論房地產項目全過程成本控制的原則及實現路徑

丁曉晴

（臨清市安竣建設有限公司 山東臨清 252600）

在房地產項目開發管理中，除了要重視質量和品牌管理之外，還要注重成本管控，基于合理控制成本幫助企業節省成本，提高經濟效益。現階段，行業競爭日益加劇，成本控制工作的效果，關系到企業的效益和競爭力，因此，房地產企業應該加大成本控制力度，依據項目情況，按照成本控制要求，合理制定全過程成本控制方案，清楚各階段成本控制重點，提升管理的精細化水平，不斷提升各階段成本控制的效果和效率，提高項目經濟效益。

一、房地產項目全過程成本控制的主要對象

在房地產項目開發中，如果是工程單體，需要核算施工圖預算中的所有單項開發工程成本，或是所有獨立編制設計概算。針對工程建設規模較大、建設時間較長的房地產開發項目，需要結合項目情況，加上成本管理方面的要求，結合招標區域，有效劃分核算對象，落實好全過程成本管控。相同地方或者時期的各種產業業態，在確定核算對象時，需要結合產品業態情況。在成本核算管理實踐中，銷售及對外經營的配套設施并不會進行單獨成本核算，需要歸集過渡性成本對象在項目中產生的成本，分攤給對外經營和銷售的核算對象，在工程施工之前應明確核算對象，如果沒有特殊情況，成本核算對象不變，確保成本核算結果和實際一致，減少二者差距。

二、房地產項目全過程成本控制需要遵循的原則

全過程成本控制需要遵循一些原則，主要體現在以下幾點。

（一）全面控制原則

項目成本控制工作需要落實這一原則。企業應該統一安排管理，明確相關環節的工作內容，清楚劃分員工職責，確保員工能夠認真落實工作任務，控制所有階段產生的成本，將其把控在合理范圍內。為了優化工作效果，需要注重全員參與，引導所有員工樹立較強的成本控制意識，自覺地按照規范要求開展工作。房地產企業需要將這項工作滲透到項目的整個過程中，合理控制成本費用，以免出現超出預算的問題。

（二）經濟性原則

企業應該留意項目運行成本，盡可能減少成本，確保服務質量，在成本一樣的情況下，盡量提升服務水平。企業需要遵循這一原則開展工作，清楚工作要求，注重影響成本的相關因素，將成本管控工作滲透到項目的整個過程中。在這一原則下，房地產企業需要集中資源，并且優先投給重要的方面，提升資源利用率，促進工作目標的達成。

（三）因地制宜原則

企業應該依據這一原則開展工作，依據相關部門職能，有針對性地設置標準。比如開發、設計、銷售部門及物業公司應該清楚在成本管控中的要求，房地產企業需要了解有關主體成本形成過程中的不同，對工作標準和方法實施靈活的調整。例如，工程部門在設置成本目標時，需要結合部門成本構成，對其進行細化，基于招投標，減少成本，加強成本控制。設計部門在工作中的成本主要是設計咨詢費，設計策劃彈性較高，設計企業的類別存在差異，導致服務費用不同。這就要求企業通過總費用預算的方式，加強成本控制。其他部門應該依據成本形成狀況，合理選擇控制方法，節省成本費用。

三、房地產項目全過程成本控制中常見的問題

（一）成本核算工作的準確性無法得到保障

開發項目的主體較多，為了促進項目建設工作的順利開展，需要相關部門發揮作用，落實好各主體的本職工作，從而促進成本控制工作的有序開展，實現控制目標，減少成本支出。房地產企業在項目活動中，需要結合項目成本管控工作的要求，有效地控制相關內容，提升精細化水平。因為項目內容較多，很難精細劃分和管控成本，導致成本控制工作難度較大。在項目開發中，技術及財務人員如果未跟上項目運行進度，就會影響其對于各階段項目運行情況的掌握，導致管理模式落后，依然運用粗放型管理模式，不利于工作效果。在項目成本控制中，雖然實施全過程控制，調控不同階段的工作，然而因為精細化水平較低，影響了工作的合理性及有效性，無法高質量開展核算工作。因此，企業如果不能細化財務成本開支內容，就會影響相關數據，無法透明化設置相關成本支出，不利于核算工作的開展。

（二）全面性成本控制不足

企業在項目運行中，只留意工程建設進度，并未及時了解成本控制工作開展狀況，因為對這項工作缺乏足夠的重視，導致成本費用控制規劃缺乏科學性或是工作開展力度不大。很多項目在開發中，企業在工程建設結束后才核算相關的財務信息，并未及時促進財務工作的開展，由于無法全面收集所有數據，影響了財務編制內容的準確性，不能有效體現出項目的實際情況。因為項目運行周期較長，企業若是未制定合理的控制方法，會產生較多問題，無法實現成本控制目標。很多企業因為項目建設規模較大，需要投入大量資金，在成本控制中沒有按照要求加強相關階段的核算工作，無法確保成本核算結果和項目成本的統一性，影響了企業的效益。

（三）成本控制時效性較差

在項目成本控制中，如果企業沒有正確理解及把握工作內容，就不能跟隨項目的運行開展控制工作，無法實現工作目標。在開發成本控制中，如果利用的工作方法落后，會影響工作開展效率和效果，導致工作中產生較多問題。項目運行需要依據制度實施成本控制，否則會影響財務信息處置工作，不利于工作質量。若是項目的一個階段中產生成本問題，會影響最終的成本核算結果，導致與實際值存在較大差距，影響成本控制效果及房地產企業的利潤。在成本管控中，部分企業的管理模式落后，并未跟隨項目運行及時記錄成本支出信息，使工作中產生較多問題。如果出現問題，部分企業管理者會增加預算，雖然能夠暫時解決危機，促進項目運行，然而會留下較多隱患，例如，企業流動資金受到影響，會影響企業承接項目及項目的實施。

四、房地產項目全過程成本控制的實現路徑

（一）高質量開展成本核算工作，提升工作的準確性

為了做好成本核算工作，提升其準確性，應該注意以下幾方面。

首先，正確劃分成本費用核算對象。在實踐中，企業應該全面考慮項目的相關情況，依據開發項目單位，仔細劃定成本項目。第一，依據有關政策、法律條文、歸集建筑物設施、面積、功能要求。如果項目分階段開發，規模較大，需要投入大量資源，可以使用這種方法。第二，如果功能一樣或相近，需要歸集開發房產成本，便于從橫向方面實施對比。第三，如果建設規模較大，開發時間較長，數量較少，難度較高，在歸集成本時需要按照單個開發產品落實。依據這些原則明確工作對象，能夠加強成本控制，從而更好地配合成本和收入的比例，提升核算工作的統一性。

其次，合理選用核算法。在房地產成本分析方面，主要涉及建筑面積法、造價預算法、占地面積法。不同方法的適用情況不一致，因此，相關人員需要熟練掌握各種方法的適用情況和優缺點。在對土地成本實施分配中，可選擇占地面積法，結合開發產品的土地面積，分攤土地成本。如果產品的類型一致，可以平分成本，若是產品類型不同，則不能平分成本，收入越高，意味著分攤成本越多。依據這一方法實施成本分析，適用于合同進度較為合理的項目，依據進度分配相關費用。在產品開發中，安裝工程費用分配較為容易，而其他間接開發成本的分配，需要結合實際情況，合理確定工作方法，遵循收益匹配原則。

最后，準確核算產品成本，按時結轉。在房地產開發中，成本結轉是一項重要的內容，估算和結轉成本的準確性與及時性，對利潤核算的影響顯著。有關人員應該選用實際售價成本率和計劃售價成本率方法。在項目成本控制中，需要提升精細化水平，細化財務成本開支內容，確保成本開支數據質量，透明化地設置相關成本支出，促進核算工作的順利開展。

（二）提升成本控制的全面性

企業應該提升對成本控制的重視程度，提升成本費用控制規劃的合理性，將其落到實處。企業應該轉變工程建設結束后進行核算的問題，及時開展財務工作，全面收集相關數據信息，提升財務編制內容的準確性，真實展現項目情況。企業需要樹立全過程成本控制意識，結合項目情況，在不同的階段采取有效的控制方法，提升成本控制工作的全面性，從而提升項目整體成本管控效果。

（三）提升工作時效性

在房地產開發項目成本控制工作中，企業需要正確理解和把握控制工作，跟隨項目的開展落實工作，不斷提升工作水平。工作人員應該注意工作方法的選用，這關系到工作的效果。因此，管理人員應該選擇合理的控制方法，減少工作中的各種問題。為了規范成本控制工作，管理人員需要按照有關制度落實工作，落實好財務信息處置工作。減少項目運行中的成本問題，確保成本核算結果的準確性，優化成本控制工作效果，增強企業競爭力。在工作實踐中，管理人員需要打破傳統的管理模式，利用精細化的管理方式，提升管理的專業性和實效性。如果在工作中產生問題，需要認真分析問題，明確其產生原因，有針對性地采取處理措施，徹底解決問題，避免留下隱患。

五、房地產項目全過程成本控制要點

（一）立項階段的成本控制要點

加強項目論證，為成本管理和控制工作的開展奠定基礎。在立項階段，企業應該清楚工作重點，注重控制土地成本。土地成本即開發商為了獲取土地所支付的費用，涉及較多內容。拿到土地之后，一般基本上可以確定項目成本，不會產生較大的變化。在分析土地成本時，應該重視拿地時的工作，提供合理的投標報價，深入研究地方情況。除此之外，還要分析付款中隱藏的風險，制定合理的管理及控制措施，最大程度減少土地費用，按照可行性報告，合理預測成本目標，按照土地交易后的項目成本，分析盈利情況。

企業應該依據相關的管理任務，如營銷、開發、設計和成本等，全面地進行考慮，明確項目產品情況，即類型和層次，了解開發項目概念，規范開展相關工作。結合目標市場，有針對性地選擇產品，確保產品的質量及性價比，從而提高企業效益。在產品類型策劃中，可以借助線性規劃和決策法，如盈虧平衡、敏感性、概率分析等，將定量分析和定性分析進行結合，為項目策劃及產品定位提供保障，促進房地產開發項目的有序運行。

（二）規劃設計階段的成本控制要點

規劃設計階段對于項目的成本控制具有重要的影響，這一階段的成本較少，卻對工程整體支出具有較大的影響。現階段，企業需要結合產品定位和品質要求，選擇專業的設計單位，依靠設計師的專業能力，提升設計水平。由配合度較高的設計單位開展工作，促進設計工作的順利開展。在方案設計中，可以通過不同的方式，如方案競賽、招標等，謹慎地選擇設計單位，保證其信譽、專業性等方面符合要求。還要確保設計人員具有較高的業務能力及職業道德素養，從而保證設計工作質量。對于設計管理工作，需要結合房地產企業需求論證項目，并且設計合理的方案，保證設計任務書內容細致，與建設要求一致。針對設計方面的工作，需要仔細地制定工作要求和任務。例如，清晰制定不同階段圖紙需要實現的深度要求、工作進度、范圍等。促使管理人員更好地對現場工作進行管控，把握工作尺度，促進工程建設的有序開展，確保設計效果。需要注意的是，即便設計成本相對較少，但是對成本控制工作的影響顯著。在分析管理目標時，需要按類分解，保證產品各方面的協調性。企業應依據合同規定實施成本控制工作。除此之外，在前期設計工作中，企業應該增加資金投入，為設計人員提供足夠的時間開展工作，同時和相關崗位人員進行溝通，了解相關信息，提升設計水平。在這一階段，相關崗位、分項設計會交叉開展，如果提前完成部分工作，在沒有編制完施工圖紙之前，也可以確定相關參數。加強對工程總體成本費用的管理控制，減少項目建設成本。

（三）施工階段的成本控制要點

通過簽訂合同，規范、明確地規定雙方的責、權、利，確保雙方的合法權益不會受到影響。在項目成本控制中，需要依據合同內容，完成相關的工作內容。促使所有參與建設的單位能夠規范開展工作，確保工程建設進度，實現控制目標。在這一階段開展成本控制工作，應該提前落實好準備工作。施工之前的現場混亂，管理者需要統一管理和安排現場資源，結合實際，合理設置現場平面，積極地組建相關設施，協調好各部門，形成合力，落實好準備工作。確保參與項目的所有人員均清楚職責、工藝、工作任務及質量標準等，促進工程建設的有序開展。

企業在設置總成本目標時，應該加強現場所有資源的管理控制，提升部門間的協調能力，依據步驟開展工作。對于工程價款支付，應該依據合同規范落實，以免影響工程建設進度。企業可以建立全面的管控報表，包含已經發生和沒有發生的成本、目標成本，動態化控制相關工作。

（四）銷售階段的成本控制要點

在這一階段應該注意幾方面的費用，包括管理、財務、銷售及稅金，隨著國內房地產市場的發展，相關銷售環節的費用不斷提升，銷售成本在項目總成本的占比提高。這就需要加強銷售成本控制，將其控制在合理范圍內。在實踐中應該重視設計方案編制，選擇一次性投入較少、建設進度較快的方案。為了更好地控制銷售環節成本，可通過分段方式，理清成本后提交設計施工方案。為了提升廣告銷售效果，節省成本，需要適應時代發展要求，積極運用現代媒體技術，應用多種媒體，提升設計效果。

六、結語

綜上所述，近幾年，我國房地產行業發展逐漸進入“慢車道”，國家為了調控房地產市場，出臺了一些調控政策。同時，房地產市場主體越來越多，市場競爭愈演愈烈，加之原材料、勞動力成本上漲，導致房地產項目的實際成本上升。因此，為了增強房地產項目成本控制效果，房地產企業需要更新管理理念和工作方法，采取全過程控制模式，遵循成本控制相關原則，加強對各階段、各環節成本費用的動態管理和監督，實現降本增效目標，減少項目成本支出，提高企業的經濟效益，促進房地產企業實現可持續發展。