并保存好相關發票，避免因發票問題而產生稅務風險。第二，人員培訓。企業應加強對稅務人員的培訓，增強他們對土地增值稅法規和政策的理解和掌握能力。通過定期的培訓和學習，稅務人員可以更好地理解和處理復雜的稅務問題，降低因人員素質不足而導致的稅務風險。第三，稅收籌劃。企業應根據自身的業務特點和實際情況，進行合理的稅收籌劃。通過合理的投資、經營和管理方式，降低土地增值稅稅負，同時遵守相關稅收政策和法規，避免因稅收籌劃不當而導致的稅務風險。綜合而言，房地產企業應從發票管理、人員培訓、稅收籌劃等方面采取措施，以降低土地增值稅稅務風險，確保自身穩定、健康發展。

房地產企業要關注政府政策、市場動態、經營策略、財務規劃等多個方面，以應對不斷變化的市場環境和土地增值稅稅務風險。通過建立發票管理制度、加強人員培訓、進行合理的稅收籌劃等措施，企業可以降低稅務風險，增強穩健性和競爭力。同時，政府要加強監管和規范市場秩序，為房地產行業的健康發展提供保障。未來，隨著經濟環境和市場需求的不斷變化，房地產企業要不斷調整和優化經營策略，以適應市場變化，實現可持續發展。