營改增背景下房地產企業稅收籌劃工作分析

康月花

（山西和實房地產開發有限公司 山西晉中 032000）

營改增政策將營業稅改為增值稅，減輕房地產企業的稅負，同時提升房地產企業納稅的公平性及公正性，推動房地產企業高效運營和發展。在營改增的背景下，面對新政策帶來的變化和影響，房地產企業如何應對營改增帶來的挑戰，落實高質量的稅收籌劃工作，關系房地產企業的發展質量。因此，本文分析營改增的政策內容，加強對政策的理解，在法律允許的范圍內，進行科學的稅收籌劃，保障納稅方式最優化，從而擴大房地產的利潤空間，幫助房地產企業在市場競爭中取得優勢，推動房地產企業可持續發展。

一、營改增政策分析

營改增是指原有的營業稅改為增值稅。營業稅用應稅金額乘以營業稅稅率，所得的金額為企業需要繳納的營業稅。而增值稅是面向企業經營活動的流轉稅，涉及企業生產、銷售、加工、維修保養等方面。計算公式主要為銷項稅額和進項稅額的差，具體為應稅金額乘以具體的增值稅率。

隨著我國經濟規模不斷擴大，傳統征收營業稅的方式難以適應經濟快速發展。2012 年，我國提出營改增的政策，此后不斷嘗試和完善，2016 年對企業增值稅進行調整，全面推行營改增政策。從長遠的角度來看，這種征稅方式可以降低企業繳納的結構性稅負，避免企業出現重復征收的問題，只針對增值部分進行征稅，還可以進行發票的抵扣，使企業增值稅抵扣鏈條不斷延長，增強稅務征收的公平性。與此同時，在稅費改革的推動下，企業能夠不斷減少成本支出，并利用新的方式進行企業內部生產技術革新，優化企業的經營行為，增強企業創新發展的信心，從而刺激更多第三產業和服務產業快速發展，優化我國的產業結構，以適應經濟新常態。

二、營改增對房地產企業稅收籌劃工作的影響

（一）負稅轉移，增加房地產企業的開發成本

營改增政策的全面落實，對房地產企業稅收籌劃工作提出了更高的要求，給房地產企業帶來不同程度的影響。特別是對于建筑行業和金融行業，產業負稅壓力不斷增加，使產業鏈前端的行業將壓力轉移到產業鏈后端的房地產行業，一定程度上增加了房地產企業的經營成本，降低了房地產企業的經濟效益。首先，房地產企業在建設商品房時，需要采購相應的建筑原材料。如果采購的原材料能夠取得增值稅專用發票，就能進行發票的抵扣。但是，很多建筑材料由零售商提供，這部分材料難以獲得增值稅專用發票，造成房地產企業無法抵扣該部分的稅費，增加房地產項目的開發成本。而房地產企業在取得增值稅發票后，需要根據營改增的政策內容繳納6%的增值稅，還需要相關的施工企業繳納5%的成本費，增加了房地產企業的運行壓力。其次，增加房地產企業的人力成本。在建筑項目施工的過程中，施工人員流動性較大，且缺少專門的勞務公司進行管理，造成房地產企業無法獲取人工成本的增值稅發票，無形中增加房地產企業的人力成本，為房地產企業帶來較大的負擔，也增加稅收籌劃的難度。

（二）納稅項目的改變，影響房地產企業稅收籌劃內容

房地產企業稅收籌劃主要是圍繞企業在運行發展過程中產生的納稅額度和項目進行。而營改增政策的落實，一定程度上改變了房地產企業的納稅項目及納稅額度的計算方式，使房地產企業稅收籌劃內容也產生相應的變化。在納稅項目方面，營改增政策將以營業稅為計算基數調整為以增值稅為計算基數，進行稅額的確定。這就使得稅收籌劃的內容從營業稅的內容轉變為增值稅的內容。簡言之，營改增政策下，房地產企業稅收籌劃工作涉及的納稅項目，由原本的營業稅改為增值稅。在納稅額度計算方面，增值稅的稅率處在13%—17%之間，而營改增新增了6%和11%的低稅率，且房地產企業可進行進項稅抵扣，這種政策內容改變了應納稅額的計算方法。例如，小型房地產企業年銷售額為100萬元，項目開發成本為30 萬元，增值稅銷項稅額按照13%計算，進項稅額按照標準稅的17%計算，在不產生其他額外的進項稅額情況下，應繳納增值稅13.1 萬元。而營改增之后，稅收額度的計算內容和標準更為復雜，使稅收籌劃工作的內容也不斷增加，需要房地產企業稅收籌劃人員按照新的標準確定、計算、核算，完成稅收的籌劃。

（三）稅收額度計算范圍的改變，影響房地產企業稅收籌劃管理流程

房地產企業稅收籌劃是一項復雜的工作。房地產企業與建筑施工相關企業的合作項目較多，因此需要進行稅收籌劃的內容也較多，不但要明確稅收工作的目標，還要收集相關的數據，完成整理、核算、統計，并對稅收計算過程中收集的發票、稅證等憑證進行統計。營改增政策改變了房地產企業納稅項目及稅收額度的計算方式，也使新的標準延伸至稅收籌劃管理的各個環節，對稅收籌劃關系產生較大的影響。例如，在傳統的管理模式中，稅收籌劃工作只需要按照營業稅的計算標準和方法，完成房地產企業來往賬目數據的統計和核算。而在營改增政策實施之后，房地產企業稅收籌劃主體，需要按照相應的進項和銷項來計算增值稅的額度，使得原本統一的計算條目細化為具體的稅額計算標準。稅收籌劃人員要核實稅收額度，保障稅收金額更加精準。相關的稅收計算內容和要求的變化，改變稅收籌劃管理的流程，也增加稅收籌劃工作的壓力。

此外，新時期背景下，電子發票全面應用。房地產企業稅收籌劃人員需要改變傳統的籌劃方式，利用新的統計計算方法及信息化手段，創新稅收籌劃管理模式，推動房地產企業管理活動的信息化變革，以此適應時代的變化。

三、新時期房地產企業稅收籌劃工作開展辦法

（一）結合實際制定供應商選擇機制，增強稅收籌劃管理效果

營改增背景下，為更好地做好房地產企業稅收籌劃工作，實現企業進項稅額的有效抵扣，房地產企業必須結合實際情況，制定供應商選擇機制，嚴格選擇供應商，對比供應商價格、產品質量與信用度，做好科學評估與考核工作，結合供應商實際情況進行篩選，保證最終合作供應商誠信可靠，幫助房地產企業實現規范化的稅收籌劃管理效果。比如，房地產開發項目的工程款為100 萬元 ，開發成本為60 萬元，在營改增政策的引導下，需及時采購一批建筑材料，根據需求對供應商提出的材料報價進行分析對比。如第一家供應商屬于小規模納稅人，材料按照3%的稅率開具增值稅普通發票；第二家供應商為一般納稅人，材料需按照11%的稅率開具增值稅專用發票。通過分析、對比多家供應商，房地產企業選擇一般納稅人企業作為原材料供應商，有利于增加房地產企業凈利潤，提高房地產企業經濟利益，真正實現企業利潤最大化。

（二）對經營與成本環節進行稅收籌劃，有效降低房地產企業稅負

做好房地產企業的稅收籌劃工作，應針對企業經營與成本等各個環節做好專門的稅收籌劃方案，結合房地產企業特征，在經營環節與成本環節開展對應稅收籌劃方案，以提升稅收籌劃的針對性和有效性，為推進房地產企業持續穩健發展打下堅實基礎。一方面，針對成本環節做好合理的稅收籌劃。房地產企業項目決策、準備、建設、銷售、交付等各個環節涉及的內容較多，開發周期較長，核算工作最為重要的便是成本支出核算。隨著我國勞動力成本的普遍上升及原材料價格的上漲，房地產企業的施工成本逐漸增加，影響其經濟效益。在這種情況下，房地產企業應合理開展稅收籌劃工作，重視降低人力、材料、機械等方面的直接成本與稅費成本，對現階段每一項工作環節加以嚴格控制，做好每個環節的處理工作，科學合理評估成本。如科學評估房地產企業材料成本、機器成本與人力資源成本的支出，根據評估結果制定合理施工預算，做好成本控制工作，同時加強稅收管理，實施營改增計劃，對增值稅加以扣除，有效實現房地產企業成本的平均分攤，抵消增值稅負，降低房地產企業稅務負擔。另一方面，房地產企業在經營環節要進行科學的稅收籌劃。在施工環節做好稅收籌劃，房地產企業需根據市場實際情況對比分析施工項目所需采購的施工材料價格，獲取施工材料增值稅發票。當增值稅發票無法抵扣或抵扣稅率較低時，應及時與材料供應商進行協商，以便于將材料方面的成本支出控制在合理范圍內。在銷售環節做好稅收籌劃，房地產企業需要根據營改增政策與房地產企業計稅收入和扣除情況，分析房地產項目的稅負問題，評估不同銷售政策對土地增值稅與增值稅所產生的各種影響，最后科學進行銷售定價。房地產企業還可以通過改善房地產企業經營模式，將發展中心放在開發建設商業住宅上，對商業住宅價值進行調控，減輕稅收負擔。

（三）做好企業結算方式的稅收籌劃，緩解房地產企業納稅壓力

房地產企業的結算方式大致分為三種類型，包括現金采購、分期付款、賒購。采用先付清貨款、后取得發票的方式購入貨物，通常會導致貨物提前驗收入庫，但只要貨款尚未全部付清，付款方就無法取得增值稅專用發票的現象，導致房地產企業無法及時扣除進項稅額。選擇分期付款的方式采購貨物，進項抵扣稅額入賬時間為每個付款日。所以，為保證房地產企業進項稅額能夠獲得及時抵扣，避免增加企業稅負，房地產企業應盡量采用分期付款、分期取得發票的方式，利用遞延增值稅稅負來有效緩解納稅壓力，實現科學的稅收籌劃。

（四）針對稅收籌劃的風險制定監督機制，降低房地產企業稅收風險

在營改增階段，房地產企業要合理開展稅收籌劃工作，但如果缺乏對新政策的了解，以及對稅收政策存在理解偏差問題，很容易導致稅收籌劃過程中產生各種涉稅風險，造成稅收籌劃風險。因此，為了更好地開展稅收籌劃工作，房地產企業必須樹立良好的稅收籌劃風險意識，加強對各種新政策、發展趨勢等方面的深入分析，精準把握相關規定，搭建覆蓋全面、科學且動態化的稅收籌劃風險監督機制，時刻監督稅收籌劃工作各個環節，有效規避稅收風險，為稅收籌劃工作開展指明方向。首先，房地產企業應不斷增強內部人員稅收意識，明確要求在房地產企業經營過程中出現的各種費用應盡量取得增值稅專用發票，并將開具的增值稅專用發票及時申報到有關部門，同時明確要求財務部門工作人員必須結合房地產企業財務支出、收入等各個情況，整合業務部門財務數據，做好財務報告分析工作，定期整理繳納的稅務發票與會計賬簿，以便于稅務機關隨時檢查。其次，為有效規避稅收籌劃風險，加強風險控制，房地產企業必須遵循發展實際情況與工作需要，按照國家標準制定嚴謹的稅務操作流程，規范企業稅收籌劃工作，通過對比指標、量化評估等方式，掌握房地產企業的實際稅負。房地產企業針對稅收籌劃工作問題，做好分析、研究工作，提出相應預防措施，以有效杜絕此類問題再次發生。再次，做好增值稅專用發票的管理工作，加大發票審核力度，組建專業團隊負責審核增值稅專用發票，以防止出現虛假發票或違規代開發票，避免為企業帶來稅務風險。最后，要時刻關注最新稅收政策，遇到難以理解或存疑的地方，需要及時與當地稅務機關溝通交流，避免因出現政策理解偏差，造成稅收籌劃風險。

（五）加強專業化會計人才隊伍建設，夯實企業人力資源基礎

人才是推動企業長久可持續發展、保障企業各項政策落到實處、保證工作質量和效果的關鍵因素。工作人員所具備的專業知識、業務能力、職業素養等，會在一定程度上影響工作質量，決定著房地產企業稅收籌劃能否真正發揮作用，為企業發展提供必要支持。房地產企業創新稅收籌劃工作，必須組建一支專業化的會計人才隊伍，加強對業務人員與財務人員營改增知識的培訓，不斷提高其能力，使之能夠更好地適應新時期發展新要求。一方面，房地產企業建立長效化培訓機制，定期更新培訓內容，加強對法律法規、會計處理、稅收政策、稅收風險意識、稅收籌劃能力、新的稅收籌劃方式等方面的嚴格培訓，保障財務與業務人員具備良好的稅收風險意識、專業技能與稅務籌劃能力，避免財務與業務脫節給企業造成不必要的稅收負擔。另一方面，房地產企業會計人員要合理選擇稅收方式，幫助企業實現進項稅額的抵扣。房地產企業財務人員要做好資金管理與決算管理工作，要求供應商及時開具增值稅專用發票，保證多方參與主體信息一致性。在項目竣工驗收完成后，做好項目會計核算工作，采用簡易計稅方法，降低企業稅負，抵扣企業進項稅，更好地發揮稅收籌劃在房地產企業發展中的作用。

四、結語

總之，營改增作為我國稅費改革的主要內容之一，通過改變企業的納稅額度及增值稅的納稅辦法，降低企業承擔的負稅壓力，幫助企業快速實現轉型。對于房地產企業而言，營改增能夠統一規范企業的稅收制度，改變企業的納稅環境。稅收籌劃內容和管理流程的變化，要求參與稅收籌劃的人員了解國家發布的稅收政策內容。結合房地產企業發展實際，加強企業發票和合同管理，對稅務風險進行追蹤和管控，避免擴大稅務法律風險，利用更為完善的核算方案，降低房地產企業的稅負，減少房地產企業的成本支出，從而在激烈的市場競爭中為房地產企業帶來更大的利潤空間，推動房地產企業轉型升級，更好地適應新時期的新變化，實現快速發展。