房地產經濟波動的影響因素分析

【摘" 要】房地產經濟是房地產生產、分配、流通、消費過程中所發生的各種經濟活動的總稱。發展房地產經濟對于調整城市經濟結構、促進其他產業發展、加大資金財富聚集、增加就業機會都有著極大的幫助。但房地產經濟如果波動幅度過大、頻率過高，可能會對實體經濟的發展造成巨大的沖擊，甚至會引發金融危機。因此，分析房地產經濟波動的影響因素，探討如何預防這種波動具有重要意義。論文針對房地產經濟波動的影響因素展開分析，并提出相應的預防建議。

【關鍵詞】房地產經濟；波動因素；預防策略

【中圖分類號】F299.23" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）05-0149-03

1 引言

改革開放后，我國住房機制發生改變，福利分房制度全面取消，房地產開始走向市場化，進入迅猛發展階段，使得房地產業逐漸成為中國經濟的底層支柱。因房地產經濟的重要性愈發突出，社會各界人士都開始關注房地產經濟波動問題，并不斷探索影響其波動的原因，尋求應對波動的途徑。已有大量相關文獻從影響房地產經濟波動的內因與外因兩個方面進行分析，并針對不同影響因素，提出應對房地產經濟波動的建議和措施，以期引導房地產經濟的可持續發展。

2 房地產經濟在我國經濟發展中的地位

過去十年，我國一直致力于推動城市化建設，為房地產行業帶來了發展機會，大量資源、資本流入房地產，使得房地產業逐漸成為影響我國經濟的重要角色。根據國家統計局發布的數據顯示，2023年我國全年GDP絕對額為1 260 582億元，其中房地產業全年絕對額為73 723億元，占總GDP約5.8%。發展房地產經濟，不僅可以為城市發展提供基礎設施、生活設施，改善城市環境，還可以促進建筑業、材料業、交通業等其他相關產業的發展，增加其產值，促進國民經濟的增長。更為重要的是，房地產行業屬于典型的勞動密集型產業，勞動力的需求量較大，可以增加大量的社會就業機會，為社會的和諧穩定作出了一定貢獻。雖然近兩年，房地產投資、銷售等指標降幅收窄，房地產行業整體“退熱”，投資規模有所下降，但新房、二手房成交量目前仍保持增長態勢，而且“保交樓”工作在穩步推進，效果持續顯現，竣工房屋面積穩定增長，房地產經濟仍然占據著重要位置。

3 我國房地產經濟波動的概況

我國房地產經濟起步較晚但發展速度驚人，這種快速發展在一定程度上導致了市場機制不健全、不成熟，增加了房地產經濟波動的風險。回顧我國房地產經濟波動歷程，大體上發生過5次較大的波動。1978年之前，我國所有房地產均收為國有，不存在房地產經濟。隨著1978年改革開放的啟動，住房制度改革拉開帷幕，公房出售、住房商品化、綜合開發等舉措，推動了房地產市場的初步形成，開始出現房地產經濟。特別是1998年福利分房制度全面取消，標志著房地產業全面走向市場化，這是第一次波動，使房地產經濟步入新階段。隨后的1990年至2007年，我國大力推動城市化建設，大量人口涌入城市，帶動了住房需求的快速增長，引發了第二次波動，使房地產經濟發展進入黃金期，房地產投資與消費活躍，房價穩步上升。2008年美國爆發次貸危機，引發全球性的金融風暴，致使全球主要金融市場流動性不足，我國房地產經濟也受到了這次危機的沖擊發生了第三次波動，房屋交易量不斷下降、價格持續下跌，市場陷入了低迷。為穩定房地產市場，政府實施了一系列“救市”政策，才使得房地產市場逐步回暖。2012年后，中國經濟開始騰飛，居民收入不斷上漲，對房屋的剛性需求日益增長，房地產經濟因此發生第四次波動，一部分地區開始出現泡沫跡象，房地產投資投機行為增多，市場供需矛盾突出，引發了人們對市場過熱、金融危機的擔憂。2017年之后，房地產經濟與宏觀經濟高度相關，為抑制房地產泡沫，我國推行限購、限貸、限價等政策，強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，使房地產經濟發生了第五次波動，市場逐漸趨于理性，開始逐步降溫，雖然一線城市和部分熱點二線城市房價相對堅挺，三、四線城市房價漲勢卻明顯放緩。

4 房地產經濟波動的影響因素

4.1 內因

4.1.1 房地產市場的供求關系因素

市場經濟背景下，供求關系往往是決定經濟發展狀態的關鍵因素，房地產經濟的發展也不例外。當市場供給量增加、需求飽和時，供大于求，賣方為了塑造競爭優勢，盡快銷售產品，可能會降低價格以吸引買家。相反，若市場供給量減少，而需求保持不變或增加時，則會出現供不應求的局面，賣方需要面對的競爭壓力相對較小，可能會提高銷售價格以獲取更高的利潤。我國房地產經濟的第四次波動就是由于供不應求，導致房價急劇上升，使得部分購房者無法負擔起購房成本，房屋空置率隨之提高，導致供求矛盾日益突出，國家開始重視房地產調控。

4.1.2 房地產收益率因素

房地產收益率是投資者通過房地產開發得到的凈收益與投資的比率，它反映了房地產投資的盈利能力和吸引力，直接影響到相關投資者的投資熱情和投資決策[1]。因此，房地產收益率的變化，通常會導致房地產經濟隨之波動。一般來講，當收益率較高時，意味著投資者通過房地產開發和運營能夠獲得豐厚的回報，將會吸引更多資金流入房地產市場，推動房地產開發和投資規模的擴大，進而促進房地產經濟的繁榮。反之，當收益率較低時，投資者的投資信心受到影響，則會縮減房地產投資和開發的規模，甚至是撤離市場，將會造成房地產經濟低迷。

4.1.3 房地產價格因素

從我國房地產經濟波動歷程來看，幾乎每次波動都伴隨著房價的變化。這是因為房價作為房地產市場的重要指標，直接反映了市場供求關系和投資者預期，是影響房地產經濟波動的重要因素之一。房價上漲不僅會吸引開發者，還會吸引購房者，將助推房地產經濟的發展。而房價下跌繁榮消退，房地產經濟也會隨之走向衰敗。因此，合理調控房價，對于房地產經濟的發展至關重要。

4.2 外因

4.2.1 社會因素

社會因素對房地產經濟波動的影響是復雜而深遠的，其中社會人口、社會環境、社會經濟狀態等因素都會影響房地產市場的供需關系和價格水平[2]。從社會人口的角度看，人口眾多意味著剛需大，可以為房地產經濟的發展提供堅實基礎。從社會環境方面來看，一個穩定的社會環境能夠增強人們投資與置業的信心，可以提高房地產的流動性，有利于房地產經濟的繁榮。至于社會經濟狀態對房地產經濟的影響更是顯而易見，經濟發展狀況良好時，人們收入水平提升，消費能力增強，將推動購房需求增長，促進房地產經濟的進步。而經濟下行時人們消費能力下降，購房需求隨之減弱，則會導致房價下跌，進而抑制房地產經濟的發展。

4.2.2 土地因素

土地是房地產經濟發展中最為重要的影響因素，沒有土地使用權，所有的建筑設計和規劃都只能是空中樓閣，房地產項目的開發與經營將無從談起。在建設房地產項目前，開發商要與土地部門進行土地買賣，支付土地出讓金等費用，拿到土地使用權，才能進行合法開發。在這個過程中，土地買賣就是真正的交換商品，拿地成本最終將直接決定房價。因此，受土地資源影響，房地產經濟有兩個基本的交易鏈，一個是開發商與土地部門之間的土地買賣，另一個是開發商與消費者之間的房屋與土地產權轉讓，這兩大交易鏈都是影響房地產經濟的關鍵。

4.2.3 金融因素

房地產項目通常具有建設周期長、投資規模大的特點，無論是住宅、商業還是工業地產，從土地獲取、規劃設計、施工建設到最終交付使用，都需要經歷一個相對漫長的過程。在這個過程中，開發商需要持續投入大量資金，用于土地購置、建筑施工、材料采購、營銷推廣等。因此，資金需求量較大，項目投資多以億為單位。而房地產企業自有資金有限，大多需要通過外部融資來解決資金問題，融資環境將直接影響房地產經濟的發展。另外，房地產商品單價較高，很多人需要貸款買房，金融市場更關乎到房地產消費，下調利率可以降低購房者的貸款利息，刺激購房需求，使房地產市場更加活躍。相反，升息則會增加購房者的負擔，抑制購房需求，開發商的開發活動也會受到限制，將對房地產經濟產生拖累效應。

4.2.4 政策因素

政府會根據宏觀經濟形勢、社會穩定等因素，適時出臺相關政策和措施，對房地產市場進行調控[3]。例如，在市場過熱時，政府可能會出臺限購、限貸等一系列政策，以遏制房價過快上漲，防范市場風險；在市場低迷時，會放松調控政策，鼓勵購房和投資，引導房地產經濟發展。因此，房地產經濟具有較強的政策導向性，會受到政策影響，政策寬松時房地產經濟繁榮，政策收緊時則冷卻。

5 預防房地產經濟波動的具體措施

5.1 加大房地產市場調控力度

房地產經濟波動幅度過大，不僅會擾亂市場秩序，還會掩蓋真實的經濟形勢，對經濟整體和社會穩定造成負面影響。例如，房地產經濟衰退，將沖擊建筑業、金融業、家居裝飾業，導致就業機會減少，減緩經濟增長。為避免房地產經濟出現較大波動，國家應進一步加強對房地產市場的調控。一方面，要健全房地產市場監管政策，通過精準施策，避免“一刀切”引起市場過度反應，盡可能將房價控制在正常、合理的范圍，確保市場平穩運行。例如，征收房產稅，提高房產持有成本，抑制投機性購房，遏制高房價。又如，通過稅收優惠、租戶權利保護的政策，鼓勵長期租賃市場，為那些不想或者暫時買不起房的人提供另一種選擇。另一方面，政府規劃部門應根據宏觀建設規劃，制定具體的城市中觀建設規劃，科學劃定居住、商業、工業、公共服務、綠地等各類用地比例，并對市級區域性的總體規劃進行審批，通過優化城市空間布局的方式，確保房地產開發與城市整體建設相協調，引導房地產經濟的健康、有序發展，避免過度開發破壞市場環境。

5.2 規范房地產市場投資行為

大量投資者涌入房地產市場，尋求高額回報，是市場“過熱”，形成泡沫的主要原因。泡沫一旦破裂，房價將急劇下跌，投資者會遭受巨大損失，甚至會引發連鎖反應，沖擊整個經濟體系。因此，應規范房地產市場投資行為，穩定房地產經濟。首先，要健全房地產市場信息披露制度，基于大數據技術、物聯網技術，全面整合、分析房地產市場相關數據信息，完善房地產信息系統，提高市場透明度，從而減少信息不對稱現象，使投資者能夠基于真實的市場信息作出理性的投資決策。其次，加強對市場主體的監管，通過法律手段嚴懲捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳等擾亂市場秩序的行為，維護市場環境，促進公平競爭，避免價格被非市場因素操控。最后，完善《房地產法》《反壟斷法》等相關法律，從立法層面明確房地產投資的法律邊界，規范市場主體的投資行為。與此同時，還要基于“保交樓”的工作任務要求，強化對房地產投資行為的事前、事中、事后監管。事前監管方面，要對投資主體資格審查、項目審批、信息披露等關鍵環節嚴格把關；事中監管方面，要對交易過程、資金流向、市場行為進行實時監控，確保項目資金的安全；事后監管方面，要對違規行為進行查處，確保投資活動合法合規。

5.3 完善金融市場運行機制

房地產經濟的發展離不開金融業的支持，金融業的運行狀況對房地產經濟的穩定有著極大影響。因此，要完善金融市場運行機制，為房地產市場提供穩定的資金來源和合理的融資成本，幫助房地產企業和購房者更好地應對房地產市場風險。具體來講，應引導金融機構調整房貸投放結構，加大對首套房和改善型住房的信貸支持力度，限制投資性購房貸款，防止資金過度流向房地產市場。另外，要鼓勵房地產企業通過發行債券、REITs（房地產投資信托基金）、股權融資等方式多元化融資，減少對銀行信貸的依賴，從而分散市場風險，防止風險擴散至整個金融體系，創造一個良好的房地產融資環境。例如，支持優質房地產企業在國內或海外資本市場上市，通過首次公開發行（IPO）或再融資（增發、配股等）籌集資金。這種融資方式不僅可以使房地產企業長期穩定地獲取資金，減少對債務資金的依賴，還能夠改善企業的治理結構，有利于企業市場競爭力的提高。

5.4 健全土地供應機制

土地是發展房地產經濟的基礎，健全土地供應機制，可以平抑房價，有效調控房地產市場的供求關系，穩定房地產經濟的發展狀態。首先，應根據各地區人口、產業發展、住房需求等情況，推行差別化供地制度，針對不同地區靈活調整土地供應規模和結構。例如，對于人口密集、產業發展迅速的地區，適當增加土地供應規模，以滿足住房需求；對于人口流出、產業轉型的地區，適當減少土地供應，避免資源浪費。其次，完善土地出讓機制，健全土地招拍掛制度，所有土地信息、出讓條件、競拍過程向社會公開，提高土地流轉的透明度，防止土地市場操縱，確保土地價格合理反映市場價值。最后，應對全市范圍內的閑置土地進行全面清查，建立相關的土地資源數據庫，并深入調查土地資源閑置的原因，通過督促開發、收回土地使用權等方式，提高土地利用效率，避免土地長期閑置。

5.5 激活房地產存量市場

我國房地產經濟發展過程中供求矛盾大，其中一個重要原因是空置率較高。高空置率意味著市場供過于求，暗示著很大一部分房地產資源并未得到有效的利用，說明市場的供需關系不平衡。這種情況下，仍然持續進行房地產項目開發，不僅會浪費大量土地和建筑資源，還可能會引發一系列連鎖反應，如開發商資金鏈緊張、銀行信貸風險等，進而造成房地產經濟的波動。因此，應激活房地產存量市場，降低空置率、緩解供求矛盾，進而促進房地產市場的平穩發展。一方面，嘗試建立官方或第三方權威租賃信息發布平臺，提供真實、全面的房源信息，方便租賃雙方快速匹配，減少中介的參與，降低信息不對稱帶來的交易成本，從而通過大力發展住房租賃市場的方式，鼓勵閑置房源進入租賃市場。另一方面，簡化二手房交易流程，設立專門的二手房交易服務中心，提供交易咨詢、合同簽署、資金監管等一站式服務，使交易雙方能夠更快地完成交易。同時，對二手房交易中的稅費進行合理調整，對符合條件的首次購房者或者出售自住房的賣家給予稅收優惠，通過激活二手房市場來提高市場流動性，促進存量房的流轉。

6 結語

目前房地產經濟已成為我國經濟體系的重要組成部分，一旦房地產經濟出現較大波動，勢必對我國的經濟增長、就業、相關產業發展產生巨大影響。因此，在推動房地產經濟發展的同時，要防止房地產市場出現較大波動，形成房地產泡沫。一方面，我國要加強房地產市場調控力度，規范房地產市場投資行為；另一方面，要完善金融市場運行機制，健全土地供應機制，激活房地產存量市場。

【參考文獻】

【1】景曉婷.金融服務對房地產經濟發展的影響分析[J].中國集體經濟，2024（09）：33-36.

【2】王茂源.新時期房地產經濟管理的創新發展[J].市場周刊，2024，37（08）：96-99.

【3】林巧乾.房地產經濟波動視角下金融風險防范研究[J].投資與創業，2024，35（03）：4-6.