高層住宅精裝修成本管控要點分析總結

陳雯婧

優質的室內裝飾能為住戶帶來舒適的居住體驗。隨著社會經濟的發展和生活水平的提高，人們越來越重視住宅的室內裝飾品質，精裝修房的市場需求量逐年增加。近年來，精裝修商品房越來越受消費者的青睞，加上各個城市陸續出臺了推進精裝房項目的政策，在政策導向和市場需求的雙重作用下，其交易比例已大幅提升，精裝修房已然成為房地產開發的必然趨勢。

1 項目概況

福建省漳州市御龍天下三期建設用地面積為21388.83 m2，總建筑面積為153413.98 m2，其中地上建筑面積為117971.20 m2，地下建筑面積為34790.97 m2。該項目包括7 棟高層住宅和3 棟多層商業建筑，其中12 號樓和13 號樓為精裝修工程，共506 套住宅，套內建筑面積總計約32505 m2。

2 精裝修成本管控方法

2.1 招投標階段成本管控

本項目采用邀請招標方式，邀請3家以上投標單位參與投標。在招標前，要確定意向邀請投標單位。投標單位具有良好企業形象、市場信譽和品牌形象，有助于后期項目成本管控。因此，要組織考察小組并制訂考察計劃，考察擬邀請企業的性質、資質、信譽、資金實力、管理模式、人員配備情況、公司經營情況、財務狀況及工程業績等。考察小組要客觀評價考察單位，深入了解和分析其過往項目成本管控情況，并以書面化形式形成結論。考察投標單位能保證精裝修成本管控的有效性，避免出現不可預估的風險[1]。

招投標采用合同總價包干模式，即建設單位委托造價咨詢機構根據施工設計圖紙詳細計算工程量，各投標單位根據其成本和盈利要求自行報價。采用該模式一方面能夠全面、清楚且準確地梳理工程成本，有效預測經營結果，為科學招標提供保障；另一方面，工程量清單招標強調方案前置，在招標前期通過專業交圈和聯合審圖能夠解決功能性缺陷，完善設計方案，提升項目品質。例如，若未及時發現裝修圖紙中的空調孔洞與土建預留孔洞不一致，則需要在裝修施工時二次開孔，容易造成外墻面污染。在工程量清單中，要特別明確深化設計、開洞補洞及零星修補等工作內容，避免后期產生現場簽證費用。

招標時應合理劃分總承包單位和精裝修單位的工作界面，疊圖審查各專業施工圖紙，檢查專業沖突，保持管線暢通，核實機電點位，避免后續施工中產生設計變更和現場簽證[2]。

在招投標過程中要保持嚴謹、公平和公正的原則，杜絕不平衡報價。評標時要著重分析各項綜合單價組成，嚴禁資質不合格單位入場競標，避免違規行為造成的價格虛高。同時，要評估投標文件中成本方案的可執行性，分析各投標單位報價信息不平衡的原因，以便作出科學決策，滿足精裝修成本管控要求。例如，投標單位的工程造價組成不同會導致報價差異較大，若投標單位未將施工過程中可能出現的增加項目納入工程量計算，則報價較低；若投標單位將后續可能增加的工程量納入工程量計算，則報價較高。因此，應結合項目實際情況詳細計算各種報價信息，選擇更加合理的方案。

2.2 項目設計階段成本管控

本項目在設計階段以滿足客戶需求為切入點，在保證美觀性和功能性的同時要注重精裝修成本管控。70%的項目成本是在設計階段決定的，產品定位、裝飾風格、裝飾材料和施工工藝等確定后，即可基本確定項目成本，因此要在設計階段加強成本管控。具體如下：

1）將成本管控前置。在設計階段，要求設計師限額設計，并讓成本管控人員介入方案設計過程，便于后期成本管控。

2）施工前要結合現場實際情況及時優化設計圖紙，避免施工完成后因功能缺陷發生拆改，增加不必要的現場簽證費用。

3）嚴格控制設計變更。設計變更會增加工程成本，給成本管控帶來困難。因此，必須堅持非必要不變更、拒絕事后補單的原則，加強設計人員的成本管控意識，有效減少設計變更，加強成本控制力度[3]。

4）增強設計人員的風險防控意識。若施工方未按設計圖紙施工，則需要采取補救措施還原設計。這些補救措施會增加項目成本，要提高設計人員的風險防控能力，防患于未然。

5）合理選擇裝修材料。精裝修材料的價格和運輸距離都是影響成本的重要因素，因此設計人員要全面考慮材料成本，合理采購裝修材料，有效管控裝修材料成本。例如，本工程將實木踢腳線調整為人造石踢腳線并取消不銹鋼U 形嵌條，既滿足了實用性要求，又節約了成本。

2.3 施工階段成本管控

施工階段是成本管控最關鍵的階段。據統計，施工階段的成本約占項目總成本的90%，因此要加強此階段的成本管控力度，具體從如下6 方面進行分析：

1）合同交底有助于事前控制合同風險。項目開始施工后，要及時進行施工合同交底，解讀項目的基本情況、合同工期、工程質量、計價方式、付款方式、變更簽證辦理以及違約條款等，防止因不熟悉合同而違反合同條款，避免經濟損失[4]。

2）組織施工圖紙會審，消除質量隱患。組織建設單位、設計單位、監理單位及施工單位的相關人員全面細致地審查圖紙，檢查各專業圖紙的差錯、遺漏和矛盾，并提出優化建議，從而在施工前消除設計缺陷，避免在施工過程產生不必要的拆改。

3）建立成本動態臺賬，實時監控各項成本支出。動態成本是指實時反應的即時成本，一般由設計變更、現場簽證、材料價差及其他費用調整組成。施工中，合約成本管控人員要實時跟蹤和控制動態成本，并做好費用超支預警，以便科學管控項目成本。

4）加強裝修材料驗收，防止出現以次充好、替換品牌和規格不達標等問題，避免返工導致成本增加。

5）常態化現場巡查，排查施工不達標和施工工序缺失等問題，并保留影像證據作為結算扣款依據。

6）加強現場成品保護。在施工過程中，要提高現場施工管理力度，及時保護成品門窗、門窗套、鎖具和地板等，防止出現邊修復邊破壞的情況，避免不必要的費用支出。

2.4 工程結算階段成本管控

工程結算過程應具有詳細且真實的記錄和完善的資料，量價計算過程和審批記錄等資料應具備可追溯性。重點審查《工程聯系單》《現場簽證確認單》及《索賠單》的準確性、真實性和有效性，避免施工單位未經建設單位審批私自變更并將其納入結算。

結算過程中，要核實合同工程量清單內的項目是否存在施工單位未予實施且未辦理減項簽證的情況[5]。例如，本項目合同第11 章為暫定數量，內容包括墻面空鼓處理、墻面抹灰層處理、天棚裂縫處理、拆除加氣混凝土砌體以及墻面水泥砂漿抹面，合同暫定金額為131598.30 元。結算時成本管控人員應仔細復查合同，及時督促工程部辦理減項工程聯系單，確認現場未實施事實，扣減未實施項目費用，避免不必要的經濟損失。

同時，要核查裝修材料是否存在以次充好和以舊充新的情況。例如，在本工程結算過程中，再次梳理了材料品牌替換的工程聯系單，重點核查是否存在由于品牌替換產生材料價差且未及時辦理費用扣減的情況。此外，要核查實際施工工期是否滿足合同約定。若工期未滿足合同要求則需要罰款，并根據合同相關條款約定追究施工單位的違約責任。

3 精裝修成本管控要點

高層住宅精裝修成本管控需要從預算設立、優化設計、提高人員專業素質、控制變更和增項、集中采購和統一管理、建立成本數據庫、創新智能化成本管控等方面加以考慮。通過有效的管控，可以實現成本可控、質量可靠的精裝修工程，滿足購房者對高層住宅的需求和期望。

3.1 設立明確的預算機制

設立明確的預算機制是高層住宅精裝修成本管控的核心要點之一，這對于項目的成功實施至關重要。具體可從4 個方面著手：

1）明確的預算能夠提供清晰的指導框架，幫助開發商或業主避免超支和不必要的開支。根據項目的規模、面積、定位和目標市場，制訂合理的裝修預算可以確保項目在經濟可行的范圍內進行。

2）預算機制的設立應綜合考慮各方面因素，如材料成本、人工費用、設計費用和裝修輔助設備等。通過詳細列出各方面的預算以及相應的價格參考和市場調研，可以更加準確地評估整體成本并做出合理決策。

3）與預算機制密切相關的是對市場行情和潛在風險的了解。預算機制設立的過程中需要考慮到材料價格波動、勞動力成本變化以及可能出現的不可預見的風險因素。通過分析市場趨勢和風險，可以為預算機制設立提供更加準確的信息和依據。

4）設立預算機制還需要與設計師、承包商和供應商等各方充分的溝通和合作。他們可提供關于材料選擇、施工流程和成本估計等方面的專業建議，確保預算的合理性和可行性。

3.2 優化設計方案

優化設計方案是高層住宅精裝修成本管控的關鍵措施之一。通過合理的設計方案，可以降低裝修成本并提高資源利用效率。重點考慮如下4 點：

1）合理的設計方案應注重經濟實用性。在設計過程中，應充分考慮材料選擇、空間規劃和功能布局等因素，以確保設計符合實際需求并最大限度減少不必要的裝修開支。避免過多的裝飾和不必要的設計復雜性，可使成本得到有效控制。

2）設計方案應充分利用現有資源和結構。在進行高層住宅精裝修時，合理利用已有的結構和設備，可以減少重新建造或更換的成本。通過重新布局和改造，充分利用現有的資源，盡量避免對核心結構進行大規模改動，這樣可以節省大量成本。

3）設計方案還應注重可持續發展和環保性。選擇環保材料和節能設備，推崇綠色施工理念，可以降低運營成本，有助于建立可持續發展的住宅環境。合理利用自然采光、通風和綠化等設計手段，不僅可以節約能源，還可以提升居住者的舒適感。

4）與設計師和裝修團隊的合作是優化設計方案的重要環節。他們具有專業知識和經驗，可為項目提供寶貴的建議和技術支持，優化設計方案并降低成本。通過團隊合作，可在保證裝修質量的同時提高經濟效益。

3.3 提高人員專業素質

成本管控人員的專業能力是成本管控實施的關鍵。房地產開發企業應提高成本管控人員的專業素質，增加專業人才儲備，以便提高工程項目的成本管控水平。執行方法有如下4 點：首先，企業需加強人才引進并優化用人機制，制訂人才選拔標準，以便提高成本管控人員的整體水平。其次，企業應通過業務培訓，擴充成本管控人員的理論知識，提高其專業能力，增強其成本管控意識，促進其職業發展。再次，通過設置績效考核制度，提升成本管控人員的工作能力、工作效率、工作質量和工作積極性等。例如，企業可組織技能大賽，檢驗員工的成本分析與造價管控的能力。最后，根據崗位要求提高成本管控人員的職業素養，為企業培養綜合型人才，提高精裝修工程的成本管控效果。

3.4 控制變更和增項

頻繁調整設計方案或增加裝修工程會延長工期，造成工程進度混亂，導致成本上升。在裝修過程中，嚴格控制變更和增項對于防范不必要的成本增加至關重要。一方面，頻繁修改設計方案會導致工期延長。修改設計方案需要重新評估和安排工作流程，施工隊需要花費時間調整施工節奏，進而延長裝修工程的施工工期。另一方面，額外裝修項目會增加人力、材料和財務成本。新增項目需要配置人力資源，可能需要采購新的材料或設備，此過程產生的額外費用可能導致工程成本超出初始預算。

因此，在裝修過程中應盡量避免頻繁修改設計方案或增加額外的裝修項目。在施工前要全面審查設計方案，確保方案符合需求且滿足預算。在施工過程中，要與設計師、承包商和供應商保持良好的溝通，以便及時解決問題，避免不必要的變更和增項。

3.5 集中采購和統一管理

集中采購裝修材料和設備具有多方面的好處：批量采購能夠享受優惠價格；統一管理材料和設備；提高資源利用效率；降低成本支出。集中采購優勢如下：首先，集中采購能獲得優惠價格。與分散采購相比，集中采購能獲得更有競爭力的價格和折扣，從而降低材料和設備的采購成本。其次，集中采購有助于統一管理和監控裝修材料與設備。集中采購能保證所有材料和設備都來自同一供應鏈，可實現材料和設備的統一管理，確保按時供貨，有助于管理庫存。最后，集中采購可以提高資源利用率。通過集中采購能夠提前規劃和安排裝修所需的材料與設備，避免材料浪費和過度采購，不但可以節省成本，還可以減少對環境的影響。

3.6 重視成本分析，建立成本數據庫

項目完工后要評價成本管控效果，分析成本增加的原因和成本指標，建立成本數據庫，積累成本控制經驗，為后續項目提供參考。

例如，本項目將所有室內木門的高度由2100 mm 統一調整為2000 mm，增加變更金額114021.54 元。變更原因為土建墻體定位圖要求預留門洞高度為2150 mm，但是避難間防火門的實際高度為2000 mm，為了保證視覺效果，統一所有室內門的高度。此調整導致門頂縫隙超過50 mm，無法直接用水泥砂漿修補，需通過增加鋼筋混凝土過梁來降低門洞高度，導致變更費用較大。項目完成后，應及時在成本數據庫記錄此變更并備注原因，為后續精裝修項目提供借鑒，規避此類變更。

3.7 創新智能化成本管控技術

成本管理是企業成敗的關鍵因素，因此成本管控部門應樹立動態發展理念，密切關注數字技術，及時更新成本管控手段。傳統成本管控方式主要以人工為主，在施工過程中需要大量成本管控人員，間接增加了項目成本。在成本管控中引入創新智能化技術，不僅能夠提高成本管控效率，改善成本管理效果，而且能夠減少人力成本，提高項目效益。

4 結語

綜上所述，本文通過分析精裝修項目案例的成本管控過程，總結項目設計、招投標、施工階段及工程結算階段的成本管控經驗，提出了精裝修項目的成本管控要點，以期為后續精裝修工程的成本管控提供依據，助力建筑行業的高質量發展。