加拿大房屋產(chǎn)權(quán)的類型

夏欣怡

市面上銷售的房產(chǎn)，大多數(shù)屬于自由產(chǎn)權(quán)或共管產(chǎn)權(quán)。那么，這兩類產(chǎn)權(quán)哪種增值更優(yōu)呢？毋庸置疑，是自由產(chǎn)權(quán)。因?yàn)椋恋厮袡?quán)說到底是一種權(quán)利，產(chǎn)業(yè)的自主支配權(quán)越高，就意味著權(quán)力越大，那么價(jià)值就越高。

在中國，商品房產(chǎn)權(quán)通常是70年，但在加拿大，房屋一般有獨(dú)立屋、公寓、聯(lián)排房、多單元房4種類型，這些住宅的產(chǎn)權(quán)多種多樣。如果對(duì)這些房屋產(chǎn)權(quán)類型不甚了解，難免會(huì)在加拿大房產(chǎn)投資中出現(xiàn)偏差。下面，筆者將結(jié)合上述房屋類型介紹加拿大的房屋產(chǎn)權(quán)。

自由產(chǎn)權(quán)

自由產(chǎn)權(quán)（Freehold）指業(yè)主擁有房屋及其土地的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。物業(yè)持有者只需每年向政府交納地稅，便可以無限期擁有并世代相傳。而在筆者所在的BC省（溫哥華所在的省份），如果家中有未成年的孩子，那么自己居住的房子（通常指唯一的一處自住房，不包括投資房），可以在每年支付低額利息的情況下緩交地稅，直到子女成年再交納。

當(dāng)然，自由產(chǎn)權(quán)并不意味著業(yè)主可以在自己的產(chǎn)業(yè)上做任何事情。例如，當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造時(shí)，室外部分的搭建，改變房屋用途，則必須申請(qǐng)，得到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

除了遵守房屋改擴(kuò)建方面的法規(guī)之外，自由產(chǎn)權(quán)的業(yè)主還需要遵守一些該產(chǎn)業(yè)所在社區(qū)的特殊規(guī)定，不得在前院隨意堆放垃圾、不剪草、不整理園子，這是最基本的要求。

除了剪草，整理園子之外，自由產(chǎn)權(quán)的業(yè)主還需要自行負(fù)責(zé)房子維修、垃圾分類和鏟雪（溫哥華和溫哥華島南部冬天很少下雪，這里鏟雪可免）等工作。

在加拿大的4種房屋類型中，自由產(chǎn)權(quán)房主要見于獨(dú)立屋和多單元房。所以在加拿大，提到購買自由產(chǎn)權(quán)房，通常默認(rèn)購買的是自由產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立屋。

共管產(chǎn)權(quán)

共管產(chǎn)權(quán)（Strata）是住宅單位歸私人所有，而室外的公用地產(chǎn)歸所有業(yè)主共同擁有的一種住宅形式。相應(yīng)地，室內(nèi)房屋的維修和保養(yǎng)工作由業(yè)主自行承擔(dān)，而屋外部分的維修工作則交由管理公司負(fù)責(zé)，具體包括上下水、垃圾清運(yùn)和房頂、外墻的修繕和更換。當(dāng)然，管理公司進(jìn)行這些維護(hù)工作并不是免費(fèi)的。業(yè)主除了需要交納給政府的房產(chǎn)稅，每個(gè)月還需要向管理公司支付管理費(fèi)，這筆費(fèi)用會(huì)進(jìn)入小區(qū)基金賬戶，每月交納金額通常都在200加元以上。一些高檔共管社區(qū)還提供游泳池、健身房、會(huì)所等服務(wù)，當(dāng)然，也相應(yīng)地會(huì)推高管理費(fèi)。一些年代久遠(yuǎn)、管理不善的共管物業(yè)可高達(dá)每月400加元以上，還有些特別高檔的共管產(chǎn)權(quán)房的月費(fèi)甚至要上千加元。共管產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，在交納月費(fèi)之后并不意味著一勞永逸，當(dāng)社區(qū)進(jìn)行一些大面積維修時(shí)，如果小區(qū)基金賬戶里的錢不夠，則需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行一次額外征收。例如，2017年7月，筆者家附近的一個(gè)共管產(chǎn)權(quán)小區(qū)為了更新住戶們的房頂，對(duì)每個(gè)業(yè)主特別征收了5000加元的費(fèi)用。當(dāng)然，這樣的征收不會(huì)經(jīng)常發(fā)生，通常更換屋頂?shù)臅r(shí)間周期在20年左右。

共管產(chǎn)權(quán)物業(yè)往往對(duì)房屋外觀、是否可以養(yǎng)寵物、是否可以出租、業(yè)主年齡等方面，有一致規(guī)定。很多共管產(chǎn)權(quán)物業(yè)連窗簾的顏色都有明確要求。這樣的協(xié)調(diào)一致，在一定程度上限制了使用自由，但是保護(hù)了社區(qū)的一致性。作為共管社區(qū)業(yè)主，在遇到涉及房屋外觀變更，就需要向管理單位申請(qǐng)備案，這樣可以避免糾紛。對(duì)于華人業(yè)主來說，需要特別注意的是廚房的改造問題：西方的菜肴比較簡單，以西方人為主要客戶對(duì)象設(shè)計(jì)的共管房產(chǎn)里的廚房，往往沒有強(qiáng)力的抽油煙機(jī)，而對(duì)于做飯油煙頗大的中國人來說，往往要在廚房里安裝抽油煙機(jī)，涉及穿過外墻打洞的情況，就要向管理公司提交申請(qǐng)。

在共管產(chǎn)權(quán)房中，有一種叫作自由共管產(chǎn)權(quán)（Freehold Strata）的特殊產(chǎn)權(quán)形式，這類產(chǎn)權(quán)的屋主擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，整幢房子包括外墻、屋頂、車庫等都由屋主負(fù)責(zé)，而公共設(shè)施，例如車道、健康設(shè)施、訪客停車場(chǎng)、庭院綠化、上下水、垃圾清運(yùn)等屬于共管范圍，由管理公司負(fù)責(zé)。共管產(chǎn)權(quán) 和自由共管產(chǎn)權(quán)繳納的費(fèi)用也有一定區(qū)別。前者通常交費(fèi)在每月100加元上下，后者往往在每月200加元以上。

很多人認(rèn)為聯(lián)排和公寓是共管社區(qū)，而獨(dú)立屋就意味著自由產(chǎn)權(quán)，很多加拿大人也有這個(gè)知識(shí)盲點(diǎn)。事實(shí)上，共管產(chǎn)權(quán)房在加拿大的4種房屋類型中都有可能出現(xiàn)，只是更常現(xiàn)于公寓和聯(lián)排房。

分時(shí)產(chǎn)權(quán)

分時(shí)產(chǎn)權(quán)（Timeshare）是指一個(gè)人在每年的特定時(shí)期對(duì)某個(gè)度假資產(chǎn)所擁有的使用權(quán)。這種資產(chǎn)更常見于為度假提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)基于兩個(gè)矛盾：第一， 大多數(shù)有度假需求的購買者，沒有足夠?qū)嵙虿辉敢庠诙燃俚刭徺I一份屬于個(gè)人的產(chǎn)業(yè)；第二，度假產(chǎn)業(yè)的擁有者，常常將該資產(chǎn)處于長期閑置的狀態(tài)。

這種產(chǎn)業(yè)的常見類型有每月1周、每年6周、每年一個(gè)季節(jié)等幾種形式。分時(shí)產(chǎn)權(quán)在加拿大雖然不是一種常見形態(tài)，但也深受旅游愛好者的青睞。值得注意的是，由于這種產(chǎn)權(quán)的所有者不擁有該產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)權(quán)，所以在產(chǎn)業(yè)的處置權(quán)限上比共管產(chǎn)權(quán)更小。

租借產(chǎn)權(quán)

租借產(chǎn)權(quán)（Leasehold）的買家通常只擁有土地上的房屋，并不能永遠(yuǎn)擁有土地，通常有年期的限制，比如50年。還有的會(huì)以某個(gè)條件作為限制，比如夫妻兩人離婚了，房屋產(chǎn)權(quán)是丈夫的，但是離婚時(shí)兩人協(xié)商，妻子在去世前可以永久免費(fèi)居住。這樣，該房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于妻子來說，就形成了一個(gè)零租金的租借產(chǎn)權(quán)，成立條件為妻子在世。

租借產(chǎn)權(quán)的土地來源主要有3類：政府租借地、私人租借地和原住民租借地。如果買家想購買租借產(chǎn)權(quán)的房子，在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，難易程度為政府租借地最容易，私人租借地較難，而原住民租借地則極其困難，且房貸利率很高。

西方社會(huì)的產(chǎn)權(quán)形式整體來說與加拿大大同小異。在國外進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，一定要特別注意房屋產(chǎn)權(quán)問題。理解產(chǎn)權(quán)與價(jià)值之間的關(guān)系，以免遭遇損失。分時(shí)產(chǎn)權(quán)和租借產(chǎn)權(quán)，相對(duì)來說比較少見。大多數(shù)市面上銷售的房產(chǎn)，屬于自由產(chǎn)權(quán)或共管產(chǎn)權(quán)。那么，這兩類產(chǎn)權(quán)，那種增值更優(yōu)呢？毋庸置疑，是自由產(chǎn)權(quán)。因?yàn)椋恋厮袡?quán)說到底是一種權(quán)利。產(chǎn)業(yè)的自主支配權(quán)越高，就意味著權(quán)力越大，從而價(jià)值就越高。共管類物業(yè)有社區(qū)一致、便利省心、占用資金低等優(yōu)點(diǎn)，但在投資價(jià)值方面，遠(yuǎn)不如自由產(chǎn)權(quán)。