住宅市場改革背景下居住空間格局探討

【摘 要】以全國第五次和第六次人口普查數據為基礎，分析了住房保有權與居住空間的空間格局，旨在分析中國城市住房分布與居住空間的內在邏輯。采用均勻度和集中度指標分析了基于租期的居住空間，表明居住空間基本適度，社會住房比公開市場住房更加隔離。總體而言，市場機制在終身住宅結構調整和隔離中逐漸發揮基礎性作用，政府和制度因素也對這些因素產生了顯著影響。

【關鍵詞】住宅市場； 住宅市場； 居住空間； 結構調整

【中圖分類號】TU-024【文獻標志碼】A

0 引言

近年來，中國城鎮住房制度和城鎮化快速發展，城鎮住房權屬發生了重大變化和空間重構［1］。中國的住房改革始于20世紀80年代，目的是通過住房供應和消費的私有化和市場化，刺激經濟增長改善人民的生活條件。轉型期中國城市住房供給結構和住房保有結構的多樣性特征。這類住房結構分別包括社會住房（如較便宜的租賃住房、經濟適用住房和購買的原社會住房）和開放市場住房（如商品住房和二手住房），這兩種住房分別由住房再分配和市場化的力量主導［2］。

2000—2010年是中國大城市住房制度改革的十年；房價大幅上漲，住宅空間大規模改造［3］。現有的研究缺乏對1998年中國住房制度改革以來，特別是在2000—2010年中國住房快速市場化的10年背景下，中國大城市住房分配內部邏輯的變化及其導致的居住空間的分析［4］。因此，本文在微觀尺度上分析中國大城市住房分配機制的變化和終身居住空間程度，可以豐富已有的研究。第五次（2000年）和第六次（2010年）小區域（街道或鎮）人口普查數據，包含了住房相關變量，為綜合分析2000年以后基于住房年期的住房空間格局和空間隔離提供了最新數據。本研究將有助于理解中國城市住房制度改革的實施效果及其對居住空間改造的影響。

1 住宅市場改革背景下居住空間

1.1 住房制度改革

居民的住房選擇是多種多樣的，但他們獲得社會住房的機會被嚴格限制在具有當地戶口或在國有企業工作的特定群體。經濟適用房和廉價租賃房的申請條件由當地政府決定，收入和戶籍往往是提高申請門檻的基本要求。購買的公有住房對居住者有工作單位性質和工作年限的限制，只有在國有企業（政府機關、國有企業、實業企業）工作的人才有資格購買。事實上，自1998年實行住房市場化改革以來，國有企業已停止銷售公租房。同時，商品住房受到每個家庭經濟能力的制約。2006年以后，由于住房過度市場化，中國大城市（北京、廣州、上海）的房價迅速上漲，購買商品住房的經濟門檻進一步提高［5］。這意味著不同的社會群體在獲取稀缺住房資源的途徑和機會上出現了更顯著的差異，市場能力和政策手段進一步大規模加劇了住房差異化。預計這種差別將進一步影響城市居民的社會地位，并根據住房和獲得相關機會（例如獲得教育資源和其他機會）的機會，提高城市居民的社會階層。

1.2 中國城市住房市場

轉型期中國城市住房市場與成熟市場經濟和全面計劃經濟的住房市場有很大的不同；是兩者的結合，反映了每個系統的某些特征。因此，轉型期城市地區的住房權屬選擇是復雜的，家庭收入、生命周期等社會經濟因素和戶籍、職位、工作單位等制度變量對居民的住房行為起著重要作用。中國的住房分配形成了兼具市場特征和社會主義（制度）特征的混合制度，居住在公開市場住房中的居民普遍比居住在補貼部門的居民收入更高、職位更高。生命歷程法已被應用到中國城市住房的研究中。使用在廣州、北京和上海等大城市收集的縱向數據集，并使用生命過程方法，分析了中國過渡城市的住房權屬變化和居住流動。最近關于中國城市住房的研究越來越關注特定群體的住房行為，包括封閉社區、第二套房所有權和城市貧困人口的集中。

1.3 居住空間分化

中國快速的全球化、工業化、城鎮化進程不可避免地帶來了日益加劇的社會分化和空間分化。社會空間分異日益成為研究熱點之一。相關研究通常使用小面積人口普查數據和生態因子分析對中國大城市的社會空間進行分類，包括北京、上海和廣州。由于用街道作為基本空間單元來分析社會區域往往會忽略街道內更細微的社會空間，因此一些文獻使用社區層面的人口普查數據來分析社會區域。近年來，隨著中國大城市社會結構和城市社會空間分異的加劇，具體的社會空間問題引起了學者們的關注。城中村是中國大城市典型的社會空間，是流動人口集中的社會空間。中國大城市居民收入差距繼續擴大；低收入群體在城市集聚，形成貧困空間，城市空間分層趨勢日益明顯。出于管理、安全等原因，近年來，封閉式社區成為中國大城市新建住宅社區的主導模式，在一定程度上加劇了住宅的隔離程度。隨著中國城市對外開放程度的不斷提高，在全球化背景下的中國大城市中出現了各種各樣的跨國移民社區。2000—2010年是住房市場化深入發展的時期。在這一階段，以往的研究對基于租期的住房居住空間格局的全面描述不足。回顧以往的研究，本研究旨在分析2000年以來住房市場化背景下基于租期的住房居住空間格局，為分析住房市場和再分配（或政府）對住房空間格局重塑和居住城市重構的作用提供依據。

1.4 住房供應體系

1998年全國住房制度改革的初衷，更符合中國城市的實際情況。但是，由于住房供應過度強調住房市場化，地方政府沒有實施足夠的保障房建設承諾，導致保障房建設不能滿足低收入家庭的需求；住房供應體系仍然缺乏經濟適用的住房。因此，地方政府應大力加強經濟適用房建設，放寬可達性標準，擴大符合社會住房條件的群體的覆蓋范圍。地方政府在社會住房可及性標準上往往增加了“需要當地戶籍”的“門檻”，農民工往往被排除在地方政府發放的社會住房供應體系之外。移民們別無選擇只能以市場價租房。為了尋找相對便宜的房子，流動人口不斷向遠郊地區遷移，因為自2006年以來市中心的房價（包括租金）大幅上漲。

集中化指數的中心坐標反映了租期住房空間集聚與城市中心之間的空間關系。購買或租賃的商品住房比例明顯提高，房價上漲對居民住房購買力影響較大，住房自有率從2000年的62.31%下降到2010年的49.72%。2000年以前住房擁有率的增加主要得益于住房制度改革階段的社會住房改革政策。同時，作為住房改革的產物之一，購買的公有住房占比較大，對住房自有率有較大貢獻。城市建設用地向農村郊區的大規模擴張，降低了農村自建住房的比例。在這種情況下，自建住房對住房自有率增長的貢獻降低了。地方政府提供社會保障住房的積極性不高，購買經濟適用住房的比例從2000年的2.85%下降到2010年的1.72%。這樣的情況限制了住房擁有率提高的可能性，很大程度上背離了中國城鎮住房制度改革的初衷。2000年以后隨著改造住房銷售限制政策的放松，大量改造住房被出售成為二手住房，社會住房購買比例明顯降低。受經濟適用房門檻和建筑規模的限制，購買經濟適用房或廉價租賃住房的比例仍然較低。但在高房價的控制下，這些家庭只能租賃商品住房，這大大提高了2010年租賃商品住房的比例。改善住房供給是地方政府的難點，中國經濟適用房政策和政府間結構的矛盾成為保障房供給的主要障礙。

2 不同類型房屋使用權的空間格局

2.1 自建住房

自建住房主要分布在農村地區，由村民自行建造。兩年集聚程度較高的區域主要分布在周邊城鎮。中心城市城中村屬于典型的被城市建設區包圍的鄉村，自建住房占城中村聚落的大部分。在這種情況下，中心城市內的村莊也是自建住房的主要集聚區。與2000年相比，隨著城市化的快速發展和城市規模的擴大，2010年大量農村土地轉化為城市建設用地，郊區自建住房集中度高的區域逐漸縮小。此外，部分村莊的城市改造和拆遷縮小了自建住房范圍，中心城市內部集聚程度較高，僅零星分布在房村。

2.2 購買商品住房

第六次人口普查將二手房與商品房進行了分離。本研究將這兩類住房合并為購買商品住房（含二手住房），旨在與第五次人口普查進行比較。商品房購買集聚分布與商品房開發和二級住房市場交易密切相關。2010年商品房購買比例較高的地區主要集中在中心城市及其外緣，并與2000年表現出不同的特點。一是各街道（鎮）商品房購買比例普遍高于2000年，集聚程度越高的范圍越廣；二是隨著中心城市城市更新進程的加快，廉價租賃住房被商品住房的開發建設所取代。相應地，2000年較廉價租賃住房占比較高的地區逐漸轉變為中心城市購買商品住房（含二手住房）占比較高的地區。

2.3 購買社會保障住房

隨著保障性住房政策的放寬進入市場，大量原有的保障性住房進入市場，被改造為保障性二手房。黨政機關和實業企業集中分布的地區。換句話說，擁有購買的原社會住房分配權的單元密集區存在。與此相反，2010年購買的公有住房的空間集聚程度有所下降。隨著住房市場改革的不斷深入，很多社會住房將因老化而被拆除，或通過市場交換成為二手住房。在這種情況下，大多數街道或城鎮的集聚程度和購買的公有住房比例將進一步降低。

2.4 購買經濟合適的住房

經濟適用房建設用地由政府分配，由開發商完成建設。在這種情況下，政府從地價和稅收中向開發商提供補償，因此房價遠低于市場價格。政府為了節約建設成本，經常選擇地價較低的地區作為保障房建設用地。2000年和2010年購買的經濟適用房的空間分布特征基本相似。特別是集聚比例較高的區域分散在中心城市的外邊緣。2000年和2010年租賃商品住房區域集聚度較高的地區分布在郊區，特別是2000年中心城市外邊緣主要街道（或城鎮）的租賃商品住房占比高于10%。與2000年不同的是，2010年租賃型商品住房占比大幅提高，并受到房價上漲的廣泛影響，租賃商品住房比例較高的區域逐漸向外圍擴展。有必要認識到經濟適用房社區居民的社會和空間雙重邊緣化。為節約土地開發成本，地方政府更青睞地租相對較低的郊區和有一定規模的經濟適用住房或較便宜的租賃住房，安置當地低收入群體或家庭。在2000年和2010年，購買的經濟適用住房和廉價租賃住房的分布存在較高的隔離性。在城市邊緣或郊區建設一定規模的經濟適用房，可以在短期內解決當地低收入家庭的住房問題，但會導致低收入家庭就業機會不足、工作與家庭過度分離、出行困難等問題。

2.5 租賃型社會住房

租賃型社會住房主要是較便宜的租賃住房。2000年租賃社會住房集聚度較高的區域普遍分布在老城區。與2000年的情況相比，2010年租賃社會住房空間分布差異更大；集聚度較高的區域基本向郊區轉移。主要原因是2000年以前，地方政府主要通過收回社會主義時代單位的原宿舍，為當地低收入群體提供更便宜的租賃住房。因此，租賃社會住房比例較高的地區主要集中在老城區。與此同時，2000年以后由于快速而有力的改造，老城區大量廉價租賃住房被拆除。然而，在此期間地方政府在遠郊建設了一定數量的廉價租賃住房，安置原有租戶，降低當地新建低收入家庭所需的土地成本，大大提高了郊區廉價租賃住房的比例。

3 結論

從2000年到2010年，住房資源分配的內在邏輯發生了從再分配體制到市場化的轉變。這種特殊的轉變不僅深刻地影響和限制了獲得城市住房資源的途徑和機會，而且也影響和限制了獲得基于終身教職的居住空間。與此同時，城市建設用地向郊區的大規模擴張、引發中心城市大規模更新、房地產的大規模開發和房價的快速上漲，深刻影響了城市居住空間的重構和隔離。2000年以來住房自有率下降，住房產權結構隨著市場住房分布的增加而發生了很大的變化。

本文分析中國完全廢除福利住房分配，進入住房快速市場化階段后，市場已經成為住房資源配置的基本力量的背景下，分析中國大城市住房租期隔離的現狀和內在機制。本文的局限性在于：①中國第七次人口普查尚未公布，不知道2010—2020年期間中國大城市的居住年限隔離情況，而這一時期也是住房市場化快速發展的時期；②本文只選取了居住空間措施的一些關鍵指標，這在一定程度上影響了居住空間分析的全面性。在未來的研究中，有必要增加更多的指標，并將第七次人口普查的數據納入分析，從而全面分析住房市場化改革后中國大城市的居住空間問題。

參考文獻

［1］ 本期聚焦：可持續發展視角下的社區居住隔離問題探析［J］.現代城市研究，2019（3）：1.

［2］ 謝富勝，鞏瀟然.城市居住空間的三種理論分析脈絡［J］.馬克思主義與現實，2017（4）：27-36.

［3］ 丁申銳，韓增林.基于商品住宅價格的大連市居住空間分異研究［J］.云南地理環境研究，2013，25（5）：52-57.

［4］ 龍麗民，李云慶，王豐.我國城市居住空間的公共政策引導研究［J］.中國行政管理，2007（6）：14-16.

［5］ 吳啟焰，張京祥，朱喜鋼，等.現代中國城市居住空間分異機制的理論研究［J］.人文地理，2002（3）：26-30+4.

［作者簡介］劉昊（2003—），男，在讀本科，研究方向為土木工程。