不交物業管理費引發訴訟

俞金恒

2008年5月，張富貴搬進了某高檔小區。張富貴購買的房子別具特色，公共面積特別大，特別是外帶一個170多平方米的天臺，是觀景的好地方。

干凈整潔的居住環境，能給人帶來愉快的心情，所以張富貴與物業的關系良好，每年都分文不少地按時交納物業管理費。

矛盾：緣于天臺環境的變化

張富貴的住房位于29層，之所以有如此大的天臺，是因為這個天臺是28樓兩個住戶的屋頂。當初，開發商把天臺命名為景觀天臺，在諸多樓盤中，這樣大的眺望天臺很少見。為了能讓業主獨享如此大的天臺，開發商向張富貴收取了3萬元，給了他一把通往天臺的鑰匙。那時的天臺干干凈凈，城市美景盡收眼底。

為了休閑時進出方便，張富貴沒有將天臺的門鎖上。不知從哪天開始，與張富貴住宅一墻之隔的天臺，有人在上面拉起繩子曬起衣被，有人用缸盆種植農作物等等……張富貴向物業公司反映后，物業公司便將雜物清理后將門鎖上。

沒過多久，通往平臺的門鎖被人為破壞，上來的人越來越多，原先環境優美、干凈整潔的天臺變成了菜園，上面堆了刺鼻的肥料；變成了曬衣場，內衣內褲隨風飄；變成了遛狗場，滿地都是狗留下的大小便……簡直是臟亂不堪，令人無法忍受。不僅如此，天臺無人管理，張富貴一家的安全也受到威脅：有一次晚上，張富貴推開天臺的門就嚇了一跳，3個黑影在晃動，見到張富貴就突然溜走了……

交涉：管理未達預期拒交物業費

張富貴認為自己花了3萬元購買了天臺，如今天臺卻成為公共場所，而且臟亂差、存在安全隱患，嚴重影響了他與家人的正常休息和生活。張富貴拿出物業服務合同與物業公司的負責人理論，指出合同中“要保持天臺環境優美”的承諾，物業公司完全沒有做到，因此拒絕交納物業費。

但物業公司負責人認為，他們多次對天臺進行清理，門鎖也換過幾回，且多次張貼告示禁止破壞環境，已盡到了責任，提供了服務，張富貴應當交物業管理費。

樓下業主則認為，天臺是公共區域，個人無權買賣。既然是公共區域，大家就有權使用。每當物業換鎖后，樓下享受過大天臺帶來方便的業主便很快將鎖弄壞，繼續在天臺私搭亂接、曬衣曬被……

交涉沒能取得預期效果，張富貴感到物業服務質量越來越差、天臺的環境對其生活影響越來越大，便決定拒交物業費，并搬到了其他地方生活。

催收：協商時不能達成一致意見

由于張富貴拒絕交納物業費，物業公司工作人員就打電話給張富貴，請他結算拖欠的物業管理費。張富貴認為，多年來，他一直按合同約定提前交清次年全年物業管理費用。但最近一段時間，物業多次不履行合同義務，造成他的居住環境臟亂差，安全得不到保障，物業沒有履行自己的職責，所以自己不應該再交物業費。社區居委會聽聞此事，也參與了調解，但是雙方沒有達成一致意見。

物業公司認為，物業已經提供了服務，并對天臺的管理做了大量工作，是一些業主擅自打開通往天臺的門，不聽勸阻，多次在天臺種植物、晾曬衣被。物業公司多次派人剪斷曬衣繩子，可是第二天業主又將繩子拉了起來；物業公司派人清理雜物，可是沒幾天業主又放置更多的雜物。這些業主認為，既然天臺是公共區域，就該大家共享共用。為這個天臺，物業公司付出很多精力去維護，雖然效果不佳，但張富貴以此為理由不交物業費是不應該的。

張富貴根本不認同物業公司的說法。他認為，景觀天臺是他花3萬元購買的，如今的天臺環境已嚴重影響了他的生活，導致他不能繼續在此生活而不得不移居他處，這是物業公司管理不到位造成的。

經居委會反復做工作，雙方接受調解。居委會提出兩點折中的辦法：一是物業要提高管理水平，解決好張富貴提出的問題。二是張富貴按所欠物業費的90%交清費用。

訴訟：用法律解決物業費問題

雙方對于調解意見均不滿意。物業公司認為，從2008年至今，物價飛漲，但物業費一直沒變，如果像張富貴這樣的業主增多，調解的結果都是物業費打折，將給物業公司的運營帶來不利影響；如果采取強硬措施，不讓其他業主到天臺上來的話，會帶來更大的副作用，如果這些業主以此為由，也學張富貴一樣不交物業費，就會更麻煩。而且，盡管張富貴為天臺多支付了3萬元，但天臺是公共區域的性質沒有改變。

張富貴則認為，通往天臺的門鎖多次被人為損壞，物業公司不管就是不作為。如果物業公司把天臺恢復到開發商交付時的狀態，他就交物業管理費。

多次交涉無果后，2023年，物業公司將張富貴告上法院，請求法院判令被告張富貴支付物業管理費6433.2元，支付違約金2727.68元。

對這起物業服務合同引發的糾紛，法院按程序進行了調解，雙方沒有辦法達成共識后，法院向張富貴送達應訴通知書。

接到法院應訴通知書后，張富貴再次來到曾經居住的地方，觀察物業有沒有履行合同義務。從29層往下一層一層走到一樓，張富貴拍了很多圖片、視頻，梳理后發現：不僅小區內交通秩序混亂，到處是亂停放的車輛，而且日常管理嚴重缺失，多個樓層安全出口違章私搭亂建、堆滿雜物。生命通道被封死，遇到突發事件，根本無法逃生。再翻開所在樓的業主微信群，反映物業管理不到位的業主很多……

于是，張富貴向法院遞交答辯狀稱，原告所訴主張被告向原告支付物業管理費6433.2元，大部分不能成立；原告所訴違約金無依據，原告的物業服務合同缺少附件，如物業服務的內容和標準。證據顯示：原告物業服務質量越來越差，只知道收取物業費而忘記了應該按照物業服務合同約定履行義務。近幾年來，被告多次要求原告按照合同約定履行義務，但原告均置之不理。在這種情況下，如果再交納物業費，就是對原告不履行義務行為的縱容。我們不能毫無原則地縱容原告這種漠視業主生命財產安全的行為。對原告嚴重不按約履行義務的行為，到了應當徹底糾正的時候了。只要物業公司加強管理，整治小區環境、確保居住安全，被告馬上就開始交物業管理費。

本案的律師認為，履行好合同義務方能獲法律支持。被告的居住安全得不到保障，由過去預交物業管理費，到如今“請原告將影響被告居住安全、影響環境整潔的事實排除后”再交物業管理費，是主張后履行抗辯權，這是受法律保護的。

民法典第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

上述條款是關于物業服務人義務的規定，即本案原告的義務。對于原告來說，物業公司是該小區的實際管理人，同時承擔著維護公共秩序和社會利益的公共性義務，當發現其物業服務區域內存在違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，例如，業主亂搭亂建、不當占用消防通道等，應當采取合理措施及時制止，并及時向有關行政主管部門進行報告，在必要時，還應積極協助有關行政主管部門對違法行為進行處理。從被告答辯狀和展示的證據看，原告沒有做到。

民法典第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

上述條款是關于物業服務人的公開和報告義務。違反該報告義務的物業服務人，應當承擔相應的責任。本案中原告沒有提供物業管理的內容和標準，沒有盡到法定義務。

民法典第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

從法律術語上講，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利。 這清楚表達了民事權利和民事義務是相對應的關系，物業服務合同是雙務、有償合同。被告采取后履行抗辯權而暫緩支付物業費，這是法律賦予被告的權利。這與民法典所規定的“業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費”是完全不同的概念。

原告未履行合同約定的義務，不可能獲得法律支持。經過考慮，原告決定撤訴，設法先對服務內容和質量進行改進，業主滿意后再與業主談交納物業管理費的事宜。張富貴在等待開庭期間收到民事裁定書，法院準許原告一方撤訴，案件受理費25元（減半收取）由原告負擔。這場民事訴訟以原告撤訴而告終。

（文中人名為化名）