商業地產租金下行

鄭瑋

今年初，全球地產服務公司仲量聯行和戴德梁行同一天發布武漢市商業地產系列數據報告。

2023年，武漢市辦公樓市場總體量達到886.8萬平方米，其中甲級寫字樓市場為304.5萬平方米；武漢市商圈零售市場總體量達到884.7萬平方米。

今年，武漢還將迎來SKP、武昌萬象城等6個優質商圈零售項目入市。

TMT、金融和專業服務業引領寫字樓租賃市場

戴德梁行數據顯示，2023年，武漢市甲級寫字樓空置率為36.1%，較2022年末下降約1.5個百分點。寫字樓市場凈吸納量表現較好區域是中南（路）中北（路）、建設大道和漢口、武昌沿江商務區。

搬遷仍是寫字樓市場成交的主力驅動因素，占全年總成交面積的59.8%，其次是新設需求，占比38.7%，擴租需求僅占比1.5%。

從行業看，2023年，TMT（科技互聯網行業）、金融和專業服務業三大行業引領武漢甲級寫字樓租賃成交市場，分別約占全年總成交面積的約25.9%、22.5%和17.9%。其中TMT由原本光谷片區集中的態勢，開始向武廣商務區擴散，全年約44.9%的TMT行業成交面積位于武廣商務區；專業服務業仍展現較高集中度，45.1%的成交面積位于漢口和武昌沿江商務區。

仲量聯行數據顯示，僅從去年第四季度數據看，第三方辦公運營商占甲級辦公市場成交總面積的21%，TMT占辦公樓市場新租面積14%，以律所為代表的專業服務機構成交占總成交面積13%，有多家1000平方米左右的律所升級搬遷至甲級辦公樓，占專業服務業整體比重的40%。

從供應量看，2023年中北路襄陽大廈和光谷總部中心T1等的交付，為武漢寫字樓市場帶來約13.4萬平方米的新增供應。

租賃價格方面，激烈的競爭迫使武漢寫字樓租金持續下行。2023年第四季度末，武漢核心商務區甲級寫字樓整體租金較上一年下降約9.2%，至89.8元/平方米/月。分區看，全年下調租金幅度最大的區域為漢口武昌沿江、武廣和光谷商務區，三個區域年度下調幅度均超過10%。

2024年，武漢甲級寫字樓市場還將迎來越秀國際金融匯T5和香港中心A座約16.0萬平方米優質辦公空間的交付。

仲量聯行武漢分公司聯席總經理兼商業地產部總監劉寧表示：“在當下的存量時代，寫字樓業主方需要積極調整策略，優化室內設施和管理服務，才能贏得優質企業的入駐。”

SKP等6個商圈零售項目年內入市

2023年，越秀國金天地和永旺夢樂城江夏項目陸續開業，推動武漢市商圈零售市場總體量達到884.7萬平方米。

戴德梁行數據顯示，2023年，武漢消費市場恢復有力，武漢五大核心商圈整體空置率環比下降2.1個百分點至13.3%。租金方面，核心商圈首層平均租金錄得457.2元/平方米/月，同比下降5.6%。武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場頭部運營商在商戶資源爭奪上的優勢不斷上升。

從行業看，餐飲和娛樂休閑業態拓店積極，占新店開業總量的35.6%和14.3%，分別較2022年上升了10.9和4.8個百分點。首店引進方面，餐飲也以占比49.4%成為2023年武漢首店引進的主力業態，其中，武廣、永清（武漢天地）、江漢路及街道口商圈首店引進最為積極，分別占今年首店引進數量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。

仲量聯行也認為，去年武漢餐飲和娛樂需求持續釋放，中小面積的快餐茶飲恢復最快，中大面積餐飲的換鋪頻率也在加速。隨著“Z世代”（1995-2009年間出生的一代人）逐步成為消費主力，娛樂業態持續回暖，傳統的娛樂項目KTV、臺球館和電競電玩館持續入駐購物中心，脫口秀、小劇場以及“跳格子”游戲等新型娛樂項目穩步擴張。

戴德梁行相關負責人表示，2024年，武漢零售市場預計還將迎來包括SKP、武昌萬象城、方圓薈等6個項目在內，約89.5萬平方米優質新增供應，絕大部分項目將供應于新興商圈，將緩解片區商業配套不足問題，提升板塊價值，增強區域人口吸附力。

“今年，武漢商圈零售市場整體格局將發生很大改變，短期內，‘理性消費的趨勢不會改變，而供應端將出現集中供應和業態調整雙重壓力。”仲量聯行相關人員認為，存量商業將不得不通過探尋“新型消費”增長點或“以價換量”等有效措施確保盈利和生存。