房地產改革存在的問題及建議

賀 偉／文

自我國城鎮住房制度改革以來，房地產行業得到了快速發展，地方經濟也在快速發展。房地產行業的發展，在城市基礎設施建設過程中起著不可替代的作用。但與此同時，房地產行業的快速發展也使住房價格超過了人民群眾的承受能力。住房事關人民群眾的切身利益，2021 年國務院授權部分地區開始房產稅試點工作，推進房產稅立法和改革的聲音也在不斷強化。文章針對房地產改革對房價與租金的影響進行分析，論述了當前房地產改革的意義。當前房地產改革是圍繞以房產稅改革為核心的改革模式，房地產改革對住房的價格與租金都會產生深遠的影響。在這一背景下，研究其相關問題對制定我國房產政策及管理體系有著一定參考意義。

房產市場相關概念

住房市場包括住房資產市場和住宅使用市場。住房作為一種特殊商品，其價格是在資產市場中決定的，租金是根據使用市場上的使用狀況所決定的，兩個市場共同相互作用。在住房資產市場上，價格取決于希望擁有住房的家庭數量以及被擁有的住房數量。在住房的資產市場上，希望擁有資產的需求量增加，會使資產價格上升，同時住房的供給增多會導致住房價格下降。若有住房新開發項目，新開發的住房會對住房資產市場上的供給產生影響，但新開發的項目本身也會受開發建設成本的影響。從長期的視角來看，在租房的資產市場中，住房市場價格應該和土地成本等相關，并和重置成本相等。在一定時間內，住房市場的價格與成本間的比例應該保持在合理水平。但是從短期來看，住房的建設期間會存在預期延后的特點，容易使價格和成本之間存在較大偏離，在一定的時期內會使房價高于重置成本。當房價高于開發成本后，會出現大量新開發項目。隨著大量的新開發項目走向市場，住房需求將會得到滿足，住房價格會逐漸回落。從住房的使用市場來看，消費者為了獲得房屋使用權，需要支付一定的租金，租金由住房市場的空間使用情況決定。租金體現出了住房資產的收益能力，影響住房資產需求。在住房市場中，住房需求來源于房屋使用者，對于家庭而言，住房需求取決于人民群眾的收入水平和消費能力，包括住房消費與其他日常消費成本之比。對承租人而言，租金是在租約中明確規定的。對業主而言，租金是與房屋所有權相聯系的成本。當其他要素不變，隨著家庭數量增多或人民群眾收入上升，人們對住房空間使用需求會增加，此時租金會上漲。在租房的資產市場和使用市場中，兩個市場通過租金和新開發建設量相互影響。住房使用市場形成的租金會影響住房資產需求，住房新開發建設量的增加會使住房的資產市場供給量增加，影響住房使用市場的存量水平，導致租金下降。

我國房地產行業發展存在的問題

炒房現象嚴重

房地產開發企業為了增加自身的利潤，很多企業存在捂盤銷售的情況，開發商有意識控制項目的銷售速度以及減少住房的供給，以此哄抬項目的房價。同時在銷售商品房時，可能會以捂盤銷售，制造房價上漲的假象。同時租房的投資會產生一種預期，使人民群眾誤認為購入房屋后只要持有就穩賺不賠，使大量的投資者進入了房地產市場，房地產的價格快速上漲，處于不健康狀態。

價格泡沫現象嚴重

隨著我國城鎮住房制度改革，房地產行業成為促進地方經濟發展的重要一環，但與此同時，房地產業的快速發展也給資本無序擴張提供土壤。同時，隨著我國住房商品化改革，我國住房價格持續上漲，導致房地產的市場價格不能和當地消費者的消費能力成正比，很多城市的住房價格超過了居民的承受能力，居民不僅在購房方面面臨巨大壓力，在租房方面同樣面臨巨大壓力，同時房地產市場也面臨巨大的投資泡沫，產生了系統性金融風險的隱患。特別是以北京、上海、深圳為代表的一線城市地區，房價上漲幅度過快，暴露的是漲幅不合理，進而產生一系列社會矛盾。比如，大部分人民群眾無法承受天價房價，購房已成為奢望，使其出現干脆選著不買房或躺平的心理狀況，這類問題可能會導致社會不安定因素的產生。

房產稅試點政策

2011 年，我國針對部分居住性住房的房產稅政策，在上海與重慶兩地進行試點，在明確征收對象、稅率等方面的基礎上，形成了具體的試點政策。比如，在上海全市范圍內進行試點征收對象是居民家庭購買的第二套及以上住房或非本市居民家庭新購住房，計稅依據為交易價格的70%，稅率為0.4%～0.6%。對于人均住房不超過60 平方米或新購住房以及本市居民無住房而與成年子女共同居住的情況免征房產稅。在重慶的試點范圍是主城九區，征稅對象是存量獨棟商品住宅、新購高檔住房或在重慶無戶口、無工作、無企業的人員，征稅對象是新購第二套或以上的普通住房，住房的計稅依據是房產交易價格，稅率為0.5%～1.2%。

房地產改革對住房價格與租金的影響

住房兼具消費屬性和投資屬性，消費屬性是滿足居民居住的價值，投資屬性既具有未來收益的功能，又能夠保值和增值。將租房視為消費品，其需求主要取決于城鎮化外來人口的新增數量、新增住房的剛性需求及居民對住房的改善性需求，這類需求可以通過購置住房或租房兩種方式解決。把住房看作投資品時，對其需求主要為投資，投資需求主要取決于未來房屋升值或出租租金所獲得的收入，以反映房地產的投資收益能力。房價與租金具有一定的關聯性，房產稅對二者都會產生明顯的影響。

對消費性住房市場產生的影響

針對住房的消費性需求，租賃和購買具有相互替代性，征收房產稅會對二者的需求偏好帶來一定影響，引領消費者的偏好趨于理性化和節約化。同時也會給消費性住房帶來一定影響。首先，房產稅的開征會提高擁有多套住房的投機者的持有成本，使他們考慮將閑置的住房進行出售，從而增加銷售市場的二手房及租賃市場中房屋的供應量。無論選擇將閑置的房屋出租還是出售，房產稅都會增加消費者的住房供給量，滿足其居住需求。其次，對于具有改善性住房的消費者，可能會因為購買改善性住房使住房面積超過了家庭免稅面積而不能享受稅收優惠，會放棄購置，使商品住房的市場需求量減少。同時住房市場的供求關系發生變化，會使一定數量的流動人口選擇租房來滿足對住房的剛性需求，以解決居住的問題，使住房市場需求增加。

對投資性住房市場產生的影響

將住房看作投資品時，住房通過出租能夠獲得租金，對其的需求主要取決于投資者的未來收益預期。房產稅是以房屋為主體的征稅方式，只對第二套以上的住房實施征稅，會使投資者的持有成本增加，成本的提升會影響投資者對預期收益的期望水平。當前我國的存量住房存在明顯閑置的情況，很多投資者購買房屋并非為了居住，也不為了出租，而是希望通過將其賣出賺取差價，從而導致大量房屋閑置。同時購房與租房享受的權益不平等現象較為突出，購房能夠享有價值增值方面的效益。如果資本市場能夠對各類資產進行科學調節，那么征收房產稅會增加投資者的持有成本，減去持有成本之后投資者的收益會下降，投資者的期望收益下降，導致資產的價格下降，進而導致新開發的住房建設面積減少，住房市場的存量下降，租金增加。同時在我國的住房市場中，住房投機者持有大量的住房等待銷售，賺取差價。房產稅的征收會迫使住房投資者將住房以出售或出租的方式，將住房重新投入市場。

對住房市場價格穩定性產生的影響

在房屋出租市場上，若出租市場中的需求方意愿能夠得到滿足，需求方購買的房屋數量與供給方提供的房屋數量相等，那么住房市場就達到均衡狀態。但是在實際的市場環境中，不同地區的經濟發展程度、人口流動性等存在較大差異，住房會出現非均衡的狀態。需求方購買房屋的意愿在很大程度上取決于自身的可支配收入、買房時的融資成本、人均住宅面積等方面因素，供給方供給的意愿取決于住房開發的建設成本、土地成本以及城市化建設水平等。因此，在住房的供需關系管理中，存在明顯的復雜性以及動態性的特點，使得不同階段的市場不可能處于完全均衡狀態。在現實情況下，住房市場的價格會圍繞著均衡價格發生變動，實際價格會受市場環境變化的影響。在住房市場的變化中，影響住房實際價格的變動取決于以下兩個因素：一是供需關系的變化。供需關系變動會使住房實際價格變動。供給和需求的關系發生變化時，均衡價格也會發生變化。二是政府調控。政策導向的相關因素發生變動，會引起住房價格變動。開征房產稅使資產價格下跌，房屋使用的市場存量和租金發生波動，會形成新的均衡價格。

對房地產行業的發展建議

住房問題關系著人們的切身利益，在住房管理過程中要穩字當頭，追求房地產市場的穩定、健康發展。在當前我國“房住不炒”的大背景下，通過建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉等措施，借助房產稅改革為契機，對優化房地產市場管理有著重要的促進性作用。

優化房產稅制度

隨著居民生活水平不斷提高，人們收入增長的同時，收入分配差距大的問題日益凸顯。征收房地產能夠縮小貧富差距，有助于合理使用資產再分配機制。為此要充分關注房產稅建設的要求，形成科學的措施予以管理。在房產稅改革的過程中，房產稅的試點主要是對新購的第二套住房征稅。同時房產稅是地方財政收入的主要來源，能促進住房市場健康發展，具體而言要重視以下幾點。

一是擴大征稅范圍。房產稅制定的初期是對個人居住的房產免稅。在2011 年上海與重慶的房產稅改革試點中，征稅范圍相對較窄，試點的征稅對象主要是對居民新購住房。房產稅改革要徹底打擊投機行為以及降低住房空置率，就要將存量房納入房產稅的征稅范圍，增加房產投機者的持有成本，達到優化住房供需結構，平穩住房市場的目標。在房產稅改革的環節，通過完善房產稅政策管理過程中存量住房范圍，加大對住房市場的調控力度，充分體現稅收的公平性原則。

二是對計稅基礎進行調整。在市場經濟環境下，交易價格會隨著市場環境的變化而發生改變，因此交易價格并不一定代表其真實價值，導致房產稅的征收缺乏公允性。為此要結合住房的市場評估價值作為房產稅的計稅基礎。

三是優化稅率。我國房產稅采用的是比例稅率的征收方式。從上海和重慶房產稅的試點來看，房產稅改革制度對于潛在的高檔住房購買者產生了約束作用。但是稅率并非越高越好，當稅率超過一定水平，將給房地產行業正常發展帶來負面影響。為了強化房產稅對房地產市場的管理，稅率的制定可以結合經濟發展水平、當地住宅類型、住房評估價等因素制定。例如，對普通住宅可以制定低稅率，對高檔住宅制定高稅率。通過實施差別稅率的方式，充分發揮調控作用。

四是建立房產稅的配套制度體系。在房產稅的實施之前，應建立房屋價值評估體系。房產稅計稅基礎作為房屋的市場評估價值，為確保房屋市場評估價值準確、合理，應進一步完善房屋價值評估體系，規范評估機構管理以及評估標準控制措施，確保評估機構受到嚴格監督，按公平、公正原則進行管理。

五是建立全國聯網的房地產信息共享機制。為確保房產稅有序實施，要對涉稅信息形成規范的管理機制，對各類信息進行全面分析及把控。在信息技術高速發展的時代下，要高度重視信息共享的管理要求，建立全國聯網的信息共享平臺。在當前，我國已完成不動產統一登記制度改革，居民及組織機構的各項不動產被政府機關實現統一監控，信息更加透明，相關改革也為征收房產稅提供了條件。但是為了征稅的監控更加合理，在未來要進一步完善系統建設，通過對涉稅信息進行把控，建立完善的房產稅征稅制度，確保在房產稅征收環節能夠準確掌握房屋的相關信息，包括所有人、價值、使用年限、面積等。通過信息化的管理措施，建立全國聯網的房地產信息共享機制，并采用完善的措施對所有住房信息進行統一化管理，以此達到改善房產稅管理水平的目標。

有序推進與開展房產稅立法

在過去多年，政府多次提出要通過房產稅立法的方式改變房地產行業的狀態，但是房地產行業關聯的上下游產業較多，房產稅政策的制定和出臺要適應經濟環境及政策環境。在當前房地產市場的發展趨于平穩，不再是以往的無序擴張狀態。若短期內開征房產稅，不利于穩定市場，可能會影響市場價格的穩定。為了起到政府宏觀調控的作用，在房產稅的征收環節要有序推進立法機制。房產稅的立法作為一項全國性的工作，為確保立法具有規范性，要穩妥推進立法管理，循序漸進立法，充分考慮社會經濟因素及財政屬性、經濟環境等方面要素立法。從長期來看，推進房產稅的立法以后，要充分關注與房地產相關的各項收費，避免重復收費的問題。同時，房產稅的改革是提高地方政府財政收入水平的重要舉措，也是緩解土地財政不可延續背景下地方政府資金緊缺問題的重要方式，因此，通過增加財產稅并由其負責征收，是我國未來房產稅立法改革的方向。在當前我國確立了房產稅作為財產稅重要部分的基礎上，未來地方政府要重視房產稅管理，并將其作為重要收入來源。在我國房產稅立法呼之欲出的當下，在未來建立房產稅制度時要將房產稅作為地方稅種的主要內容，形成完善的配套措施，并由地方政府重點管理。

房產稅改革要兼顧交易市場和租賃市場

房產稅改革不僅會影響房屋的市場價值，也會對租賃的價格產生一定影響。房地產行業作為我國的支柱性產業，在當前房價相對較高的狀況下，很多購房者希望通過房產稅落地來調控房價。房產稅具有地方稅收籌集功能以及房價調控功能，對房屋的交易具有較強影響，且會影響房屋租賃價格。在未來實施房產稅改革環節時，要充分關注可能給房屋交易和租賃帶來影響的情況。在實施房產稅改革過程中，在關注房屋交易價格的同時，兼顧房屋租賃價格，探索適合房產稅實際特點的征收方式。

一方面，充分考慮房屋出租者整體的稅負情況。在房屋租賃市場中租賃的供給者包括個人出租者和機構出租者以及政府。成熟的租賃市場中提供租賃住房應該以專業機構為主、個人為輔，主要原因是機構租賃者具有較強的穩定性，且行為相對規范，能夠為租賃市場發展提供必要支持。因此，針對房屋出租要制訂系統化的管理措施，在房屋租賃管理環節要充分保護機構的合法權益。在未來正式實施房產稅環節，若沒有充分考慮機構的情況，那么其不僅面臨房產稅，還面臨企業相關的各類稅負。為此針對機構出租者應該給予相應的稅收減免機制，促進我國住房市場良性發展。

另一方面，針對租賃住房建立完善的保障制度。在當前我國的房地產行業中，租賃住房的需求遠小于發達國家，主要原因是很多居民將購買住房作為一種投資手段，而認為住房的租賃則是消費，傳統的理念使得很多人更愿意使用貸款方式購買住房。同時當前我國的租賃市場中征收體系不完善，出租人不愿意繳納由于租賃產生的稅費，承租人無法使用租金來抵減個人所得稅，但是購房所產生的利息卻可以抵扣個人所得稅。因此，在房屋租賃環節，要充分關注房屋租賃的特點，提高人們租賃住房的意愿。例如，在開征房產稅之后，可能會使房屋租賃價格提高，降低承租人的生活質量。為此，在未來我國針對房產稅改革，要關注房屋租賃市場，可以通過建立出租人的租賃登記制度，確保其開展合法登記的同時，采用稅收優惠的方式降低承租人個人所得稅稅負。

住房市場分為住房使用市場和住房資本市場，住房資本市場決定了住房價格，使用市場決定租金水平。在我國房地產改革的大背景下，對住房使用市場和資本市場都產生了深遠的影響。文章對房產稅改革的工作進行研究，探討房地產改革對住房價格與租金的影響，論述了具體的發展建議，對房地產行業的進一步發展與改革建立更為規范的管理體系有一定意義。同時房地產市場在未來發展過程中，要不斷優化發展措施，確保房地產行業實現有序發展的目標。