住宅精裝修工程的質量控制研究
——以七里渠項目為例

顧新宇

隨著社會的進步和經濟的發展，人們對生活水平和居住環境的要求越來越高，精裝修住宅逐漸成為商品房的主流發展趨勢。精裝修是相對于毛坯房而言的，建設部發布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》（建住房[2002]190 號）對精裝修的要求是在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成[1]。精裝修住宅的業主購置家具之后，即可直接入住。

精裝修工程模式起源于瑞典。西方發達國家的住宅精裝修程度相對較高，精裝修住宅占比超過80%。我國的精裝修住宅起步相對較晚，目前仍然處于發展階段。一些房地產開發商和各參建方一味追求利益最大化，導致精裝修工程存在許多質量問題，嚴重影響人們的居住體驗。基于此，該文以實際項目為例，重點研究精裝修過程中的質量控制要點和管控措施。

1 工程概況

七里渠項目位于北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村，東至七燕路，南至北清路，西至規劃七里渠中路，北至朱辛莊中路南線。項目總建設用地面積為46230.68 m2，建筑面積為201502.49 m2，包括14 棟住宅樓和2棟配套公共服務用房。

建筑工程包括土建工程和設備安裝工程。其中，土建工程包括地基與基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程及屋面工程；設備安裝工程包括給排水及采暖工程、電氣工程、智能建筑工程、通風與空調工程以及電梯工程等。建筑工程項目管理的主要內容是對施工進度、質量、安全、成本、合同和信息的管理，以及對施工的組織和協調等。

2 住宅精裝修工程質量管控問題及原因分析

2.1 住宅精裝修工程質量管理方案

為加強對七里渠項目的質量管理，制訂了相應的質量管理方案。該方案涵蓋圖紙會審、樣板先行、實測實量、多樣化質量評估、質量安全例會制度以及獎罰措施等內容。在圖紙會審階段，要進行設計技術交底和重難點問題解決。在樣板先行階段，需按照要求施工樣板間或樣板層，并標注材料尺寸。在實測實量階段，要積極配合監理單位進行常態化實測實量，并及時報送數據。在多樣化質量評估階段，通過定期巡檢和第三方評估，評價各項目的施工質量，并督促不符合要求的工程進行整改。質量安全例會制度是指每周召開項目例會，并在會上總結施工質量問題。根據實測實量評分、過程評估結果和交付評估結果、制訂獎罰措施，目的是提高施工單位對精裝修質量的重視程度。

2.2 住宅精裝修工程質量問題

七里渠項目住宅精裝修工程的質量問題包括：設計、施工協調、材料質量、空鼓開裂、滲漏以及成品保護問題等。

設計問題包括大樣圖細部構造缺失、圖紙與現場不符等。例如，在設計時未考慮下沉式衛生間地面到梁頂的標高，導致帶存水彎的排水管高度不足，不能有效防止衛生間反味；天花板吊頂完成面標高較低，導致空調安裝高度不足，使得空調因排水孔位置過高而無法有效排水。施工協調問題包括在施工和交付時出現的質量問題，以及建設單位之間的推諉扯皮問題。材料質量問題，如門檻石和地面石材斷裂，會增加交付風險，引發客戶投訴。空鼓開裂問題包括墻面與吊頂裂縫以及瓷磚和地面空鼓。項目交付后，公區墻磚脫落會嚴重威脅住戶的人身安全，外窗和淋浴間出現滲漏問題會嚴重影響住宅的使用功能，進而引發住戶投訴。成品保護問題是指施工過程中未做好成品保護，導致已完成的工程在后續工序中受到損壞和污染。例如，由于在施工過程中未做好成品保護，木門和木地板出現磕碰現象，墻面瓷磚出現崩角現象，淋浴屏和陽臺門出現刮花現象。這些問題即使進行后期修復，也無法避免對觀感的影響，此外還會增加施工成本。

2.3 原因分析

工程質量問題產生的原因：第1，施工圖設計問題。施工圖缺項和漏項、設計深度不足、圖紙會審環節不嚴謹以及施工方未能及時發現設計問題等，均會導致施工質量問題。第2，工作面移交問題。在工作面移交時，土建或其他承包單位的基層、成品以及半成品存在質量問題，且未進行有效處理，裝修施工單位為了趕工直接在基層上進行施工，導致后續工序出現質量問題，無法通過交付驗收。例如，外窗在裝修開始前就已經出現滲漏問題，但是裝修單位在此問題未處理好時就進行施工，導致后期出現墻皮脫落和發霉問題，整改困難。第3，材料與設備的選用、存儲和搬運不當。材料和設備的采購、加工、運輸、儲存和使用等環節管理不到位，導致材料和設備破損，影響其正常使用。材料和設備運至現場后，未對其進行合理的存儲和保護，加上施工隊交叉作業，導致材料和設備損壞。損壞的裝修材料未進行處理直接使用，會導致施工質量欠佳，進而影響使用功能和裝修效果。

3 住宅精裝修工程的質量管控要點

住宅批量精裝修工程的質量控制不應局限于施工實施階段，而是要全過程、多方位及多角度進行質量控制。因此，要在裝修工程的施工前、過程中和施工后采取質量管控措施[2]。

3.1 住宅精裝修工程施工前的質量控制要點

在精裝修工程施工前的場地移交過程中，精裝單位要仔細驗收土建單位的施工界面，整理需要整改的問題并進行匯報。對于主體結構界面出現的質量問題，要及時書面通知建設單位和土建單位，要求其整改到位，并進行跟蹤驗收。驗收合格且經各參建方確認無誤后，方可進行場地移交。對于整改不及時的情況，應在項目例會中通報批評，并商討解決方案。由建設單位和監理單位根據責任劃分及合同條款，對相關責任單位進行獎罰處理，防止后期出現推諉扯皮現象。

3.2 住宅精裝修工程施工過程中的質量控制要點

3.2.1 材料管控

要嚴格制訂材料進場和使用管理制度[3]，即：第1，要嚴格執行材料封樣制度，并按照設計圖紙要求，嚴格把控進場材料的質量，同時要不定期檢查產品供應廠家；第2，嚴格按照材料送檢制度進行材料抽樣檢測。監理方在巡場過程中要仔細檢查材料質量，對于不合格或破損的材料，要求相關單位進行退場處理。若施工單位拒不改正，則要對其進行罰款或采取其他處罰措施，杜絕材料質量隱患。

3.2.2 過程管控

首先要做好施工交底，包括講解圖紙、施工工藝要求、安全注意事項和質量要求等，并按照施工工藝要求嚴格把控每道工序的施工質量。施工交底要確保所有人員明確各自的職責，并理解各項施工規范和標準。其次，從施工材料、施工技術、施工人員素質和施工組織等方面進行監督管理，嚴格把控各環節的施工質量，保證整體質量處于可控范圍內。選擇合格的施工材料是保證工程質量的基礎，施工中應根據實際需要嚴格控制材料質量，并對各項工藝進行檢查。最后實施三檢工作制度，包括施工前檢查、施工過程中檢查和施工后驗收，并嚴格按照合同、施工驗收規范以及實測實量規定進行質量驗收。

3.3 住宅精裝修工程施工后的質量控制要點

施工完成后，首先要逐層、逐戶、逐房間和逐部位地檢查是否存在質量問題，在此過程中要做到分戶驗收和一戶一表。其次，配合物業維保部門排查交付問題，并進行查驗銷項驗收工作。最后，組織各參建方的相關人員進行檢查和驗收。對于工程完工后及使用過程中出現的質量問題，要明確整改責任單位，并制訂可靠的施工整改方案，防止對住戶產生二次影響。除此之外，項目管理部要匯總和分析質量問題，找出問題產生的原因，并改進施工方法，避免后續工程出現類似問題。

4 住宅精裝修工程質量控制優化措施

4.1 建立完善的質量管理體系

健全的管理體系不僅能夠為工程管理提供良好的指導和支持，而且能夠為精裝修工程質量提供重要保障[4]。因此，在施工前要建立以項目經理為首的質量管理體系，加強項目管理人員的核心地位，以此提高他們的責任意識和管理水平，使其遵循科學的管理機制來管理施工現場。

4.2 控制方案和圖紙質量

在設計階段，要確保裝飾設計方案滿足建筑的功能和結構要求。在施工前，要針對圖紙中不符合要求的內容提出合理建議，以便消除質量隱患。此外，可以對比樣板房和施工圖紙，匯總差異并組織圖紙會審，按照會審結果修改圖紙。施工圖紙經設計單位確認后，需要嚴格按照流程由各部門簽字和蓋章，然后移交給施工單位進行施工。這樣可以有效避免由圖紙有效性引起的問題和責任糾紛。

4.3 控制基層質量

建筑裝修的基層是土建主體結構，基層質量的好壞決定精裝修工程的施工質量，因此精裝修工程的質量控制必須從主體結構抓起。在裝修工程中，基層的質量至關重要。基層質量不合格，會導致后續的裝修工作難以順利進行，出現各種質量問題。因此在裝修工程開始前，必須對土建主體結構進行嚴格的質量檢查，檢查墻體、地面和天花板等基本結構的水平度、垂直度及平整度等，確保其符合相關標準和質量要求，為后續的精裝修工程奠定堅實基礎。控制好基層質量，才能保證精裝修工程的施工質量，從而讓業主享受到更加舒適、美觀和實用的居住環境。

4.4 控制材料質量

材料質量決定著工程質量。精裝修工程涉及的材料較多，因此要根據房地產開發商的招投標文件、合同和設計圖紙要求，提前確定材料樣板。施工前必須制訂嚴格的材料管理制度，做到材料管理標準化，避免因材料導致的工程質量問題。精裝修施工單位要按照材料進場計劃和材料檢驗檢測計劃，進行材料質量管理。裝修材料進場后，必須由監理單位按照封樣定板材料對其進行驗收，并檢查質量檢測報告、環保認證以及材料的名稱、數量、規格、型號和產地等。此外，要按照規定嚴格執行見證取樣送檢制度，對于質量低劣、不符合合同規定及不滿足檢測要求的材料，要按照規定降級使用或進行退場處理。

4.5 選擇合適的施工方法

施工方法會直接影響工程的質量。裝修工程的施工方法是指工程施工期間，根據現場條件和施工材料選擇的技術方案、工藝流程、組織措施和檢驗方法等。施工前，要根據現場情況和施工經驗確定施工方法，并嚴格審查其合理性。為了實現各施工環節的合理性、科學性和可行性，要聯合建設單位和設計單位改進施工工藝。

施工方法的選擇需要考慮工程性質、規模、質量要求、施工條件和施工材料等因素，同時還需要考慮安全生產及環保要求。建議在施工前制訂詳細的施工方案，并進行專業的技術評審，確保施工方案的科學性和可行性。此外，還需不斷改進施工方法，要及時總結經驗和教訓，分析問題，提出改進措施，進而不斷提升工程施工質量。

4.6 加強施工人員管理

首先，現場管理人員要嚴格遵守項目管理制度，并按照崗位職責進行質量管控。其次，要選擇有類似工程施工經驗且工作年限較長的施工班組。再次，要根據勞動力計劃和裝修施工進度，合理安排各工種班組入場。最后，項目部要組織施工人員進行入場前的三級教育和安全技術交底，使他們清晰認識工程的技術難度和質量要求。此外，項目部應建立健全的考核體系，對施工人員進行定期評估和獎懲，以激勵他們保持良好的工作態度和質量意識。

同時，還應加強培訓和技術交流，提高施工人員的專業知識和技能水平，使他們能夠勝任更高難度的施工任務。從多個方面入手，如人員選拔、培訓、考核、監管等方面，通過合理的管理和有效的措施，提高施工人員的素質和工作效率，確保施工質量和項目進度的順利進行。

4.7 控制施工環境

在裝修施工質量控制中，對施工環境的管理是不可或缺的一部分。施工環境具有復雜性，其中的不確定因素會直接影響施工質量。例如，施工現場的通風情況、濕度、溫度和季節等，都會影響裝修材料和施工工藝，如果應對不善將會對工程質量產生不良影響[5]。施工單位要靈活應對環境變化，根據實時環境條件采取相應的處理和防護措施，避免質量問題的產生。

4.8 控制關鍵工序的質量

關鍵工序的質量把控應體現為：第1，防水和防滲漏。防止滲漏問題要遵照“設計是前提，材料是基礎，施工是關鍵，管理是保證”的原則。在防水施工時，要將防水材料鋪貼或涂刷到位，準確掌控養護的時間和方法，并進行成品保護。施工完成后，必須按照要求進行蓄水或淋水試驗，經監理方檢查驗收合格后才能施工下道工序。第2，空鼓。空鼓是精裝修工程中常見的質量問題。如果施工過程中管控不到位會產生空鼓現象，進而導致材料脫落，不僅會影響觀感和使用功能，而且會威脅人身安全。墻磚和地磚的空鼓要從基層處理、墻面抹灰層掛網和拉毛質量、粘接劑材料配比、瓷磚浸水以及鋪貼后的養護等方面進行控制。第3，開裂。抹灰前要檢查混凝土基層是否有裂縫、混凝土與砌體交接處及墻面水電開槽是否按照要求封堵掛網以及面層材料是否合格，施工后要控制養護環境，這樣才能有效防止墻面開裂。

5 結語

隨著社會經濟的快速發展和人們生活水平的提高，精裝修住宅逐漸成為住宅的主要發展方向。為了有效控制住宅精裝修工程的施工質量，要注重各參建方的協調與配合，并在此基礎上做好質量管理工作，加強各環節的監督力度，不斷完善質量管理機制，以此保障住宅精裝修的建設質量。