辯證統一視域下經濟效益與容積率控制研究

董瑞娜 杜其峰 馬利霞

摘?要：文章以邯鄲市中心城區為例，以辯證統一的視角對控制性詳細規劃編制過程中容積率的控制進行了基于經濟效益視角的探索，參照地價分等定級思想，應用GIS定量可視化，系統性構建容積率分區模型。在此基礎上進行不同地類建筑的容積率指標分配，并從房地產開發的角度對單個地塊進行經濟測算，限定最低經濟容積率，進一步完善基于經濟視角的建筑容積率分布。

關鍵詞：經濟效益;容積率;邯鄲市中心城區

中圖分類號：F301文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）08-0023-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.08.005

1?引言

控制性詳細規劃強調包括容積率、土地性質、綠地率等內容。其中，容積率是進行城市建設管控的重要手段。該指標直接關系土地開發強度，是市場主體最關注的指標，其與居住舒適度以及城市面貌等密不可分[1]，也是政府調控國土空間資源的關注點之一。因此，在控制性詳細規劃編制中一項重要的任務就是，城市地塊容積率的合理確定。

目前，一個突出的問題是對影響容積率大小的相關因素定量分析不足。容積率一般是由經驗豐富的具有中高級專業技術等級的人員以及相關專業管理人員，依據國土空間總體規劃，綜合考慮地塊區位、公共服務設施配套條件，通過分類統計、參照對比的方法來制定。容積率受多重因素影響，包括商業繁華程度及交通條件、公用設施完備度、環境狀況等。更重要的是，容積率與土地價格、開放經濟效益關系密切，所以必須綜合考慮各個因素之間的關系得出最優解。

2?數據來源及研究思路

2.1?研究區概況

邯鄲市位于京津冀與中原經濟區交界，距離北京400千米，雄安新區330千米。下轄6區12縣（市），1個國家級開發區，1處省級高新區，2022年市域常住人口936.69萬人，常住人口城鎮化率59.59%。文章研究區域為邯鄲市中心城區，包括邯山區、叢臺區、復興區、邯鄲經濟技術開發區、冀南新區、峰峰礦區、永年區、肥鄉區八個區。

2.2?數據來源

文章進行容積率控制研究的基礎數據來自《邯鄲市國土空間總體規劃（2021—2035年）》（草案）公示稿、《邯鄲市國土空間規劃2021年度城市體檢評估》以及在《邯鄲市中心城區控制性詳細規劃》的編制過程中收集的部分資料。

2.3?研究思路

第一，文章首先根據微觀經濟學區位理論，參照地價分等定級思想，應用GIS定量可視化技術，系統性構建規劃期末中心城區容積率分區模型。

第二，根據中心城區人口規模，結合中心城區人均居住建筑面積，預測居住建筑總面積，推算非居住建筑面積。根據各類用地在容積率分區模型中的分布，按照各類用地的容積率遞減規律，將各類用地建筑容積率指標按照容積率分區進行分配。

第三，結合老城區再開發特性，有針對性地對局部區域或者單個地塊進行投入產出經濟測算，限定最低經濟容積率，對容積率分區模型進一步進行修正和完善，得到基于經濟視角的容積率控制模型。

3?容積率分區模型構建

文章參考地價分等定級思想，依據區內各地塊評價分值，以聚類分析法將土地分級，利用GIS軟件分析模型。綜合考慮社會、經濟、環境等多種效益的復合因素對土地價值的影響，對城市土地等級分布情況形成較全面的反映[2]。根據城市空間結構理論和微觀經濟學相關理論，在一定范圍內，容積率與區位條件的優越度呈正相關，這也意味著基礎設施可以得到最有效的利用。因此，基于繁華程度、交通條件、公用設施完備度、環境狀況等因素確定的城市土地等級分區，也就是容積率的分區。

3.1?評價指標的選擇

本分區模型參考《城鎮土地分等定級規程》，選擇繁華程度、交通條件、公用設施完備度、環境狀況作為主要因子，修正模型選擇生態、道路、其他三個因子。

3.2?指標權重的確定

結合文本指標體系結構的多層次遞階性，文章采用層次分析法（AHP）確定指標權重[3]。采用層次分析法構建矩陣，經一致性檢驗，確定各層次的相對權重。在此基礎上，進行指標權重整體排序，獲得最終的指標權重[4]。詳見表1。

3.3?容積率分布可視化

根據每個因子對土地價值的影響特點，參考《城鎮土地分等定級規程（2014）》，確定每個因子的算法模型及衰減模型，并對每個因子的影響距離進行測算。例如，道路通達度中主、次干道影響距離的測算，采用公式：d=S/2L。式中，d表示主干道或次干道的影響距離，S表示城鎮建設用地面積或評估范圍面積，L表示主干道或次干道總長度[5]。最終測算出主干道、次干道的影響距離分別為1500米和500米。支路的影響距離采用經驗數據300米。

在GIS中，對所有元素進行緩沖區分析，通過重分類，各個數據集統一到相同的等級體系中，每個數據集中土地價值比較高的都被賦予比較高的值，結合權重進行柵格疊加運算，得到容積率分布柵格圖，劃分為高、中高、中低、低四種容積率分區。通過生態、道路、其他因素進行修正，最終得到以街坊（以道路紅線為街坊邊界）為單元的容積率分區模型圖。容積率分區面積統計見表2。

4?容積率分配

4.1?確定各類建筑總量

中心城區常住人口為232.3萬人，人均居住建筑面積以40平方米計算。

居住建筑總量=人口（232.3萬人）×人均居住建筑面積（40平方米）=9292萬平方米

根據同等城市居住建筑占建筑總量的比重65.5%，推算出建筑總量為6086萬平方米，則非居住建筑面積為3206萬平方米。

4.2?核定各類用地在容積率分區中的分布和面積

將?“建設用地現狀圖”中的居住用地和容積率分區模型進行疊加，得到居住用地在4個容積率分區中的分布和面積。居住用地分區面積統計數據見表3。

4.3?容積率分配

在進行各類建筑的容積率分配時，在滿足總量平衡的前提下，還應遵循微觀經濟學的區位理論。一是在同等條件下，相同土地等級分區內的同類建筑容積率應當相同或接近，但各類建筑間的容積率應當不同；二是從高等級向低等級各類建筑容積率的遞減幅度不同。詳見圖1。

圖1?各類用地的容積率遞減規律

根據表4中的邯鄲市中心城區各容積率分區中各類用地容積率指標測算，筆者進行以上容積率分配后，按公式進行測算。

（高）容積率×（高）居住用地面積+（中高）容積率×（中高）居住用地面積+（中低）容積率×（中低）居住用地面積+（低）容積率×（低）居住用地面積=18645萬平方米

由此發現，滿足預測居住建筑總量需求，且可留有一定的發展空間。

公共管理與公共服務設施建筑、商業服務設施建筑、工業建筑、公用設施建筑等以此類推。整合以上各類用地建筑容積率，得出邯鄲市中心城區建設用地容積率分布。

5?經濟測算

為保證中心城區建設的順利實施，文章僅就房地產效益進行測算，在確保房地產基本利潤的前提下，合理確定各個地塊的容積率。

地塊的容積率不同，其產出的經濟效益必然也不同，此測算法根據地價、搬遷、建設等費用，在對開發成本—效益進行分析后，得到最優的容積率。房地產總投入分為四個方面：一是地價?P（元／平方米），涉及基準地價P1、土地征用費P2、動遷安置費P3等；二是建設成本P4；三是基礎設施費用P5，包括水、電、暖、氣、排污、綠化等；四是開發費用?P6，包括營銷、管理、財務成本等。開發公司的總產出為：S×FAR×A（式中，S為銷售價格，FAR為容積率，A為用地總面積）。由于總產出－總投入=總投入×利潤率，最優容積率可采用如下公式計算：

FAR=（P1+P2+P3+?P5+?P6）×（1+R）/［S-P4（1+R）］

式中，R表示法定利潤，S表示銷售價格[6]。

以邯鄲市（2022）—Q13號出讓地塊為例，該地塊位于果園南路以南、廣泰街以西，出讓面積14873.2平方米（22.3畝），最終成交價1.422億元，平均單價9560.82元/平方米（637.39萬元/畝），用地性質為居住用地。地塊建設成本P4取1800元/平方米，基礎設施費用P5取1000元/平方米，開發費用P6取1000元/平方米，銷售價格取邯鄲市同等地段銷售價格10000元/平方米，法定利潤取20%。根據以上公式，得出本地塊最低經濟容積率為1.60，該地塊容積率只要控制在1.60以上即可滿足房地產的基本利潤，推進建設項目的順利實施。經與本模型核對，該地塊位于居住用地“中低”分區，即該地塊最高容積率限定為2.0，本地塊容積率設定滿足最低經濟容積率的要求。

依據以上方法，對其他地塊進行相應的測算，根據測算結果對建筑容積率分布進行調整和完善，進一步確定經濟可行性。

6?結語

容積率的分區確定與經濟效益的關系直接影響著相關區塊的開發、建設、環境以及相關配套設施等，也影響著城市的整體發展。在確定容積率時，不僅要進行定性的分析，也必須深入各個因素對其進行定量的研究。細節決定成敗，對定性的研究方面一般不會改變，各地方在實際的工作中也沒有太多的裁量權。因此，只有在定性分析的基礎上更加認真細致地進行量的研究，辯證地看待“定性”與“定量”，在定量分析的各個因素之間找到容積率的最優方案才是具最現實意義的。

從經濟視角研究城市容積率控制指標是一項艱難而又具有重要現實意義的課題，涵蓋城市規劃學、土地經濟學、房地產經濟學等多學科理論知識。文章只是為容積率的確定提供了一個思路。在后續的工作中，需要在容積率、地價、房地產開發效益關系方面加以深化。同時，進一步借助GIS軟件技術，豐富容積率的定量計算方法，力求達到控制性詳細規劃中定性和定量相結合、社會發展目標和經濟發展目標相結合，增加控制性詳細規劃的科學合理性。

參考文獻：

[1]段兆廣.控制性詳細規劃中容積率的合理確定——以昆山老城改造為例[C]//中國城市規劃學會.城市規劃和科學發展——2009中國城市規劃年會論文集.天津：天津電子出版社，2009：8.

[2]尹貴.基于經濟視角的城市舊區開發強度控制研究[D].重慶：重慶大學，2010.

[3]饒益花，尹嵐，李寰.AHP在大學物理實驗綜合成績評定中的應用[J].物理實驗，2009，29（10）：8-10.

[4]張旺鋒，董瑞娜，林志明，等.基于生態安全導向的縣域建設用地優化配置——以臨澤縣為例[J].生態經濟（學術版），2013（1）：109-115.

[5]?中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局、中國國家標準化管理委員會.城鎮土地分等定級規程GB/T?18507-2014[S/OL].（2014-07-24）.https：//openstd.samr.gov.cn/bzgk/gb/newGbInfo？hcno=BD27E38FDD9A5B296739FD976FC0707C.

[6]?申翔.舊城區控制性詳細規劃經濟性分析[J].經濟論壇，2014（8）：120-123.