以建筑設計理論視角在商業園設立診療機構招商案例研究

本文運用建筑藝術設計理論視角，結合 “物業五大行”關于 2023 年上海上半年商辦項目成交情況報告，揭示醫療大健康項目在地區級商業園區的招商案例。“新奇特”的視角和「建筑·招商」前、后道原本并無抗性的要素，成為跨界思維招商的新一輪熱度。

綜述

招商導入優質項目像「拉窗簾」一樣循序漸進，評判和論述點一個接一個呈現出完整論述。而恰恰建筑藝術設計理論也以此工作方法為原點。每個招商過程都是「嶄新的」，而且開始起步都是「不雅致」和「不連貫」的。信息的多元，表面現象的迷惑，是最初接觸項目都會有一種迷失。

方法

1、項目選擇擬采用「領結 Bow-Tie」風險管理分析法，對醫療大健康項目落位進行「直接（間接）原因～事件～直接（間接）結果」分析，重點以研究婦科醫院、康養中心及德國 B 品牌透析診療中心等三個較為成熟的招商項目為案例，得出相關結論。

2、結合上述研究方法、采用以價值觀為基礎的決策。因為在談項目涉及較大不確定性，項目客戶方并未能全面承諾病患輕重來源和術后恢復情況，對于重大影響評估，也會基于集團組織的價值觀，報「三重一大」決策會通過而進行的決策。

3、結合運用建筑藝術設計理論導入研究課題的視角，突出項目落位的綜合考慮和長足發展運營的亮點。

文獻回顧

因時間和篇幅有限，相關文獻相關契合度并不高，總體文獻停留在政府招商局等政策層面，考慮財政扶持等強心針角度較多，缺乏對企業切口的剖析研究和深挖。

案例討論

地區級商業園區 SL 灣（項目名稱）簡況

森蘭社區規劃總面積達6.01平方公里。利用強大的國際貿易產業基礎，集聚融合各國生活方式的創新商業。外高橋集團股份規劃有約75萬方商業商務區。從生態健康與運動等方面出發，規劃綠化和水域總面積約3.34平方公里，相當于近2.5個世紀公園；區域內還將打造配套設施的綠地。國內外優質教育配套的引進，也讓板塊的教育資源成為了另一個優質人才的聚合軸心。

對于地區級商業園區（中心）的界定：

在最新發布的《上海市商業空間布局專項規劃（2022-2035年）》中提出，上海將形成“國際級-市級-地區級-社區級”4級商業中心。

地區級商業中心次于上述市級中心，指服務于本區域及周邊區域的消費人群，以滿足區域內購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動等綜合消費為主要功能。本次規劃共確定45個地區級商業中心，其中主城區31個，主城區外14個。本文研究的地區級商業園區 SL 灣在上述規劃內。

SL灣目前已經引入的園區客戶包括：

已入駐企業包括：某生物技術公司總部（除研發實驗室）、某機械亞洲方案中心總部、湖南某國企商用智能汽車研發總部、互聯網孵化MNC機構、餐飲健身等。醫療大健康類項目在談包括某康養項目、再生殖中心專科醫院、透析中心等。目前尚有空置面積約25000方。

采用「領結 Bow-Tie」風險管理分析法，對醫療大健康項目落位進行分析：

1.婦科醫院：

東京 K 女子醫院上海院（再生殖專科）是目前國內唯一一家具有輔助生殖資質的外資獨資醫院。醫院嚴格按照日本總部的醫療標準，通過優化整合輔助生殖一系列相關技術和提供一站式貼心的醫療服務流程為患者實現“低藥物費用、低副作用、低并發癥和高卵子利用率、高胚胎質量、高舒適度、高成功率”的個體化治療。

表1、婦科中心項目

直接（間接）原因 事件 直接（間接）結果

1、上海輔助生殖醫療環境稀缺

1.1 人口現狀

1.2 營商環境

1.3 衛健委直管（全國唯一）

1.4 增加營業點流程復雜（獲批可能性極小） 婦科醫院自貿區外分院

（全國首家輔助生殖醫院及社區醫療服務項目） 1、服務范圍

1.1、患者群體

1.2、高品質臨床醫療服務

1.3、以患者為中心長期持續關懷

2、浦東新區市場基礎

2.1、唯一外資牌照（自貿區標桿）

2.2、國際競爭力

2.3、醫聯體病人轉送機率高

2.4、東京總院長專利供給

2.5、自貿區專項補貼

2.6、擬租賃物業得房率低，低效

2.7、自貿區內物業保留，持有租金成本翻幾倍增長

2.8、醫廢處理裝置占用公共資源 2、服務理念

2.1、先進醫療管理服務理念

2.2、國際化醫療服務

2.3、輔助生殖前期病程管理

3、專業化

3.1、患者選擇

3.2、擴大當地服務半徑

3.3、協助當地再生殖醫術水平質量提升

4、服務社區、企業愿景、未來外資轉民營國內獨資

結合風險分析發現：自貿區外分院資質審批、租金承受、環境評估、房屋改造等將成為主要項目引進落位風險點，有待進一步討論決策。

2.康養中心：

國資控股并擁有市級「康養」營業牌照的 2 張，醫保消費，公建民營為多，單個床位要求 45 平，主要面向骨科、腦康復、腦梗等病員，需要配置 P-CT 和高壓氧艙等設備。與三甲醫院醫聯體通道順暢。

SL 灣北區約 12000平方小獨棟離居民區較遠，相距約 1 公里以上，用電等配套符合標準。暫存醫廢有定點落位，在商務條件相互妥協之后，項目選址符合預期。

結合風險分析發現：康養護理病患群體的選擇、租金承受等將成為主要項目引進落位風險點，有待進一步討論決策。

3.德國B品牌透析診療中心：

（1）公司介紹及項目設想

德國B公司在中國發展近15年，注冊在上海外高橋自貿區， 2022年度上繳各項稅收超過人民幣1.5億， 2023年銷售額16.1億，復合增長比例將超過17.1%。該公司一直希望擁有自營B品牌的社區診療中心，提供以透析為主的門診及治療服務。

在SL區域的診療中心功能設計上，考慮“血液凈化+綜合門診+…”，力爭成為日間診療專家。擬分為四個功能設置：血液凈化治療、慢病門診、腎病門診、傷口護理。

該項目將是德國B品牌首家在華自營院外獨立診療中心，在透析領域將樹立標桿效應。

（2）該品牌深圳服務經銷商考察情況

根據國家血液透析政策規定，社區化獨立透析中心10公里范圍內要有具備急性并發癥救治能力的二級以上綜合醫院。本項目10公里內擁有上海長海、上海新華、上海市七院等三甲綜合醫院。

SL商業園招商團隊前往深圳考察BLBR血透中心項目（系德國B品牌在深圳的服務經銷商），選址的深圳服務商在市區龍華區辦公樓2層，同層鄰居是一間藝術類培訓機構。考察發現，項目所需的環評、報建、醫廢處置、電力配置等均符合要求。

（3）以上海新華醫院為例的院內腎臟內科血液凈化診治部

筆者又進一步了解以新華醫院為例的院內透析項目情況，新華醫院血液凈化診治部位于新華醫院急診綜合大樓10樓，為原新華醫院腎臟內科血液透析室，血液凈化診治部內所有應用的透析器、血濾器以及透析管路等均為一次性耗品，擁有監護儀、微血管血糖儀等設備，最大程度地保障血透患者的生命安全，提高了透析質量。目前每年開展各種血液凈化治療25000余例次，并以平均每年30%的增長率上升，在上海處于領先的地位。但院內透析中心屬于科室管理，沒有自主權，更沒有選擇病人的權利。從這個角度看，獨立的診療機構和透析中心將為成為合理必要的補充形式而存在。

4、服務社區、企業愿景

結合上表風險分析發現：院內的透析項目屬于科室管理，受制于醫院統籌管理，缺乏自主，病員轉換非常被動，病員質量較差。而透析中心獨立診療中心資質審批、租金承受、環境評估、房屋改造等將成為主要項目引進落位風險點，有待進一步討論決策。

（3）以美國、日本、新加坡為例的透析服務行業發展與機構經驗：

美國：據費森尤斯集團2021年市調報告顯示，美國透析服務機構中99%為私營性質，由私人腎科醫生或公司提供服務。基本實現公平和一致的質量結果，由三方面原因使然：美國醫療保險部門僅為患者提供高質量透析服務的機構按績效付費；美國腎臟數據公開透明記錄信息詳盡服務質量完善；行業不斷整合已形成標準化統一化服務，并改善患者治療過程的體驗和生存結果。

日本：根據日本透析學會調查報告顯示，2020年日本每363名國民中有一名慢性透析患者。患者仍以血液透析為主，社會辦透析中心比例高，均以醫院形式存在。很多患者進行透析治療，不影響正常工作和收入。日本是世界上透析患者存活率最高的國家，“嚴格遵守程序、低死亡率、高生存質量、高營養指標、低住院率、低并發癥發生率”（透析預后與實踐模式研究，DOPPS）。

新加坡：新加坡大多數HD患者在志愿福利組織經營的透析中心（VWO）接受治療。新加坡極其重視患者體驗護士給腎友安排空調恒溫、播放音樂、適度運動帶領、發放餐食、還提供“伙伴計劃”、“職業康復計劃”等。

擬采用以價值觀為基礎的決策：

流程一般包括：招商項目經理評估考察項目、在授權商務條件下進行談判、出報價（初級報價含租金、物業服務等費用）、上報招商備案信息完整介紹項目難點重點和優勢、招商部門負責人審核建議下一步或放棄或推進的行動計劃、同步上報分管招商領導。根據國資委要求和授權管理辦法，涉及商務條件讓渡、免租期突破、支付方式和裝修補貼申請等涉及項目重要性的，同步黨委“三重一大”會議決策。

初步結論及研究不足

初步結論

1.近期市場信息情況：

結合2023年上半年上海商辦項目成交情況觀察，2023年商業園及商辦市場租賃市場出現四大變化，加劇市場競爭：分別是“搬遷無序、內資回家、外資嚴控、政府下場”。

“搬遷無序”：上半年企業項目商辦搬遷路徑呈無序狀態。“內資回家”：泛金融企業如險資集團、互聯網金融頭部企業，回歸自建辦公基地、購置辦公樓等方式。

“外資嚴控”：外資企業縮小租賃面積，預算縮減、選擇原租賃樓宇縮租或從核心商圈外遷； “政府下場”：市區各級政府聯合街鎮招商中心加大招商力度，具備策略工具包，運用各種方式強化助推轄區內寫字樓及商業園去化。

整體上半年市場環境觀察，因宏觀金融政策收緊，區域優質寫字樓凈租金慘遭腰斬，降幅超過50%。疫情重創后經濟低迷，大部分行業受挫，空置物業加劇。企業選址觀望氣氛濃厚，各地區政府拼財力扶持的手段難以長久。區域環境對于SL商業園沖擊，可謂喜憂參半。一方面蓄客情況良好，項目擇優入駐。另一方面，市場低迷，租金回報大幅下降，客戶對租金外商務條件要求更為具有挑戰（免租期、裝補、配套、水電煤三通開戶減免等）

2.本案例觀察和研究方法得出的初步結論：

結合決策會議根據權重參考打分（分值計算略），研閱本案例研究方法考慮的風險把控，鑒于婦科醫院、康養中心、透析中心幾個項目的綜合考慮，擬應對的招商策略分別為：

（1）婦科醫院：藝術性、格調、優化提升漸強，政治經濟因素正向，商務條件不具備優勢，償付能力和未來發展薦優，權重總分1.4，排序2。項目暫行考慮待市、區衛健委和自貿區管理局政策意見一致后，再行推薦相關物業。婦科醫院項目暫緩。

（2）康養中心：格調與周邊兼容性好，政經因素正向，償付能力和復制效應漸強。權重總分1.0，排序3。項目商務條件略差，病患被動選擇較多，特需病房有私密要求，希望靠近居民區。項目暫行推薦至SL園區一城市更新酒店位置，擬請區決策會議與市衛健委達成一致獲取康養牌照后進一步落位。

（3）社區透析中心及診療中心：新奇特和優化提升漸強，政經滿足并符合國資委要求，租金回報物業服務承受力相對堅挺，償付能力和未來發展達標，成為SL商業園首家診療中心后，全國標桿示范效應極強。權重總分2.8，排序首位。

綜上考慮，將優先選擇透析中心作為備選項目，全力推進，年內落位，談定商務條件后盡快簽署相關文件，落實一系列租賃需求，層層遞進，明年擬申請開業。

研究不足

因時間緊迫、文獻不足、研究方法趨于傳統，本案例還有很多不足之處，對未來案例分析型論文著述有實踐探索的作用。有待下一步通過更多研究方法予以補充更新。

尤其以建筑藝術理論視角觀察“建造-招商”的分析還過多停留在觀點理念本身，需要進一步求證實踐案例和由此帶來的商業綜合價值。

（作者單位：上海外高橋集團森蘭商運公司）