農(nóng)村土地物權(quán)變更法律有規(guī)定

王利平

農(nóng)村宅基地上建造的房屋，所有權(quán)自何時(shí)設(shè)立？

【案例】

孫某父親于2015年在新申請(qǐng)的宅基地上建造了新房屋，準(zhǔn)備給兒子娶媳婦用。房屋于2015年8月23日建造完成。2016年3月，孫某與張某結(jié)婚。2016年6月，新房的產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)了，房主為孫某。兩人本想踏踏實(shí)實(shí)過(guò)日子，然而婚后好幾年，因?yàn)闆]有小孩，他們經(jīng)常互相指責(zé)、爭(zhēng)吵。2021年5月，張某向?qū)O某表達(dá)了想要離婚并且分割房屋和財(cái)產(chǎn)的想法。孫某同意張某提出的離婚和分割財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求，但在分割房屋的問(wèn)題上，孫某持不同的觀點(diǎn)。孫某認(rèn)為，房屋是婚前由父母建造的，是自已的婚前財(cái)產(chǎn)，張某無(wú)權(quán)請(qǐng)求分割。張某則認(rèn)為房產(chǎn)證是在結(jié)婚后辦的，房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己有一定的份額，可以分割。那么，張某的想法對(duì)嗎？農(nóng)村宅基地上建造的房屋，所有權(quán)自何時(shí)設(shè)立？

【解析】

農(nóng)村宅基地上建造的房屋，所有權(quán)并非登記之日設(shè)立，而是在房屋建造完成之日設(shè)立。我國(guó)民法典第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，但法律另有規(guī)定的除外。此處的“法律另有規(guī)定”的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立不以登記為生效要件，主要包括四種類型：一是依法屬于國(guó)家所有的自然資源；二是因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等引起物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定生效之日起發(fā)生效力；三是因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力；四是宅基地上因建造、拆除房屋等行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自房屋被建成之日或拆除之日起發(fā)生效力。其中，第四點(diǎn)的法律依據(jù)為民法典第二百三十一條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”

在上面的案例中，房屋的所有權(quán)自建造完成之日起設(shè)立，并非房產(chǎn)登記之日起設(shè)立。也就是說(shuō)，在2015年8月23日房屋建成之時(shí)，孫某就擁有了房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，雖然房屋是由孫某父親出資所建，但房屋用途是給孫某娶媳婦，顯然可以視為對(duì)孫某的贈(zèng)與，建成后的房屋自然歸孫某所有。而孫某結(jié)婚之日為2016年3月，此日期在房屋建成之后，那么，房屋就不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。孫某之妻張某的想法是不正確的。

村里的土地被征收后，應(yīng)該作何補(bǔ)償？

【案例】

10年前，在外務(wù)工的老楊決定回村養(yǎng)老。他向村里申請(qǐng)承包了10畝機(jī)動(dòng)田用于種植大蒜。之后，他投入了很多資金和精力搞大蒜種植。多年來(lái)，老楊的大蒜生意經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，收入也越來(lái)越可觀。如今，老楊所在的縣正在大力進(jìn)行旅游開發(fā)，根據(jù)縣政府的規(guī)劃，老楊所在的村子將被打造成新農(nóng)村旅游度假村，老楊的大蒜地也在征收范圍內(nèi)。老楊有點(diǎn)不情愿，自己花了金錢和心血的大蒜地就這樣被政府征收。他想知道，土地被征收后，政府如何補(bǔ)償自己呢？

【解析】

對(duì)于普通農(nóng)戶而言，土地是其賴以生活的基礎(chǔ)。但是，我國(guó)民法典第二百四十三條第一款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。”換言之，在某些情況下，為了公共利益，政府可以征收農(nóng)戶的土地，但是要按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行，滿足法律規(guī)定的權(quán)限。同時(shí)，根據(jù)該條第二款、第三款的規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”也就是說(shuō)，在征收農(nóng)戶的土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)支付農(nóng)戶相應(yīng)的補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用、社會(huì)保障費(fèi)用。

在上面的案例中，老楊的大蒜地被征收了，他可以依法獲得足額的土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。

土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，需要經(jīng)過(guò)怎樣的法律手續(xù)？

【案例】

46歲的黃某是長(zhǎng)城村一名建檔立卡貧困戶，因腰椎間盤突出，干不了重體力活，其母親也身患重病，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)萬(wàn)元，加上孩子的教育開支，一家人生活窘迫。為了不讓家人繼續(xù)過(guò)捉襟見肘的日子，黃某決定改變現(xiàn)狀，靠養(yǎng)豬脫貧。2022年，黃某在自家農(nóng)地里搭建了簡(jiǎn)易的豬棚，購(gòu)入十余頭豬，開始了他的養(yǎng)豬生涯。一年時(shí)間過(guò)去了，黃某靠養(yǎng)豬收入2萬(wàn)余元，順利實(shí)現(xiàn)脫貧。2023年，黃某決定擴(kuò)大養(yǎng)豬規(guī)模，將養(yǎng)豬場(chǎng)擴(kuò)建為150平方米，但在擴(kuò)建時(shí)卻被村民告知要想將農(nóng)村的土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，改變土地用途，在耕地上建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)豬場(chǎng)，需要經(jīng)過(guò)審批才行，不然是違法的。那么請(qǐng)問(wèn)，土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，需要經(jīng)過(guò)怎樣的法律手續(xù)呢？

【解析】

建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。我國(guó)民法典第三百六十一條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。”同時(shí)，我國(guó)土地管理法第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。”也就是說(shuō)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。涉及永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。而不涉及永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)用的，實(shí)行分級(jí)審批。一種是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。另一種是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

在上面的案例中，黃某打算在自家農(nóng)用地上建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)豬場(chǎng)，涉及土地性質(zhì)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。如果黃某承包的土地屬于永久基本農(nóng)田，則需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。如果黃某承包的土地不屬于永久基本農(nóng)田，且在該村土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，只需要由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；而如果是在該村土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍外，則需要國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。該村村民的說(shuō)法是正確的，黃某不能擅自在這塊土地上建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)豬場(chǎng)，否則就屬于違法行為，養(yǎng)豬場(chǎng)將面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。