規范城鎮保障性住房財務管理和資產運營的思考

2024-05-17 22:44:23王娟

管理學家 2024年9期

王娟

[摘要]城鎮保障性住房是一項涉及社會民生、城市發展和財政支出等多方面的重要工作，在當前經濟社會發展的背景下，規范城鎮保障性住房的財務管理和資產運營顯得尤為緊迫和重要。規范財務管理和資產運營，不僅可以有效提高資源利用效率，保障公共資金的有效使用和保值增值，而且可以提高城鎮保障性住房項目的管理水平和服務質量，為居民提供更好的住房保障和生活條件?；诖?，文章簡單討論城鎮保障性住房財務管理的重要性和運營現狀，深入探討規范措施，以供參考。

[關鍵詞]城鎮保障性住房；財務管理；資產運營

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）09-0025-03

一、城鎮保障性住房財務管理的重要性

城鎮保障性住房是指為城鎮低收入家庭提供負擔得起的住房，是政府為解決住房問題而實施的一項重要民生工程。在保障性住房項目中，財務管理的重要性不言而喻，其涉及項目經費的使用、監督、審計等多方面內容，直接關系到項目的實施效果和可持續發展。保障性住房項目通常需要大量資金用于土地征收、房屋建設和裝修等環節，如果財務管理不到位，就可能出現資金浪費、挪用等問題，影響項目建設進度和質量。建立科學的財務管理體系，明確資金來源、用途和流向，做到資金使用合理、公開透明，可以有效規范項目建設過程，確保資金得到有效利用。在項目實施過程中，可能面臨資金不足、項目延期、質量問題等風險，如果沒有健全的財務管理措施，將無法及時發現和解決問題，可能導致項目失敗甚至是資金浪費。通過財務管理建立風險評估和預警機制，及時發現問題、解決問題，可最大程度地避免和降低項目風險，確保項目安全、高效地推進。

二、城鎮保障性住房資產運營現狀

（一）城鎮保障性住房資產規模和結構分析

隨著我國城鎮化的不斷推進和政府對住房保障工作的重視，城鎮保障性住房項目的數量和規模得到了顯著增加，各級政府加大了對城鎮保障性住房的投入力度，充分發揮了政府投資的主導作用，同時也吸引了社會資本的參與，資產規模得到進一步擴大。資產規模的擴大不僅有助于解決住房困難家庭的居住問題，而且為城市的可持續發展提供了重要支撐。

城鎮保障性住房資產結構包括政府投資、社會資本投資等多種形式。隨著政府加大對住房保障工作的支持力度，資產結構逐漸多元化，政府投資主要用于基礎設施建設、保障性住房項目的啟動資金等方面，社會資本投資則主要涉及房地產開發商、房屋租賃企業等。多元化的資產結構促進了住房市場的多元化發展，有助于提高資產的運營效率和經濟效益，更好地滿足不同層次的住房需求。

總體來看，城鎮保障性住房資產運營現狀呈現出規模擴大和結構多元化的趨勢。在擴大資產規模的同時，政府在資產結構上引導和鼓勵社會資本的參與，促進資產運營的多元化發展。但城鎮保障性住房資產運營仍面臨一些挑戰，如政策支持不足、運營機制不夠完善、社會資本參與度有限等問題，這些都需要政府和相關部門加強監管和引導，完善資產運營管理機制，提高運營效率和質量。

（二）資產運營中存在的問題和解決方向

由于城鎮保障性住房項目涉及多方利益相關者，管理體系復雜，不同利益主體之間存在信息不對稱、責任不清晰等問題，容易導致管理混亂、決策滯后。為解決這一問題，可以加強資產管理機構建設，明確各方責任和權利，建立健全的管理體系，提升管理效能，確保資產運營的順利進行。資金是推動資產運營的核心要素，資金管理不規范容易導致資金浪費、挪用等問題，影響項目運營效率和經濟效益。為解決這一問題，可以建立嚴格的資金管理制度，加強資金監管，確保資金使用合規、透明，避免資金管理漏洞，提高資金利用效率。

保障性住房的運營不僅是提供住房資源，更應該關注居民的居住環境、社區服務等方面，一些保障性住房項目在服務管理方面存在疏漏，未能提供良好的公共服務，影響了居民的生活質量。解決這一問題的方向包括建立健全的社區管理機制，提供豐富多樣的社區服務，加強與社區居民的溝通和互動，創造和諧穩定的居住環境。

三、規范城鎮保障性住房財務管理和資產運營的思路和措施

（一）完善財務管理制度和規范

應根據項目的特點和規模，制定詳細的財務管理辦法和規章制度，明確資金的來源、使用、管理和監督程序，規范各項經濟活動，例如，制定資金管理制度，明確資金使用范圍和流程；建立預算管理機制，合理安排資金支出計劃；建立審計制度，監督財務活動的合規性和效率。建立科學完善的財務管理制度，可以確保資金的安全、合理、高效運作。內部控制是財務管理的重要組成部分，其主要目的是防范風險、提高效率、確保財務信息的真實性和準確性。應當建立健全的內部控制體系，包括明確的財務審批程序、風險管理機制、內部監督和自查機制等，加強對財務活動的監督和控制，通過加強內部控制，可以有效防范財務風險，確保資金的安全和有效利用。除了建立內部控制體系外，還應當加強外部監督，引入第三方機構對項目的財務情況進行審計和監督，利用外部審計可以發現和解決財務管理中存在的問題，提高財務管理的透明度和公信力，保障政府對項目財務活動的監督以及社會對財務管理的信任。外部監督和審計是財務管理的重要補充，有助于規范資金使用和提高管理水平。財務管理人員的專業素養和職業道德是保障財務管理規范的關鍵因素，應加強對財務管理人員的培訓和教育，提高其財務管理水平，增強其風險意識，提升財務管理團隊的專業素養，確保財務管理工作的規范和高效進行。

（二）強化預算管理和監督

預算是財務管理的重要工具，在城鎮保障性住房項目中尤為重要。要根據項目的規模、性質和目標確定預算編制的原則和方法，建立健全的預算編制機制，預算編制應當符合財務管理的規定，合理確定各項支出額度，避免預算過高或過低，確保項目資金的合理配置和利用。要提高預算的科學性和透明度，確保各項支出的合理性和效益性。預算執行是預算管理的核心環節，需要加強對預算執行情況的監督和管理，確保預算資金的合規、高效使用?？梢越⒔∪念A算執行機制，明確各項支出的管理流程和責任人，加強對資金使用的監督和檢查，防止出現資金浪費和挪用等問題，及時糾正超支或資金使用不當的情況，保障項目順利進行[ 1 ]。

在預算執行過程中，需要建立有效的評估和反饋機制，及時掌握預算執行的情況和效果，為預算管理提供依據和參考。通過定期對預算執行情況進行評估，分析支出效益和績效，及時發現問題和不足，優化預算管理措施，提高項目資金使用效率和質量。要將評估結果及時反饋給相關部門和責任人，促進預算管理的持續改進和提升。

（三）拓展資產運營渠道和方式

城鎮保障性住房項目可以通過引入社會資本，實現資產運營的多方共贏?？梢酝ㄟ^PPP（政府和社會資本合作）模式或其他形式設立合資合作公司，吸引社會資本投入項目運營，共同承擔風險和分享收益。社會資本的參與可以為項目注入新動力，提高項目運營的效率和質量，拓展資產運營的渠道和方式。除了傳統的住房銷售，城鎮保障性住房項目還可以通過發展住房租賃市場，實現資產的靈活運營，可以引入租賃管理公司，提供多樣化的租賃產品，提供專業化的租賃管理和服務，實現資產的投資回報和利用，為居民提供更靈活的住房選擇[ 2 ]。金融機構在資產運營中發揮著關鍵作用，可以作為重要的資金來源和合作伙伴參與城鎮保障性住房項目?？梢蕴剿髋c金融機構合作，進行融資、資金管理、風險控制等合作，吸引金融機構參與項目投資和運營，實現資金的來源多元化和靈活運用。金融機構的參與可以為項目提供更多的融資渠道和金融工具，促進項目的可持續發展和資產運營的多元化。

（四）提高資產利用效率和管理水平

城鎮保障性住房項目的資產包括土地、建筑物和相關設施等，對資產的合理配置和利用規劃至關重要。應根據項目需求和市場情況，科學調配各類資產，確保資產利用效率最大化。可以建立完善的資產管理體系，全面評估和分類管理現有資產，合理規劃資產利用方式和周期，提高資產的盈利能力和價值回報率。建立健全的資產管理和運營機制是提高資產利用效率和管理水平的關鍵，需要明確資產管理的責任主體和工作流程，建立科學的資產日常運營管理制度，包括資產維護、保養、更新等方面，通過規范化管理和流程化操作，提高資產管理的效率和質量，確保資產的正常運營和價值保持。除了傳統的銷售模式，城鎮保障性住房項目還可以通過租賃、金融衍生品、金融資產證券化等方式實現資產多元化運營。可以發展租賃業務，提供靈活的租賃方案，增加資產利潤；探索金融衍生品等金融工具，對沖風險、實現盈利；將現有資產證券化，吸引更多投資者參與資產運營。多元化運營可以降低單一運營的風險，提高資產利用效率和盈利能力。借助信息化和數字化技術，可以提高資產管理的效率和管理水平。建立房地產信息管理系統，實現資產數據的集中管理和實時監控；應用大數據分析和人工智能等技術，優化資產配置和運營策略，提高決策科學性和準確性；利用數字化服務平臺，提高資產管理的便捷性和透明度，增強用戶體驗，提高其滿意度[ 3 ]。

（五）強化資產回報監督和評估機制

資產回報監督和評估是保障資產持續增值的關鍵環節。需要建立指標體系和評估標準，明確監督和評估的程序和責任主體，可以制定資產回報率、投資回報期、資產增值率等指標，對資產回報進行監督和評估，及時發現問題并加以解決，要注意客觀公正地評估資產回報水平，確保評估結果的準確性和可信度。建立資產管理信息系統，實現資產經營情況的實時監控和數據分析，及時了解資產的運營狀況和回報情況。監控系統可以對各項指標進行動態跟蹤，發現異常情況和問題，及時采取措施進行調整和優化。建立定期報告制度，對資產回報情況進行定期分析和評估，為相關決策提供科學依據和數據支持。為加強資產回報的監督和評估，可以委托獨立的審計機構或第三方評估機構對資產回報情況進行審計和評估，外部審計可以提供客觀、獨立的意見和評價，發現運營中存在的問題和風險，并提出改進建議和措施；第三方評估機構的介入可以提高評估結果的公信度和客觀性，增強資產回報的監督力度和效果。監督和評估結果應當及時反饋給相關部門和責任人，促使其加強對資產回報情況的重視，促進整改措施的落實。可以建立相關的督導機制，確保監督和評估結果的有效應用，促進資產回報的持續改善[ 4 ]。

（六）實現財務管理與資產運營協同發展

財務管理和資產運營是密切相關的，需要建立起有效的溝通機制和協作機制，實現信息暢通和資源共享。財務管理部門應深入了解資產運營的需求和特點，與資產運營部門密切合作，在預算編制、資金調配、成本控制等方面進行協同，確保資金使用合理、效益最大化。資產運營部門也要及時向財務管理部門提供有關經營情況和需求的信息，共同制定決策和規劃，實現財務管理與資產運營的無縫對接。財務管理和資產運營的協同發展需要在風險管理方面進行有效整合，財務管理部門要建立風險識別、評估、控制和應對的機制，有效應對市場波動、資金流動等風險，保障資金安全和項目可持續發展。資產運營部門也要建立資產風險評估和控制機制，全面評估資產運營中的風險因素，及時采取措施進行控制和化解，確保資產運營的穩健性和可持續性[ 5 ]。

為確保財務管理與資產運營協同發展的有效實施，應建立健全的監督機制，定期對財務管理和資產運營的協同發展進行評估和審查，發現問題及時解決，持續改進。還可以通過內部審計和第三方評估等形式實行監督機制，提高協同發展機制的透明度和有效性，確保財務管理和資產運營的協同發展順利實施并取得成效。

四、結語

規范城鎮保障性住房的財務管理和資產運營是當前城市發展中不可或缺的環節。通過規范管理、提高效率和加強監督，能夠有效優化資源配置，保障公共資金的有效利用，提升服務質量和居民生活品質。未來，需堅持以市場為導向、以人民為中心的發展理念，積極推動科技創新、信息化管理等現代手段在城鎮保障性住房領域的應用，不斷完善法規政策，加強制度建設，建立健全的監管機制，實現財務管理和資產運營更高水平的協同發展。

參考文獻：

[1]胡家芳.淺談城鎮保障性住房建設檔案管理問題及應對措施[J].蘭臺內外，2023（04）：49-51.

[2]王瑋.保障性租賃住房問題分析及實施路徑探討[J].中國房地產，2023（03）：45-51.

[3]吳勛，陳曦.城鎮保障性安居工程跟蹤審計：趨勢演變、問題演化與問責效果[J].財會通訊，2023（03）：110-115+171.

[4]孫淦明.關于調整城鎮基本居住保障模式的思考——兼論基本居住保障普惠制的實施路徑[J].上海房地，2022（11）：9-15.