民法視域下物業管理中安全保障義務研究

郭麗娟

廣州海倫堡物業管理有限公司，廣東 廣州 510000

眾所周知，現代社會中物業公司是城市里業主管理住宅的首選對象。物業公司承擔著小區里的各項安全維護責任，以為廣大業主提供高效、周到服務為目標。物業公司所負責的內容極具繁瑣性，一方面要為業主提供便捷的生活服務，另一方面也需要負責業主的居住安全。在調查和了解的過程中發現近些年我國物業公司的服務質量水平有了很大提升，但物業公司與業主之間的糾紛也變得越來越多。其中糾紛爭端的焦點多集中在財產安全、人身安全等方面，業主認為這是由于物業公司未盡到安全保障義務所造成的。那么，物業公司在實際管理工作當中到底承擔著哪些安全保障義務，應該為業主提供怎樣的安全保障服務以及在出現安全問題時物業公司應承擔什么樣的責任都亟待得到進一步明確。

一、物業公司安全保障義務以及理論來源闡述

（一）物業公司安全保障義務

何為物業公司的安全保障義務，其從理論層面來進行解釋，具體指的是物業公司需要嚴格履行合作中所列條款義務，要在合理限度內切實保障業主的人身與財產安全，同時負責好規定區域范圍內的消防管理與小區治安維護工作。關于物業公司安全保障義務的具體內容，可劃分為如下兩個方面：第一，保障設施設備安全。物業公司有責任和義務去保障和維護區域內設施設備的安全應用，換而言之，規定區域內的設施設備均由物業公司負責，一旦出現因為設施設備管理不當而導致業主人身財產安全問題發生時，物業公司便需要承擔應承擔的責任。對于規定區域內設施設備的管理工作，其具體包括設施設備的檢查、維修、撤換等，與此同時要盡到及時告知業主設施設備真實應用情況的義務，要讓業主隨時了解設施設備的實際應用情況，并且秉承實事求是的原則，制定出針對性、合理性、科學性以及高效性的解決措施，避免出現一些不必要的問題和麻煩。第二，防范和制止侵權行為。物業公司安全保障義務中，防范和制止侵權行為是其中至關重要的一項核心內容，其是專門針對規定區域范圍內管理安全性而設置的。通俗來講，物業公司有責任和義務隨時加強提防和防范，要及時制止不法分子隨時可能做出的有損業主財產與人身安全的犯罪行為，如果未能盡到該項義務使得業主遭受財產損失或者人身安全問題，那么物業公司就需要積極承擔起相應的責任。一般情況下，物業公司會提前就可能存在或者發生的安全問題做好設置和防范，比如在規定范圍內安裝和應用完善的監控系統、報警系統；安裝小區大門、單元門門禁；物業保安會24 小時不間斷執勤巡邏等，從各方面來協同著手，共同維護小區秩序與安全［1］。

（二）物業公司安全保障義務的理論來源

1.獲利報償理論

獲利報償，即誰獲得利益，誰承擔責任。收益與風險有著高度一致性。以此理論為基礎，物業公司管理工作的實施與開展是建立在為業主提供服務從而謀取利益的基礎之上，即業主需要按時繳納物業費。獲利報償理論按照的是收益和風險相一致的原則，從危險中獲取利益者也經常會被視為具有制止危險發生之義務的人。物業公司既然從業主身上獲取了利益，那么就要承擔起維護業主居住安全的責任，要具備制止危險發生的能力。所以，從這一角度來講，法律層面要求物業公司承擔起安全保障義務是科學合理的［2］。

2.危險責任理論

危險責任理論可細劃分為危險控制和危險分散兩個基礎理論。在物業公司與小區業主之間的關系當中，物業管理公司要比小區業主個人更了解和清楚小區內部各類設施設備的真實情況，物業公司在這一方面是有優勢的。小區業主是獨立存在的個體，個體認知與管理能力有限，而且他們并不是設備的管理者，而是使用者。所以，物業公司理應承擔起防免設備危險的義務。但這并不意味著小區業主就完全不需要承擔這一份責任，業主每天都生活在小區里面，進行必要的生活，既然享受著物業公司提供的服務，那么也需要承擔起一定的風險責任，但這一份風險責任占比是非常小的。此外，在了解過程中發現，物業公司在收取業主物業管理費用之后，會通過投保或者是提高服務費用的方式將這種危險控制與防范風險轉移到整個社會當中，本質上物業公司在安全保障工作中的大部分風險又被轉移給了社會以及消費者。所以，雖然從表象上來看物業公司實行危險控制理論看似十分苛刻，實則不然，因為深層次中是由社會和消費者來幫物業公司分擔著風險［3］。

此外，危險責任理論為物業公司管理安全保障義務設立的合理性提供了非常充實的理論依據。作為安全保障義務主體，其對規定范圍內的一切事物以及活動都要有著比較強大的控制能力，其不僅可以全面清楚地了解規定范圍內各類要素的實際情況，而且可以在某種程度上對可能會發生的損害或者危險進行預見，提前制定出行之有效的應對與防范措施。按照此理論，物業公司是具備對各種危險源的控制與抵御能力的，尤其是一些實力較強的物業管理公司，它們已經具備了比較成熟的責任分擔理念和具體模式與途徑，所以，物業公司承擔安全保障義務是符合民法中實質平等理念的［4］。

3.信賴關系理論

信賴關系之所以能夠成為物業管理安全保障義務的理論依據，其與受刑法過失理論變革影響結果有著非常緊密的關聯性。無論在任何領域，允許的危險是隨時存在的，如果單純依靠法律約束其會大大增加社會管理工作的難度，因為其更需要這一信賴原則，來明確行為人深處危險活動當中時需要承擔的義務和責任，以及其所要負注意義務的程度。信賴關系理論要求參與者在考慮自身安全的基礎之上要同時照顧其他參與者的安全［5］。

以信賴關系理論為基礎來分析物業管理公司與業主之間的關系，小區業主在心理上是信賴物業管理公司的，其相信物業管理者是有能力給予自己人身或者財產安全不受侵害的保護。物業管理工作無論是從法律角度還是從合同約定角度理應對得起業主的這份信賴。當然如果發生安全問題，也確實是因為物業管理公司未盡到安全保障義務所導致，那么就需要承擔起這一份損害賠償責任。而且在此情況下，小區業主不需要再去尋找證據證明物業管理公司存在主觀上的過錯，而是直接證明二者之間存在的物業管理關系即可要求其進行賠償。

從特定角度來分析，信賴關系原理還在一定程度上擴大了物業管理安全保障義務適用的范圍。物業管理安全保障義務雖與危險源的開啟和持續保持同步，但究其根源卻不難發現其基礎是自危險源出現之后小區業主對物業公司的信賴關系。正是因為有這份信賴關系的存在，小區業主才會在第一時間想到尋求物業公司的幫助，也下意識認為物業公司理應采取必要的措施，保障自身安全，而現在業主自身安全和利益受到侵害，自然與物業公司管理安全保障義務未盡到位有著非常直接的聯系［6］。

二、民法視域下物業管理落實安全保障義務的有效策略

（一）進一步明確清楚物業管理安全保障義務的邊界

物業公司雖然需要承擔起規定范圍內的安全保障義務與責任，但是其安全保障義務是有邊界存在的，并不是只要發生在規定范圍內的所有對業主造成人身、財產傷害的事件都由物業公司承擔責任。換而言之，物業公司對業主承擔的安全保障義務內容應限于物業管理人的管理與控制能力合理范圍之內，該合理限度范圍是根據一般常識來進行規定的，如果超出一般常識的認知范疇，由業主自行決定和采取的一些不符合常識的行為致使自身處于危險狀態當中，物業公司不需要承擔責任。因此，物業公司在實際管理工作中必須要向業主告知自身所承擔安全保障義務的邊界，要讓業主做到心中有數，不可過度依賴物業公司，自己要對自己的財產與人身安全負責任［7］。

以某小區業主酒后攀爬欄桿墜樓這一案件為例，這一類案件大多數情況下是不屬于物業管理安全保障義務范疇之內的。一方面，小區業主酒后攀爬高處欄桿，讓自己處在了高度危險的狀態當中，最終墜樓失去生命。但只要欄桿設置符合住宅設計規范，相關設施設備沒有安全隱患，那么就不能認定欄桿設施與業主墜樓之間存在因果關系。另一方面，這一案件的爭議焦點多會集中在物業公司的巡查義務上面。物業公司是有巡查義務的，但其需要根據物業合作的約定來進行職責標準判斷，要明確清楚業主墜樓是一瞬間發生的事情，同時了解墜樓地點是否屬于重點巡查區域，物業公司在發現墜樓業主時有無第一時間進行救助等一系列情況［8］。

（二）物業公司要建立起更加完善合理的風險防控體系

物業管理中安全保障義務的落實情況與物業公司自身的風險防控意識、體系有著非常緊密的關聯性。物業公司要在全公司范圍內普及和強化全體人員的風險防范意識，要求不同職能崗位的工作人員時刻保持敏銳的風險感知度，要就發現的問題隨時上報管理層，從全方位來降低安全管理的風險。物業公司需要立足現實情況，積極尋找和發現各項管理工作中可能存在的安全隱患問題，并以此為參考依據來進一步優化和完善風險防控體系內容，持續加強風險防控體系建設力度。除此之外，物業公司要積極組織開展相應的安全管理培訓活動，面對不同職責范圍的物業人員來開展更具針對性的安全培訓，切實強化物業人員的安全風險防范意識，防微杜漸，盡全力避免危險結果的發生［9］。

（三）靈活調整和應用現場工作機制內容，保證危險源檢查與清除工作的及時性和有效性

針對規定范圍內的各項設施設備管理與維護需求，物業公司會設置相應的管理和維護機制，但正所謂計劃趕不上變化，很多情況下物業管理安全保障工作中都會遇到各種各樣的突發性問題，因此，物業公司需要按照現場工作機制來具體開展和實施相應的安全保障工作。在實際工作中，每一次的問題都是不盡相同的，因此，物業管理人員必須要秉承靈活調整的原則來進行變通性應用，對物業管理區域內的設施設備應當定時維護，對管理區域的公共場所應當定期做安全檢查，確保沒有安全隱患，例如，消防、警報設施完好、地面清潔不結冰等。在一些日常管理與維護工作當中，物業公司應該要求工作人員更注重細節之處，例如，清潔樓梯、走廊等要做好安全提示，高壓槍清潔地面等工作時要做好安全施工帶的隔離等。根據合同建立安全巡查制度，總部、區域要定期對項目進行檢查，項目上要依據合同做好日常檢查，做好工作記錄。對管理區域內的不當行為及時介入處理，避免事故發生，事故發生后，應當及時報警采取救治措施［10］。

綜上所述，物業公司承擔的不僅僅是一個小區或者規定范圍內的安全保障工作，其更是成千上萬業主人身與財產安全的重要守護者。業主是信任和依賴物業公司的，其相信物業公司能夠為其提供更全面有效的保護。物業公司應該竭盡全力去采取各種措施和方式來盡可能保障業主的生活質量與安全性，要隨時關注和了解業主在生活需求方面的變化情況，及時調整和優化相應的安全保障機制和措施，為業主營造出一個安全穩定的生活環境，與業主之間建立起相互信任、彼此尊重的良好關系，全心全意為業主服務。