淺議房地產價格的影響因素

師 軍/文

房地產行業與民生問題息息相關，關系到每個人的生活質量和未來發展。 多年來，房價高是我國城市普遍存在的現象。 2020 年，國務院原總理李克強曾在十三屆全國人大會議中提到，要始終堅持房子只住不炒的基本定位，尊重差異，因城施策，科學調控不同城市的房價。 之所以因城施策、科學精準調控城市房價，是因為與各地影響房地產價格因素有極大的關系。 在調控中，有關方面要明確影響房地產價格的諸多因素，加以干預，才能對癥下藥，完成調控區域房價的目的。 基于此，文章就房地產價格的影響因素展開分析，主要包含政策、供給、經濟和需求層面分析，就這些問題提出控制房地產價格的對策，以供參照。

自古以來，住房都是人民十分關注的話題，關聯著諸多產業的興衰，這也是房地產行業備受矚目的重要原因。 與房地產同樣生生不息的話題是房價。 國內外學者對房價的影響因素有諸多研究，比如從需求端、供給端、國家政策和制度體系等層面探究。 從現有研究成果可知，影響房地產價格的因素是多方面的，有關地方政府要想精準調控房價，必然要對其主要的、次要的影響因素進行分析。 文章主要針對房地產價格的影響因素特點話題展開研究。

房地產價格的形成

1998 年7 月3 日，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止一切形式的福利分房，住房逐步實現商品化，房地產行業進入市場化階段。 任何商品都有價格，房屋作為商品也有其自身的價格。 我國商品房價格構成主要因素有土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施費、貸款利息、人員薪資、利潤和稅金等。生產成本是形成房價的決定性因素，是開發商確定房產商品價格的主要內容。 在我國，房地產行業發展與經濟發展關系密切，自分稅制改革以來，地方政府為了完成GDP 經濟指標，基礎設施建設與房地產建設成為當地政府的支柱經濟，據相關數據統計，有些地方政府，土地收入占財政總收入的40%以上，被稱為“第二財政”，用土地作為銀行貸款抵押形式的土地金融更是資金來源的主要方式。 房地產行業經濟收入大大促進了當地各行各業經濟的迅猛發展，但由之帶來的高房價而產生的不利經濟后果也逐漸顯現，穩定房價也成為經濟健康運行的必行之路。 供求關系是價格圍繞價值上下波動的基礎理論，如若違背供求關系理論，供求關系出現脫離，一味追求房價利好，必將影響經濟向好發展。 有關人員要客觀分析生產成本、供需和GDP 等相關數值，作為調控房價的參考依據，促進經濟轉型，搞好經濟建設。

房地產價格的影響因素

前文介紹了我國房地產價格形成的由來和確定價格的因素，但現實中房產價格受到客觀條件和主觀措施的影響非常大，下面僅就主要影響因素進行分析。

政策因素

政策對房價變動有立竿見影的影響，為了保障國內民眾有序生活，穩定房價，控制其快速上漲或大幅下跌，宏觀政策調控是有效的方式。 對房價有重大影響的政策條款主要有：

1.貨幣供應

央行可以通過擴大或縮小貨幣供應來控制通貨膨脹，從而影響房地產市場，如果貨幣供應較多，則會導致通貨膨脹，推高房價，反之，則會致房價下降。 貨幣供給對房價產生的影響可從兩方面分析：一是銀行信貸。 銀行信貸包括房地產開發貸款和個人信貸貸款。 房地產市場供需與國內銀行息息相關，與銀行提供的信貸資金密不可分，銀行信貸規模對房產價格有著深遠影響。 二是從開發商方面來看，增加或縮小房地產貸款規模，能有效促進開發商調整房地產投資方向。

2.制度

房地產行業發展會受國家、 政府、行業內相關制度文件影響，優質全面的制度體系對房地產發展有著重大助力作用。 如稅收制度，增加或減免稅收會使開發建設成本、流轉成本、持有成本上升或降低，導致房產價格變動；再如土地開發供應制度，我國相關制度規定，對于工業用房實行劃撥制度，許多地方政府為了積極招商引資，甚至出現了“負價”供應，即對其工業用地完成“七通一平”等建設，而對于商業用地及商住用地則實行“招拍掛”制度，較高價或高價供應土地，造成房產價格趨高。 相關的國土空間規劃政策制度，也會導致重點發展區域房地產價格上漲。 中央、國務院一些特殊政策制度更是深遠影響房地產價格，如鼓勵東部地區率先發展、實施西部大開發、促進中部地區崛起、設立沿海開放城市、經濟特區、經濟技術開發區、自由貿易區等，特殊的制度、體制、機制，給予的支持等，有效刺激這些經濟較快發展，推動房地產需求增加，房地產價格飆升較快。 為了調整商品住房價格，《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》提出：“調整住房供應結構，重點發展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房，該規劃的實施會抑制普通商品住房價格上漲，大戶型高檔商品住房價格上揚。 2022 年兩會要求，政府準確定位住宅，全力維護廣大群眾的住房需求，始終堅持反對炒作住房，從市場長期性發展需求分析，選擇租賃、購置并舉的模式，助力房產租賃市場長期發展。 大力推行城市保障性住房項目建設，遵從穩定地價、穩定房價、穩定市場的良性循環發展原則。 現階段，有關部門正在采取措施逐步落實，很多大、中城市，房價得以控制，有的趨向走低。

3.市場政府干預

從我國房地產發展進程來看，我國采取的主要措施有以下幾個：一是限購，即通過限制購房資格和房產數量，以頂住投資買房的風氣和投機購房熱潮，切斷不正當牟利手段；二是限貸，加大對開發商的貸款限制力度，同時對剛性需求者提供支持，降低購房者貸款門檻，防止樓市過熱，保障正常購房需求；三是提高首付比例，旨在減少購房者信貸桿桿，降低市場風險，限制市場炒作，使房價得到適當調整；四是加強土地管理，即政府規定地皮出讓價格或收回和重新分配用地，減少土地浪費和供應璉問題，打擊非法囤地、抬高樓價等行為，維護房地產經濟秩序。

供給因素

1.土地供給與管理

我國的土地供給主要有商品房供給和保障房供給，相關的供給政策、供給面積、供給管理極大影響著當地房地產建設和房產銷售。 土地供應問題容易導致市場投資行為發生，引起房地產市場波動風險。 經調查，與開發商拿地價格較高、囤地炒作提升土地售價，多手轉賣土地資源有關，造成后續房地產建設產品營銷的價格持續增高，普通居民家庭購不起房，家家有房住的目標沒有實現。

2.建設成本

建設成本主要指房屋工程項目建設花費的土地出讓金、各種建筑材料、人工等成本。 這些成本的大小對后續房屋定價有著很大影響。 如果建設成本超出預期，那么最終必然會導致房屋供給，價格增大，影響房產銷售，進而影響房產市場經濟。

3.供應市場判斷

商品的本質是追求利益最大化。 房地產開發商通常會通過大量調研，分析宏觀經濟走勢、通貨膨脹率、商品供需關系、政策法規等，評估項目回報率，找準市場，發現市場潛在價值，對房產定價進行精準預估，決定是否投入項目建設，供應商品，以便在將來得到豐厚的回報。

4.房產供應量

一般情況下，房產供應量與房產價格呈負相關變化，房源多則價格降低，房源少，則價格上升。 但在房產被壟斷情況下，壟斷勢力大小影響著房地產供應強度，價格也會受到不同程度的影響。 據有關研究，國內不同區域房地產壟斷勢力大小差異明顯，其中東部壟斷最強、中部最弱、西部和南部居中。近期一項市場調查數據顯示，我國樓市目前面臨著巨大變化，全國范圍內住房數量超過實際需求的兩倍以上，這引發了嚴重的過剩問題，對樓市構成了壓力，而且對國民經濟和社會產生了影響，政府出臺了一系列措施，包括鼓勵購房和優化土地資源配置，減少新建購房，有效解決供應量，以解決住房過剩問題。

5.租房價格

租金上漲能推動房子市場價格的上漲，當房屋租金大于月供時，買房則更劃算，人們便會選擇買房，從而推動房子市場價值的上升。 在房屋需求量不變情況下，租房價格則與購房需求成負相關，即購房者增加時，租房價格就會降低，反之則會上升。

經濟因素

1. GDP

在該指標作為考量當地經濟建設增長速度時代，該指標數值越大，表明當地越繁華，人口數量越多、人民收入越高，人們對住房要求則更高。 有需求就有市場、有供給，由此必然會帶動房價增加。 反之當地GDP 數值較低，經濟發展慢，人民存款少，收入不多時，當地房價則會被拉低。 縱觀全國，高房價集中體現在一線城市，如北京、上海、廣州、深圳等，據相關統計，每平方米房價均曾突破5 萬元，至目前，在國家強力調控下，優質房仍保持高價位，與當地的經濟發達，市場需求是有一定聯系的。 我國城市居民收益增多時，會把房子當作可增值的固定資產入手，由此使得房產需求增加，房價也會得以提升。

2.物價情況

物價是衡量國家宏觀經濟發展狀況的關鍵指標，也是反映城鄉人民實際收入的重要指標。 當物價提高，廣大居民可能會為了保障自身資產，選擇購置房屋，用來保值，由此會增加房產需求，從而拉動房價上漲。

3.利率

利率對國家整體經濟發展十分重要，與房地產市場關系緊密。 對房地產開發商而言，高利息會增加其投資成本，從而造成建設成本增加，房價上升；對消費群體而方，利息增加，還貸總額相應增加，從而增加還貸壓力，導致部分群體打消購房念頭，市場出現低迷狀態，為了吸引更多消費者房價可能會因此適當降低。

需求因素

1.人口

從古至今，住房都是廣大群眾生活的必配，基本上家家戶戶都需要至少一套房子，房產行業發展與人口數量息息相關。 人口對房價的影響體現在人數和房價通常會同向變化，即人口數量增加，對房子的需求量會增加，在供應量基本穩定的情況下，房價必然會增加。 反之人口減少，需要住房的群體規模縮減，供給不變，房價就會出現下降趨勢。 人口素質提升、生活水平提高，會促進房地產行業多元化發展，提供更多附帶價值。

2.城市化

目前，我國城鎮化率持續上升，表明城市化發展進程在持續加快，相關數據表明，我國城鎮化率已達65%以上，大量農村人口向城市流動，這也是造成城市房價迅速增長的關鍵因素。 在人才不斷涌入城市的同時，必然會帶動城市經濟增長，其他關聯產業由此也會快速發展，如此循環房產規模及房價也會持續上升。

3.炒作

市場中影響房價的因素眾多，現如今，數據公布往往不夠明晰、準確，房地產方、中介方、普通消費者無法精準判斷房價走勢，加之各種虛假宣傳、華麗噱頭，誘導投資者投資、消費者消費，造成房價大大提升。

防范房地產價格影響的有效對策

促進經濟持續增加

從以上分析可知，各城市房產需求和房價與整體宏觀經濟發展關聯密切，換言之，房地產產業發展需要國民經濟作支撐，國民經濟的穩定與房地產市場穩定相輔相成。 各地政府要高重視房地產行業與地域經濟間的關系，盡可能為其提供良好的發展平臺，促進房地產行業平穩發展，促進當地經濟持續穩定上升。

加大土地價格管控力度

土地價格是造成房價波動的一個核心要素，近幾年由于土地價格飆升，房產建設成本飛速增長，房價增速迅猛。 有關部門單位要從戰略視角考慮，科學制定土地規劃，做好房地產投資工作，配套出臺一系列強制性、引導性、約束性政策文件，合理使用土地，保障房地產行業健康發展。

加強保障性住房管理

國內保障性住房政策是為低收入人群兜底的一種住房優惠政策，具有從立項、建設、分配全過程優惠條款。 有些不法分子覺察到有利可途，便鉆空子利用法律漏洞，違規建設、違規入住，損害了真正低收入人群利益，一定程度上影響了房地產市場的良好發展。 政府部門應加強保障性住房建設分配管理監督，確保建設項目符合國家大政方針，低收入人群能夠真正享受到國家福利性政策，從側面發揮穩定房地產行業的促進作用。

推動農村區域城鎮化建設

現如今，鄉村振興事業在全國如火如荼進行，為廣大農民提供了更優質的政策服務，有關方面要做好農村向城鎮化建設的引導工作，發揮農村空間大、空氣清新、綠色自然景觀多等優勢，加大基礎性醫療、教育、公共服務等支持力度，減少農村流向城市的人口，緩解城市住房壓力。

提升監管力度

堅持房子是用來住的，不是用來“炒”的定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩予期目標，因城實策，突出重點，加強市場監管，促進房地產市場平穩健康發展，主要是對房地產開發企業違法違規建設、房屋買賣虛假廣告、囤積房源、不規范住房租賃等行為嚴密監管，凈化市場環境。 要充分發揮省市縱向聯動和各部門橫向協同作用，推動監管工作卓有成效。

總而言之，住房與人民安居樂業關聯密切，房地產是否穩定，不僅關系著當地經濟發展，也關系著整個社會的民生是否穩定。 從更高層面看，間接地對國家治理、黨的建設等政治內容也產生一定影響。 希望本文的相關研究，能夠切實幫助更多房地產行業業內人士真正認識到房地產管控的重要性，也促進政府、社會、企業各方做好各自本職工作，為房產行業發展提供各自助力。