房地產業的數字經濟轉型策略

袁韶華 焦文俊 諶侃 梁婷

摘?要：在全國房地產業普遍低迷的背景下，本文結合對設計單位、施工單位、開發商、監理單位、物業管理單位等房地產全鏈條企業的大數據分析，分析了房地產業數字化轉型的現狀、瓶頸、所需支持，從發展戰略、領導層決策、數字化轉型設施、大數據應用、風險管理、人才培養、資金支持等方面，提出了房地產業不同企業數字經濟轉型的途徑，指出了政府為促進企業數字經濟轉型提供的政策與服務。

關鍵詞：房地產；數字經濟；智慧建筑

中圖分類號：F2?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.10.001

1?研究背景

數字經濟是指以互聯網、移動互聯網、大數據、人工智能等數字技術為基礎，推動經濟發展的一種新型經濟形態。數字經濟具有以數據為驅動、以互聯網為基礎、以創新為特色、以全球化為領域的特點。目前數字經濟的發展領域集中在人工智能、5G技術、區塊鏈等方面。隨著全球市場競爭、資源競爭、地緣競爭的不斷加劇，未來的商品經濟越來越向高科技、數字化、自動化發展。數字經濟已經深刻地改變了傳統經濟的格局，成為推動經濟發展的重要驅動力。

房地產業是國民經濟的重要產業，上下游產業鏈眾多，牽涉到百姓生活的各個方面，經過多年快速發展，房地產業已重塑了全國城市面貌，但疫情后的房地產市場卻現出疲態，成交量大幅下降，多地出臺了取消限購、認房不認貸、以舊換新、降低首付等方法促進市場回暖，但效果有限。傳統的賣方為主的房地產開發模式已不再適應新的市場需求。本文基于對房地產企業的大數據調查，擬探討新常態下房地產的數字經濟轉型道路。

2?大數據調研結論分析

2.1?房地產市場概況

目前中國房地產開發企業的數量已經超過17萬家，由于經營不善，每年有不少房企倒閉，僅2021年就有341家房企宣布破產。2021年恒大以2萬億的債務規模爆雷，引發市場劇震。2022年4月，浙江房企中梁集團曝出負債2萬億……房企爆雷的后果是無數的爛尾樓、被拖欠資金的供貨商、無數家庭安居夢的破碎。爛尾樓、劣質樓、攜款跑路的開發商重挫了消費者對期房的信心，設施老舊、沒有電梯、戶外空間逼仄的二手房使消費者對購房“想說愛你不容易”。經過多年的自由生長，房地產業面臨從散漫開發到精細管理、精準開發的轉型，數字經濟是房地產業涅槃重生的重要契機。

2.2?房地產相關企業數字經濟發展現狀

房地產數字化涉及到BIM（建筑信息模型）技術、物聯網技術、5G技術，最有價值的是多專業碰撞檢測和BIM施工模擬。BIM技術在很大程度上重塑了建筑業生產方式，但在項目風險管理、施工安全管理、工程大數據分析方面稍顯薄弱。VR施工現場監控技術由于實施成本較高，還有待普及。房地產數字化主要體現在房地產網絡營銷、VR實景看房，AI一鍵換裝，數字化運維等方面。大多數房企面臨人才短缺、資金緊缺。

3?房地產相關企業數字經濟發展戰略

3.1?開發商

3.1.1?房地產項目的可行性研究應基于消費大數據的充分調研

目前的房地產開發項目基本以開發商為主導，項目可行性研究更注重財務上的投資回收，較少關注受眾需求。消費經濟時代，消費者的實際需求才是開發商最需要關注的。房企應改變傳統開發思路，在項目策劃階段，通過大數據調研、消費意見反饋平臺等收集項目需求數據，在此基礎上進行項目開發、戶型設計、交通公建配套，開發出符合消費者需求的住房，這是保障房地產產品順利銷售的關鍵。

3.1.2?房地產結構及功能應適度超前

2019年至今，全球各地戰火不斷，極端天氣頻現，地震頻發，消費者關心住房的抗震、防水、防火、隔音、上下電梯設施；老齡化社會到來，消費者更關心周邊醫療、教育的配套；二孩時代，消費者更傾向于四室兩廳的房子；空巢老人增多的時代，消費者更關心戶內的醫療急救設施、適老化改造等，因此房地產開發應結合消費需求，開發適度超前于國家標準的房地產，如設有電梯的老年住宅、增強抗震的磚混結構等。

3.1.3?應用區塊鏈和互聯網技術，發展智慧銷售

互聯網是數字化轉型的重要基石，可以幫助企業拓展市場和客戶。房地產企業可以通過互聯網銷售、VR（虛擬現實技術）看房、一鍵換裝，方便客戶進行房屋的選購和咨詢，打破地域限制，實現全國甚至全球范圍內的營銷和銷售。在房地產交易、產權交換中，提供房地產權屬查詢服務、房地產過戶代理，甚至可以提供裝修方案、家居設計等，以一條龍的服務為消費者節約時間，提供全套解決方案。在房地產交易中，充分發揮區塊鏈的作用，可以保證交易的安全、透明，提高可追溯性，提高交易效率和用戶體驗。

3.1.4?利用房地產業大數據，診斷經濟態勢，防范應急風險

對房地產大數據的精細分析可以判斷消費習慣，延伸服務鏈條，增強客戶黏性；也可以幫助房地產開發企業總結改進，以時刻把握消費需求，提升競爭實力；還可以用來判斷宏觀經濟風險。將房地產大數據與GDP水平、居民可支配收入、教育狀況、生育狀況結合起來精細分析，可以衡量經濟泡沫，防范社會風險。基于房地產大數據、無人機攝影、GPS等技術，可以實現精確國土測繪、產權確屬，構造數字城市和智慧城市。

房地產涉及民眾生活、居住滿意度，影響國民忠誠度，也涉及國土安全，因而房地產大數據的數字化應注意國防安全，布局應急管理措施，重點領域（如國防、軍事、水利、能源、政府部門、地鐵等）房地產應具有足夠的韌性，能在危機中獨當一面。

3.2?設計單位

3.2.1?推廣使用BIM和VR設計工具，促進產業數字化

設計單位可以選擇3D設計軟件進行可視化設計，虛擬現實技術可以讓客戶親身體驗虛擬模型，及早發現潛在問題，使所得皆所愿。由于建筑設計涉及多個團隊成員和合作伙伴的合作，適合的協作與溝通平臺（如BIM?360、BASECAMP、SLACK等）可以幫助團隊成員實時共享文件、討論設計方案，并提高溝通效率。

3.2.2?利用大數據輔助決策，促進數字產業化

為了更好地管理和分析設計數據，設計單位可以通過數據庫和數據分析工具，更好地跟蹤和管理項目進度、成本和質量，這些數據還可以用于優化設計流程、預測風險和改進設計決策。多項目數據可以歸并分析，幫助設計院改善設計質量、優化人力資源配置、提升服務滿意度，提升產品競爭力。

3.2.3?進行數字化人才培養

數字化轉型需要設計師和團隊成員具備相關的技能和知識。設計院也可以組織培訓課程和工作坊，幫助員工掌握數字化工具和技術，提高數字化能力，或者加深與高校的深度合作，利用訂單班、定向培養符合設計院需要的兼具數據化技術和專業素養的人才。

3.3?施工單位

3.3.1?使用數字化項目管理軟件，打造項目數據信息平臺

施工企業可以根據自身需要，選擇適用于施工管理的軟件和應用程序，如項目管理軟件、進度計劃軟件、材料管理軟件等。這些軟件可以幫助企業實時跟蹤項目進展、資源分配和質量控制，提高項目管理效率和準確性。由于施工過程涉及甲方、施工方、監理方、投資方、消費者等多個利益群體，為暢通信息，可以建立一個信息化平臺（包括云存儲服務和協同辦公工具），用于集中管理和存儲項目數據、文檔和通信記錄，方便團隊成員之間的協作和信息共享，提高溝通效率。

3.3.2?施工現場遠程監控、施工方案模擬和施工可視化交底

數字化程度較高的施工單位，可以在施工現場通過布設智能設備和傳感器遠程監控施工現場的實時數據，如溫度、濕度、壓力等，利用物聯網技術和數據分析，可以進一步優化資源配置、實現預警和優化決策，提高施工質量，減少安全風險。數據分析還可以幫助企業識別潛在的改進機會，改善施工質量和成本控制。施工準備階段也可以利用虛擬現實和增強現實技術，進行施工方案模擬、吊裝模擬、關鍵節點施工動畫模擬、可視化交底，幫助施工人員更好地理解和執行施工任務。

3.3.3?推廣使用智能施工機器人

隨著技術的進步，工業機器人將在施工現場大規模普及，如測量機器人、放樣機器人、砌磚機器人、混凝土澆搗機器人等，利用自動化機械和機器人進行重復性工作，可以減少人力成本和提高施工效率。由于建筑施工目前還是處于勞動密集階段，所以傳統施工單位無暇也不愿投入更多電子、數字設備來代替工人可以做的工作，但未來人口下降后，傳統施工企業面臨用工荒時，各類監控、物聯設備、傳感器的布設將成為必然，而提前布局規劃的企業將占據先機。故施工單位應建立一個明確的數字化戰略和規劃，并逐步推進數字化轉型，引入新技術和工具，這可以降低未來市場風險，增加成功機會。

3.3.4?分析施工大數據，提升企業精細化管理水平，促進優勝劣汰

施工現場物料眾多、人員混雜、意外頻出，因而施工現場質量管理、安全管理、進度管理存在極大的變數，而對施工大數據的精確分析，可以促進施工企業了解自身管理短板、員工工作效率和能力、施工管理缺陷，從而針對性采取措施，精準改進和提高。施工大數據的精細分析是施工企業數字產業化的基礎，可以延伸出公司診斷、員工評價等下游業務。

3.4?監理單位

3.4.1?利用數字經濟，提升工程咨詢服務水平

在工程監理過程中應用數字化技術和工具，可以提高監理效率、準確性。基于BIM技術，監理單位可以實時跟蹤工程進展、監督施工過程、檢查工程質量，提供相關數據和分析，全方位掌握工程信息，減少人為錯誤，提高施工效率。利用無人機技術，監理單位可以進行航拍、測量和監測，收集大量的工程數據，通過對這些數據進行實時分析和決策，可以提高工程監理的效率和準確性。

3.4.2?建立數據管理系統，通過數據分析總結經驗，查漏補缺

監理單位可以建立數據管理系統，集中管理和分析工程監理數據，提供數據共享和協作，方便監理人員進行工作安排和決策。數據管理系統還可以與施工單位的數字化系統進行接口，實現數據的互聯互通。對數據的串并分析，也有助于監理單位分析項目得失、考核員工效率，為未來項目監理提供依據。

3.4.3?開發移動應用程序，提高工作效率和監督力度

通過開發移動應用程序，可以使總監、專監等各類監理人員通過手機或平板電腦實時查看工程圖紙、處理監理事務、上傳問題照片、指定人員整改等，從而使建立過程有序、有記錄、有落實，提高監理單位的工作效率和核心競爭力。

3.5?物管企業

3.5.1?布設智能設備、智慧家居，發展智能物業

物業管理階段是房地產壽命周期中最長的階段，物業管理單位可以利用智能設備和物聯網技術，實現物業設施的遠程監控和自動化控制，實現節能和設備及時維護；物業管理數字化平臺或軟件系統，可用于集中管理租賃信息、合同管理、維護工單、收費管理等，提高效率、準確性和可追溯性，也可以提供物業運行的實時數據；物業管理數據分析系統，可以對租金收入、租戶滿意度、維修和保養記錄等進行詳細分析，發現潛在問題、優化資源配置，作出更準確的決策；物業安全和保障措施（如智能監控攝像頭、門禁系統、警報系統、應急管理等），可以進行實時監控和應急響應，保障租戶和物業的安全。

3.5.2?開發移動應用或物業自助服務平臺

物管企業還應該開發或采用移動應用或自助服務平臺，讓租戶和業主可以方便地查看賬單、提交報修請求、預定設施等，提高服務響應速度，減少溝通成本，也可以提升租戶和業主的滿意度。物管企業還可以利用數字渠道進行物業租售，建立客戶關系管理系統，更好地了解客戶需求、提供個性化服務。

3.6?政府層面

房地產業上下游鏈條延伸極廣，是帶動國民經濟、社會運轉的重要產業，事關國家經濟全局，需要政府從宏觀層面提供政策指引。

3.6.1?提供產業政策、稅收政策，引導企業建立自己的數字經濟發展戰略

政府可在各類評標、評獎標準設定中，將數字技術計入權重，將項目使用數字技術帶來的質量提升、工期縮短、成本降低（即項目管理中的三控制）計入項目總結報獎的考核指標，引導企業自覺布局數字經濟，使整個建筑業實現勞動密集到智力、科技密集轉型。政府應考慮企業在數字經濟方面的投入，在稅收政策上予以減免和退稅，允許企業將數字化轉型的合理成本（如數控設備購置、軟件平臺引進或開發等）作為計稅扣除項，并落實到成效考核。

3.6.2?牽手業內頭部企業，打造數字化建設的典型案例

政府應聯合大型房地產企業、建筑企業、建筑機械制作企業、資深軟件開發公司、大數據挖掘分析公司等，打造房地產業全流程（策劃、設計、施工、運維）數字化發展框架，塑造數字化建設的典型項目案例，供業界數字化轉型參考。

3.6.3?鼓勵企業創新合作，打造創新生態

政府應鼓勵企業進行數字化轉型和技術創新合作，促進企業合作、國際交流合作、跨界創新，推動數字化技術在產業中的應用，推動科技成果轉化和商業化，加強產業鏈上下游的協同和合作，打造數字化產業的創新生態系統。

3.6.4?加大信息基礎設施建設，保護數據安全

政府還應加大對信息技術基礎設施的投資，包括提升寬帶網絡的覆蓋率和速度，推動5G技術的應用，建設數據中心和云計算等基礎設施，為產業數字化提供技術支持和環境條件。政府應出臺相關的數據安全和隱私保護法規，加強對數據的保護和管理，建立數據共享和交流的規范，確保數據安全。

3.6.5?促進校企合作，培養人才，解除企業后顧之憂

政府可以聯合建筑企業、軟件公司、地方高校，結合供需，深度調研建筑業所需的數字人才的標準、能力、學識要求，定向培養，使校企合作步入真正的藍海，使高校與企業供需對接，降低企業人才培訓成本。

4?總結

房價的階段性下挫是房地產業供需失衡的結果，也是為過去的房地產投機行為買單，同時也是傳統房地產行業在利益驅使下，自發成長、盲目開發的后果。房地產的適銷對路是房地產健康持續發展的核心，而房地產業的數字化是實現供需對路的必經之路。

參考文獻

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[6]2021年超340家房企申請破產！[EB/OL].http：//m.fangchan.com/news/320/2022-01-28/68926870843150?21633.html.