新形勢(shì)下民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金管理路徑研究

劉 芬

(蘇州萬(wàn)科企業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215028)

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增長(zhǎng)，住房逐漸成為人們生活剛需，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，并在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。 房地產(chǎn)企業(yè)在巨大的發(fā)展機(jī)遇下也獲得快速發(fā)展，尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，已發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)中的一股重要力量，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)入增速放緩新常態(tài)。 在此影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也出現(xiàn)萎縮，盈利難度加大，加之項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、投資額度大、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等痼疾長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)企業(yè)特別是融資能力有限的諸多民營(yíng)房企開始感受到嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，不少民營(yíng)房企陷入資金運(yùn)營(yíng)困難的窘境。 而近期恒大等知名房企的一系列暴雷事件，更是將民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全問(wèn)題推向社會(huì)輿論的風(fēng)口浪尖。 面對(duì)新形勢(shì)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)唯有以強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金管理為突破口，優(yōu)化自身財(cái)務(wù)管理，確保流動(dòng)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

1 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理意義

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資本需求高、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收率低、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大是房地產(chǎn)企業(yè)普遍的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)雖然具有高于其他行業(yè)的盈利水平，但是也承擔(dān)著相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。 尤其在資金運(yùn)營(yíng)方面，一旦出現(xiàn)資金流斷裂，企業(yè)將面臨崩盤的嚴(yán)重后果，并造成爛尾樓等不良社會(huì)影響。 營(yíng)運(yùn)資金是維持企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，高效的營(yíng)運(yùn)資金管理能幫助企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)效率，還有助于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和成本[1]。 營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是經(jīng)營(yíng)實(shí)力有限的民營(yíng)房企而言意義重大，不僅是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力提升的重要手段，更是企業(yè)存亡發(fā)展的關(guān)鍵所在。

首先，有助于提高資金使用效率。 資金是民營(yíng)房企賴以生存和經(jīng)營(yíng)的“血液”。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大和項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)占用民營(yíng)房企大量資金，營(yíng)運(yùn)資金緊張成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)常態(tài)，部分企業(yè)甚至背負(fù)高額債務(wù)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展備受資金困擾。 而營(yíng)運(yùn)資金管理可以使民營(yíng)房企把握各項(xiàng)目資金占用情況，在項(xiàng)目間合理調(diào)配資金資源，避免資金不足或過(guò)度占用情況，實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金優(yōu)化配置，防止項(xiàng)目因資金短缺造成停工，促進(jìn)營(yíng)運(yùn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)，提升資金使用效率。

其次，有助于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，片面重視融資和盈利狀況是民營(yíng)房企常見(jiàn)狀態(tài)。若不及時(shí)化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)企業(yè)資金及財(cái)務(wù)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。 營(yíng)運(yùn)資金管理使民營(yíng)房企能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金運(yùn)營(yíng)方面隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而采取有效策略加以解決，避免誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序。

再次，有助于內(nèi)部協(xié)同性提升。 民營(yíng)房企各部門在營(yíng)運(yùn)資金管理工作過(guò)程中，被統(tǒng)一到企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之下，營(yíng)運(yùn)資金的管理使用成為各部門面對(duì)的統(tǒng)一課題，業(yè)務(wù)壁壘隨著部門間交流溝通的增多而逐漸減少，人員合作意識(shí)及部門協(xié)同配合得到同步提高。

最后，有助于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 營(yíng)運(yùn)資金儲(chǔ)存過(guò)多不僅會(huì)造成資金使用率和回報(bào)率低下，還會(huì)導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本增加，影響企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)；反之，營(yíng)運(yùn)資金短缺則會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)陷入停滯，甚至遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及破產(chǎn)危機(jī)。 因此，營(yíng)運(yùn)資金對(duì)民營(yíng)房企長(zhǎng)久發(fā)展而言至關(guān)重要。 對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行有效管理，能夠幫助企業(yè)掌握資金運(yùn)營(yíng)薄弱環(huán)節(jié)，針對(duì)性地優(yōu)化融資渠道，緩解資金債務(wù)壓力，保障資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免因資金問(wèn)題觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平及整體實(shí)力提升，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終保持健康的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

2 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)存問(wèn)題

2.1 資金來(lái)源渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要消耗大量的資金，資金需求量大是該行業(yè)的突出特點(diǎn)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。 僅靠房屋預(yù)售款等常規(guī)收益很難維持正常運(yùn)行，短期籌資能力往往決定了民營(yíng)房企的經(jīng)營(yíng)狀況。 上市房企尚可通過(guò)股市融資，而對(duì)絕大多數(shù)都是非上市企業(yè)的民營(yíng)房企而言，融資渠道則非常有限，銀行貸款和金融機(jī)構(gòu)投資是大多數(shù)民營(yíng)房企依賴的資金來(lái)源。 然而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)因發(fā)展歷史較短、資本儲(chǔ)備不足、企業(yè)規(guī)模較小、內(nèi)部管理能力不強(qiáng)，加上自身?xiàng)l件不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱等，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較低，在從事貸款融資時(shí)易受到阻礙[2]。 在當(dāng)前國(guó)家宏觀政策調(diào)整，嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款規(guī)模，銀行貸款門檻不斷提高的情況下，諸多中小民營(yíng)房企通過(guò)銀行貸款融資的難度非常大。 現(xiàn)階段，我國(guó)資本市場(chǎng)尚未成熟，金融市場(chǎng)不夠完善，尋求合適的金融機(jī)構(gòu)融資渠道并非易事，況且金融機(jī)構(gòu)對(duì)合作企業(yè)的條件審核通常比銀行還要嚴(yán)格。 上述情形使民營(yíng)房企的資金來(lái)源嚴(yán)重受阻，在多元化融資渠道難以實(shí)現(xiàn)，常規(guī)融資渠道不暢的情況下，民營(yíng)房企被迫轉(zhuǎn)向高利息的民間借貸，不僅導(dǎo)致企業(yè)資金成本高、負(fù)債累累，同時(shí)還會(huì)將企業(yè)拖入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。

2.2 營(yíng)運(yùn)資金分配不合理

營(yíng)運(yùn)資金缺少規(guī)劃是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的通病。有的企業(yè)過(guò)于激進(jìn)，在項(xiàng)目開發(fā)中幾乎投入全部營(yíng)運(yùn)資金，造成流動(dòng)性緊張和資金斷流；也有企業(yè)偏于保守，儲(chǔ)存持有大量現(xiàn)金，奉行“現(xiàn)金為王”，冗余資金不僅沒(méi)有轉(zhuǎn)化成效益，而且?guī)?lái)更多的機(jī)會(huì)成本。多數(shù)民營(yíng)房企既沒(méi)有提前合理計(jì)劃營(yíng)運(yùn)資金使用和分配，又不能根據(jù)項(xiàng)目和資金當(dāng)前實(shí)際情況適時(shí)做出調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)錯(cuò)配、資金使用不科學(xué)、資金調(diào)用過(guò)于隨意在民營(yíng)房企資金運(yùn)營(yíng)中成為常態(tài)現(xiàn)象。 由于缺少科學(xué)的資金分配計(jì)劃，特別是缺少科學(xué)預(yù)算體系指導(dǎo)，多數(shù)民營(yíng)房企在項(xiàng)目資金分配中“前重后輕”的傾向較為明顯，即企業(yè)在項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中投入絕大部分資金，后期銷售等環(huán)節(jié)卻得不到充足的資金支持，致使項(xiàng)目后期難以持久順利進(jìn)行。此外，在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的情況下，民營(yíng)房企如不能針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目制訂合理的預(yù)算計(jì)劃，對(duì)各項(xiàng)目的資金分配必然不夠準(zhǔn)確，也會(huì)為后期資金成本增加埋下隱患。

2.3 資金管控力度不夠

首先，企業(yè)盈利狀況一直是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的關(guān)注焦點(diǎn)，營(yíng)運(yùn)資金管理在民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)中則很少被提及。 由于普遍缺乏資金管理意識(shí)，一旦出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題，其領(lǐng)導(dǎo)層只會(huì)通過(guò)直接貸款等途徑尋求解決，卻忽視了通過(guò)資金管理尋找資金短缺的真正原因和解決對(duì)策。 貸款僅能暫時(shí)緩解資金緊張，卻不能使資金問(wèn)題得到根本解決，而且還增加了企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果。 其次，營(yíng)運(yùn)資金管理工作的前提和基礎(chǔ)是科學(xué)有效的管理制度。現(xiàn)階段，無(wú)論是具體的預(yù)算管理制度，還是整體的資金管理制度，在多數(shù)民營(yíng)房企中均未建立和完善。個(gè)別企業(yè)雖然制定了資金管理制度，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中卻不能嚴(yán)格落實(shí)和遵守，導(dǎo)致資金使用規(guī)范性較差、隨意性太大，資金管理工作不能發(fā)揮其應(yīng)有作用，出現(xiàn)應(yīng)收賬款和現(xiàn)金收支混亂的局面，增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 最后，由于內(nèi)控制度不完善，民營(yíng)房企對(duì)營(yíng)運(yùn)資金使用、管理等環(huán)節(jié)的監(jiān)督不到位，對(duì)審批不嚴(yán)格、流程不合理、執(zhí)行不到位等問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改，一定程度上也削弱了營(yíng)運(yùn)資金管控能力。 總之，民營(yíng)房企資金管理整體水平目前仍然有待提高。

3 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理優(yōu)化路徑

目前經(jīng)濟(jì)增速降緩，房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較為敏感的企業(yè)，其將會(huì)在日常管理中面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 因此，民營(yíng)企業(yè)需要加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，尤其強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金的管理，從而保證企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的正常運(yùn)作，提高企業(yè)獲取利益的能力[3]。

3.1 積極拓寬融資渠道

首先，民營(yíng)房企要積極嘗試融資模式創(chuàng)新，構(gòu)建包括債券、股權(quán)、租賃、銀行等多種渠道在內(nèi)的多元化融資模式，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和融資需求進(jìn)行合理選擇。 除此之外，民營(yíng)房企還要積極拓展新的融資渠道，促進(jìn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，擺脫過(guò)去單一融資方式束縛。 比如，可以大膽嘗試權(quán)益融資、定增融資的方式，對(duì)股權(quán)融資方式進(jìn)行改革創(chuàng)新，使其更加簡(jiǎn)單易行。 其次，民營(yíng)房企要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，以獲取金融機(jī)構(gòu)更多的信任，提升自身信用能力，保證融資效率。 比如，民營(yíng)房企可以主動(dòng)向銀行表明自愿承擔(dān)企業(yè)失信的懲戒及代價(jià)，以解決銀行對(duì)企業(yè)貸款資質(zhì)方面的顧慮和限制，提高溝通協(xié)商效果，增強(qiáng)銀行對(duì)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可與信任。 或者企業(yè)可以引入第三方金融機(jī)構(gòu)，由其綜合評(píng)估企業(yè)項(xiàng)目、資產(chǎn)、信用等，提升企業(yè)信用評(píng)價(jià)的客觀性、真實(shí)性、權(quán)威性，以提高獲得貸款的概率，提升銀行對(duì)企業(yè)信用評(píng)級(jí)。 最后，民營(yíng)房企需要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策的解讀，更好地適應(yīng)行業(yè)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。 企業(yè)要根據(jù)國(guó)家政策調(diào)控趨勢(shì)，優(yōu)化質(zhì)押結(jié)構(gòu)比例，提升自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量，使市場(chǎng)融入呈現(xiàn)多層次效果。

3.2 加強(qiáng)對(duì)資金集中統(tǒng)一管理

首先，民營(yíng)房企要加強(qiáng)資金管理工作，根據(jù)資金儲(chǔ)備、項(xiàng)目進(jìn)度、投資計(jì)劃等編制資金預(yù)算計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步形成科學(xué)的資金管理計(jì)劃，統(tǒng)籌企業(yè)內(nèi)部各部門職能，確保資金管理各環(huán)節(jié)工作嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，提升資金使用效率。 各部門要保證資金使用落實(shí)到位，做好對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的跟蹤、執(zhí)行工作。 其次，構(gòu)建資金集中管理平臺(tái)，提升資金監(jiān)管效率，在業(yè)務(wù)流程中融入資金管理工作，實(shí)現(xiàn)兩者融合統(tǒng)一。 借助資金管理平臺(tái)，有效預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)監(jiān)管資金運(yùn)營(yíng)情況，全程化管理資金收支狀況。 民營(yíng)房企要將資金高效利用作為資金管理平臺(tái)的核心任務(wù)，特別要加強(qiáng)對(duì)銀行貸款等外部資金使用情況的關(guān)注，可嘗試通過(guò)ERP 對(duì)接建立與銀行等金融系統(tǒng)的資金共管模式，借助外部金融機(jī)構(gòu)力量，從融資源頭至融資結(jié)束，做好對(duì)每一筆融資資金的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。 同時(shí)，充分發(fā)揮資金管理平臺(tái)在資金配置方面的作用，逐漸將資金分配、資金借貸、投融資管理等資金運(yùn)營(yíng)工作，納入資金管理平臺(tái)的集中統(tǒng)一管理下，確保資金分配與企業(yè)項(xiàng)目開展、融資狀況完全相符，實(shí)現(xiàn)資金配置的最佳效果。

此外，還要建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系，監(jiān)督資金運(yùn)行漏洞及違規(guī)行為，提升企業(yè)資金管理能力和財(cái)務(wù)管理效率，促進(jìn)資金運(yùn)行效率最大化地實(shí)現(xiàn)。

3.3 完善內(nèi)部控制體系

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金支持，資金安全對(duì)其而言至關(guān)重要。 良好的資金管理內(nèi)控體系不僅為企業(yè)管理層決策和監(jiān)督提供資金方面的反饋信息，還充當(dāng)著企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)和資金運(yùn)營(yíng)的安全保障。 因此，民營(yíng)房企有必要建立起風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)控制度，采取有效的內(nèi)控措施，提高資金風(fēng)險(xiǎn)防范能力，有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。 一是建立科學(xué)的投資決策機(jī)制，為投資決策提供制度保障，確保投資決策合理、合規(guī)，并對(duì)決策失誤開展責(zé)任追究。 二是建立健全項(xiàng)目資金預(yù)算制度。 堅(jiān)持投資效率與資金收益并重的原則，兼顧資金風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目建設(shè)相平衡，對(duì)資金需求情況進(jìn)行合理測(cè)算和科學(xué)分析，將項(xiàng)目資金規(guī)模控制在預(yù)算范圍內(nèi)，避免項(xiàng)目過(guò)度投資或資金不足。 三是基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估遴選適合項(xiàng)目。 綜合考量企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)歷史、項(xiàng)目類型、項(xiàng)目地區(qū)等各種因素，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，且針對(duì)不同項(xiàng)目設(shè)定不同風(fēng)險(xiǎn)閾值，從而精準(zhǔn)遴選出風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，基于源頭將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 總之，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面只有不斷地適應(yīng)市場(chǎng)變化，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和提高資金利用效率，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多發(fā)展機(jī)遇[4]。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其高資金沉淀、高額負(fù)債、高額投資等特點(diǎn)決定了企業(yè)承受的資金風(fēng)險(xiǎn)居高不下。 民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但是規(guī)模較小、成立時(shí)間短、組織結(jié)構(gòu)變動(dòng)快、自有資金少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，信用等級(jí)過(guò)低，諸多弱點(diǎn)導(dǎo)致其較難獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)資金的青睞。 在宏觀調(diào)控執(zhí)行力度不斷加大背景下，融資渠道本就單一的民營(yíng)房企資金壓力將越來(lái)越大。 一方面是國(guó)家政策的縮進(jìn)，另一方面則是房地產(chǎn)企業(yè)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理變得異常重要[5]。 諸多民營(yíng)房企也逐漸開始重視營(yíng)運(yùn)資金管理工作。 當(dāng)前，民營(yíng)房企需要深入研究資金管理，科學(xué)規(guī)劃投資方案，持續(xù)加大資金管理力度，積極拓寬資金來(lái)源，減少銀行信貸依賴，嚴(yán)格控制融資成本，規(guī)范資金使用行為，增強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抗能力，確保資金鏈平穩(wěn)安全，通過(guò)資金管理質(zhì)量和效率的有效提高，穩(wěn)步提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。