建筑工程竣工規劃條件核實測繪探討

郭小亮

太原市國土空間規劃測繪院（太原市城市雕塑研究院） 山西 太原 030000

1 引言

太原市作為山西省國家資源型經濟轉型試驗區的省會城市，大太原經濟圈已經形成。隨著太原市基礎設施的不斷完善，目前各大型上市房地產公司都已經入駐太原，大量房地產項目的開發對規劃部門建設工程監管提出挑戰。規劃條件核實作為規劃部門對建設工程項目監管的一環，是關系到城市建設管理、規劃實施與落實的一項具有法規性的測繪工作[1]。加強規劃條件管理，應是提高城市規劃建設水平應有之義[2]。

建筑工程竣工規劃條件核實是指規劃部門對建設單位（個人）申請進行規劃條件核實的建設工程是否符合項目地塊規劃條件、建筑設計方案（總平面或修建性詳細規劃）以及建設工程規劃許可內容進行核實，對符合要求的核發《建設工程竣工規劃許可證》的行為。我院根據《城鄉規劃法》、《山西省城鄉規劃條例》，結合太原市實際情況，對建筑工程竣工規劃條件核實測繪的細節進行了詳細規定。

通過無人機傾斜攝影測量技術，可以對城市的每一個角落進行精細化測繪，不僅可以準確獲取建筑物的位置、高度、大小等數據，還可以結合實景三維模型、矢量圖等，全面展示城市面貌。此外，還可以有效發現城市規劃過程中存在的問題[3]。

2 作業標準及精度

太原市建筑工程竣工規劃條件核實測量以國家標準、行業標準為準則，制定適合太原的作業標準：控制網平面點相對于起算點的點位中誤差不得大于±5.0cm，高程中誤差不得大于±5.0cm。被核實建筑物角點相對臨近控制點的點位中誤差不應大于±5.0cm，地塊兒范圍內次要建筑角點相對臨近圖根點的點位中誤差不應大于±7.0cm，地物點間距中誤差不應大于±5.0cm，高程點相對臨近圖根點的高程中誤差不應大于±4.0cm。規劃條件核實測繪圖上標注的建筑間距、退線距離誤差不應超過±0.1m，測量值應讀、標至厘米，各類面積計算過程應取至0.001m2，計算結果取至0.01 m2。

3 規劃條件核實測繪

3.1 資料準備

在進行建筑工程竣工規劃條件核實測量之前，應該核查委托單位提供的相關文件和圖件是否完備，包括：建筑用地規劃許可證及附圖（包括報建藍圖）、建筑工程設計方案批復及附件附圖、土地使用證原件及復印件、建筑工程規劃許可證及附件附圖、竣工圖、施工圖、建筑工程放驗線圖，收集建筑工程周邊范圍內的1:500地形圖、控制點。認真分析上述資料，確定測量范圍，確定被核實建筑單體個數、名稱；根據建筑工程規劃許可證附圖確定與規劃審批條件相關的建筑，外業應實測這些建筑，方便下一步分析與對比；應確保儀器檢定合格，并在有效期內。

3.2 外業數據采集

3.2.1 外業數據采集的內容

外業需要采集的內容包括：1）建筑空間信息：建筑平面位置（包括被核實建筑及規劃審批條件相關建筑）、首層地面高程、室外地面高程、女兒墻高程、最高點高程；通過鋼尺、測距儀量取建筑建筑邊長。逐層測量非標準層層高，測量標準層起止層層高。2）測量用地范圍內1：500比例尺竣工地形圖，需要詳細測量地面的綠地、植草磚、車位等，方便內業進行綠化面積及車位個數的計算。3）建筑圖件的現場核實：核實現場戶型、布局、立面（包括顏色、窗戶形式及個數、造型）是否與報建藍圖一致，詳細記錄不一致的內容及位置，對建筑四個大角方位行拍照記錄。核實委托方提供的車位設計圖紙，根據相關規范判斷車位設置的合理性，標定不合理車位，在草圖上詳細繪制變更后的現場車位分布情況。所有不一致的位置都應拍照記錄。

3.2.2 外業數據采集的方法

外業數據采集可采用全站儀碎部測量、傾斜攝影測量以及三維激光掃描等方法，其中傾斜攝影測量方法可以獲取豐富的建筑物及場景信息，對規劃核實測繪的各個環節都能提供數據支持，是當前最理想的測量方法。無人機傾斜攝影測量數據采集方法如下：

（1）像控點及檢查點布測

根據測區大小及建筑分布在測區布設相應數量的控制點。控制點的選取時，可以使用地面規則標記，也可以人工噴繪。

（2）傾斜航攝外業

選擇相應的航攝飛行系統，包括無人機、5鏡頭相機、無人機飛行軟件系統。根據測區范圍及分辨率進行航線設計。 選擇合適的起降點對測區進行航拍。

（3）傾斜攝影模型制作

根據傾斜航攝外業成果，包括航飛影像、相機位置等數據，選擇相關的建模軟件，制作測區模型，制作過程相對定向、像控點測量、平差、建模。

（4）傾斜模型質量檢查

質量檢查包括絕對定向精度、傾斜攝影模型質量、模型數學精度。模型質量包括模型紋理質量。模型數學精度可通過模型測量檢查點的方法進行確定。

可以根據上述方法獲得的傾斜模型繪制竣工圖并測量其他建筑空間信息。

3.3 數據編輯

數據編輯包括：1）繪制建筑分層平面圖，圖上標注邊長及單層建筑面積。建筑邊長以實測數據為依據可從建筑施工圖上讀取，并應符合下列規定：

①應對房屋的對應邊長、分段邊長與總邊長進行校核。

②實測邊長與圖紙標注邊長的限差滿足表1的規定時，可采用圖上標注的邊長。

表1 實測邊長與圖紙標注邊長的限差（m）

根據規范計算本層各部分面積，并匯總計算本層總建筑面積。2）根據采集的建筑相應位置高程計算建筑高度，并與鋼尺、測距儀量取的層高等分段高度進行檢核；用建筑高度與建筑寬度，按不同的比例尺繪制成高度示意圖。3）編輯全野外采集數據，繪制1:500竣工數字化地形圖、綠地分布示意圖及車位分布示意圖。4）計算建筑基底面積、計容面積，匯總地塊內所有建筑的面積，計算地塊指標（包括建筑密度、容積率、綠化率、車位個數）并與審批值比較，制作建筑面積及指標匯總表。5）根據規劃審批的建筑位置、尺寸繪制平面位置圖，并與實測竣工圖、道路紅線及國有土地范圍線疊加表示，標注批準與實測的角點位移、房屋尺寸、房屋間距及房屋退距，制作定位比較圖。6）編寫規劃條件核實成果報告書。核實建筑面積、高度實測與批準是否一致，若不一致需要分析面積變化原因。核實建筑位置、尺寸、間距及退距實測與批準是否一致。核實建筑立面與風格現狀是否與批準一致。核實現狀建筑布局與戶型是否與報建藍圖一致。

3.4 成果檢查

1）外業檢查：①檢查控制點的布設及精度是否滿足規范要求。②竣工圖平面、高程精度是否滿足規范要求，地物地貌是否有遺漏。現場核實綠地范圍及車位分布。③檢查建筑分層圖，核實建筑形狀及邊長，邊長檢查不少于40%。④檢查建筑層高及組成主體高度的建筑各部分高度。

2）內業檢查：①檢查委托方提供的資料是否完備及合規。②對高度、邊長、平面位置等成果數據與測量原始數據、外業草圖進行對比。③成果報告中的規劃條件指標是否與委托方提供的證件、圖紙一致。④核實同一面積、高度數據圖與表的一致性。⑤檢查核實情況說明，對與規劃審批不一致的面積、高度或指標數據，核實變化原因的合理性。

4 測繪報告

建筑工程規劃條件核實測量報告書的內容主要包括：工程竣工核實成果表、建筑面積及規劃指標匯總表、定位比較圖、綠化分布示意圖、車位示意圖、分層面積計算表、建筑分層圖、建筑高度示意圖、測繪坐標成果表、拍攝位置示意圖及照片。

5 工程實例

以太原市某小區規劃條件核實項目為例，說明規劃條件核實測量方法及測量報告內容。本項目地塊范圍內包括3#樓、4#樓、地庫、物業用房及其他老舊房屋。

5.1 外業航飛

使用飛馬D2000無人機，搭載D-OP4000傾斜攝影鏡頭，利用飛馬無人機管家軟件對飛行過程及飛行質量進行控制。在小區周邊及內部均勻布設控制點5個，其中3個為像控點，2個為檢查點。設置影像地面分辨率為0.02m、航向重疊80%、旁向重疊65%、航速14m/s。起降點選擇測區范圍中心廣場寬敞區域，無信號干擾。對影像質量、影像質量進行檢查無誤后完成飛行任務。

5.2 傾斜攝影模型制作

使用重建農場及重建大師對傾斜攝影成果進行處理，進而生產三維模型。根據模型成果對檢查點進行測量，其測量結果符合要求。圖1為小區傾斜模型成果。

圖1 傾斜模型成果

5.3 數據采集

將傾斜攝影模型導入清華山維平臺進行數據采集，包括建筑平面位置、輪廓、首層地面高程、室內外高差、女兒墻高程、最高點高程，進而計算規劃指標室內外高差、主體高度、最高點高度等數據。

5.4 成果報告

成果報告包括核實情況說明、建設工程竣工核實指標匯總表、竣工測繪圖、分層面積計算表、建筑分層圖、建筑高度示意圖。以3#樓為例說明核實成果內容，如表2。

表2 建設工程竣工核實指標匯總表

以面積和高度變化指標為例說明其核實結果：（1）主體高度：建設工程規劃許可證為53m，報建藍圖為53.4m，實測為53.15m，實測比報建藍圖低0.25m，分析變化原因為竣工后的室內外高差與設計不一致；（2）標準層層高：建設工程規劃許可證為2.9m，報建藍圖為2.85m，實測為2.85m，實測與報建藍圖一致；（3）地上建筑面積：實測比批準文件指標多1550.30m2，面積變化原因：現狀比報建藍圖每層多4個陽臺，陽臺部分總計111.6m2，其它與報建藍圖一致；（4）地下建筑面積：實測比批準文件指標少8.64m2。

圖2為定位比較圖，圖中虛線位置為批準位置，實線位置為現狀位置，斜體為批準尺寸及間距，宋體為實測尺寸及間距， 4#樓實測位置及尺寸與批準指標相差較大。

圖2 定位比較圖

如上圖所示：實測樓間距與批準文件指標最大差值為5.57m。實測總長比批準文件指標短0.1m；實測總寬比批準文件指標短0.6m。

圖3為高度4#樓高度示意圖：

圖3 高度示意圖

圖中h1為地下室高度，h2為主體高度，h3為最高點高度Δh為室內外高差，其中主體高度及最高點高度均從室外地面起算。

竣工圖中包括房屋總長、總寬、房屋間距、道路紅線退距、國有土地范圍線退距等尺寸及位置信息。

地塊的建設工程竣工核實指標如表3所示，該地塊各項指標均不滿足規劃要求。

表3 建設工程竣工核實指標匯總表-建筑面積

表4 建設工程竣工核實指標匯總表-規劃指標

6 結語

建筑工程竣工規劃條件核實作為規劃管理的關鍵環節，測繪部門出具的測繪成果至關重要，不僅要保證精度、詳細程度，改進作業技術，提高工作效率，更要通過圖、文、表的形式使得報告清晰易讀，使其作為信息載體，準確傳達建筑現狀及其與批準狀態的對比情況。傾斜攝影測量技術在規劃條件核實測繪中應用，使得測繪工作及規劃管理更直觀更高效。我院經過多年的積累，已經構建了一套成熟的建筑工程竣工規劃條件核實測繪的工作流程和技術標準，為太原市規劃審批部門提供了數據支撐，獲得社會廣泛認可。