城鎮老舊小區戶內上下水管道改造問題研究
——以金頂街四區舊改工程項目為例

王艷麗

2020 年7 月，國務院發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發[2020]23 號文），指出要大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好[1]，到“十四五”期末，各地力爭基本完成2000 年底前建成的城鎮老舊小區的改造任務。2022 年11 月，北京市印發《北京市老舊小區改造工作改革方案》（京政辦發[2022]28 號文），指出全面開展老舊小區體檢[2]，深入做好群眾工作，力爭在2022 年底前將需改造的老舊小區全部納入改造項目儲備庫。各區縣政府迅速響應，完成改造項目入庫。2023 年北京各區縣大范圍啟動了老舊小區改造工程。

金頂街四區為北京市石景山區典型的老舊小區之一，建成于1999 年，有5 棟多層和7 棟高層組成，所有樓棟的樓齡均超過20 a，居民上下水管道經過長期使用，存在嚴重的老化、砂眼、堵塞等情況，管道毀損已經嚴重影響到居民正常生活。該小區被劃入石景山區老舊小區綜合整治名單，于2023 年正式啟動改造。項目改造原則，戶內尊重業主自愿意愿，樓內上下水管線屬于業主共用設施設備，改造由同一條上下水主管線涉及的房屋業主做出一致決定后方可施工。同一條上下水管線改造時間約為20 d。

1 城鎮老舊小區戶內上下水管道改造過程中存在的問題

1.1 施工防護措施不到位

老舊改造多數居民還在戶內居住，施工單位入戶改造之前，應先對戶內客廳和廚房的家具、家電、地面等項目采取整套的成品保護措施，而施工單位的實際操作是僅對入戶門到衛生間門這一段路程的地面采用保護膜進行保護，其他項目成品保護工作未考慮，造成施工過程中家具家電等物品上面落滿厚厚的灰塵和飛石，使居民對改造產生一定的不滿情緒。廚房的給排水管道穿越樓板需要在樓板上面打洞，打洞的師傅施工之前不做任何防護措施，水鉆工作過程中形成的污泥臟水，順著打洞洞口直接澆灌到樓下業主家里，造成樓下業主的廚房地面、墻面、櫥柜上面全被污泥臟水污染。

1.2 施工工序安排不合理

單元內改造序列安排不合理。一梯兩戶或者一梯三戶的板樓，由于同一條上下水管道住戶一并改造，未考慮同一單元內不同序列管道施工交叉影響，來回往返施工，使居民頻繁遭受噪聲影響。比如今天開始15 號樓1單元101 門至601 門上下水管道改造施工，工期20 d；改造施工完畢間隔數日后又開始15 號樓1 單元102 門到602 門上下水管改造施工；最后再開始15 號樓1 單元103 門至603 門改造施工，同一單元同一樓層的住戶施工時間不一致，這種間歇交叉式施工，使得同一戶居民受到三次改造施工的噪音影響，噪聲侵擾的頻率增加。

住戶內改造工序安排不合理。戶內衛生間地面磚、墻面磚已拆除，更換完上下水管道后，或者做完閉水試驗后，頻繁出現間隔數日無施工人員入戶施工的情況。此外，第二天有無人員入戶施工，不提前跟業主溝通，導致改造期間業主在家里空等。施工工序未形成高效流水作業，極易引起居民不滿情緒。

1.3 監管不嚴，施工質量堪憂

老舊小區改造專業性強，社區工作人員、居民代表、業主多數不是專業人員，對施工圖紙、施工工序、工程質量等存在辨識盲區，在施工單位私自更改施工工序降低施工標準時難以被改造戶主發覺，主要依靠監理單位現場監督施工情況。而施工過程中監理、監管容易形同虛設：第1，監理人員配置不到位，施工過程中全程很少看到監理人員；第2，監理監督力缺失，監理工程師未按照工程監理規范要求，采取旁站、巡視、平行檢驗等形式對改造工程實施監理。

戶內上下水管道改造施工重點區域是衛生間。實際施工過程中各參建單位并未足夠重視施工質量，全程只有施工人員在現場施工，很少有管理人員巡查工序質量。例如，衛生間地面防水層刷完，完成閉水試驗后，下一道工序應該做水泥砂漿防水保護層，而實際施工中，由于保護層的硬化需要約48 h，施工人員做完防水保護層往往不等其硬化，直接踩在上面進行下一道工序—貼地面磚，很容易破壞其腳下的防水層；有的施工人員干脆省略防水保護層這一道工序，直接在防水層上面貼地面磚。不論省略防水保護層，還是防水保護層未硬化，都容易破壞防水層，導致漏水現象。又如，衛生間排水管道與樓板洞隙是需要進行管道封堵的，樓上業主家的管道封堵需要工人去樓下業主家里先吊模板，再到樓上進行灌漿封堵，而施工中，容易出現樓下業主家里無人（不能入戶），施工人員便省略吊模板這一道工序，直接進行灌漿，造成這里的砂漿封堵不密實，填充砂漿容易掉落，極易造成衛生間漏水的隱患。完工后，施工單位不正式告知業主使用注意事項，再加上無人監管，業主容易在未等衛生間水泥砂漿黏結層及勾縫劑完全硬化，便急于使用衛生間淋浴，造成地面磚踩踏變形及勾縫劑被沖毀，形成另一種漏水隱患。

1.4 施工人員水平參差不齊

施工人員水平參差不齊主要體現在：第1，人員流動大，比如現場操作水鉆打眼的工人，是人力市場臨時找來的師傅，隨用隨找，用之即來，揮之即去。第2，未經過老舊改造的系統培訓。第3，非專業技術工人，存在跨專業技術開展工作的情況。如櫥柜拆除，更換完櫥柜位置的上下水管后，櫥柜需要再次安裝回原來的位置，施工過程中，施工人員拆裝櫥柜不專業，對櫥柜本體的零部件不熟悉一邊摸索一邊安裝，安裝技術不熟練，安裝質量無人查驗；專業技術人員少，流動農民工多，其知識水平、綜合素質和技術能力參差不齊，頻繁出現跨專業技術開展施工作業的情況，操作程序不規范，質量意識淡薄。

1.5 溝通協調機制不暢

改造中居民反映問題的方式共兩種：第1，通過小區里張貼的“老舊改項目聯系電話”，居民通過該形式反應的問題，項目部施工單位只會如實登記問題，并沒有真正去解決問題。上面的咨詢電話與投訴電話屬于同一個電話號碼，均屬于項目部施工單位人員接聽，居民投訴施工質量問題也是投訴給施工單位，而建設單位、監理單位并不直接進行監督、協調，居民投訴形同虛設；第2，通過樓棟微信群反應問題，通過此方式，問題可以反應給施工單位的項目經理，最終施工單位把問題解決的怎么樣，并無第三方跟蹤監督檢查。

1.6 對特殊人群缺少保障措施

截止目前小區仍有部分住戶未同意改造：第1，居民家中有正坐月子的寶媽和剛出生的小寶寶，對這類住戶，沒有保障措施，第2，居民家中有長期臥床、行動不便的老人，對此類住戶，沒有提供臨時休息場所，一旦改造，家里停水衛生間停用，造成他們無法正常生活。

2 城鎮老舊小區戶內上下水管道改造中的問題優化建議

2.1 強化對擬投標單位標前考察

改造工程屬于民生工程，在招標階段，需強化對擬投標施工單位的標前考察工作，對擬投標單位的總體情況進行評價，確保入圍投標單位勝任改造工程建設任務，并且準確評價投標單位對老舊小區改造項目上的施工組織管理能力，實現擇優簽約選用，標前考察內容具體包括：第1，投標單位的資質是否滿足老舊改造需求，各種資質證書是否真實有效；第2，投標單位是否中標過類似老舊小區改造工程，近3 年已完工同類老舊改造工程的資料文件是否真實有效；第3，參觀投標單位已完工的類似老舊改造項目，實地考察其施工質量，關注管道改造成果、成效；第4，回訪投標單位已完工或在施的老舊改造社區里的群眾意見，把群眾對老舊改造上下水管道施工工序、施工質量、解決問題時效、溝通機制等滿意度進行調查匯總。根據以上情況綜合評估，出具考察報告，不合格的投標單位不能參與工程投標。

2.2 施工技術方案需有針對性

上下水改造之前，施工單位應根據管道走向、管道尺寸、建筑結構布局等特點編制詳盡的施工技術方案，應充分考慮管道與窗洞口的尺寸距離、避免影響采光，同時，力爭優化管道占用空間及布局，并與招標單位、街道社區及居委會充分溝通，方案公示及修訂不應少于兩輪。施工涉及的瓷磚及輔材、管道材料及配件的采購來源、型號應當提前進行公示，防止以次充好，假冒偽劣。

2.3 施工防護措施落實到位

施工單位應根據改造項目特點編制詳盡的施工防護方案，并報監理審核通過、公示。入戶施工時嚴格按照方案把防護措施落實到位，避免樓上水鉆打洞，樓下污泥臟水漫延之類情況的出現。

在拆除作業施工過程中，應該減少施工噪聲影響：第1，盡量選用低噪聲、有消聲降噪設備的施工機械進行作業[3]，或者盡量使用無震動無塵直線切割技術，切割瓷磚的過程中，可以使用一些消音材料，如隔音板、隔音棉等，來減少噪音的傳播。第2，監督施工單位的拆除工序及工藝，嚴格按照經過審批的施工方案施工。第3，加強噪聲作業時間控制。

2.4 合理安排施工工序

老舊小區住戶量較大，為了保證順利的開展老舊小區改造項目施工作業，在施工前施工單位應做好充分的準備工作，結合改造項目實際情況，做好施工組織計劃，合理安排施工工序，使舊管道拆除、新管道定尺、新管道安裝、地下主管道銜接等主要工序緊密銜接，形成流水施工；同時管道銜接完工后，應及時進行工序驗收，抓緊戶內衛生間的防水及裝修改造，注重工序銜接的同時，優化工序時效，壓縮工作時間。同一單元不同序列住戶盡量同時施工，避免同一單元的住戶分批施工，給居民帶來更長時間的交叉噪音侵擾。根據改造項目的住戶情況合理安排人、材、機，根據工程進度適時調整，形成流水施工，保障施工進度使項目盡早通水，恢復居民正常生活。

2.5 注重工程質量，加強監管力度

在施工過程中應該做好事前、事中、事后各階段的質量管理工作，具體為：第1，事前控制不馬虎。施工單位要嚴格做好管道及輔材進場報驗、材料送檢、工序報驗等工作，要做到未經監理工程師簽字，建筑材料不得進入現場，施工單位不得進入下一道工序。第2，加強事中監督管理。施工單位應落實戶內施工巡查機制，做好管道拆除、管道安裝及調整等工序施工完畢后的自檢工作，把好質量關。施工過程中，監理單位要按照工程監理規范要求，做到責任到人、責任到具體樓棟、責任到具體單元，同時制訂完善的監理管理體系，施工過程中依據監理方案，做好旁站、巡視、平行檢驗等工作[4]，對于管道穿板洞口尺寸、上下定位、不同口徑管道銜接、管道洞口的灌漿等重點部位、重要工序（比如衛生間閉水試驗）加大監督抽查抽測頻率，嚴格把控工程質量，發現質量問題及時發出質量整改通知單并跟蹤整改情況。同時，社區工作人員可以在單元門口張貼或者樓棟居民微信群中發放重點部位或重要工序的學習資料，比如衛生間閉水試驗需要做24 h，防水層上面需要做防水保護層，貼磚范圍內有電氣開關面板時，需要提前在瓷磚上面開孔等。加強宣傳鼓勵居民積極參與。充分發揮群眾的監督作用，吸收業主參與改造工程現場監督及驗收復核工作。倒逼施工單位嚴格按規范、標準控制工程質量。第3，事后懲罰不放過。施工結束后，發現工程質量問題的，情節嚴重者可依據情節輕重給予罰款、停工整改等處理。

2.6 培養專業的工人隊伍

改造的核心是施工單位自身的質量內控，施工單位應重視自身團隊建設：第1，應具有老舊改造方面專業化的核心管理團隊。第2，培養技術骨干力量，不斷完善高技能人才激勵機制，培育職業技術藍領。第3，工人的專業水平與工程的質量之間存在極為密切的聯系，篩選有相關工程經驗的專業工人，優選工人，降低工人流動率，嚴格落實崗前培訓，不斷提高其專業知識、專業能力、質量意識，養成良好的自覺性和負責任的態度，建立穩定、專業的工人隊伍。第4，建立健全組織管理機構，配齊各崗位專業管理人員，做到責任到樓棟、責任到各單元、責任到人。第5，有針對性地調整工資結算機制，在工人離職時，應建立先初步工序驗收，再結算工資機制，嚴防流動工人當一天和尚撞一天鐘糊弄心態，避免工人撤場因其完成的工序質量不達標而帶來后續反復施工問題。

2.7 建立完善的溝通協調機制

老舊小區改造需要建立完善的溝通協調機制，確保各單位、部門、居民之間的高效配合與協作，應當成立專門的改造項目協調小組，由建設單位、監理單位、施工單位、社區、居委會等相關部門人員共同組成，負責改造項目的協調管理和問題解決，確保改造工作有序進行。要多形式地疏通基層反饋渠道，通過樓棟居民微信群、定期召開改造聯席會、定期邀請居民代表參加“監理會”等形式聽取基層意見，同時居民代表、社區、監理單位發揮其自身的監督作用，保障改造施工順利開展。

2.8 對特殊人群提供保障措施

建設單位、社區、物業、施工單位等相關人員，應該給這些“老、弱、幼、孕、殘” 等特殊人群，提供相應的幫助，幫助他們度過上下水管道改造時間，比如：對的確有困難的居民，提供改造期間這20 d 的臨時住房；讓接受不了噪音的特殊人群有一個臨時休息的地方；停水期間安排人員給行動不便的老人家中提供送水服務等保障措施。

3 結語

城鎮老舊小區戶內上下水管道改造可改善居民的居住條件和生活品質，有利于提高群眾獲得感、幸福感、安全感，推動城市的發展[5]。

參建單位在城鎮老舊小區改造過程中，應抓住與新建小區項目的差異，實施有針對性的管理方法，施工過程中配備專業的施工人員、做好施工防護措施、合理安排施工工序、完善溝通機制，用心做舊改才能真正做好民生工程。