新市民住房需求與保障性租賃住房發展研究

【摘 要】保障性租賃住房作為政府提供的一種住房保障形式，在解決新市民住房需求方面發揮著重要作用。以四川省平昌地區為例，通過問卷調查和訪談等方式，分析了當地新市民的住房需求特點，評估了保障性租賃住房的發展現狀，并提出了相應的政策建議，以期為完善新市民住房保障體系提供參考。

【關鍵詞】新市民; 住房需求; 保障性租賃住房

【中圖分類號】TU984.12【文獻標志碼】A

0 引言

城鎮化是現代化的必由之路。改革開放以來，我國城鎮化率從1978年的17.9%提高到2019年的60.6%，城鎮人口達到8.48億人。在城鎮化快速推進過程中，大量農業轉移人口進入城鎮，成為“新市民”。據統計，2019年末全國農民工總量為29 077萬人，其中外出農民工17 425萬人［1］。新市民為城市發展注入了澎湃動力，但同時也面臨諸多困難和問題，尤其是住房問題十分突出。平昌地區位于四川盆地東北部， 是國家確定的18個集中連片特困地區之一。近年來城鎮化進程明顯加快。2021年，平昌城鎮化率達到40.62%［2］。目前平昌常住外來人口已超過10萬人，大部分從事建筑、服務等行業。大量新市民涌入，對住房提出了巨大需求。據不完全統計，目前平昌地區新市民約占常住人口的30%，其中租房居住的比例高達60%以上。然而，平昌地區當前的住房供應，尤其是保障性租賃住房供應，遠不能滿足新市民的需求，影響了城鎮化的質量和速度。 保障性租賃住房是政府提供的具有保障性質的租賃住房，主要面向收入較低的新就業大學生、產業園區員工等新市民群體，在解決其基本住房需求、促進就業創業、推動新型城鎮化等方面發揮著重要作用。大力發展保障性租賃住房，是破解新市民住房難題、提升城鎮化質量的必由之路。本文以平昌地區為例， 采用問卷調查、訪談等方式，在分析當地新市民住房需求特點的基礎上，剖析保障性租賃住房發展中存在的問題，提出相應的政策建議，以期為推動新型城鎮化高質量發展提供參考。

1 文獻綜述

國內學者對新市民住房問題開展了大量研究。高欣等［3］基于深圳市人居抽樣調研數據，分析了新市民從業分布和住房需求特征。李宇嘉［4］ 對國辦發22號文進行了解讀。張慎娟等［5］以工業城市柳州為例， 結合城市發展概況， 對以產業 工人為主的新市民群體對保障性租賃的需求進行調研， 分析工業城市新市民群體住房的基本特征及需求意向， 得出保障性租賃住房需求的影響因素。任榮榮等［6］基于中國家庭追蹤調查數據（CFPS）和人口普查數據研究，提出現階段我國保障性租賃住房的發展思路。

綜上所述，現有研究主要集中在分析新市民住房需求特點、保障性租賃住房發展現狀等方面， 但尚缺乏將二者結合起來、立足縣域尺度的實證研究。本文試圖彌補這一不足，以平昌地區為例，深入剖析新市民住房需求與保障性租賃住房的供給矛盾，提出有針對性的政策建議，以期豐富相關研究，為推動城鎮化高質量發展貢獻智慧。

2 平昌地區新市民住房需求分析

2.1 基本情況

為深入了解平昌地區新市民的住房需求，課題組于2022年3-4月開展了問卷調查，在平昌主城區、產業園區等地隨機發放問卷1 000份，回收有效問卷963份。調查結果顯示：

（1）租房群體龐大。在受訪新市民中，租房居住的比例高達63.5%，自購住房的僅占12.7%，還有23.8%的人居住在用人單位提供的宿舍。可見，租房是平昌新市民的主要居住方式。

（2）住房條件較差。受訪新市民的人均居住面積為15.3 m2，低于平昌城鎮居民的24.6 m2。其中42.3%的人居住在城中村、棚戶區等非正規住房中，住房質量和配套設施亟待改善。

（3）通勤時間較長。受訪新市民的平均通勤時間為38.5 min，遠高于平昌城鎮居民的18.4 min。一方面是就業崗位相對集中，另一方面是大部分保障性住房遠離主要就業區，給新市民通勤帶來不便。

（4）租金負擔較重。受訪新市民月均住房租金支出占收入的比重為28.2%，高于全國平均水平。近六成的人表示租金壓力較大，影響了生活質量。

2.2 群體差異

進一步分析發現，不同新市民群體在住房需求上存在明顯差異：

（1）年齡方面，18～25歲的青年群體傾向于租住單間，而26～45歲的中青年群體則更青睞套間或兩室一廳的戶型，對居住面積和居住環境的要求更高。

（2）職業方面，產業工人大多居住在工廠宿舍，而服務業從業者的住房選擇更為多元化，包括城中村、出租屋等。新就業大學生對住房區位條件和配套設施的要求更高。

（3）收入方面，月收入在3 000～5 000元的群體對租金水平最為敏感，而月收入5 000元以上的群體則更看重住房的品質和舒適度。

（4）婚姻方面，已婚人士尤其是有子女的家庭，對住房的居住面積、室內設施、小區環境等方面的要求普遍更高，而未婚人士則更看重租金價格和通勤便利性。

3 平昌地區保障性租賃住房發展現狀

3.1 總體情況

近年來，平昌地區大力發展保障性租賃住房。據統計，截至2021年底，平昌已建成各類保障性住房4 012套，其中公租房2 662套、保租房1 350套。從空間布局看，保障性租賃住房主要集中在平昌主城區東部和南部的城鄉結合部，大部分由政府投資建設或回購，少部分為企事業單位自持。 典型案例之一是平昌縣人才公寓，由政府投資建設，總建筑面積3.5萬m2，提供房源600余套，主要面向平昌產業園區的新就業大學生和技術工人，采取市場化方式運營，租金水平較周邊市場租賃住房低20%～30%。然而，由于區位相對偏遠，配套設施不完善，實際入住率不足50%。 案例之二是某企業自持的員工租賃住房，由企業自行規劃建設，總建筑面積1.2萬m2，可提供房源200余套，專門面向企業內部職工，采取內部分配方式，租金僅為市場價的30%～50%。得益于較低租金和較好區位，該項目實際入住率達到90%以上，深受員工歡迎。保障性租賃住房在一定程度上緩解了新市民的住房困難，但仍存在一些亟待解決的問題。

3.2 存在的主要問題

盡管平昌地區保障性租賃住房建設取得積極進展，但與新市民快速增長的住房需求相比，還存在不少問題和不足：

（1）總量嚴重不足。目前平昌保障性租賃住房存量不到常住人口的5%，遠低于全國平均水平，難以滿足新市民的實際需求。一方面是政府投入不夠，另一方面是社會力量參與不足。

（2）布局不夠合理。大部分保障性租賃住房集中在城鄉結合部，存在區位相對偏遠、交通不便、配套設施缺乏等問題，導致入住率普遍不高。同時，保障性租賃住房在空間布局上與產業園區、就業中心脫節，無法有效滿足新市民的通勤需求。

（3）管理機制不健全。在保障性租賃住房的準入、退出、運營等環節，還缺乏健全的管理機制。一些項目存在入住對象不精準、“候鳥式”居住現象突出、后期管理不到位等問題，影響了資源的合理配置和使用效率。

（4）租金水平偏高。盡管保障性租賃住房的租金普遍低于市場價，但與新市民的收入水平相比，仍有一定差距。近四成新市民承擔著較重的租金壓力，影響了生活質量，難以真正享受到“住有所居”。

4 政策建議

針對平昌地區保障性租賃住房發展面臨的問題，提出幾點政策建議。

4.1 加大保障性租賃住房供給力度

（1）調整住房發展規劃，提高保障性租賃住房建設比重。在今后一段時期，將保障性租賃住房建設作為住房發展的重中之重，在建設用地、建設資金等方面給予重點保障，力爭到2025年，保障性租賃住房占比達到8%以上。

（2）盤活存量資源，統籌利用閑置的公房、辦公用房、工礦棚戶區騰退用房等，通過置換、租賃等方式將其轉化為保障性租賃住房，提高存量資源利用效率。

（3）鼓勵社會力量參與保障性租賃住房建設運營。在政府主導的基礎上，積極引入企業、社會組織等參與保障性租賃住房的投資、建設、運營，完善風險分擔機制，為參與主體提供稅費減免、金融支持等優惠政策。

4.2 優化保障性租賃住房空間布局

（1）加強規劃引領，科學編制保障性租賃住房專項規劃，明確建設標準、布局原則、建設時序等，引導保障性租賃住房建設由分散無序向集中有序轉變。

（2）突出需求導向，在新市民就業集中區、產業園區、城市新區等重點布局保障性租賃住房，提高其與就業的空間匹配度，方便新市民居住和生活。

（3）完善配套設施，將保障性租賃住房建設與交通路網、公共服務設施統籌考慮，按照“建設一批、配套一批”的原則，提升其宜居性和吸引力。

4.3 健全保障性租賃住房管理機制

（1）完善準入退出機制，建立保障性租賃住房輪候制度，定期開展入住家庭經濟狀況核查，及時清退不符合條件的住戶，提高資源使用效率。

（2）規范運營管理，建立專業化的保障性租賃住房運營管理機構，負責房源籌集、分配、維修、退出等，提高管理服務水平。探索政府與市場合作的運營模式，引入物業管理、金融服務等專業力量。

（3）加強動態監管，建立保障性租賃住房管理信息系統，動態掌握房源分布、入住對象、租金標準等信息，實施精細化管理。定期開展滿意度調查，完善管理措施。

4.4 合理確定保障性租賃住房租金標準

（1）開展住房租金調查，全面掌握平昌地區不同區位、不同類型住房的市場租金水平，為制定保障性租賃住房租金標準提供依據。

（2）綜合考慮新市民收入水平、市場租金行情等因素，科學測算保障性租賃住房租金水平。力爭將租金控制在新市民家庭收入的20%以內，并根據經濟社會發展水平動態調整。

（3）實行租金分檔制度，根據新市民家庭人口、收入等狀況，設置差異化租金標準。對特別困難群體實行租金減免。

5 結束語

保障性租賃住房是解決新市民住房問題的重要抓手。以"平昌地區為例，當前保障性租賃住房在總量、布局、管理等方面還存在不足，難以有效滿足新市民的住房需求。未來應加大保障性租賃住房供給，優化布局，完善管理，合理確定租金標準，讓更多新市民享受到住有所居的幸福感和獲得感，為推動城鎮化高質量發展創造良好條件。

參考文獻

［1］ 國家統計局.2019年農民工監測調查報告［R］.

［2］ 平昌縣政府政務公開網［EB/OL］.bzspcx.sczwfw.gov.cn.

［3］ "高欣，吳靖宇，郎建燕.保障性租賃住房發展策略研究——基于深圳市新市民的住房需求特征［J］.建筑經濟，2024，45（2）：59-65.

［4］ 李宇嘉. 對保障性租賃住房政策和實施的深度解讀［J］.中國房地產， 2021（25）：12-20.

［5］ 張慎娟， 石志高， 龍良初， 等. 工業城市保障性租賃住房需 求及策略-以 以柳州為例［J］. 桂林理工大學學報， 2023， 43（4）： 617-623."

［6］ 任榮榮， 賀志浩. 保障性租賃住房發展思路：基于對新市民住房需求特點的研究［J］.價格理論與實踐，2022，11（3）：37-42.

［作者簡介］楊成（1976—），男，本科， 工程師，研究方向為保障性租賃住房管理。