基于新型功效系數(shù)法下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究
——以J公司為例

陳癸銖 劉海英（通訊作者）

嶺南師范學(xué)院商學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)自身由于存在資金投資量大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)率低的特征，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較高，危害性更強(qiáng)。采用功效系數(shù)法進(jìn)行定量分析和評(píng)價(jià)，其結(jié)果以分?jǐn)?shù)的形式直觀地反映公司相關(guān)方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有助于企業(yè)識(shí)別和把控風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。為使評(píng)價(jià)結(jié)果更為準(zhǔn)確并切合實(shí)際，新型的功效系數(shù)法在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置上進(jìn)行改良，運(yùn)用多組數(shù)據(jù)建立起新的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層，有助于提高賦值的客觀性和評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

一、新型功效系數(shù)法

新型的功效系數(shù)法相較于傳統(tǒng)功效系數(shù)法主要在以下兩個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)整。

（一）細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)層

傳統(tǒng)的功效系數(shù)法僅設(shè)置了滿意值和不允許值兩個(gè)層次，檔位的極差相差較大，評(píng)價(jià)結(jié)果不夠準(zhǔn)確。新型的功效系數(shù)法將標(biāo)準(zhǔn)層細(xì)化至五個(gè)，縮小了極差。如表1 所示。

表1 各層次評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

（二）改進(jìn)計(jì)分方式

在計(jì)分方式上，傳統(tǒng)的功效系數(shù)法確定了40 和60兩檔基礎(chǔ)分，基礎(chǔ)權(quán)重是固定的，難以全面地反映指標(biāo)內(nèi)部的差異性，為避免由單一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的結(jié)果偏差，新型的功效系數(shù)法在公式的設(shè)置上將固定的比例調(diào)整成可變的分配比率，并且引入了調(diào)整分，增強(qiáng)了分值的靈敏度，有利于計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。計(jì)算公式如下：

1.單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分計(jì)算

單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)分= 本檔基礎(chǔ)評(píng)分+ 調(diào)整分

本檔基礎(chǔ)評(píng)分= 指標(biāo)權(quán)重× 本檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)值

調(diào)整分= 功效系數(shù)值×（上檔基礎(chǔ)評(píng)分- 本檔基礎(chǔ)評(píng)分）

上檔基礎(chǔ)評(píng)分= 指標(biāo)權(quán)重× 上檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)值

功效系數(shù)值=(實(shí)際值- 本檔標(biāo)準(zhǔn)值）/（上檔標(biāo)準(zhǔn)值- 本檔標(biāo)準(zhǔn)值）

2.分類指標(biāo)評(píng)分計(jì)算

分類指標(biāo)評(píng)分=∑各項(xiàng)基本指標(biāo)內(nèi)各評(píng)分

3.綜合得分計(jì)算

綜合得分= ∑各基本指標(biāo)評(píng)分

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)的選取

J 公司是一家房地產(chǎn)上市公司，其主要的營(yíng)業(yè)板塊為地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理與出租。樣本的數(shù)據(jù)來(lái)源于J 公司2017 年至2020 年企業(yè)年報(bào)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

參考J 公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，從盈利、營(yíng)運(yùn)、償債、發(fā)展四個(gè)方面選取了12 個(gè)具有代表性的指標(biāo)構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。相關(guān)指標(biāo)自上而下依次編碼X1、X2......X12，見(jiàn)表2。

表2 J公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)2017—2020年實(shí)際值

表3 標(biāo)準(zhǔn)化和精度化處理結(jié)果

（三）指標(biāo)權(quán)重的確定

權(quán)重的賦值方式多種多樣，其中熵值法是計(jì)算權(quán)值較常采用的方法之一，該方法是一種數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用，通過(guò)熵值的計(jì)算判斷所選取多種指標(biāo)相對(duì)重要性程度。指標(biāo)的偏離程度越大，則權(quán)重越大，該指標(biāo)的影響力也就越強(qiáng)。與專家打分法、層次分析法等在賦權(quán)過(guò)程中需要主觀判斷的方式相比，熵值法不僅可以有效地避免主觀因素，自身還具備易理解性、實(shí)用性強(qiáng)、數(shù)據(jù)有效性的優(yōu)點(diǎn)。具體計(jì)算過(guò)程如下：

1.確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的屬性

指標(biāo)的屬性有正負(fù)之分，正向指標(biāo)與逆向指標(biāo)在含義、計(jì)算方式上有所區(qū)別，因此，在計(jì)算權(quán)值時(shí)需要先區(qū)分所選定指標(biāo)的屬性。正向指標(biāo)取值越大越好，逆向指標(biāo)取值越小則越符合人們的期望。上述選定的指標(biāo)中，資產(chǎn)負(fù)債率屬于逆向指標(biāo)，其余指標(biāo)均為正向指標(biāo)。

2.標(biāo)準(zhǔn)化處理

為方便計(jì)量權(quán)重，需要先將指標(biāo)單位進(jìn)行統(tǒng)一，這個(gè)過(guò)程則稱之為標(biāo)準(zhǔn)化處理。首先分別統(tǒng)計(jì)上述12 項(xiàng)指標(biāo)在2017 年-2020 年間的最大值和最小值，接著運(yùn)用公式進(jìn)行無(wú)量綱化，其公式如下：

正指標(biāo)：Xij=

逆指標(biāo)：Xij=

若在標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程中出現(xiàn)指標(biāo)的數(shù)值0，則還需要進(jìn)行精度化處理。

3.權(quán)值的計(jì)算

標(biāo)準(zhǔn)化處理后，分別計(jì)算指標(biāo)的比重pij、熵值ej和差異性系數(shù)dj，以此確定最終指標(biāo)的權(quán)重wi。相關(guān)計(jì)算公式為：

其中i 表示所處年份，j 表示上方編碼的指標(biāo)數(shù)，計(jì)算結(jié)果如表4 所示。

表4 指標(biāo)權(quán)重計(jì)算結(jié)果

（四）評(píng)價(jià)等級(jí)的劃分

借鑒國(guó)資委發(fā)布的《中央企業(yè)綜合績(jī)效評(píng)價(jià)管理暫行辦法》，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)可劃分為以下5 檔。見(jiàn)表5。

表5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分

（五）評(píng)價(jià)結(jié)果的計(jì)算

以2017 年為例，計(jì)算J 公司各項(xiàng)指標(biāo)得分如表6所示。

表6 J公司2017年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)得分

表7 J公司2017—2020年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合得分

J 公司2017 年至2020 年企業(yè)綜合得分結(jié)果分別是：0.626、0.685、0.669、0.628，綜合得分相對(duì)穩(wěn)定在0.65左右，上下波動(dòng)幅度不大。結(jié)合表5 劃定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，J 公司近幾年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直處于中度風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)狀態(tài)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作存在問(wèn)題。通過(guò)進(jìn)一步整理內(nèi)部各類能力指標(biāo)的得分可以發(fā)現(xiàn)，償債能力、盈利能力、發(fā)展能力和營(yíng)運(yùn)能力的各部分總綜合得分分別為0.6372、0.5593、0.7714 和0.6408，相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分別為中級(jí)、中級(jí)、輕級(jí)和中級(jí)。可見(jiàn)J 企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力主要來(lái)自償債、盈利和營(yíng)運(yùn)方面。

三、新型功效系數(shù)法下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)論

（一）擴(kuò)張策略加劇的償債壓力

J 公司償債能力的三項(xiàng)指標(biāo)得分分布較為均勻，可見(jiàn)該企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)短期債務(wù)壓力共同作用的結(jié)果。該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率常年超過(guò)75%，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于滬深其他上市公司該指標(biāo)均值，更是逼近80%的警戒值。除此之外，近年來(lái)企業(yè)的貨幣資金占比流動(dòng)負(fù)債僅24%左右，而貨幣資金占比預(yù)收賬款的比重在18 年和19 年更是高達(dá)50%以上，可見(jiàn)J 企業(yè)目前所擁有的貨幣資金并不足以償還流動(dòng)負(fù)債，資金壓力較大。而流動(dòng)比率與速動(dòng)比率表現(xiàn)也并不理想，速動(dòng)比率連年下跌，與其他滬深房地產(chǎn)公司的差距越來(lái)越大。連年的擴(kuò)張業(yè)務(wù)和大量的擴(kuò)建項(xiàng)目使企業(yè)對(duì)資金的需求量越來(lái)越大，資金被占用無(wú)法變現(xiàn)又使得企業(yè)無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)，高籌資成本和借舊換新現(xiàn)象再進(jìn)一步增大了償債壓力。

（二）土地維護(hù)成本的增加降低了獲利能力

J 公司盈利能力指標(biāo)得分為0.55 左右，屬于較為逼近高度等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，此部分的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題較為嚴(yán)峻。當(dāng)前J企業(yè)較為明顯的特點(diǎn)的盡管總收入在保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)卻出現(xiàn)了“停滯不前”，也就是出現(xiàn)了所謂的“增收不增利”的局面。營(yíng)業(yè)成本的大幅增長(zhǎng)大大壓縮了利潤(rùn)空間。企業(yè)前期在一二線城市的大量囤積土地導(dǎo)致收購(gòu)和維護(hù)成本不斷上漲，大量的拿地合作也導(dǎo)致權(quán)益占比進(jìn)一步降低，盈利能力的低下進(jìn)一步增大了房企的資金壓力，加劇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，此部分問(wèn)題有必要引起管理層的高度重視。

（三）去庫(kù)存化不理想引發(fā)的營(yíng)運(yùn)周轉(zhuǎn)壓力

存貨周轉(zhuǎn)率是反映房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)。通常我們可以通過(guò)存貨的周轉(zhuǎn)情況判斷該房企的運(yùn)營(yíng)效率。因?yàn)榉孔拥匿N售是房企收入的重要來(lái)源，若運(yùn)營(yíng)效率不佳，出現(xiàn)存貨滯銷時(shí)，存貨的周轉(zhuǎn)率便會(huì)下降。J 公司在營(yíng)運(yùn)方面最大的問(wèn)題便是存貨周轉(zhuǎn)率低。近年，企業(yè)內(nèi)部實(shí)行多策略土地儲(chǔ)備決策，但如今受到“炒房熱”現(xiàn)象的影響，國(guó)家逐步出臺(tái)限價(jià)限售等宏觀政策調(diào)控，內(nèi)外部因素的作用導(dǎo)致該企業(yè)的去庫(kù)存化表現(xiàn)不理想，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)不斷被拉長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)率幾乎一直穩(wěn)定的在0.3 左右，屬于行業(yè)較低水平。自2017 年起，J 企業(yè)的存貨數(shù)每年增長(zhǎng)了約300 億數(shù)值，龐大的存貨數(shù)量進(jìn)一步加劇了周轉(zhuǎn)的壓力。

四、J 公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）多種組合籌資，提高償債能力

結(jié)合公司當(dāng)前的盈利狀況決定確定長(zhǎng)短期債務(wù)的籌資比例。當(dāng)利潤(rùn)可觀，資金變現(xiàn)能力強(qiáng)，流動(dòng)資金充裕時(shí)，企業(yè)的外債可以多依賴短期借款。但當(dāng)公司銷售狀況不佳，資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱時(shí)，可適當(dāng)增大長(zhǎng)期借款的比例，以緩沖資金鏈緊張的困境。除了制定科學(xué)的債務(wù)結(jié)構(gòu)外，多渠道、多種組合籌資輔助很有必要，降低對(duì)銀行借款或者有息貸款的依賴性，開(kāi)發(fā)內(nèi)部融資資源，創(chuàng)新融資形式幫助降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，提高償債能力。

（二）強(qiáng)化成本控制工作，提高盈利能力

企業(yè)需要對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的可行性、盈利性做好評(píng)估預(yù)算，事先制定準(zhǔn)確、周密計(jì)劃，合理評(píng)估大型項(xiàng)目前期投資成本和后期盈利能力。提前估算土地的儲(chǔ)存成本、最大開(kāi)發(fā)成本，預(yù)期收益等，盡可能做好相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)于正在建設(shè)的項(xiàng)目則做好監(jiān)督工作，及時(shí)了解成本費(fèi)用的變動(dòng)情況，采用恰當(dāng)?shù)某杀竟芾眢w系做到合法、合理地降低費(fèi)用，有效縮短工程周期，幫助資金回籠。

（三）增強(qiáng)銷售力度，提高營(yíng)運(yùn)能力

為減少企業(yè)的庫(kù)存成本，增大盈利空間，企業(yè)需要增強(qiáng)銷售力度，減短庫(kù)存的變現(xiàn)時(shí)長(zhǎng)。一是時(shí)刻關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策的變動(dòng)，以政策為導(dǎo)向調(diào)整自身戰(zhàn)略布局。二是增大存貨的銷售力度，公司需要進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，開(kāi)發(fā)手頭優(yōu)質(zhì)資源，在滿足目標(biāo)客戶的需求的同時(shí)進(jìn)一步挖掘潛在用戶。三是采用新穎的宣傳方式、成熟的營(yíng)銷策略、適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)。