新租賃準則在建筑企業的實施及管理升級

●付小鴿

一、 租賃業務及相關準則修訂背景

租賃是一種古老的融資方式，時至今日仍然是很多企業的重要融資方式。在租賃準則修訂前，很多企業通過有目的地構建租賃業務， 將租賃業務設計為特定類型， 以操縱相關的會計數據。 這種動機和會計操作違背了會計處理的客觀性原則， 降低了會計準則的權威性和指導性， 導致會計數據被人為控制和篡改， 影響財務報表的真實性。 因此從會計準則層面進行修訂以在財務報表中真實反映租賃業務的經濟實質， 是會計準則制定者的重要任務。

2001 年，中國財政部發布租賃會計準則，用國際會計準則的邏輯，對企業租賃業務的會計處理進行了規范。租賃包括融資租賃和經營租賃， 在租賃相關的資產和負債計量時， 以實際利率法為折現率計算最低租賃付款額的現值， 并規定了售后回租的會計處理。 這在當時是中國會計準則的一個巨大創新， 也是中國會計向國際會計準則表明了趨同的態度。 但為了與當時的中國其他會計準則相銜接， 沒有全盤按國際會計準則的做法引進公允價值和增量借款利率概念對與租賃相關的資產和負債進行計量， 租賃資產仍采用賬面價值計量， 而不能以公允價值計量；在負債計量模型中，所使用的利率為中國人民銀行貸款利率，而不是現在通行的增量借款利率。 隨著我國企業融資規模不斷增大， 租賃越來越成為企業的重要融資方式。 為進一步規范企業的租賃業務， 提升租賃業務會計核算的精準度， 實現中國會計準則與國際會計準則趨同，2006 年中國財政部發布了《企業會計準則第21 號——租賃》， 首次采用公允價值計量模式對租賃資產進行價值評估，并在會計信息披露方面進行了進一步改進， 同時還規范了租賃業務的判斷標準。2018 年12 月，財政部根據2016年國際財務報告準則理事會發布的《國際財務報告準則第16 號——租賃》（IFRS 16)對《企業會計準則第21號——租賃》進行修訂，首批采用新租賃準則的企業為在境內外同時上市以及在境外上市的、 采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，這些企業于2019 年1 月1 日起開始實施新租賃準則； 其他企業自2021 年1 月1 日起施行。 我國的八大建筑公司①都屬于首批實施新租賃準則的企業， 至今已經實施了三個完整的會計年度。 修訂后的新租賃準則能應對因經營租賃和融資租賃的不同會計處理導致的財務報表可比性不足，解決了針對經營租賃和因租賃安排而導致的風險敞口信息披露問題， 對于完善企業財務信息預警機制， 提高企業管理水平發揮了重要作用。

二、新租賃準則主要變化

租賃準則的修訂主要在承租人的會計處理方面，對于出租人的會計處理變化較小。 為了準確核算承租人在所租賃的資產上所擁有的權利和承擔的義務，新租賃準則不僅對承租人資產和負債數據的準確性與全面性提出了新的要求， 而且還提高了會計處理過程中的企業風險預警敏感度與風險應對能力。

（一）承租人會計

1.新增了租賃的識別標準。 新租賃準則要求在合同日對是否是租賃或包含租賃提供了識別的標準，明確了租賃和服務的界限。為此，新租賃準則對能用于判斷租賃的“控制”“已識別資產”和“實質替換權”等概念進行了定義，并新增了相關識別標準，此外，還基于實質重于形式原則對租賃的分拆和合并進行了規范，為租賃業務的識別提供政策層面的判斷依據。

2.擴大了初始計量的范圍。 原租賃準則主要覆蓋的是融資租賃業務所產生的相關資產和負債的會計核算和披露，如果確認為是經營租賃，則只需要在表外進行相關信息披露。 將租賃處理成經營租賃不“入表”的會計處理方式會給企業提供會計操作空間， 粉飾財務報表，形成表外融資風險。新準則要求承租人因租賃所產生的權利確認為使用權資產計入資產負債表的“資產”，因租賃所產生的義務確認為租賃負債計入資產負債表的“負債”，不再將經營租賃和融資租賃進行區分處理。所有租賃資產和相關負債都入資產負債表，擴大了租賃的初始計量范圍， 在計量模型中考慮資金時間價值， 將租賃負債分拆為流動負債和長期負債分別列示， 從根源上杜絕了企業通過租賃方式進行表外融資的操作方式。

3.調整了后續計量的方法。 承租人在租賃合同期間對租賃資產計提折舊，計算各期利息費用。 此外，企業還需要進行選擇權重估，以判斷是否存在租賃變更。承租人要結合租賃合同，判斷租賃變更是否獨立租賃，同時還需要再次估計剩余租賃限期和租賃債務； 在租賃合同期內， 承租人要根據當時企業的實際情況做出繼續租賃、購買或終止租賃的決策。選擇權重估和租賃變更會導致相關會計數據變化。

4.修改了售后回租業務判斷。 售后回租是承租人先將資產出售給租賃公司， 然后再通過每期支付租金的方式將該資產租回， 租賃期結束時租賃資產的所有權可以轉移到承租人，也可以不轉移。這種租賃模式能為承租人提供流動資金， 也是我國建筑企業常用的一種租賃模式。

原租賃準則需要先判斷售后回租交易是屬于融資租賃還是經營租賃再分別進行相應的會計處理。 新租賃準則基于實質重于形式原則，結合財政部2017 年發布《企業會計準則第14 號——收入》，對售后回租的會計業務處理進行了調整， 一項售后回租業務需要先判斷是否屬于銷售，再確定其是否構成售后租回。而新收入準則對于收入確認條件也做出了重大調整，從“風險與收益轉移”調整為“控制權轉移”。在判斷售后回租的資產控制權是否轉移時要綜合考慮出租人對所租賃資產是否享有現時收款權利、出租人是否占有商品實物、商品的主要風險和收益是否轉移給出租人、 出租人是否已經接受了商品等等條件。 根據收入準則如果判斷售后回租的業務中有明顯的銷售行為跡象， 則可以采用新租賃準則將所回租的資產確認為使用權資產，否則只需要確認相關負債。

（二）出租人會計

新租賃準則要求出租人仍然按標準將租賃分為經營租賃和融資租賃，關于兩種租賃的區別標準，與修訂前的租賃準則變化不大， 出租人需要在財務報表及附注中披露相關租賃信息， 為財務報表使用者評估因租賃業務而帶來的財務狀況、 經營成果和現金流量等方面的影響。

三、新租賃準則在建筑企業中的實施情況

建筑業作為我國國民經濟的支柱產業， 是我國經濟增長的主要帶動產業。 我國的建筑企業一般資產規模龐大、業務復雜，所涉及的租賃資產價值區間大，租賃周期有長有短，受會計準則變化的影響明顯。中央建筑企業集團作為我國重要的骨干建筑企業， 以勘察設計、地產開發和房屋建筑、工程承包、基礎設施建設及城市運營、機場航道和市政勘察設計等為核心業務，涉及到的工地較多， 施工周期較長， 使用的設備種類較多。隨著我國建筑行業越來越普遍的“設備替人”和“專業化分工”， 租賃日漸成為建筑企業重要的資產來源。從出租方租賃的建筑用機械設備、 生產設備和房屋辦公樓等資產越來越多，“以租代買” 成了很多建筑企業采用的長期租賃方式。因此，新租賃準則在建筑企業的實施情況是其實施效果的一個重要映證。

（一）建筑企業會計核算的變化

本文以建筑業的八大央企為例闡述新租賃準則實施后建筑企業會計核算方面的變化，表1 是中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國電建、中國中冶、中國能建和中國化學2022 年年報上的使用權資產和租賃負債數據。

表1 八家央企建筑公司的使用權資產和租賃負債 單位：萬元人民幣

表1 中的使用權資產數據不包括短期租賃、 低價值租賃和可變租賃應付款等， 租賃負債也只呈列了長期負債部分，一年需要支付的租賃款轉入“一年內到期的非流動負債”項目下。 即使如此，也可從表1 數據看出，租賃業務在建筑企業中所涉及的金額較大，這些建筑企業所租賃的資產大部分是周轉材料租賃和工程機械租賃。 建筑企業的周轉材料是指在建筑安裝施工過程中可多次使用、 在使用后基本能保持其原來實物形態的工具性材料，如鋼支撐、腳手架、鋁模板、爬架、鋼便橋等等， 這些周轉材料的價值逐漸轉移到施工過程中去但又不構成工程實體；工程機械是指叉車、混凝土泵車、裝載機、挖掘機、打樁機、塔式起重機、攤鋪機、平地機、壓路機、高空作業車等大型設備，建筑施工企業經常就近租用此類資產使用。 周轉材料和工程機械的租賃服務貫穿整個建筑施工全過程， 出租人通過賺取租金和提供相關資產及配套服務獲取營業收入。 根據新租賃準則， 這些租賃資產涉及到使用權資產和租賃負債的確認和計量， 從而改變了企業的資產負債情況和相應的財務比率。

從會計核算角度看， 建筑企業在應用新租賃準則時，均增加了新的會計科目和報表列示項目，如“使用權資產”和“租賃負債”，以及與使用權資產的后續計量相關的“使用權資產累計折舊”和“使用權資產減值準備”等。

1.使用權資產。 使用權資產是指承租人在租賃合同期內使用并控制相關資產的權利。建筑企業在租用周轉材料和工程機械時，計入“使用權資產”的成本包括租賃負債的初始計量金額（即按租賃中的內含利率或增量借款利率進行折現的租賃付款額的現值）、 租賃開始日或之前發生的租賃付款額（減去租賃激勵金額）、所支付的任何初始直接成本， 以及在租賃開始日或因特定期間內明確由承租人承擔的、未來為拆卸及移除租賃資產、復原租賃資產所在場地或將租賃資產恢復至約定狀態所發生的估計成本等。后續計量中，如果建筑公司與出租人變更租賃合同， 需要按照合同條款重新計量租賃負債，再相應地對使用權資產進行重新計量，并調整相應的會計數據。

2.租賃負債。 租賃負債是未支付租賃付款額的現值，租賃負債科目下按不同的出租人設置二級科目，以區別不同租賃資產的來源。 租賃負債的初始計量是合同開始日全部未支付租賃付款額的現值之和。 在計算現值時， 以租賃的內含利率作為計算租賃付款額現值的貼現率。租賃的內含利率要通過插值法進行倒擠，即從出租人的角度， 計算整個租賃期間所有的租賃付款額與合同期滿足租賃資產的剩余價值之和的現值，等于租賃資產公允價值和初始直接費用之和的利率。 內含利率考慮了承租人的信用狀況、租賃合同期限、抵押品的狀況以及當時的經濟環境。 如果插值法無法可靠確定內含利率， 也可以使用承租人的增量借款利率作為貼現率， 即承租人在類似經濟環境下購買類似的資產， 在類似期間以類似抵押條件向金融機構借款時須承擔的利率。租賃負債是一項附息債務，因此還需要以確定的折現率按月計提財務費用， 每期按照實際支付的租金沖減租賃負債。租賃期滿，單項租賃所涉及的所有明細科目余額都要清零。特別指出的是，建筑企業大部分租賃合同期限較長， 在租賃期內的各期資產負債表上， 需要將租賃負債分拆為流動負債和長期負債分別列示，因此表1 中只呈列了八家央企建筑公司2022年年報中的長期租賃負債， 一年內需要支付的租賃負債作為流動負債并入“一年內到期的非流動負債”科目列示。

3.使用權資產累計折舊。 承租人應自租賃開始日對所租入的資產按月計提折舊。 折舊方法與固定資產的折舊方法一致，記“使用權資產累計折舊”。建筑公司通常采用直線法對使用權資產計提折舊， 但也可以采用加速折舊法或工作量法等。 在計算過程中，需要合理確定在租賃期屆滿時租賃資產所有權是否會發生轉移。如果資產所有權轉移至承租人，則在資產剩余使用壽命內計提折舊； 如果無法合理確定資產所有權是否會轉移， 則按租賃期和租賃資產剩余使用壽命孰短計提折舊。 終止確認使用權資產無需計提折舊。

4.使用權資產減值準備。 承租人應當按照《企業會計準則第8 號——資產減值》，確認和計量使用權資產減值，記“使用權資產減值準備”。 一經計提，不得轉回。減值后的使用權資產按凈賬面價值計提折舊。

（二）建筑企業財務報表的變化

1.資產負債表的變化。承租人因租賃資產所產生的權利和義務分別確認為使用權資產和租賃負債， 新增資產和負債項目，導致資產負債表中左右兩邊的資產和負債同時增加。 我國建筑業普通標桿水平較高（超過70%），降杠桿壓力較大（見表2），實施新租賃準則會導致企業背負更大的降杠桿、減負債的財務壓力。

表2 八家央企建筑公司的資產負債率 單位：%

需要特別指出的是， 這八家央企建筑公司體量較大， 雖然新租賃準則實施后使用權資產和租賃負債占總資產和總負債的比重不高（一般在1‰及以下），但長期下來， 資產負債率的提升會導致企業的財務杠桿增加，不利于這些企業與債權人穩定長期債務關系，增加了企業長期償債風險。

2.對利潤表的影響。企業資產負債表上增加使用權資產，總資產規模擴大，在利潤變化不大的情況下，會影響總資產收益率和相關的一系列指標。 此外，由于一般租賃合同安排的付款計劃是定期支付， 隨著時間流逝，租賃負債逐期償還，其攤余成本法逐漸減少，根據攤余成本計算的每期利息也逐漸降低， 從而導致租賃合同期間內財務費用前高后低， 因此息稅折攤前利潤（EBITDA）前低后高。 可見新租賃準則會在短期影響企業的盈利能力， 但長期能更客觀和完整地反映企業經營成果，提高企業的抗風險能力。

3.對現金流量表的影響。 從報表使用者角度看，一般報表使用者會重點關注企業一段時間的經營活動現金流量。 在原租賃準則下，經營租賃和融資租賃的租金分別計入現金流量表中不同的現金流量類別。 新租賃準則下，短期租賃、低價值資產租賃以及未納入租賃負債的可變租賃款計入經營活動現金流量， 其他的租金計入籌資活動的現金流出量。 但租賃與其他的籌資活動不同，只涉及到籌資活動流出量，沒有與之對應的現金流入量。 如果將租賃業務視作在租賃開始日企業先籌資再購買該資產， 就會產生籌資活動現金流入量和投資活動現金流出量兩筆記錄。

四、新租賃準則給建筑企業帶來的管理升級

建筑業租賃業務較多， 新租賃準則帶來的機遇和挑戰是并存的。 為了充分發揮新租賃準則的效果，建筑企業的會計人員應對新租賃準則條款進行充分解讀，針對新租賃準則的內容，注意與租賃相關的相關事項，制定有利于企業發展的管理策略。

（一）根據租賃的“識別”標準安排合同條款

新租賃準則實施后，租賃的“識別”提前至合同條款的擬定環節。 租賃合同可用于識別資產是否為租賃的使用權資產。 只有符合識別標準的資產才適用新租賃準則進行會計確認、計量和報告；否則不能適用租賃準則而應將其視為購買了一項“服務”并進行相應的會計處理。 在實務操作中，建筑企業可在合同條款中根據租賃的識別標準，按企業需求設計租賃和服務，或者同時包括租賃和服務兩類業務。 新租賃準則增加了租賃的識別標準，有利于建筑企業在合同中設計相關條款。一般情況下，初始“識別”后，如果沒有發生合同條款和合同執行條件重大變化， 承租人無需重新識別合同是否為租賃或者包含租賃。

（二）按情況運用租賃準則的“豁免”條款

新租賃準則包括了兩個“豁免”條款，即短期租賃和低價值資產租賃。 短期租賃是指無購買選擇權且租賃期不超過一年的租賃。 從經濟學看， 相比于長期租賃，短期租賃合同讓租賃資產未來面臨“空置期”的風險更高， 因此出租人會提出更高的租金要求。 也就是說， 長期租賃比短期租賃更經濟。 從成本效益原則上講，承租人會更傾向于長期租賃合同。 但短期租賃可以免于“入表”，從會計核算上更簡單。事實上，八大央企建筑企業未“入表”的短期租賃費用占全部租賃規模的半數以上，即表1 中的使用權資產金額只有這些企業租賃資產的一小半規模。短期租賃安排一方面簡化了會計處理程序，同時也說明了這些建筑企業強大的談判能力。 需要特別指出的是，建筑企業在承租資產時，不能為了達到短期租賃的豁免條款而對租期進行分拆， 將原本較長的租賃期分割為若干個短期租賃，簽訂一系列相同的租賃合同， 根據實質重于形式原則，這種情況不屬于短期租賃，不能適用這一“豁免”條款。

低價值資產是指資產為新的時候體現為貨幣金額的價值較低，并非租賃時的租金較低。此外，低價值資產租賃僅適用于那些與其他資產不存在高度依賴和關聯的租賃資產。美國的公認會計準則中關于價值“低”的判斷一般是低于5000 美元，我國一般以低于人民幣40，000 元作為低價值的判斷標準。 在建筑企業中符合低價值資產標準的資產情況較少，因此可用于管理規劃的空間不大。

（三）合理安排固定和可變租賃付款額

與固定租賃付款額不同， 可變租賃付款額是指未來租賃付款額大小取決于某些指數 （如消費者價格指數）或比率（如基準利率）。固定租賃付款額計入租賃負債，但由于計量難度大且金額不確定，可變租賃付款額在支付當期計入當期損益。在實際工作中，建筑企業要合理安排固定和可變租賃付款額， 在合同中設計拆分租賃和服務， 如將周轉材料和工程機械的租賃款分拆成固定租金和變動租金， 或約定較低的保底租金， 再按租賃資產實際完成的工作量計算可變租金。

（四）注意與租賃相關的信息披露

與租賃相關的信息披露包括列報信息和附注中披露的信息。 上文已總結了租賃業務在資產負債表、利潤表和現金流量表中的披露變化，其中需要特別指出的是，租賃負債要分解為非流動負債和一年內到期的非流動負債列示。 資產負債表日后12 個月內預期減少的租賃負債，要重分類至一年內到期的非流動負債，其金額涉及到比較復雜的利息計算和抵扣。 附注中披露與租賃有關的所有信息，包括定性信息和定量信息。上述建筑企業雖都是我國第一批實施新租賃準則的企業，但是至今為止的三年年報均未嚴格滿足新租賃準則的披露要求。特別是一些定性信息和非財務數據，需要大量的基礎數據的收集和整理工作。

五、結束語

2024 年是新租賃準則全面施行的第四個年頭，符合租賃準則“入表”的租賃業務在建筑企業中越來越多，新租賃準則對建筑企業的租賃識別、增量借款利率的確定、會計核算、財務報表列報、合同管理等多個方面大大提升了管理難度。建筑企業要明確發展戰略，積極采取措施，根據企業發展的不同階段制定相應的租賃管理體系和會計核算方法，從合同文本開始搭建標準化的流程， 在保證基礎數據準確的前提下，規范會計核算，統一披露口徑，完善監督體系，制定好配套的管理措施，將準則變化帶來的不利影響降到最低，加強對企業財務風險的管理，保證企業經營合法合規，促進企業長期穩定的發展。 ■

注釋：

①本文以我國建筑業的八大央企為案例對象，即中國建筑、中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國電建、中國中冶、中國能建和中國化學。