《民法典》視域下的居住權(quán)優(yōu)化路徑研究

劉翛然 張?zhí)m芳 歐陽東

贛南科技學(xué)院，江西 贛州 341000

居住權(quán)起源于羅馬法，當(dāng)時是家長處分遺產(chǎn)的一種特殊方式，以照顧弱勢的家庭成員，或是奴隸主照顧被解放奴隸的一種方式。這是現(xiàn)代居住權(quán)制度的雛形，但在當(dāng)時并沒有形成居住權(quán)的概念。羅馬法中的居住權(quán)，與用益物權(quán)、使用權(quán)并列在人役權(quán)的概念范圍中，依賴于特定的家庭關(guān)系或解放奴隸的特殊身份才能成立。居住權(quán)在1900 年的《德國民法典》中得到確立，其他國家在此基礎(chǔ)上，對居住權(quán)不斷進行發(fā)展。不同于傳統(tǒng)的居住權(quán)，現(xiàn)代意義上的居住權(quán)并不囿于這些關(guān)系。綜合不同國家關(guān)于居住權(quán)的立法，可將居住權(quán)歸結(jié)為：權(quán)利人為了滿足生活居住需要，按照合同、遺囑或法律的規(guī)定，在他人享有所有權(quán)的房屋之上享有的占有、使用該房屋的權(quán)利。

一、居住權(quán)制度的概述

在我國，“居者有其屋”在很長的一段時間以內(nèi)，是老百姓在住房上的普遍愿景。但是擁有一套自有產(chǎn)權(quán)的房屋，往往伴隨著相對較大的經(jīng)濟壓力。隨著經(jīng)濟政策的不斷發(fā)展，人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，“住有所居”逐漸得到認可。共有產(chǎn)權(quán)房、安居房、保障性租賃房等一系列保障性住房為豐富住房體系發(fā)揮作用。2009 年，十一屆全國人大二次會議表決通過的國務(wù)院政府工作報告將“努力實現(xiàn)居者有其屋”的目標改為“努力實現(xiàn)住有所居”。至2017 年，黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

與此同時，物權(quán)制度也在不斷演進，“住有所居”開始有了制度基礎(chǔ)，居住權(quán)為此起到了重要作用。2001 年，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款規(guī)定，“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或房屋的所有權(quán)”。這在居住權(quán)尚未入典的情形下，也只能作為一種債權(quán)性權(quán)利看待。2007 年，《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》規(guī)定了居住權(quán)制度，但囿于可通過婚姻家庭關(guān)系單獨進行調(diào)整的理念，始終沒有納入正式立法之中。直至2021 年《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權(quán)編中新增了居住權(quán)這一用益物權(quán)種類，可以依照合同的約定或遺囑的方式進行設(shè)定，以占有、使用為權(quán)能，以無償設(shè)立為原則，設(shè)立與消滅均須經(jīng)過登記，不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得再出租。自此，居住權(quán)在我國《民法典》中確定下來。

從微觀角度看，居住權(quán)在具體適用上能夠從不同方面發(fā)揮功能。一是在離婚情形下，如一方在經(jīng)濟上處于弱勢，居住權(quán)是有效的、人性化的解決方式，凸顯了法律的溫度。居住權(quán)比租賃權(quán)的保障作用更強，具備較強的支配性，屬于對世權(quán)，靈活性和穩(wěn)定性是其突出的特點；二是在家庭關(guān)系中，為弱勢的共同居住人，如老人、未成年人、生活困難一方提供了制度保障，最大程度地避免弱勢一方處于“居無定所”的情形，為“以房養(yǎng)老”提供了用益物權(quán)領(lǐng)域的制度保障，對我國應(yīng)對人口老齡化也能發(fā)揮作用；三是在為家庭保姆創(chuàng)設(shè)保障的領(lǐng)域起到了積極作用。

從宏觀角度看，居住權(quán)能夠和住房保障體系相互配合，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，并為老百姓在投資性領(lǐng)域高效利用各類房產(chǎn)資源留有法律發(fā)展空間。如，為宅基地“三權(quán)分置”提供了可能性。農(nóng)民既可以保有宅基地，又可以高效利用閑置宅基地之上的房屋，且不違背一戶一宅原則。在投資性領(lǐng)域，可以為有實際投資需求、實際使用需求的主體搭建制度平臺，為投資性居住權(quán)的設(shè)立提供可能性。

二、居住權(quán)制度的適用困境

如前所述，居住權(quán)制度自設(shè)立以來在保護弱勢群體、促進房產(chǎn)的多元化利用、豐富住房保障體系等方面起到了重要作用，但自其實施以來，引發(fā)了大眾在權(quán)利保障方面的諸多思考，尚存在一些不足。

（一）立法態(tài)度相對保守

縱觀《民法典》全文，居住權(quán)一章的內(nèi)容只有6 個法條，囊括了居住權(quán)的定義、合同形式與內(nèi)容、設(shè)立方式、權(quán)利行使、消滅五個部分的內(nèi)容，以解決婚姻家庭繼承關(guān)系之下的居住問題、保障家庭保姆的居住權(quán)為基本目標，以實現(xiàn)房屋“住有所居”的保障功能，優(yōu)化房產(chǎn)利用為長遠目標。其中，第三百六十六條將居住權(quán)的權(quán)能限制在占有、使用之內(nèi)，說明立法者對待新增的用益物權(quán)態(tài)度較為保守，限制了居住權(quán)的權(quán)能，在制度建立上步子邁得較小，尚達不到促進房產(chǎn)資源高效利用的效果。

（二）主、客體范圍有待調(diào)整

《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的主體，即居住權(quán)人的范圍并沒有進行明確。由此，在自然人之外的法人、非法人組織是否可以成為居住權(quán)人，令人疑惑。如果僅以“以滿足生活居住需要”進行身份限制，則主體只能為自然人。如果要兼顧人們對房產(chǎn)利用的多元化需求，則不能將居住權(quán)的主體范圍限制得太窄。此外，在《民法典》第三百六十六條中把居住權(quán)的客體表述為“住宅”，是指能夠獲得產(chǎn)權(quán)的具有居住功能的房屋。然而，目前在房地產(chǎn)市場中，具有居住功能的不僅有住宅，還有商住兩用兼具營利功能的公寓。基于居住權(quán)配套住房保障體系，高效利用房產(chǎn)的長遠目標，將公寓靈活運用起來，也是市場的一大需求。

（三）設(shè)置方式存在局限性

一方面，無償設(shè)置居住權(quán)的方式主要適用于婚姻家庭關(guān)系、繼承關(guān)系之中。雖然法條沒有將居住權(quán)的設(shè)置限制在這兩類關(guān)系中，但是以無償設(shè)置的方式為主，無疑不利于房產(chǎn)資源的多元化利用，擴展房屋的用益功能；另一方面，以合同約定或遺囑設(shè)立的意定方式設(shè)置居住權(quán)，不利于保護婚姻家庭關(guān)系、繼承關(guān)系中的弱勢群體。實務(wù)中，強勢的一方不見得愿意與弱勢的一方訂立帶有權(quán)利負擔(dān)的合同。特別是在婚姻關(guān)系破裂或緊張的繼承關(guān)系情形下，依賴于以意定的方式設(shè)立居住權(quán)，或者配合進行居住權(quán)登記是有難度的。由此，立法保護弱者的根本目的和基礎(chǔ)功能就不容易實現(xiàn)。

（四）權(quán)利登記的效力模式須調(diào)整

《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“……設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。”第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”由此，如果是在以合同方式設(shè)立居住權(quán)的情形下，自然是以登記生效主義為原則。然而，在遺囑設(shè)立居住權(quán)的領(lǐng)域仍然適用登記生效主義，就會存在適用上的問題。畢竟非法律行為引起的物權(quán)變動不需要登記，缺乏公示公信，容易引起與善意第三人之間的權(quán)利沖突。又或者存在其他遺囑繼承人，其先行轉(zhuǎn)賣住宅，也會引發(fā)此類權(quán)利沖突。

（五）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不明確

縱觀居住權(quán)在《民法典》中的規(guī)定，都是將居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)置于雙方的意思自治之中，并沒有做出原則性的規(guī)定。權(quán)利方面，所有權(quán)人和居住權(quán)人之間可以就居住的條件、要求、期限進行約定，出租需要特別約定。但是如果發(fā)生了行為能力受限的情況，為保障生活，必要之人（照護人）能否同住？一個產(chǎn)權(quán)住宅中，是否可以設(shè)置多個不相矛盾的居住權(quán)？義務(wù)方面，《民法典》明確居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，但對于日常使用與維護并沒有原則性的規(guī)定。

（六）消滅事由規(guī)定不全面

在《民法典》第三百七十條中規(guī)定了“期限屆滿”和“居住權(quán)人死亡”兩個居住權(quán)消滅事由，然而，在實踐中遠遠不止于此。如，權(quán)利混同、放棄權(quán)利、濫用權(quán)利、標的物滅失、房屋被征收、長期不行使權(quán)利、約定權(quán)利終止等。由此，“期限屆滿”和“居住權(quán)人死亡”這兩個事由是不足以應(yīng)對實踐中的情形的。

以上困境，主要源自三個方面。一是居住權(quán)制度缺乏基本原則、基本理念的指引與約束。基本原則和基本理念缺位，就可能會出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，法官的自由裁量的尺度也較難把握；二是居住權(quán)的相關(guān)司法解釋尚未配套齊全。目前，最高人民法院尚未出臺關(guān)于居住權(quán)的司法解釋，因而在居住權(quán)的具體適用方面，還有許多不明確的地方；三是居住權(quán)的適用對象范圍過窄。就目前《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的內(nèi)容而言，總體偏向保護弱者。立法在合理優(yōu)化房產(chǎn)資源的利用，回應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展需求，支持投資性主體等方面所劃定的空間不夠。

三、居住權(quán)制度的優(yōu)化路徑

基于以上不足之處，應(yīng)當(dāng)對居住權(quán)制度進行規(guī)則調(diào)適，以優(yōu)化居住權(quán)的保障路徑。

（一）重構(gòu)體系，擴充功能

建議在《民法典》中以物權(quán)編規(guī)制居住權(quán)的用益物權(quán)特性，以婚姻家庭編、繼承編規(guī)制居住權(quán)的身份屬性，并以準用性的條文形成體系協(xié)同。［1］由此，可以完善民法體系中的居住權(quán)制度。此外，居住權(quán)作為用益物權(quán)，不能一味地將其束縛在占用、使用的權(quán)能之中。要應(yīng)對實踐的需求，區(qū)分不同情形。例如，對以婚姻家庭、繼承等身份關(guān)系設(shè)立的居住權(quán)，可以進行限制，防止權(quán)利的過分擴張；但在投資性領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)認可投資性房屋的居住權(quán)人對于房屋的收益權(quán)和有限的處分權(quán)。

（二）擴大主體和客體的范圍

作為居住權(quán)主體的居住權(quán)人，雖然立法尚未明確具體范圍，但基于居住權(quán)豐富房產(chǎn)資源多元利用的目的，應(yīng)當(dāng)包括自然人、法人、非法人組織，為投資性主體和投資性居住權(quán)預(yù)留空間。同時，建議將居住權(quán)的客體范圍擴大到“房屋”，將具有商住兩用功能的公寓納入其中。酒店式公寓可以在一定周期內(nèi)緩解城市中一些群體的住房壓力，較買房而言，成本較低。例如當(dāng)存在遠距離通勤壓力，而經(jīng)濟條件允許的情況下，在工作區(qū)域周邊就某酒店式公寓取得居住權(quán)，可以便利生活和工作。從另一個角度看，也為投資性主體提供了新的物權(quán)利用方式。

（三）對設(shè)置方式不做原則性引導(dǎo)

居住權(quán)以無償設(shè)置為原則的理念忽略了優(yōu)化資源配置的立法導(dǎo)向，不做原則性的引導(dǎo)，則能夠促進無償設(shè)置和有償設(shè)置之下的制度并行發(fā)展，更加契合當(dāng)下時代發(fā)展的需求。此外，應(yīng)當(dāng)在意定設(shè)置方式之外增加法定設(shè)置的方式，在繼承編中增加法定居住權(quán)，以保障特定主體的權(quán)利，維護家庭穩(wěn)定，以修正《民法典》中意定居住權(quán)的不足，擴大保障主體的范圍。這在羅馬法時代也是有先例的。具體來說，對于被繼承人負有法定撫養(yǎng)義務(wù)、贍養(yǎng)義務(wù)的主體，如配偶、父母、子女，若存在住房困難，應(yīng)當(dāng)無償設(shè)立法定居住權(quán)。

（四）調(diào)整權(quán)利登記的效力模式

為了進一步適應(yīng)實踐需求，應(yīng)當(dāng)厘清不同情形下居住權(quán)登記的效力，形成合同設(shè)立情形下，居住權(quán)自登記時生效；遺囑設(shè)立、法定設(shè)立情形下，自遺囑生效、繼承開始時居住權(quán)生效，登記后對抗第三人的原則。其中，遺囑設(shè)立、法定設(shè)立的情形，是參照適用《民法典》第二百三十條“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力”的規(guī)定，采登記對抗主義更為適宜。

（五）進一步明確權(quán)利義務(wù)內(nèi)容

權(quán)利方面，可以就特殊情形進行明確，以體現(xiàn)立法的溫度，緊跟時代的需求。如應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人在行為能力受限情形下同意必要之人同住的權(quán)利，以及一套房屋內(nèi)可以設(shè)置多個性質(zhì)相容的居住權(quán)，或者在居住權(quán)所涉范圍之外的其他具有獨立使用價值的房間可以用于出租，但當(dāng)事人另有約定或法律另有規(guī)定的除外。早在羅馬法時期，其居住權(quán)是允許出租的，也允許居住權(quán)人的近親屬或配偶共同居住。到了20 世紀的德國，在多部立法組合配套的方式下，賦予了房屋所有權(quán)人在不同獨立空間設(shè)立多個居住權(quán)和設(shè)立分時段居住權(quán)的創(chuàng)造性規(guī)定。［2］時至今日，這些規(guī)定仍然具有借鑒意義。未來，我國可以分階段地逐步允許投資性主體對投資性居住權(quán)通過約定進行轉(zhuǎn)讓、繼承或者出租。這也使得居住權(quán)作為用益物權(quán)與其他用益物權(quán)的權(quán)能相匹配，不僅具有占有、使用的權(quán)能，還可以進行有限的收益。

義務(wù)方面，明確居住權(quán)人的法定義務(wù)范圍與約定義務(wù)范圍。在沒有約定的情形下，日常維護與修繕由居住權(quán)人負責(zé)，重大修繕根據(jù)房屋修繕的原因厘清責(zé)任，雙方均有責(zé)任時共同承擔(dān)，均無責(zé)任時由所有權(quán)人承擔(dān)為主，居住權(quán)人承擔(dān)為輔，一方有責(zé)任另一方?jīng)]有責(zé)任時，依責(zé)任進行歸責(zé)并要求承擔(dān)責(zé)任［3］。涉及無因管理時依照無因管理的規(guī)則處理，涉及多個居住權(quán)時按比例進行清償。在《法國民法典》和《意大利民法典》中，也有類似規(guī)定。

（六）以混合式立法模式明確消滅事由

基于實踐中居住權(quán)的消滅原因可能主要包括主體滅失、客體滅失、意定滅失等情形，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)有情形進行羅列，這樣可以起到一個法律的指引作用，同時以一般條款進行概括，以應(yīng)對實踐變化的空間。此外，為了促進居住權(quán)人積極行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)設(shè)置居住權(quán)的行使期限，期限內(nèi)不行使居住權(quán)，權(quán)利消滅，因不可抗力、訴訟等原因未行使的除外。

四、結(jié)語

《民法典》確立居住權(quán)制度以后，發(fā)展了物權(quán)制度的理論，促進了居住權(quán)的實踐發(fā)展，豐富了社會住房保障體系，也促進了房產(chǎn)資源的優(yōu)化利用。盡管當(dāng)前居住權(quán)制度并不完善，但是隨著理論與實踐的不斷發(fā)展，居住權(quán)制度會更加成熟，在關(guān)注民生需求的基礎(chǔ)上滿足不同人群的不同需求，提升人民的幸福感、獲得感。