北京房價“腰斬”傳言背后

“北京房價體系全面坍塌”“信仰崩塌，東三環房價‘腰斬”“跌麻了，北四環跌破5萬，南二環跌破4萬，南四環跌破3萬”……近日，不少房產自媒體密集唱衰北京樓市。在大部分市民的感受中，樓市確實處在下行態勢。但是房價真的“腰斬”了嗎？根據自媒體提及的房源，記者實地進行了走訪調查。

降價背后另有玄機

“二環房價跌到3.6萬元……”這一信息從2月底開始頻繁出現在北京樓市自媒體和房產中介的朋友圈。該房源是一套位于北京南三環內106平方米的南北三居室，成交價為390萬元，對比同戶型掛牌價670萬元，業主“自刀”40 %。

“看上去價格誘人，但大多數客戶來看了直搖頭。”這是當地中介人員見到記者說的第一句話。這處已售賣的房產位于豐臺區西羅園三區一處建于上世紀80年代的“L”形居民樓拐角處的四層，雖然客廳、主臥室和廚房朝南，但窗戶與對面樓體距離不足5米，導致客廳與廚房窗戶完全被遮擋，主臥遮擋了一半，而且電梯無法直達。

“快速成交背后有高人指點。”據知情人士介紹，賣房當天看房人高達60多組，有意向的僅有兩三個人，以“二環‘腰斬價、距離天安門5公里、到天壇2公里”等引流噱頭，全城中介帶看房人接踵而至，火熱氣氛烘托再加上各種話術，很容易影響一些缺乏經驗的“小白”客戶心理。

“這套房子在我們看來就是市場成交價。”工作人員調出了以往的交易信息，2021年該樓同戶型的成交價為420萬元，裝修更好，而目前市場價格比2021年高點普遍低10%以上，算起來這套甚至不如其他房子更有“性價比”。通過查詢數據發現，周邊沒有“硬傷”的二手房近期成交價基本都在4萬元到5萬元。

臨近南三環的“老破小”集中區域一直是價格“洼地”，那么黃金地段的優質次新房也“腰斬”是怎么回事？另一個流傳甚廣的“案例”是位于東三環華潤置地開發的鳳凰城小區，184平方米的“豪宅”一口價1000萬元，每平方米5.4萬元，而一年前該小區的成交單價在10萬元左右，號稱是“北京史上首例腰斬的房子”。

記者實地探訪發現其背后“另有玄機”。這套房源位于小區內偏僻角落的塔樓一層，純東向，被大樹遮擋采光極差，性質是住宅，看上去卻像“底商”，對外開了兩個門，戶型也與普通住宅戶型有很大差異。據調查，此房長期出租作為工作室使用，客戶缺錢急售，付款周期非常苛刻。熟悉小區的中介普遍認為，此房不能和正常住宅相提評論，看似便宜很多，實際性價比卻“很難說”。

樓市期待“春天”

北京房價遠未到所謂“腰斬”程度，但包括北京在內的一線城市樓市確實處于非常低迷的階段，掛牌量居高不下，價格方面也出現明顯下降。

一位資深樓市觀察人士介紹說，實際降價最多的集中在之前過度炒作的“老破小”學區房和部分遠未達預期的次新房，此前漲幅過高，屬于正常回歸。比如北京所謂“最牛學區房”蜂鳥社區中的“占坑房”從最高峰的1000萬元一套跌到五六百萬元一套。

從北京的成交情況來看，安居客統計數據顯示北京二手房2月掛牌均價51772元/平方米，環比上月下跌2.35%，同比去年同期下跌11.56%，二手住宅網簽6332套，比去年同期減少近2000套。

貝殼研究院數據顯示，雖然2023年是房地產行業極為困難的一年，但2023年中國新房和二手房銷售面積合計約15.1億平方米、銷售金額合計約17.4萬億元，同比仍分別增長6.3%和5.8%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，雖然全國樓市市場低迷，一線城市處于普跌狀態，回到健康發展軌道還有很長一段路要走，但市場需求量仍大，隨著周期變化，需求還會進一步釋放。

房地產政策將迎大調整

今年國務院政府工作報告對房地產的表述增多，重點提及標本兼治化解房地產風險、加快構建房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

3月22日，李強總理主持召開的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效。

記者注意到，此次國常會對于房地產市場的部署與政府工作報告相比有進一步的拓展，如對于商品房相關基礎性制度，“完善”變為“改革”；對于房地產發展新模式，“加快構建”變成了“著力構建”；還增加了“系統謀劃相關支持政策”“有效激發潛在需求”“加大高品質住房供給”的表述，特別是“有效激發潛在需求”的新表述引人矚目。

一套位于南三環內106 平方米的南北三居室，成交價為390 萬元，引發市場輿論“震動”。 攝影/王哲

嚴躍進接受《中國報道》記者采訪時表示，此次會議罕見大篇幅系統提及房地產內容，定性強調了房地產產業的重要性，對于房地產的產業功能和社會作用作了非常清晰的闡述，對今年兩會后的工作作了重要部署，焦點在“優化”上，這意味著二季度各地將再次迎來房地產政策優化潮，接下來將有“大招”出現，如一線城市放松限購、金融體系優化融資模式、預售制度改革等都值得期待。

中房研究院執行院長肖勇解讀說，國常會對于樓市傳遞的信號是積極而明確的，房地產穩定大局乃重中之重，房地產政策優化力度可以更大，分層分城施策；“市場的歸市場，市長的歸市長。”效率與公平兼顧，放飛與保底并重。“核心城市可以放開大戶型、高品質的樓市市場，有錢愿買盡買；同時充分保障中小面積房產的價格和供給，滿足保護剛需剛改群體需求。”肖勇表示。

記者注意到，核心城市今年早些時候已經陸續不斷優化樓市政策，2月初，北京通州優化了購房政策，落戶或者就業家庭不再“雙限”；上海松綁外環以外非本市戶籍單身人士限購；深圳實施落戶即可購房，非深戶籍人群社保或所得稅繳納年限從5年降至3年……

全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波也對《中國報道》記者表示，他對今年樓市判斷謹慎樂觀，理由是今年穩中求進、以進促穩、先立后破的宏觀政策基調給房地產政策帶來了更強的優化預期，多項利好之下，對于市場情緒具有一定的修復作用。

“房地產行業不會塌，房地產市場也不會亂。”北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清預測，在新一輪新型城鎮化和房地產市場供求關系優化調整下，重新構建的房地產發展新模式和重新完善的房地產行業基礎制度，將給房地產市場提供新動能。