山東省沂源縣基準地價評估研究

王勤增，孟令璽，江 南，吳本浩

（1.沂源正源土地評估咨詢有限公司，山東淄博 256100；2.淄博方元工程技術咨詢有限公司，山東淄博 256100）

0 引言

人類的生存離不開土地[1-2]，不僅如此，生存之外，土地也是人類社會發展最重要的資源[3-4]，具有重大的開發利用價值[5-8]。但由于土地總量有限，土地對人類的供給具有明顯的稀缺性特征[9-10]，這就決定了土地必然會成為一種被競相爭奪的經濟資產進行流通[11]，土地市場由此形成[12-13]。

經過幾十年的市場化改革，我國城市土地市場成熟度較高，形成了較好的市場運作機制。但從黨的十一屆三中全會以來，我國社會經濟高速發展，城市化進程不斷加快，城市土地需求量增大，再加上供需失衡、用地結構失調、成交價格攀升等問題[14-18]，需要國家對城市土地市場進行合理管控。對城市土地進行基準地價評估是國家管控的核心手段，就我國而言，縣級是社會經濟發展的基礎根基，“縣級強，國家富”，縣級社會經濟發展也是我國的一個關鍵層次，具有獨有的特點，縣級城市土地市場的健康長久運行才能保障我國城市土地市場的健康長久運行。因此，本文以山東省沂源縣城市土地基準地價評估為例，闡述其城市土地基準地價評估原則、思路與操作流程，為我國縣級城市土地基準地價評估實踐提供依據。

1 概念界定

城市基準地價，實質為城市土地使用權的平均價格，也是城市土地的初始價格。具體來說，它是某一估價時點下，城市規劃范圍內，處于不同等級且利用現狀為工業、商業、住宅等城市土地平均價值的直觀體現，即可以將城市土地基準地價看作某一時段內，特定用途城市土地的平均價格。城市土地基準地價是確定城市土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等價格的基礎。

2 沂源縣城市土地基準地價評估原則

2.1 合法性原則

沂源縣城區土地基準地價評估要保證整個評估過程的合法性，以評估時期國家及地方正在施行的與土地基準地價評估相關的法律法規、政策、標準等為依據，從資料收集開始，評估過程中的數據處理、方法選擇等工作環節均要符合相關依據，保證評估過程合法，評估結果合法。

2.2 客觀性原則

基準地價是一種標準價格，它主要應用于國家及地方進行土地使用權出讓、土地使用稅征收、土地市場管理、土地資源優化配置等活動，它應客觀反映地價的真實水平。沂源縣城區土地基準地價評估應基于合法依據以及區域實際情況評估，不得人為干預，保證評估結果的客觀性。

2.3 現勢性原則

沂源縣城區土地基準地價隨著社會經濟形勢、政策環境、地方規劃等不斷變化，城區土地基準地價是城市土地市場狀況的一個很重要的反映，當影響城區土地基準地價的因素出現變化時，就要對城區土地基準地價進行及時評估，保證評估結果的現勢性，盡可能反映城市土地市場的最新狀況。

2.4 實用性原則

沂源縣城區土地基準地價評估的目的是為政府科學調控城市土地市場提供基礎依據，不應是思維階段的主觀工作，評估結果要能夠適用，要能對城市土地市場調控起到積極作用，這就要求沂源縣城區土地評估要保證基準地價地類以及評估體系的完整性，提高評估結果的實用性。

2.5 銜接性原則

由前述可知，為保證沂源縣城區土地基準地價評估的合法性、客觀性、現勢性以及實用性，評估過程要實現與現行基準地價評估依據的法律法規、政策、標準相銜接，也要與縣級社會經濟發展水平、各項規劃等銜接，此外，沂源縣城區土地基準地價評估是以城區土地定級評估為基礎，評估結果要與城區土地定級結果銜接，反映不同級別城區土地的地價水平。

2.6 合法使用和最高最佳使用原則

沂源縣城區土地基準地價評估要確保被評估城區土地的合法使用、合法處分，即城區土地的產權、用途要合法，城區土地的交易、處分要合法，城區土地具有合法的權力狀況。在合法范圍內，經可行性論證，要評估城區土地的最高使用價值與最佳用途。

2.7 多方法相比較原則

沂源縣城區土地基準地價評估是一項相對復雜的工作，需要合理的方法支撐。從我國開展土地基準地價評估工作以來，形成了諸多可借鑒方法，通過這些方法均可獲得相對科學的評估結果，但由于每種方法對相關數據的處理方式、方法流程等不盡相同，評估結果會有差異，要堅持以多種方法進行評估，多種方法評估的結果相互比較、相互驗證，更易取得客觀結果。

2.8 充分利用已有土地管理成果原則

沂源縣城區土地基準地價評估要充分參考以往城區土地基準地價研究成果，同時要參考市級地籍變更調查成果，土地利用總體規劃修編成果，最新城市規劃成果以及近三年土地招拍掛等出讓交易資料，保證沂源縣城區土地基準地價成果的連續性、兼容性和現勢性。

3 沂源縣城市土地基準地價評估思路

沂源縣城市土地基準地價評估總體思路如下：

1）沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地基準地價評估內涵界定；

2）沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地基準地價評估資料調查與整理；

3）沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易樣點基準地價評估；

4）沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地基準地價評估參數確定；

5）沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地基準地價確定與分析。

4 沂源縣城市土地基準地價評估操作流程

沂源縣城市土地基準地價評估首先將商業用地、住宅用地、工業用地的樣點基準地價資料根據用途、交易類型、地價類型等情況進行整理，并輸入EXCEL中，選用適當方法評估沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易樣點基準地價，并利用修正因素對沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易樣點基準地價進行修正，然后在同一城市土地級別內，選用適當方法對沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易樣點基準地價進行檢驗，根據檢驗結果對同一級別內的沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地的異常樣點基準地價進行剔除，計算沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地不同級別的平均樣點基準地價，就是沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地不同級別的基準地價，最后建議采用回歸分析法分別建立沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地市場交易樣點基準地價與其定級單元總作用分值之間的關聯模型評估沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地各個級別基準地價，綜合兩方面結果，征求專家意見，對沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地各個級別的基準地價進行充分論證，最終確定沂源縣城市商業用地、住宅用地、工業用地各個級別基準地價。

5 實證分析

5.1 資料來源

沂源縣城市土地基準地價評估資料調查的任務是收集沂源縣城區近三年的土地使用權出讓（協議、招標、拍賣、掛牌）、轉讓、出租、樓盤銷售、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、房屋拆遷、二手房買賣數據以及沂源縣城區供地價格、土地征用補償標準、拆遷補償標準、開發費標準、基礎設施配套費標準、土地取得費、土地取得相關稅費、房屋重置價、管理費、維修費、殘值、耐用年限、房地產交易稅、存款利率、貸款利率等。

5.2 沂源縣城市土地基準地價

基于上述沂源縣城市土地基準地價評估操作流程，最終確定沂源縣城市土地基準地價（如表1）。

表1 沂源縣城市土地基準地價

5.3 沂源縣城市土地基準地價

5.3.1 沂源縣城市商業用地基準地價分析

從沂源縣城區商業用地各個相鄰級別之間基準地價的差值來看，最小差值為256元/m2，最大差值為390元/m2，各個相鄰級別之間基準地價的平均差值為339元/m2，該平均差值占沂源縣城區商業用地基準地價平均值的比例為25.62%。從沂源縣城區商業用地各個相鄰級別之間基準地價差值占沂源縣城區商業用地較低級別基準地價的比率來看，最小比率為23.64%，最大比率為37.32%。此外，由于一級商業用地和二級商業用地商業聚集程度高，屬于沂源縣城區最繁華區域，影響地價水平的各項因素差異較小，因此一級地、二級地級差比率較小。而從三級商業用地至五級商業用地以一級商業用地、二級商業用地為中心均勻向外擴散，商業設施級別、人流量、交通便捷度等均逐漸遞減，因此三級商業用地至五級商業用地級差率逐漸遞增。

5.3.2 沂源縣城市住宅用地基準地價分析

從沂源縣城區住宅用地各個相鄰級別之間基準地價的差值來看，最小差值為259元/m2，最大差值為405元/m2，各個相鄰級別之間基準地價的平均差值為345元/m2，該平均差值占沂源縣城區住宅用地基準地價平均值的比例為25.13%。從沂源縣城區住宅用地各個相鄰級別之間基準地價差值占沂源縣城區住宅用地較低級別基準地價的比率來看，最小比率為23.81%，最大比率為35.58%。此外，由于一級住宅用地、二級住宅用地、三級住宅用地內包含大量公用設施，這些公用設施規模大且影響范圍廣，使得一級住宅用地、二級住宅用地、三級住宅用地的生活便利度相差不大，因此三者級差比率較小，而四級住宅用地、五級住宅用地公用設施較少，生活極不方便，因此兩者級差比率較大。

5.3.3 沂源縣城市工業用地基準地價分析

從沂源縣城區工業用地各個相鄰級別之間基準地價的差值來看，最小差值為30元/m2，最大差值為85元/m2，各個相鄰級別之間基準地價的平均差值為53元/m2，該平均差值占沂源縣城區工業用地基準地價平均值的比例為18.31%。從沂源縣城區工業用地各個相鄰級別之間基準地價差值占沂源縣城區工業用地較低級別基準地價的比率來看，最小比率為13.33%，最大比率為28.33%。此外，由于沂源縣城區計劃近幾年將一級工業用地、二級工業用地逐步遷出，各個級別工業用地拆遷成本相差較大，造成一級工業用地、二級工業用地、三級工業用地基準地價級差較大，而三級工業用地、四級工業用地交易較為活躍，實際基準地價級差比率較小。

6 結語

對城市土地進行基準地價評估是政府掌握區域城市土地市場基本狀況的一種重要手段，評估數據的呈現可為政府調控城市土地市場提供最直觀的基礎依據。本研究聚焦沂源縣城市土地基準地價評估，詳細闡述了其城市土地基準地價評估原則、思路與操作流程，依據操作流程得出沂源縣城市一級、二級、三級、四級、五級商業用地基準地價分別為2 040元/m2、1 650元/m2、1 287元/m2、942元/m2、686元/m2；沂源縣城市一級、二級、三級、四級、五級住宅用地基準地價分別為2 106元/m2、1 701元/m2、1 332元/m2、987元/m2、728元/m2；沂源縣城市一級、二級、三級、四級工業用地基準地價分別為385元/m2、300元/m2、255元/m2、225元/m2。