基于風險管控的房地產企業稅務籌劃措施

羅經鵬

摘?要：稅務風險作為房地產企業經營、發展進程中長期面對的風險因素，一旦發生，不僅會導致企業面臨巨額罰款，甚至對企業信譽、社會形象造成嚴重影響。合理開展稅務籌劃，是在保證房地產企業充分落實政策、法律法規要求基礎上合理避稅，減輕稅負的重要手段。文章站在風險管控視角下，對房地產企業稅務籌劃措施開展研究，首先，分析房地產企業的稅務風險特點。其次，分析房地產企業稅務風險的影響因素。最后，基于風險管控視角，從多維度入手制定房地產企業稅務籌劃措施，助力提升我國房地產企業稅務籌劃水平，促進企業可持續發展目標的實現。

關鍵詞：稅務風險；房地產企業；影響因素；稅務籌劃措施

中圖分類號：F272.3????文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0052-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.013

1?房地產企業稅務風險特點分析

1.1?稅收環境復雜

稅收環境復雜，主要體現在復雜的稅收政策以及相關規定。房地產行業涉及多種稅種，如所得稅、土地增值稅等。各種稅種有不同的稅基、稅率、納稅人身份，而不同的稅種之間還存在較為復雜的關聯。因此，房地產企業需要對稅收政策和規定有較深入的了解，否則會面臨稅務違規和漏稅的風險。

1.2?產業調整與政策變動頻繁

隨著國家經濟政策的調整和行業發展的不斷變化，房地產企業的經營環境和稅務政策也發生了變化。政策變動可能會對房地產企業的資金安排、業務結構以及利潤等產生不利影響，進而產生稅務風險。

1.3?資金流動復雜

房地產企業的資金流動較為復雜，尤其是地產開發項目的資金流入和流出會涉及多個環節和個人，往往需要場地費用和規模不一的資金投入。因此，稅務部門往往會針對房地產企業進行相比其他產業更加嚴格的審計和監管［1］。

2?房地產企業稅務風險影響因素

2.1?內部管理因素

房地產企業稅務風險可能會受到多種因素的影響，如內部管理因素，通常包括稅務籌劃參與度低，財稅管理人員職業素養差，缺少與稅務機關的有效溝通，稅務籌劃方案不全面、不合理。

首先，稅務籌劃參與度視角下，如果企業在經營活動中對稅務籌劃未給予足夠重視，可能會導致企業無法充分利用國家的稅收優惠政策，進而增加企業的稅收負擔。

其次，財稅管理人員職業素養視角下，企業稅收風險的管理是一項需要專業知識和能力的任務。倘若財稅管理人員的職業素養差，例如對稅收政策、稅務籌劃以及風險管理的理解和把握不足，可能會影響到對企業稅收風險的有效識別和管理，從而增加企業的稅務風險。

再次，與稅務機關的溝通視角下，企業與稅務機關的有效溝通對于減少稅務風險具有重要的作用。如果企業與稅務機關的溝通不充分，可能會導致企業對稅收政策的理解和應用存在誤區，進而增加稅務風險。

最后，稅務籌劃方案視角下，稅務籌劃是企業管理稅收風險的重要手段。如果企業的稅務籌劃方案不全面、不合理，例如沒有充分考慮到企業的經營狀況、稅收政策以及市場環境等因素，可能會導致企業在實際操作中遇到預期外的稅務問題［2］。

2.2?外部政策因素

外部政策因素，主要指房地產企業經營、正常納稅階段稅收政策的變化、政策不確定因素、監管政策因素以及在參與國際經營期間不同國家稅收政策的差異。

首先，稅收政策的變化方面，政府出臺的稅收政策對于企業的稅務風險管理具有重要影響。如果政府對房地產行業的稅收政策發生變化，例如調整稅收優惠政策、增加稅收稅率等，都會對企業的經濟利潤造成影響，進而增加企業的稅務風險。

其次，不確定性因素方面，未來的政府稅收政策、經濟形勢、國際環境等因素無法實現完全預測和保證，這便導致企業在經營過程中需要靈活應對外部因素的變化。企業面對不確定的環境時，需要通過合理應對外部環境的變化，充分了解政策的發展動態，做出科學合理的決策，從而降低稅務風險。

再次，監管政策視角下，行業監管政策的變化也可能會影響房地產企業稅務風險的產生與發展。如果稅務監管政策發生變化，企業需要及時對當前風險因素進行評估，制定應對策略，避免可能出現的稅務問題和風險。

最后，不同國家稅收政策差異方面，房地產企業如果在國際市場上進行業務拓展，需要考慮不同稅收政策對企業的影響。面對海外市場的稅務風險，應該提高對不同稅收政策的認知，構建合規的稅務管理制度，降低企業經營風險［3］。

3?基于風險管控的房地產企業稅務籌劃措施

3.1?明確稅務籌劃要點

3.1.1?增值稅籌劃

風險管控的房地產企業稅務籌劃措施中，增值稅籌劃是一個關鍵環節。在房地產企業籌劃增值稅階段，其要點包括以下幾點：其一，深度了解稅收政策。房地產企業應密切關注國家稅收政策，了解增值稅法律法規的最新變化，以及可享受的減稅、免稅政策，合理運用稅收優惠措施。其二，交易方式和結構設計。企業在資產買賣和經營活動中，應合理選擇交易方式和結構設計，以最大程度降低稅負。例如，通過選擇房產二手交易，減少交易額，從而降低增值稅應納稅額。其三，合理利用扣除項。房地產企業應充分了解和利用增值稅的扣除項。對于房地產行業而言，可以合理利用房屋拆遷補償、財產賠償、房屋出租等扣除項，從而減少應納增值稅的金額。其四，跨區域交易優化。對于跨區交易的房地產企業，應優化交易結構，合理分配交易成本，以降低增值稅稅負。例如，可通過在不同地區設立合資公司或合作項目，以合理分攤應納稅款

3.1.2?土地增值稅籌劃

對于房地產企業土地增值稅的籌劃，其要點包括以下幾點：其一，控制土地成本。由于土地成本直接影響土地增值稅的應納稅額，因此，房地產企業在購買土地或開發項目時，應盡可能通過有效的談判和協商，降低土地成本，在增值稅稅基限制下減少繳納的應稅款額度。其二，企業需合理利用減免規定。為了促進固定資產投資的發展，國家規定有減免規定，例如地方政策提供的稅收優惠等。房地產企業應該充分利用這些優惠政策，以便在繳納土地增值稅時照常享有普惠政策的稅收減免優惠。其三，選擇合適的計稅方式。根據國家相關政策，對于不同的企業，可能有不同的土地增值稅計稅方式。因此，房地產企業應該根據自己的實際情況，選擇最優的計稅方式，以降低應繳稅款。其四，合理運用合同約定方式。房地產企業在銷售土地使用權時，可以通過合同約定的方式，確保交易合法性，同時減少稅負。例如，在合同中設置“附條件、應稅額度限制和關聯交易等”方式，規避交稅側重補繳土地增值稅等風險。其五，加強風險評估與預警。在房地產企業預測土地增值稅的繳納時，財稅管理人員需要做到較為準確的預測，建立土地增值稅預警機制以及相關的應急預案。

3.1.3?所得稅籌劃

對于房地產企業所得稅的籌劃，其要點包括以下幾點：其一，合理安排利潤分配。房地產企業應合理安排利潤分配，降低所得稅的稅負。例如，可優先考慮通過股息和紅利的方式進行利潤分配，而不是通過股權轉讓獲得利潤，從而減少所得稅的應納稅額。其二，合理做好資本項目決策。房地產企業在進行投資、并購等資本項目決策時需要精確把握企業實際情況以及所得稅相關政策，制定合理的交易結構，降低所得稅成本。其三，合理使用稅收減免政策。房地產企業需要了解利用國家稅收政策，根據自身特點，通過應用個稅率和稅收減免政策，合理降低應繳所得稅金額，減少納稅風險。其四，嚴格比較不同的稅前扣除方式。房地產企業可以合理運用稅前扣除，比如在資產盤點、拓展業務、關停或重組等方面選擇不同的稅額扣除方式。其五，制定多樣化涉稅事件應對方案。所得稅涉及的主體和環節比較廣泛，房地產企業需要充分準確估算所得稅，對于反向投資、融資等復雜財務交易，需要提前咨詢專業稅務機構，避免出現較高的納稅風險。

3.2?建立企業稅務風險防控體系

為有效規避稅務風險，房地產企業需要建立全面的稅務風險防控體系，包括稅務合規與管理制度、資金運轉控制、風險評估，同時規范企業的會計準則。其一，房地產企業需建立適合企業實際的稅務合規與管理制度，規范企業繳稅流程、會計核算及稅務申報等，建立合規性審核機制，保證企業稅務申報的真實合規。其二，房地產企業需嚴格掌控資金運轉，建立不合理會計核算的風險提示機制，及時發現問題并制定應對、調控措施。其三，房地產企業需定期進行稅務風險評估，發現問題及時整改，避免因問題的延誤帶來更高的風險成本。其四，房地產企業應該明確會計準則和報表，確保其符合國家的財務會計準則，規范企業會計核算和報告。同時，盡可能避免會計漏洞和稅務風險［4］。

3.3?充分利用新政策優化稅務籌劃

3.3.1?深入了解稅務法規及新政策

房地產企業首先需要深入了解新的稅務法規政策，并及時跟進相關政策的變化。企業可以通過招聘或委托稅務顧問、參加稅收培訓和研討會等方式，提高企業和員工的稅收法律知識和應對能力，了解優惠政策，把握企業和業務發展新機遇，有效實現稅收優惠和減稅籌劃的目的。

3.3.2?合理規劃企業財務和資本結構

財務和資本結構規劃對于房地產企業的稅收籌劃至關重要。企業可以采用資本結構優化的方法降低所得稅，比如增加債權融資的比例、減少股權融資的比例，降低資本成本，同時提高公司的財務穩定性和資金利潤率。此外，對于企業來說，財務管理的健全與否直接影響到其稅負和稅務風險，因此，需要加強對財務的管理并制定完善的內部控制制度。

3.3.3?運用稅收優惠政策

房地產企業可以通過運用國家和地方稅收優惠政策來降低稅務負擔和風險，比如申報研發費用加計扣除、新型石墨烯等科技物質的研發費用加計扣除、少數股東投資收益免稅等政策。同時，還可以借助跨地區拓展業務、選擇符合稅收免除標準的地區進行開發等方式，降低公司所得稅負擔。

3.3.4?發展新型業務與產業

隨著國家經濟結構的轉型升級，房地產企業必須緊跟市場發展，推進新產業和新型業務的開發。房地產企業可以依托新興經濟，如高科技、電子商務，積極發展科技服務、大數據及互聯網等新興技術。此外，企業還應該細化和完善業務，拓寬財源渠道，避免出現利潤單一及收入減少的情況。

3.3.5?合理選擇稅收核算范疇

房地產企業應盡量選擇有利于自己的稅收核算范圍，減少稅務風險。根據稅收政策的要求，企業可以降低銷售額、減小固定資產或營業成本等，從而降低應繳稅收的金額，降低稅務負擔及稅務風險。

3.3.6?學會利用稅收遞延工具

受益于新的稅收政策，稅收遞延工具受到房地產企業的青睞，特別是可持續能源、節能環保、農業以及發展中地區的企業等。這樣的工具可以在短期內減輕房地產企業稅收負擔，同時也有助于房地產企業加強風險管控。目前，房地產企業稅收遞延工具包括房款分期結算、預收賬款、非貨幣性資產置換、經營租賃。

（1）收到的房款分期結算。房地產企業可以與購房者協商，在銷售合同中規定分期付款的方式，將部分房款收入推遲到未來年度。這樣可以減少當前年度的應納稅額，實現稅延目的。

（2）預收賬款。房地產企業可以向購房者收取預付款項，將部分現金流收入推遲到未來年度。預收項一般作為貨幣性資產確認，并根據法律和會計準則規定，逐年進行攤銷，實現對未來年度的稅費優化。

（3）非貨幣性資產置換。房地產企業可以通過與其他企業進行非現金交換，例如以房地產或其他資產置換的方式，將應納稅額轉移到未來年度。這種方式可以推遲稅款繳納，延遲納稅時間，達到稅延的目的。

（4）經營租賃。房地產企業可以將部分房產出租，獲得租金收入，并享受租賃所得稅收優惠政策。通過將房產轉為租賃經營，可以減少銷售所得稅的納稅額，實現稅務籌劃優化。

此外，房地產企業需注意，使用稅收遞延工具需要嚴格遵守國家稅收法規和相關會計準則的規定，避免違反法律規定，造成稅務風險。此外，企業在使用稅收遞延工具時，需要對現金流管理和信用風險進行充分評估和控制，確保企業的正常運營和財務穩定［5］。

3.4?推動信息化稅務管理

基于風險管控的房地產企業稅務籌劃措施，可以結合推動信息化稅務管理，推動數字化稅務數據采集、分析、應用和管理，實現稅務管理數據化、策略化和預測化。

3.4.1?建立風險管控機制

房地產企業應該建立完善的風險管控機制，基于信息化技術從稅收準備金、稅收保險等方面預防和處理稅務風險，規定采集稅政風險數據，以數據為依據，基于信息化系統自動制定管控策略。

3.4.2?推廣增值稅專用發票開票系統

房地產企業可以通過推廣增值稅專用發票開票系統，提高發票管理水平，降低公司稅務風險。增值稅專用發票開票系統的優勢在于自動化處理發票和企業票數據，真實反映企業開票數據，降低虛開發票的概率。

3.4.3?推進國內外稅務專家融合服務

房地產企業可以邀請國內外的稅務專家合作開發稅收籌劃工具，制定合規性管理和優化稅務成本具體方案，降低稅務風險和稅務負擔率。

3.4.4?數據組織與應用

房地產企業應基于信息化技術開發數字化稅務數據平臺，提高數據處理能力，實現對企業內部信息的有效整理、挖掘和應用，將分散的數據整合成綜合性的數據視圖，提供全新的稅務管控服務。

3.5?加強同稅務部門的溝通

加強同稅務部門的溝通，可以提高房地產企業在遵守稅務法律法規和承擔企業社會責任方面的水平，規避稅務風險。

首先，房地產企業應聯合稅務部門建立良好的互動平臺，基于平臺建立房地產企業和稅務部門之間的聯系機制，確保稅務部門能夠及時了解企業的問題和訴求，減少問題蔓延程度。

其次，房地產企業應安排財稅管理人員積極加強稅務機關的培訓和學習活動，了解最新的稅務法規和政策，了解稅務對企業要求的變化。這有助于企業在稅務方面更加規范操作，有效避免可能的納稅風險。

最后，房地產企業應主動配合稅務部門的檢查，結合稅務部門的檢查結果，配合稅務部門及時整改問題，并認真學習納稅法律法規，增強在納稅方面的管控能力［6］。

3.6?提高企業財稅人員綜合素養

提高企業財稅人員綜合素養，對于規避稅務風險至關重要。其一，房地產企業可以定期組織財稅培訓，不斷提高財稅人員的知識和技能，及時更新稅收政策，有效規避稅務風險。其二，房地產企業應建立相應的內部管理制度，明確財稅人員的職責和權限以及操作規范，規范操作流程，對財稅行為進行監督和約束，從而規避稅務風險。其三，房地產企業財稅人員需要及時了解相關稅法法規，掌握稅收政策變化，積極收集信息，避免違規操作，減少納稅的風險。其四，房地產企業應激勵財稅人員不斷增強風險管理能力，了解稅務部門的措施和行為，及時采取適當的納稅方案，提升應對突發情況的能力，有助于更加有效地規避稅務風險。其五，房地產企業應要求財稅人員注重團隊協作和溝通，與企業其他部門緊密配合，共同推進財稅方面的管理，有效規避稅務風險。

3.7?加強房地產全周期納稅籌劃

加強房地產全周期納稅籌劃，是指在房地產項目從籌備到開發、銷售、租賃等全部生命周期中充分考慮納稅風險和優惠，制定相應的納稅策略。

對于落實房地產全周期納稅規劃，規避稅務風險，首先，應落實提前規劃。房地產企業應在項目籌備階段就開始制定全周期的納稅籌劃方案，并嚴格按照計劃執行。在制定方案時，要重點關注稅務法律法規的變化和政策的實施情況，充分考慮稅務風險和優惠措施等因素。

其次，房地產企業應深入研究政策并優化稅務結構，在了解稅收優惠和減免政策，合理利用稅收優惠措施的基礎上優化融資方式、運用業務拆分等方式，充分利用稅收優惠政策降低稅負。

再次，房地產企業需要提升資金使用效率，合理運用錢款，減少資金閑置和存款，在資金周轉上加強管理，最大程度降低利息成本、稅務成本等財務成本。

最后，房地產企業應加強貫穿于全周期的管理制度構建，完善規章制度，規范納稅行為，并加強財務信息和稅務信息的管理，嚴格執行國家稅務部門的相關規定，為企業提供有效的稅務風險管理和控制措施［7］。

4?結語

綜上所述，我國房地產企業稅務風險具有稅收環境復雜、產業調整與政策變動頻繁、資金流動復雜的特點，而影響房地產企業稅務風險的因素主要來自外部政策以及企業內部管理。文章認為，站在風險管控視角下，為有效規避房地產企業稅務風險，應在明確稅務籌劃要點基礎上建立企業稅務風險防控體系，充分利用新政策優化企業的稅務籌劃。同時，為迎合多變環境，企業應推動信息化稅務管理，加強同稅務部門之間的溝通，并通過提升企業財稅人員綜合素養以及有效加強全周期視角下的納稅籌劃，自多維度全面提升房地產企業稅務籌劃水準，以迎合多變的環境以及高復雜性的風險因素，保障企業合法合規避稅，提升經濟效益的同時推動企業穩步發展。

參考文獻：

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［4］田俊明.探討房地產企業稅務籌劃及風險防范［J］.活力，2023，41（9）：79-81.

［5］陳健.房地產企業稅務風險的防控策略分析［J］.納稅，2023，17（13）：13-15.

［6］徐金燕.新形勢下房地產企業稅務風險管理的建議［J］.審計與理財，2023（2）：59-60.

［7］劉芳.房地產企業稅務風險的成因及控制策略探析［J］.商訊，2023（4）：97-100.