開發商“一房多賣”的聚財之災

德水

本案提醒消費者，警惕“一房多賣”（圖文無關 圖/視覺中國）

35套保障房被“一房多賣”，57名購房受害者，損失達千余萬元……隨著河北省邢臺市中級人民法院終審法槌落下，開發商安某峰將在牢獄中度過10年光陰，并依法償還相關被害人的經濟損失。

2008年初，時年32歲的安某峰作為鑫安房地產有限公司（以下簡稱“鑫安公司”）實際控制人，在規劃一個重要的投資項目。原來，市區某印刷廠連年虧損，處于破產邊緣。他多次到某印刷廠周邊考察地形環境：便利的交通設施，不遠處的教育設施，還有正在建的開放式公園……他敏銳地感到“這塊寶地將來用作房地產開發定會大賺一筆”。幾次協商后，該廠長僅提了一個很現實的要求——“只要能把職工安置好就行”。安某峰粗略一算，“八百多萬元就能解決所有問題”。于是，他一口允諾。

然而，收購這家印刷廠的土地并非一帆風順。不久，該印刷廠進入破產清算程序，涉及的地塊和財產全部交由政府某舊區改造指揮部和清算組負責。面對突如其來的變化，安某峰深思熟慮后，還是決心拿下這塊土地的開發權。為此，他又多次找到指揮部協商開發事宜。

9個月后，鑫安公司和A公司、A公司第十三項目部（以下簡稱“十三項目部”）簽下《房地產合作協議》：共同開發ZH小區項目，建設2棟住宅樓，共計保障房200套、商品房40套。該協議還規定由鑫安公司和A公司負責投資，十三項目部負責銷售，取得的銷售房款打入A公司賬戶。而后，再按合作協議規定，調配所需的工程款。

鑫安公司和A公司均是以開發房地產為主業的公司。那么，十三項目部又是什么樣的機構呢？據安某峰介紹：“我們簽訂的是三方合作協議。按協議，鑫安公司不能以自己的名義銷售住房。為了便于經營管理，A公司讓我們鑫安公司在開發ZH小區項目時稱為A公司第十三項目部。其實是由鑫安公司的人員參與開發和銷售房產，對外宣稱鑫安公司是A公司第十三項目部……”

這份千余字的合作協議簽署后，開發ZH小區項目的各種手續均是以A公司的名義對外進行，可謂“一路綠燈”。2013年夏天，該項目1號樓主體拔地而起，2號樓也即將竣工。因為房價偏低、地理位置好，又是經濟適用房，許多購房者慕名而來。其間，鑫安公司以十三項目部名義對外銷售住房，許多購房者由鑫安公司人員指引到A公司辦理購房手續。

2015年3月，投資ZH小區項目的資金短缺，1號樓主體工程難以封頂，電梯、水電暖氣等配套設施也無資金采購。面對停工的原因，安某峰把責任全部推給了合作方：“因為A公司遲遲不支付工程款，還挪用客戶的購房款，導致我公司的建設工程總是欠款，不能如期發放職工的工資和購買原材料……”

“當務之急是快速籌集項目資金繼續施工。”安某峰想到“十三項目部與鑫安公司是一套人馬，審核保障房資格、銷售房產的人員均是鑫安公司的職工”，不由靈光乍現——何不使用鑫安公司名義對外售房！這可是“聚財”的捷徑！但想到“一房多賣”的后果，他自己也心里打鼓。轉而，他又安慰自己：“這樣做，起碼能有資金維持正常施工，完成工程。”

在安某峰的授意下，從2016年后所有來購房的客戶均與鑫安公司簽訂購房協議。如此，先前A公司出售的部分房產又被再次出售，甚至出現了“一房三賣”。大學畢業的張瑞明一直都想在市區有個落腳的“小窩”，他從網上搜索到鑫安公司出售保障房的信息。“一套50多平方米的房產，算下來不到20萬元，還有房產證、土地證。”他和女友來到施工現場一番考查后，當即繳納了訂金，并與鑫安公司簽下購房協議。

然而4年過去了，ZH小區1號樓還是處于停工狀態。事后，張瑞明被拉進一個自發的“鑫安公司一房多賣”微信群，這才發現自己購買的這套住房，先后已有兩家購買。

2021年5月，受害者們紛紛舉報鑫安公司的違法行為。公安機關立案后，鑒于案情復雜，社會關注度高，襄都區人民檢察院檢察官提前介入案件，引導公安機關提取和固定相關證據。

事實上，此案棘手的難題是如何確定安某峰“非法占有目的”的相關證據。檢察官梳理涉案的房產后，發現有13套網簽房被重復售出。提審中，安某峰一再解釋：“當時我們公司經營困難，我手里沒有資金……迫不得已才一房多賣。我先用這些錢救急，臨時周轉一下。”

按安某峰的說法，鑫安公司把一房多賣的售房款用于ZH小區工程欠款上，他沒有非法占有目的。隨后，檢察官走訪了解到：鑫安公司沒有其他的調劑房產可供受害者居住，也無資金退賠受害者損失，社會影響惡劣。這些受害者有的是老年人、有的是殘障人士……檢察官認為：網簽房在房管局正規備案，就是為了避免開發商出現“一房二賣”現象。鑫安公司隱瞞其不具有對外銷售房屋的資質，還故意將13套網簽房再次出售，明顯是以非法占有為目的。

2021年8月25日，襄都區人民檢察院以涉嫌合同詐騙罪對鑫安公司和安某峰提起公訴。一審法院公開開庭審理此案后，查明：2016年至2021年，安某峰隱瞞其沒有實際履行銷售保障房合同能力的事實真相，以重復銷售保障房的方法，銷售保障房35套，涉及人數92人次，合同金額1808.7萬元，實交金額1438.3萬元，貸款金額83萬元。以“網簽優先，未網簽時間優先”為原則，剔除視同正常交易35人次后剩余57人次35套房，合同金額1116.3萬元，實交金額1006.4萬元。其中，安某峰將售房款60.1萬元用于家庭開支和挪作他用。

“我沒有非法占有的目的，不構成犯罪。鑫安公司‘一房多賣’是以回籠資金促使ZH小區項目順利竣工為目的。簽訂房屋買賣合同都是雙方的真實意思表示，屬于民事行為……一審判決錯誤。”接到判決書后，安某峰不服，提出上訴。

2022年5月，二審法院裁定發回重審。一審法院重新依法組成合議庭，再次開庭審理后作出判決：被告鑫安公司犯合同詐騙罪，判處罰金人民幣50萬元；被告人安某峰犯合同詐騙罪，判處有期徒刑10年，并處罰金5萬元；責令被告單位鑫安公司、被告人安某峰退賠57名被害人經濟損失1006.4萬元。

案發后，安某峰多次表示自己會積極向購房者退賠損失。然而，時至重審依然沒有他賠償損失的任何跡象。再次接到判決書后，他又提起上訴。

2023年8月18日，邢臺市中級人民法院作出終審裁定：駁回上訴，維持原判。

（本文謝絕轉載）

編輯：黃靈? ? yeshzhwu@foxmail.com

這起案件中，開發商采用“一房多賣”方式籌集“資金”，受騙者人數之多、涉案值之大令人咋舌。究其原因主要有兩方面：其一，是法律意識淡薄。就本案來說，A公司若拖欠工程款，鑫安公司可通過法律途徑解決；而安某峰曲解“非法占有目的”內涵，走上了犯罪歧途。其二，預售房屋市場存在諸多管理漏洞，難以有效防止“一房多賣”等違法行為。那么，該如何破解上述問題呢？檢察官建議：一是加大普法力度，提高全民守法意識；二是加強房地產領域全面、高效的監管體系建設，及時發現開發商違規行為，并予以嚴懲；三是購房者應提高自我防范意識，要通過正規渠道獲取真實可靠的信息，避免因貪圖便宜造成個人的財產損失。