商品房“以舊換新”堵點如何打通

郭煦

“以舊換新”政策一定程度上能幫助打通一二手房市場的輪動，激活市場的改善型需求。不過，要想讓政策收效，實踐證明，結合自身城市特點，實打實地幫助購房者解決問題的政策才是補足樓市缺失的關鍵一環。

前不久，江蘇太倉市開始探索商品房“以舊換新”政策。與此前其他城市通過二手房中介及房企之間聯手、以打通換房通道的“以舊換新”模式不同，太倉當前試點的“以舊換新”，是將消費者本人名下符合條件的普通商品房，按照相應規則出售給指定的國資企業，并購買國資企業指定的新建商品房。

據不完全統計，2023年以來，多地針對住房改善性需求出臺了多方面支持政策，已有淄博、濟南、濟寧、南京、寧波等10多個地方開始探索商品房“以舊換新”，希望暢通住房置換環節，進一步激活樓市。

目前，商品房“以舊換新”存在兩種模式。第一種是幫賣模式。即購房者、開發商、中介三方簽訂協議，購房者交納定金鎖定新房房源，中介掛牌二手房并限期出售，若期限內二手房賣出則合同生效進入新房交易流程，若二手房未賣出則開發商返還購房者交納的定金。第二種是收購模式。房企先收購購房者手里的二手房，購房者再通過補差價的方式購入新房。

多城倡導“以舊換新”購房模式

住房“以舊換新”具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。

以江蘇南通主城區為例，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，并在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房后，房款抵作購買新房的首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書并無需承擔違約責任。

南通市住建局局長王開亮表示，出售舊房日期與購買新房日期相差365日內的，還將額外進行補助。

除了類似南通這種由購房者、開發企業以及經紀公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產業協會近期推出“換新購”服務，讓購房者和房企二者之間直接簽署協議出售二手住房、換購新建商品住房。

江蘇太倉則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。同時規定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%。

手機家電“以舊換新”已經司空見慣，但房子“以舊換新”卻不常見。淄博是率先啟動“以舊換新”“連環單”行動的城市。2023年9月6日，山東省淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起“以舊換新”，全市首批12家房地產開發企業、經紀機構代表簽署合作協議，其中包括萬科、旭輝、綠城等。而在同年9月19日，江蘇省揚州市出臺了《關于在市區購房開展“以舊換新”試點工作的通知》，推出“以舊換新”模式。目前，包括江蘇華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、萬科等眾多房企均有跟進。

深圳市部分樓盤也曾推出“以房換房”的活動，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。住宅價值認定方面，新房價格以項目現場公布為準，舊房價格以房產所在小區半年內成交的均價為準。除此之外，個別樓盤甚至承諾負責幫業主找買家。一旦換房成功，購房者收房入住之前，購房者租房的租金也由樓盤承擔。

“我想置換新房，手頭的舊房子短時間內賣不掉，又擔心心儀的新房買不到。”這是很多置換型購房者的想法。

2023年10月20日，據寧波市住房和城鄉建設局官網披露，寧波市啟動住房“換新購”活動。此次活動是由寧波市房地產業協會主辦的。截至目前，寧波市已有13家開發企業的34個樓盤、23家房產經紀機構參與活動。

寧波的“換新購”指的是，購房者出售二手住房，換購新建商品住房。據寧波市房地產業協會相關負責人表示，推出“換新購”服務模式，支持“以小換大”“買新賣舊”，旨在更好發揮一二手房市場梯度消費和聯動效應，加快房產置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。從操作流程上看，購房者先選定新建商品住房，與開發企業簽訂新建商品住房（“放心買”）認購協議，與經紀機構簽署二手住房（“優先賣”）協議，明確意向買進和售出房源，同時簽署三方協議。若二手住房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續；若二手住房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約責任。

2023年10月17日，據江蘇省連云港市住房和城鄉建設局官網的消息，連云港市發布了《關于進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》，明確支持“賣舊換新”。該通知提出，鼓勵房地產開發企業、經紀機構為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優惠方案。

值得關注的是，連云港市還在探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

此外，浙江省海寧市也在日前發布鼓勵房產“以舊換新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

不論是寧波啟動的“換新購”，還是海寧市鼓勵房企購買購房者的存量房，最終目的都是提升房地產市場的活躍度，在當前二手房普遍難賣的情況下，助力置換群體賣舊房的同時，激活改善需求。

“以舊換新”激活樓市流動性

山東濟南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經有多起成交案例。“先選一個樓層，價格談好后交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價格，談妥后我們再支付老房子房款，購房者把房款轉到我們這邊來就可以了，剩下的差價一次性付款或貸款都行。”

部分城市房產中介機構的工作人員表示，政策剛出臺前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

目前，大部分城市推行的是采用“聯合幫賣”的“以舊換新”模式，成效各不相同。對此，克而瑞分析師沈曉玲表示，當前，在新房去化難及二手房掛牌數量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的“以舊換新”未見較大的效果，如南京推行的“換新購”參加的企業雖不少，但加入的房源一般是項目尾盤或者非熱點區域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。不過，南通的“以舊換新”取得了較好效果，主要在于開發商“兜底”購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打實的優惠，而且用于換新購的新房房源較好。

沈曉玲認為，整體來看，多個城市密集出臺“以舊換新”服務，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，提高購房意愿。該服務可以盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進這些城市的房地產市場平穩健康發展。但是，在當前整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一，那些效果較好的項目主要得益于房企給予購房者實打實的優惠，或者房企實力較強，可以調動多方資源，通過“以舊換新”實現化債、去化。

實施“以舊換新”的幾個熱點城市，二手房價在最近兩年呈現持續下跌態勢。《小康》雜志、中國小康網記者從中介獲取的信息顯示，在寧波核心城區之一的鄞州區，某套131平方米次新學區房的售價，已經從高峰期的840萬跌到558萬元。南京河西新城區二手房均價則從6萬元/平方米跌至4萬元/平方米左右。

同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，目前核心城市住房需求的改善傾向越來越高，尤其是在“認房不認貸”政策推出后，首套改善需求釋放明顯。但是從市場數據反映看，政策時效性較短，成交數據短期增加后，又回歸常態。

為了新房去化，房企較為積極響應“以舊換新”。在實施“以舊換新”的城市，包括萬科、招商蛇口、旭輝、綠城等多家房企均和中介機構代表簽署合作協議，成為“以舊換新”試點企業。

通過打通一二手房市場流通渠道，深度激活市場的改善型需求，且有助于加快二手住房銷售速度，縮短二手住房售出周期，這是地方政府的美好愿望，但在實際操作中也存在風險。鏡鑒咨詢創始人張宏偉建議相關部門做好監管，避免純民間行為導致的各種糾紛。

“‘以舊換新’的初衷是盤活市場，在置換周期長的城市出臺‘以舊換新’，有助于穩定市場與客戶心態，但也需要謹慎看待。”上海中原地產市場分析師盧文曦舉例稱，上海郊區此前有一個項目就允許給客戶半年的首付寬松期。客戶先付幾十萬，在半年以后再付完首付。其目的就是讓購房者更寬松地安排資金購房。但這一做法也存在風險，如果半年之后該項目房價出現下行波動，則會引發糾紛。同理，“以舊換新”也一樣，萬一二手房賣不掉，新房又買下來了，客戶會出現承受不了負擔的情況，此時又會引發合同糾紛。

不過，從當前發布“以舊換新”架構及流程的城市來看，在規避一些基礎風險上，其對購房者還是給出了一定保障：購房者、開發商、中介簽訂三方協議，購房者確定新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌及售出會有3～6個月的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時，買家的積極性依然不是很高，市場大環境還是決定了市場交易的諸多環節。

如何打通堵點大范圍推廣？

目前針對“以舊換新”活動，開發商反應較為積極，除了可以盤活存量房外，也對項目大戶型的去化有了積極作用。有國央企背景的房企也可以通過自身優勢調動多方資源，促進新房與二手房之間的輪動。但回購模式，對房企的實力有一定的要求，民營企業還是要測算好回購的成本以及后續對舊房處置的合理性，提前規避風險。同時，買、賣兩端的交易都可能產生糾紛，房企和中介機構也要注意各個環節的銜接。

事實上，“‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創新，它不是簡單的中介幫忙賣二手房和買新房。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，一個重要區別就是舊房的出售是有兜底機制的，這就使得換房的確定性增加了，對于房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等都有積極的作用。

“大多數人只有賣掉舊房子才能購買新房，‘以舊換新’政策一定程度上能幫助置換需求客戶加速賣掉舊房子，降低其在置換過程中的機會成本，打通一二手房市場的輪動，激活市場的改善型需求。而通過出售舊房獲得財政補貼等系列實打實的政策優惠，也可降低購房者購買新房的成本，盤活存量房，提高市場活躍度。針對二手房交易時間長、成本高等問題，除了‘以舊換新’外，多地取消或松動二手房交易指導價等，也在嘗試出臺新政策以加快流轉。不過要想讓政策收效，實踐證明，結合自身城市特點，實打實地幫助購房者解決問題的政策才是補足樓市缺失的關鍵一環。”上述業內專家分析稱。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進過程中，舊房的價值評估尤為重要。考慮到二手房交易周期長，為了盡快出售房產，業主可能需要在價格方面做出一定讓步。

“在當下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當下市場環境下取得先機。”58安居客研究院院長張波認為，但要注意的是，如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，若是后續舊房賣出不順利，無形中也會拉長新房去化周期。

在推出“以舊換新”等政策的同時，不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動二手房交易指導價等，以促進一二手房流通，實現更好的預期。

中國城市經濟學會房地產專業委員會專家委員張化學認為，當下消費者對于住房的要求已經從“有沒有”轉向“好不好”。短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度，但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現實。未來，或有更多城市參與，促進改善性住房需求進一步釋放。

不過也有業內人士分析稱，對于“以舊換新”活動，購房咨詢量較多，而實際完成交易的案例并不多。相關管理部門推動、中介及開發商助推的“以舊換新”，某種程度上是針對當前房地產循環存在的問題，積極促進有效供給匹配有效需求。但是，這種匹配本身只是環節上的優化，并未解決商品房市場循環存在的系統性缺陷。

上述業內人士建議，各地政府應加大“真房源”公共信息平臺建設，積極披露片區和社區二手房評估價格、片區更新和改造計劃。這將有利于形成二手房市場的穩定預期，也能夠通過供給側改革，引導和吸引購房者轉向購置二手房。地方政府可以考慮收購存量二手房，以活躍交易量來穩定價格預期。可完善新房和二手房的交易安全機制、風險規避機制。對于換房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉長交易周期，由政府打造“賣一買一”兩個不同流程的資金對接機制，實現資金的全流程、封閉式流轉。此外，大型經紀機構宜全面梳理和整合“賣一買一”的經紀代理流程，降低成本、提高效率。總之，技術支持和制度建設的相互支撐，是商品房“以舊換新”可以真正發揮實際效果的長效機制。“以舊換新”若能持續推進，既能盤活和有效利用存量資源，也能激活有效需求，對房地產市場平穩運行形成有效支撐。